FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR Lie Høvleri, vestre del Gnr/Bnr 109/49, 109/53, 10/66, 109/6011, Drammen kommune. Dato: 14.09.2011 PLANBESKRIVELSE Forslagstiller: CIBORA EIENDOM AS Forslaget utarbeidet av:
INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Innledning Sid. 2 2. Planområdet, eksisterende forhold Sid. 3 3. Planprosessen Sid. 4 4. Planforslaget Sid. 8 5. Andre tiltak i forbindelse med planen Sid. 10 Vedlegg: 01. Plankart 02. Bestemmelser 03. Illustrasjonsplan 04. Varslingsbrev og annonse 05. Adresse- og naboliste 06. Kopi av forhåndsuttalelser 07. Trafikkanalyse 08. Støyberegning 09. Sjekkliste for Risiko og sårbarhetsanalyse 10. Perspektivskisser 11. Planer, snitt og fasader Sist revidert Tlf. 32 80 60 50 / Fax.32 80 62 26 1
PLANBESKRIVELSE TIL REGULERINGSPLAN FOR LIE HØVLERI, VESTRE DEL 1. Innledning. 1.1. Oppdragsgiver. Oppdragsgiver for planarbeidet er Cibora Eiendom AS. 1.2. Eiendoms - og eierforhold. Området eies av Cibora Eiendom AS ( GNR/BNR, 109/49, 109/53 og 10/66 ) Rødgata eies av Drammen Kommune (109/6011) 1.3. Planlegger- opplysninger om kompetanse/godkjenning. Halvorsen & Reine arkitekter AS er ansvarlig for utformingen av planmaterialet. Halvorsen & Reine har utarbeidet tilsvarende planer, både i Drammen og i andre kommuner, og er dermed godt kjent med krav til innlevert materiale og kommunens vedtekter/planer. Halvorsen & Reine har sentral godkjenning. 1.4. Hensikten med planen. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for boliger i form av rekkehus i tre etasjer med hage og felles grøntområde. Boligene skjermes fra jernbanen med et område for støyskjermende tiltak og felles garasjeanlegg. 1.5. Gjennomføring av planen. Planarbeidet har foregått over en periode på flere år og har fra annonseringen i nov 2007 endret både størrelse og innhold. Reguleringsforslaget gjelder nå kun et mindre område i det opprinnelige planområdets vestre del, og skal være en detaljert reguleringsplan hvor hovedformålet er bolig (rekkehus). Det er et ønske med en parallell prosess, der man forbereder søknad om rammetillatelse etter endt offentlig høring. Illustrasjoner som er vedlagt planmaterialet er likt det som da vil være utgangspunktet for rammesøknaden. Forutsatt at Drammen kommune samtykker i en slik prosess, kan man forvente å ha en godkjent rammetillatelse så å si samtidig med en ferdigbehandlet plan. Planmaterialet hensynstar alle kommentarer/innspill som har kommet inn i forbindelse med forhåndshøringen. Det er intensjonen at man da får byggestart primo 2012. Byggestart er avhenging av forhåndsalg av et flertall av husene. 1.6. Gjeldende reguleringsplan, overordnede planer og ev. andre juridiske forhold. Reguleringsplan for Gulskogen cellulose, datert 4.8.1982 gjelder vest for planområdet til og med Rødgata. For øvrig finnes det ingen eksisterende reguleringsplan for området. Overordnet plan er Kommuneplanens arealdel 2007-2018 hvor området er avsatt til næring og veiareal/jernbaneareal. Planforslaget er således ikke i tråd med denne. Kommunedelplanen for Gulskogen 07.05.97 viser regulert gangforbindelse gjennom planområdet. Vedtekter til plan- og bygningsloven 69 nr.3, vedtatt 09.05.2000, gjelder der bestemmelsene ikke erstatter disse. Mest relevant for dette området vil være krav til grøntområde og krav om uteoppholdsareal og lekeplasser. Rikspolitiske retningslinjer som berører tiltaket er T-5/93 Samordnet areal og transportplanlegging og T-1/95 Barn og planlegging. Sist revidert Tlf. 32 80 60 50 / Fax.32 80 62 26 2
