KLAGE PÅ AVSLAG PÅ KONSESJON VED ERVERV AV FAST EIENDOM G/BNR 45/6 BJERKHAGELIA SØKER: ØSTEN OWREN

Transkript

1 Ark.: GNRLG 45/6 Lnr.: 2800/13 Arkivsaksnr.: 12/ Saksbehandler: Geir Halvor Vedum KLAGE PÅ AVSLAG PÅ KONSESJON VED ERVERV AV FAST EIENDOM G/BNR 45/6 BJERKHAGELIA SØKER: ØSTEN OWREN Vedlegg: Klage fra Østen Owren datert Særutskrift av planutvalgssak 11/13 Andre saksdokumenter (ikke utsendt): Konsesjonssøknad datert Salgsprospekt Avtaledokument fjelltak SAMMENDRAG: Østen Owren påklager avslag på søknad om konsesjon på Bjerkhagelia g/bnr 45/6 i Gausdal kommune. Klagen begrunnes med at ved å benytte andre prinsipper for verdivurdering vil kjøpesummen være innenfor retningslinjene til konsesjonsloven og dermed tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Rådmannen mener det ikke har framkommet avgjørende nye momenter i klagen og at klagen derfor ikke bør tas til følge. SAKSOPPLYSNINGER: Bakgrunn: Østen Owren søkte konsesjon på g/bnr 45/6 i Gausdal kommune i søknad av for å legge denne til g/bnr 164/1 m.fl. som tilleggsareal. Eiendommen benevnes Bjerkhagelia og er en skogteig som ligger på baksida i Bødalen i Vestre Gausdal. Fra tettstedet Forset er det ca. 6 km opp til eiendommen. Teigen består hovedsakelig av skogsmark og strekker seg fra ca. 350 m.o.h. til 775 m.o.h. På eiendommen er det regulert et fjelltak på 12,6 daa. Selger av eiendommen er Statsskog SF. Den avtalte kjøpesum er kr ,-. Ved konsesjonsbehandlingen ble konsesjonspris fastsatt til kr ,-. Ved behandling i planutvalget i Gausdal kommune den ble følgende vedtak fattet: I medhold av 1 og 9 i konsesjonsloven av avslår Gausdal kommune konsesjon til Østen Owren på erverv av landbrukseiendommen Bjerkhagelia g/bnr 45/6 i Gausdal kommune. Den avtalte kjøpesum tilgodeser ikke en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Beregninger med optimistiske forutsetninger underbygger at den avtalte kjøpesum ikke kan godkjennes.