2. Planområdet, eksisterende forhold: 2.1. Beliggenhet og størrelse. Oversiktskart eksisterende situasjon. Området omfatter vestre del av Lie Høvleri-tomta, på Gulskogen i Drammen kommune. Eiendommene som inngår i området er GNR/BNR 109/49, 109/53, 10/66, og 109/6011. Planavgrensningen følger eiendomsgrenser på nord og sørsiden. Mot vest ligger planavgrensningen til og med Rødgata og mot øst i forlengelsen av Martha Sundlands gate. Planområdet er på ca. 6,6 mål. Dette er en mindre del av området som er oppgitt i varslingen for oppstart av planarbeider. (31,7 mål). 2.2. Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene. Området har vært benyttet av Lie Høvleri. Det har i de senere årene vært lagret bygningsmaterialer på tomten, da materialer av tre. 2.3. Bebyggelsens struktur, kvalitet og ev. verneverdig bebyggelse. Stasjonsbygningen på GNR/BNR 13/10 inngår i Jernbaneverkets Nasjonal verneplan for kulturminner i jernbanen. Bygningen er listeført i verneplanen fra 1997 og er underlagt Jernbaneverkets vernebestemmelser og har SEFRAK-nummer 0602 510 007. Godshuset har SEFRAK-nummer 0602 510 008. 2.4. (Demografiske forhold.) Det bor omlag 60.000 innbyggere i Drammen. Planområdet grenser Rødgata og Martha Sundlandsgate hvor det er et etablert boligområde med mange barnefamilier. 2.5. Barnehage, skole, forretninger. Området ligger nært Gulskogen senter, samt bilforretning og dagligvareforretning. I tillegg ligger området nært til Rødskog skole, Gulskogen skole og tre barnehager. ( en i SIF-huset, en i Rødgata og en i Øvre Eikervei.) 2.6. Topografi og vegetasjon registrering/inntegning av verdifull vegetasjon. Topografien på planområdet er flat. Området inneholder ingen spesielt verdifull vegetasjon, og består hovedsaklig av busker og kratt. 2.7. Klimatiske forhold sol og vind. Planområdet har gode solforhold og ikke spesielt mye vind. 2.8. Støy vegtrafikk, og evt. andre støykilder. Området er omgitt av Gulskogen idrettspark med ballbinge på nordsiden og jernbanen / Gulskogen stasjon med rutetrafikk og godstrafikk samt Gulskogen senter i syd. Sist revidert Tlf. 32 80 60 50 / Fax.32 80 62 26 3
I følge beregninger foretatt i forbindelse med kommuneplanens arealdel (T-1442) ligger området for det meste i gul sone ( 58 Lden ). Tett inn mot jernbanen er sonen rød. Støyforhold er ivaretatt i fellesbestemmelsene punkt 2.4.1 Miljøforhold og i utarbeidet støyvurdering. 2.9. Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet. Hovedadkomst til Lie Høvleri er via Rødskoggata og Martha Sundlandsgate. Høvlerismetten er i dag opparbeidet som gang- og sykkelvei, og går nord for planområdet. Rødgata er i dag atkomstvei for 16-18 boliger. Gaten er stengt med bom ved jernbanen, og det er kun muligheter for fotgjengere å krysse gaten. I øst er det innkjøring til innfartsparkeringen til Gulskogen stasjon og til 14-15 boliger fra Baker Thoens allé via Stasjonsgaten. Innfartsparkeringen har plass for ca. 150 biler. I kommunedelplanen for Gulskogen 07.05.97 er det gjennom området regulert en gangforbindelse som skal ivaretas i videre planarbeid. 2.10. Grunnforhold. Det er i NGI s rapport Evaluering av risiko for kvikkleireskred, Drammen kommune, ikke markert noen risikosone innenfor planområdet. Store deler av planområdet ligger på marin leire. I henhold til kommentar fra Norges Vassdrags- og energidirektorat foreligger det ingen flomfare eller annen vassdragsrelatert fare. Det er på sørsiden av jernbanene registret grunnforurensning fra treimpregnering fra Lie Høvleri på eiendom med gnr/bnr 10/40. Det kan være risiko for forurenset grunn i planområdet. Videre utredning av grunnforhold er ivaretatt i fellesbestemmelsene 2.10 Miljøforhold. 2.11. Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg. EB nett har høyspentkabler, nettstasjon samt noe lavspent nett inne på området. 3. Planprosessen. 3.1. Deltagere i planprosessen. Sivilarkitekt: Halvorsen & Reine Arkitekter AS Trafikkanalyse: Asplan Viak AS Støyanalyse: Rambøll AS Grunneiere, rettighetshavere og aktuelle offentlige myndigheter og organisasjoner er varslet i forbindelse med oppstart og oppfordret til å komme med eventuelle innspill til planen. 