2 Salg til naboeiendom i drift ville gitt bedre drifts- og arronderingsmessig løsning, men er likevel akseptabel. Dette er et enkeltvedtak som kan påklages, jfr forvaltningsloven kapittel VI. Klagefristen er 3 uker fra dette brevet mottas. En klage skal stiles til Fylkesmannen i Oppland men sendes Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen. Østen Owren klager på vedtaket i brev av Klagen begrunnes med at rådmannen har benyttet balansekvantumsprinsippet med tynningshogster ved beregning av framtidige hogstverdier, uten å ha vurdert andre avvirkningsregimer. Det er vist til rundskriv M-3/2002 som sier at ( )Ved verdiberegning av skog skal det tas utgangspunkt i påregnelig framtidig årlig salgbart hogstkvantum basert på et «utholdende skogbruk» jf. lov 21. mai 1965 om skogbruk og skogvern. Påregnelig salgbart hogstkvantum avhenger av bonitet, skogtilstand og skogbehandling. Hogstkvantumet vil i mange tilfelle ligge i nærheten av den løpende tilvekst, men det kan være til dels store avvik fra dette. Ved fastsetting av årlig hogstkvantum, må en støtte seg til bl.a. bonitet, skogens alderssammensetning (hogstklassefordeling), registrerte miljøverdier og kubikkmasse. Det er det langsiktige hogstkvantum bestemt på fornuftig skogfaglig grunnlag, redusert for bark, topp, vrak m.v., som skal legges til grunn( ). Klager mener at dette ikke er ensbetydende med at det ved verdiberegning skal legges til grunn en tradisjonell balansekvantumstenkning som bygger på normalskogfordeling og årlig avvirkning av små kvantum. Klager mener at det ut fra den faktiske hogstsklassefordeling skogsøkonomisk vil være svært ugunstig å drifte skogen etter balansekvantumsprinsippet. Det er vist til et alternativt avvirkningsregime som innebærer at skogen avvirkes etter kortere omløpstider på bonitet G14 og G17 og at skogen dermed avvirkes i hogstklasse 4. I dette alternativet skal det ikke kjøres tynninger. Det skisseres et opplegg med å avvirke de fleste bestand i hogstklasse 4 og 5 umiddelbart etter overtagelse, for så å vente til årene hvor de fleste bestand som nå står i hogstklasse 3 avvirkes. Dette vil gi store avvirkninger i konsentrerte perioder med stordriftsfordeler og en antatt lavere driftspris enn forutsatt i saksutredningen. I følge klager vil en også oppnå mindre risiko for rotråte, ustabile bestand og negative kanteffekter. Det framholdes også at dette kan gjøres i tilpasninger til et generasjonsskifte på garden. I sum vil dette gi en høyere nåverdi av følgende årsaker: det totale sluttavvirkningskvantum som er beregnet tatt ut i et 20-års perspektiv kan tas ut i starten av perioden framtidig sluttavvirkningskvantum beregnet tatt ut i en periode etter tas ut i Klager har forutsatt at m3 avvirkes rett etter overtagelse og m3 i Med samme tømmerpriser, sortimentsfordeling etc. som i saksutredning, 10 kr/m3 lavere driftspris, 5%-poeng høyere svinn er det beregnet en samlet skogverdi på kr ,- inkl. utmarksog festeinntekter. Når det gjelder fjelltaket hevder klager at det er saksbehandlingsfeil å avvike fra kalkulasjonsrente 4% og at risikopåslaget skal framkomme i forventet inntektsstrøm. Det er beregnet av klager en verdi på fjelltaket på kr ,- som er en lavere verdi enn ved konsesjonsbehandlingen.

3 I sum mener klager at eiendommen representerer en verdi av kr ,- som er en høyere pris enn avtalt pris kr ,-. Ut fra dette mener klager at vedtaket må gjøres om at konsesjon bør innvilges. Fakta: Eiendommens ressurser består av følgende: Lovgrunnlaget: Etter konsesjonsloven 2 kan fast eiendom ikke erverves uten godkjenning med mindre det er gjort unntak i lov eller forskrift. I denne saken er det nødvendig med konsesjon på ervervet og konsesjon skal vurderes etter konsesjonsloven av sine bestemmelser. Konsesjonsloven 1 sier: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet for blant annet å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov 2. Landbruksnæringen 3. Behovet for utbyggingsgrunn 4. Hensynet til miljøet, allmenn naturverninteresser og friluftsinteresser 5. Hensynet til bosettingen Forhold som er av betydning for om konsesjon skal gis, er regulert i konsesjonsloven 9: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen. 5. om ervervet ivaretar hensyn til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet VURDERING: Ordlyden i 9 viser til en rekke skjønnsmessige temaer der den konkrete vurderingen må tas på grunnlag av et faglig og politisk skjønn.

4 Det går fram av forarbeidene til loven blant annet at «Det er søkeren og hans formål med ervervet som danner utgangspunktet for vurderingen. Søkerens formål er derfor av sentral betydning for avgjørelsen både i saker som gjelder erverv av landbrukseiendom og ved erverv av andre typer arealer. Formålet med ervervet må veies opp mot de samfunnsinteressene som gjør seg gjeldende. Avgjørelsen skjer etter en individuell og konkret vurdering. Etter loven har ingen krav på konsesjon, men konsesjon skal gis med mindre det er saklig grunn til å avslå. Ordlyden i lovutkastet innebærer at det ved avveiningen mellom søkers interesser og samfunnsinteressene bare er adgang til å velge en løsning som er «mest» gagnlig for samfunnet. Mest innebærer ikke at en er tvunget til å velge den beste løsning, men at en må velge mellom de faktiske mulighetene en har. Dette innebærer at samfunnshensynene er det sentrale ved vurderingen. Individuelle forhold er også relevante momenter, men da som korrigerende momenter. Konsesjonssøker har ikke et rettslig krav på konsesjon selv om ervervet ivaretar de hensyn som er nevnt i 9. Det kan være alternative løsninger som tar bedre hensyn til de formål loven skal sørge for og at en ved vurdering av hva som er «mest» gagnlig for samfunnet kan gi en alternativ løsning. For å avslå på dette grunnlaget er det en forutsetning at den alternative løsningen faktisk er mulig. Dersom ervervet ikke tar hensyn til momentene nevn i 9 ved erverv av landbrukseiendommer, kan det tilsi et avslag på konsesjon selv om ikke andre alternativ er omtalt. For verdsettelse av skog skal en legge til grunn avkastningsverdi. En avkastningsverdiberegning bygger på årlige inn- og utbetalinger som har sammenheng med skogsdriften. Ved beregning av verdiene benyttes en rentefot på 4%. For verdien av rettigheter kan også avkastningsverdi benyttes. Det er av vesentlig betydning at disse rettighetene ikke verdsettes så høyt at fordelen for eiendommen med å inneha rettighetene faller bort. For nærmere opplysninger om verdsettingsprinsippene ved konsesjon, se rundskriv M-3/2002, M- 7/2002, M-4/2004, og M-1/2010. Klager har framført med henvisning til rundskriv M-3/2002 at det ikke er ensbetydende at det skal benyttes balansekvantum ved beregning av avkastningsverdi. I forlengelsen av klagers henvisning lyder rundskrivet at «For skog som det foreligger relativt ny skogbruksplan for, vil planen inneholde skogfaglige data som gir grunnlag for å bestemme det årlige langsiktige hogstkvantum. Skogbruksplanen inneholder vanligvis også prognosert balansekvantum for første 10-års periode. Når det ikke foreligger skogbruksplan, må hogstkvantum vurderes og bestemmes ut fra annet tilgjengelig datagrunnlag og lokalkjennskap til skogen. For den aktuelle skogteig foreligger det skogbruksplan fra 2005 utstedt av Mjøsen Skog SA, med framskrivning til Det er ikke avvirket i perioden og Mjøsen har kjørt nye balansekvantumsberegninger. Da det til saken ikke foreligger andre opplysninger om skogen vil det ved konsesjonsbehandlingen være rimelig å benytte opplysninger fra skogbruksplanen. Et årlig framtidig salgbart hogstkvantum basert på et «utholdende skogbruk» er i skogbruksplandata som regel definert som balansekvantum. Med balansekvantum menes det årlige hogstkvantum som kan avvirkes inntil det årlige kvantumet kan økes permanent. Ved å avvirke balansekvantum vil en gradvis tilnærme seg en normalskogfordeling slik at det