3.2. Kunngjøring av igangsatt planarbeid. Igangsatt planarbeid ble kunngjort i Drammens tidene og Aftenposten onsdag den 28 november 2007 og med brev datert 26 november 2007 til berørte naboer, organisasjoner og myndigheter etter liste fra Drammen kommune. Etter kunngjøringen er det besluttet å begrense planområdet til kun å gjelde deler av planområdet. På bakgrunn av dette, ble planforslaget sendt ut på forhåndshøring fra Drammen Kommune i perioden 01. 30.april 2010. Det kom inn merknader fra States Vegvesen og fra Jernbaneverket i forbindelse med dette, og planforslaget er justert ihht disse. 3.3. Vurdering av forslaget med hensyn til krav om konsekvensutredning. Iht. plan og bygningsloven skal forslag til reguleringsplan som har vesentlig avvik i forhold til kommuneplanen konsekvensutredes. I kommuneplanen er området her avsatt til næring. I planforslaget ønskes en mindre del av området endret til boligformål. Forslagstiller vurderer at dette ikke er en vesentlig endring, da det kun er en mindre del lengst bort fra Gulskogen stasjon som endrer formål. Etter forslagstillers syn faller heller ikke tiltaket inn under forskriftens omfangskriterier på øvrige områder. 3.4. Tidligere politiske vedtak. Reguleringsplan for Gulskogen cellulose, datert 4.8.1982 gjelder vest for planområdet til og med Rødgata. For øvrig finnes det ingen eksisterende reguleringsplan for området. Overordnet plan er Kommuneplanens arealdel 2007-2018 hvor området er avsatt til næring og veiareal/jernbaneareal. Planforslaget er således ikke i tråd med denne. Kommunedelplanen for Gulskogen 07.05.97 viser regulert gang- Sist revidert Tlf. 32 80 60 50 / Fax.32 80 62 26 4
forbindelse gjennom planområdet. Vedtekter til plan- og bygningsloven 69 nr.3, vedtatt 09.05.2000, gjelder der bestemmelsene ikke erstatter disse. 3.5. Forhåndskonferanse. Det er avholdt forhåndskonferanse i saken 04.02.2008. 3.6. Innspill til planarbeidet /merknader til plan. Planens størrelse og innhold er endret i forhold til kunngjøringen, dermed er ikke alle innkomne innspill aktuelle, se pkt 1.5. Lister opp mottatte innspill til planarbeidet, men kommenterer bare det som er relevant: 1. ROM eiendom AS 2. EB nett AS 3. Buskerud Fylkeskommune, Utviklingsavdelingen 4. Drammen kommune, Helsetjenesten 5. Norges Vassdrags- og energidirektorat 6. Statens Vegvesen 7. Fylkesmannen i Buskerud 8. Strømsgodset IF 9. Tekna Barnehagene 1. ROM eiendom AS, datert 01.02.2008. a. Utbyggingen med relativt høy utnyttelse nær Gulskogen stasjon vil bidra til å styrke kundegrunnlaget for togtransporten og er således i samsvar med overordnede føringer nedfelt i Rikspolitiske retningslinjer og i kommuneplan. ROM eiendom støtter planforslaget. b. ROM legger til grunn at parkeringshuset er tenkt å dekke opp både dagens antall p-plasser som forsvinner i og med planen og i tillegg et visst antall plasser som tilsvarer det økte behovet i fremtiden. c. Grunnet mulighet for å dekke fremtidig parkeringsbehov i samarbeid med Gulskogen kjøpesenter er det vesentlig at det foreliggende planforslaget legger til rette for en fremtidig gangforbindelse over sporet nær stasjonen. 2. EB nett AS, datert 25.01.2008 a. EB nett har høyspentkabler, nettstasjon samt noe lavspent nett inne på området. Dersom det er behov for å flytte på kabler eller elanlegg for øvrig, må dette i sin helhet bekostes av utbygger. b. I forbindelse med nye anlegg som skal tilknyttes fordelingsnettet, ønskes en tilbakemelding om forventet effektbehov for det regulerte området så snart det foreligger. Det er ønskelig at det blir tatt med formuleringer inn i reguleringsbestemmelsene om at utbygger skal ta kontakt med nettselskapet for å avklare plasseringen av forsyningsnettet i området. Så langt som mulig ønskes det at eventuelle ny elanlegg blir vist i selve planen. c. Dersom det er aktuelt med alternativ energiforsyning til området, f.eks fjernbåren varme, ønskes det at dette avklares så tidlig som mulig da dette påvirker behovet for elektrisk effekt. 3. Buskerud Fylkeskommune, Utviklingsavdelingen, datert 17.01.2008 a. Ved gjennomgang av Buskerud Fylkeskommunes arkiver, er det funnet SEFRAK-registrerte bygninger på følgende eiendommer i planområdet: GNR/BNR 10/8 ( bolighus, SEFRAKnummer 0602 510 001 )., GNR/BNR 13/3 ( bolighus, SEFRAK-nummer 0602 510 014 ), GNR/BNR 13/10 ( stasjonsbygning, SEFRAK-nummer 0602 510 007 og et godshus, SEFRAK-nummer 0602 510 008 ) samt GNR/BNR 109/49 ( bolighus, SEFRAK-nummer 0605 510 027 ). b. Stasjonsbygningen på GNR/BNR 13/10 inngår i Jernbaneverkets Nasjonal verneplan for kulturminner i jernbanen. Bygningen er listeført i verneplanen fra 1997 og er underlagt Jernbaneverkets vernebestemmelser. Buskerud Fylkeskommune, Utviklingsavdelingen ber om at alle SEFRAK-registrerte eiendommer reguleres til bevaring. 4. Drammen Kommune, Helsetjenesten, datert 17.12.2007 a. I følge beregninger foretatt i forbindelse med kommuneplanens arealdel (T-1442) ligger området for det meste i gul sone (58Lden). Tett inn mot jernbanen er sonen rød. I følge retnings- Sist revidert Tlf. 32 80 60 50 / Fax.32 80 62 26 5
linjer for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442), Kap. 3.2 Retningslinjer for arealbruk i støysonene, skal det i gul sone vises varsomhet med støyfølsom bebyggelse. Det bør utarbeides en støyfaglig utredning som viser støynivåer ved fasade på de aktuelle bygningene og på uteplassene. Utbygger bør vurdere ulike områder å orientere bygningene på i forhold til støyeksponering både for boligene og utearealene. b. Det må tas hensyn til muligheter for dårlig byggegrunn og at dette kan medføre rystelser fra bl.a. jernbanen. c. Mulige konflikter mellom boliger på omsøkte planområde og aktiviteter på Gulskogen Idrettspark inkludert ballbingen, jernbanen samt stasjon med høytalere må forebygges. Valg av type næring er viktig for å unngå konflikter. Restauranter, diskoteker og liknende bør unngås, likeså transportkrevende næringer hvor det er mye varelevering. 5. Norges Vassdrags- og energidirektorat, datert 20.12.2007 a. Det ser ut til at det er et vassdrag som krysser planområdet. Dette må tas med i det videre planarbeidet. Hvis vassdraget er lukket bør det likevel merkes av på plankartet og det bør reguleres inn en byggeforbudssone langs vassdragene. NVE mener at bekker i prinsippet bør være åpne fordi de da er mindre ømfintlige for flomskade, både fordi de normalt har større kapasitet og fordi det er lettere å ha oversikt over avrenningsforholdene i ekstreme værsituasjoner. Må sørge for at utbygging ikke medfører økt fare for flom eller skred i andre områder. Økende andel tette flater kan føre til en sterk økning i vannføringen i nedenforliggende vassdrag. Vi bes om å ha fokus på problemstillingen. b. Det er i NGI s rapport Evaluering av risiko for kvikkleireskred, Drammen kommune ikke markert noen risikosone innenfor planområdet, men store deler av planområdet ligger på marin leire. Det foreligger ingen flomfare eller annen vassdragsrelatert fare. 6. Statens Vegvesen, datert 05.12.2007 a. Forholdet til trafikksikre skoleveier bør avklares. I den grad planarbeidet medfører nødvendige endringer av veg- og trafikkforhold på riks- eller fylkesveier må dette ivaretas i planarbeidet. Slike endringer må påregnes forlangt gjennomført før området kan tas i bruk. b. Da riks/fylkesveier inngår kreves detaljplan/konstruksjon av veggeometri og kryssløsninger som grunnlag for reguleringsplanen. Detaljplaner bør følge Håndbok 139 Tegningsgrunnlag I tillegg til tegningene må planene også inneholde beskrivelser av dimensjoneringsforutsetninger og sentrale vegtemaer i henhold til håndboken. c. Støybelastningen fra riks/fylkesveier må dokumenteres og nødvendige tiltak må innarbeides i planen. 