5 langsiktige produksjonsnivået til skogen kan oppnås. Dette forutsetter imidlertid et optimalt skogkulturprogram. Klager mener at tradisjonell balansekvantumstenkning bygger på en normalskogfordeling og avvirkning av små kvantum. Med en skjev hogstklassefordeling som det er i den aktuelle teigen mener klager at det er skogøkonomisk ugunstig og ulønnsomt å benytte tradisjonell balansekvantumstenkning. Rådmannen er ikke uenig i at det kan være andre avvirkningsregimer som kan være like gode eller kanskje bedre mht. økonomisk optimalisering av skogen, uten å komme i konflikt med kravet om utholdende skogbruk. I avveiningene mellom søkers interesser og samfunnsinteressene bør en velge en løsning som er «mest» gagnlig for samfunnet. I det skisserte avvirkningsregimet fra klager legges det opp til ei stor drift på i underkant av m3 rett etter overtagelse og at man deretter venter i ca. 20 år til det foretas ei drift eller en serie av drifter i størrelsesorden m3. Dette er det mest økonomisk optimale sett fra klagers synsvinkel og synliggjøres med beregninger som gir høyere nåverdier der klart tidsfaktoren er et avgjørende element. Av hensyn til de som har sitt yrke innen skogbruket, skogindustrien og markedet for skogprodukter er det et ønske om mest mulig stabil avvirkning både gjennom året og fra år til år. Et konjunkturpreget skogbruk vil skape press på tilknyttede yrker, næringer og logistikk og bidra til usikre rammevilkår. For de som har sitt yrke i landbruket er det likeledes et mål i størst mulig grad å ha jevne inntekter. Rådmannen mener derfor at ved å gjøre samfunnsinteressene gjeldene er det mest gagnlig for samfunnet å legge balansekvantumsprinsippet til grunn i et utholdende skogbruk. Det er også praksis ved konsesjonsbehandling å benytte skogbruksplan og balansekvantum som basis for avkastningsberegninger. Dette gir best bilde av skogens verdi som grunnlag for løpende inntekt på landbrukseiendommen i et framtidsperspektiv. I rundskriv M-3/2002 står det at «Ved siden av hogstkvantumet avhenger inntektene av prisnivå, treslag, dimensjonssammensetning og sortimentsfordeling. For priser bør en legge dagens prisnivå vurdert i langsiktig sammenheng til grunn, slik at kortvarige konjunktursvingninger i prisnivå elimineres. Ved konsesjonsbehandlingen ble det lagt en betydelig oppside i en optimistisk tømmerpris. Det ble benyttet tømmerpriser fra 2010/2011 med et kommunesnitt på kr 342,-/m3. For perioden var gjennomsnittlig tømmerpris i Gausdal på kr 341,-/m3. Det var en vesentlig nedgang i tømmerpris fra 2011 til 2012 og denne er ytterligere redusert i 2013 og ligger ca. 14% under gjennomsnittet for perioden Fremtidsutsiktene for skogbruket i Norge er svært usikre. Sviktende lønnsomhet i treforedlingsindustrien har ført til stor nedbygging av kapasitet de senere år. Sist ute var Södra Cell sitt vedtak om nedleggelse av cellulosefabrikken på Tofte i Hurum. Dette alene står for avsetningen av 20-25% av alt tømmer som avvirkes i Norge. Konsekvensene kan bli avsetningsproblemer for massevirke og biprodukter fra trelastindustrien. Problemene i treforedlingsindustrien vil derfor også ramme en allerede presset trelastindustri. Med dette framtidsbildet er det vanskelig å se for seg en positiv utvikling i tømmerprisene i årene framover. Klager beregner også en lavere driftskostnad, basert på stordriftsfordeler. Driftspriser ned mot 115,- kr/m3 ligger vesentlig lavere en normale driftspriser selv ved større drifter og gunstige driftsforhold. Det kan trolig ikke sies å være samfunnsinteresser forbundet med å basere verdiberegningene på at entreprenører skal kjøre på antatt for lave marginer til å kunne opprettholde et minimum av lønnsomhet. Rådmannen kan ut fra dette ikke støtte klager i at rotnetto ved verdiberegningen

6 skal økes i forhold til de kr 154,-/m3 som ble benyttet i verdiberegningen ved konsesjonsbehandling. Når det gjelder fjelltaket har klager beregnet en lavere pris på denne ressursen enn det som ble benyttet ved konsesjonsbehandlingen. Imidlertid mener klager det er saksbehandlingsfeil å fravike 4% kapitaliseringsrente og at eventuell usikkerhet på framtidige inntektsstrømmer skal gjenspeiles ved verdien denne inntektsstrømmen settes til. I rundskriv fra departementet heter det at for jord- og skogverdier skal det benyttes 4% kapitaliseringsrente. Dette er ikke til hinder for at en ved andre typer inntekter med større usikkerhet for inntektsstrømmen kan bruke noe større risikopåslag og derav en høyere rentefot. I brev fra Fylkesmannen i Oppland av om overprøving av vedtak om konsesjon på kjøp av skogeiendommen Stalsberg gnr. 89 bnr. 3 i Øyer kommune, står det følgende om verdsetting av andre verdier: «( ) Dersom denne type framtidig inntektskilde skal være en verdi for eiendommen bør en prinsipielt benytte en høyere rentefot, for eksempel 5%. Dette gir uttrykk for at dette ikke er en netto garantiinntekt for all framtid, samtidig som det viser at det har en verdi for eiendommen samlet sett (..)» Rådmannen finner derfor ingen grunn til å endre rentefoten som er brukt i opprinnelig saksbehandling. Oppsummering: Rådmannen kan ikke se at det har framkommet momenter i klagen som tilsier at planutvalget bør endre sitt vedtak av Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Planutvalget tar ikke klage på avslag på søknad om konsesjon på Bjerkhagen g/bnr 45/6 i Gausdal kommune fra Østen Owren av til følge. Den avtalte pris tilgodeser ikke en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Beregninger med optimistiske forutsetninger underbygger at den avtalte kjøpesum ikke kan godkjennes. Salg til naboeiendom i drift ville gitt bedre drifts- og arronderingsmessig løsning, men er likevel akseptabel. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig behandling.