7. Fylkesmannen i Buskerud, datert 12.12.2007 a. Fylkesmannen ber om at planarbeidet belyser og ivaretar forhold tilknyttet støy, barn og unge og universell utforming i tråd med nasjonale føringer. b. Type næringsvirksomhet må være i tråd med fylkesdelplanen. c. Muligheter for grunnforurensning må belyses. 8. Strømsgodset IF, datert 22.09.2009. Informasjon vedr. bruk av nabotomt, Gulskogen idrettsplass, gnr/bnr 10/158. 9. Tekna barnehagene, datert 24.08.2009. Informerer at det finnes fire barnehager i området som vil ivareta barnehagedekningen. Forslagstillers kommentarer til innspillene: 1. ROM Eiendom AS. a. Ok. b. Ikke relevant. c. Ikke relevant. 2. EB nett AS. a. Ok. b. Formulering om at utbygger skal ta kontakt med nettselskapet for å avklare plasseringen av forsyningsnettet i området er foreløpig ikke tatt med i reguleringsbestemmelsene. Kommunens Sist revidert Tlf. 32 80 60 50 / Fax.32 80 62 26 6
mal for reg.bestemmelser er fulgt. Nye elanlegg kan ikke vises i selve planen da disse må avklares i forbindelse med utbygging. c. Eventuell alternativ energiforsyning til området vil måtte avklares i forbindelse med en fremtidig byggesøknad. 3. Buskerud Fylkeskommune, Utviklingsavdelingen. a. Alle bygg bygget før år 1900 er SEFRAK registrerte. I gjeldene planområde ligger et bolighus med SEFRAK-nummer 0605 510 027. b. Det SEFRAK-registrerte bygget på planområdet vil måtte rives. 4. Drammen Kommune, Helsetjenesten. a. Rambøll AS har utarbeidet en støyfaglig utredning av området. Støykartet viser at man, ved å etablere en 3m høy støyvoll ut mot jernbanen oppnår en støyreduksjon god nok til at en stor del av planområdet blir liggende i blå sone. Noe bebyggelse vil havne i gul sone. Her vil de nødvendige tiltak bli iverksatt for å skjerme mot støy i selve bebyggelsen. Vi refererer til bestemmelsene hvor også støyskjermende tiltak er ivaretatt. b. Muligheter for rystelser fra jernbane vil bli utredet i forbindelse med senere prosjektering. c. Nødvendige tiltak for skjerming mellom boliger og øvrige omkringliggende aktiviteter vil bli ivaretatt. Det er ikke regulert inn støyende formål i planområdet. 5. Norges Vassdrags- og energidirektorat. a. Bekken, som ligger i rør, ligger i fortsettelsen av Rødskoggata og er utenfor gjeldene planområde. b. Ok. 6. Statens Vegvesen. a. Det er laget en trafikkanalyse i forbindelse med planarbeidet. Den konkluderer med at det i dag er gang- og sykkelveier og fortau langs alle hovedveiene innenfor influensområdet og at eksisterende system fungerer tilfredsstillende uten nye tiltak langs det overordnede vegnettet. Men det er noen forhold som må/bør utbedres: Siktforholdene i krysset mellom Rødgata og Øvre Eikervei er i dag begrenset i begge retninger. Økt trafikk på sideveien kan påvirke sikkerheten ved utkjøring til hovedveien negativt. Som en del av tiltaket bør det derfor vurderes om siktforholdet i krysset kan bedres. Skoleveien til Rødskog skole er via Høvlerismetten som er en gangvei samt Rødskoggata som har liten trafikk. b. Ingen riks/fylkesveier inngår i gjeldene planarbeid. Ok. c. Nærmeste riksvei er Øvre Eikervei på den andre siden av Gulskogen idrettspark. Støybelastningen fra denne er ivaretatt i støyutredningen og medregnet i støysonekartet. 7. Fylkesmannen i Buskerud. a. Som nevnt under kommentar til uttalelse til Drammen Kommune, Helsetjenesten er det utarbeidet en støyfaglig utredning av området og de nødvendige tiltak for skjerming vil bli iverksatt. Universell utforming vil bli i tråd med nasjonale føringer. b. Næring er ikke lenger et av formålene. Ikke relevant. c. Det har på et tidspunkt vært forurenset grunn i området. Det dreide seg om 3-5m2 som var infisert av saltimpregnering. Utskiftningen av forurenset grunn er utført. 8. Strømsgodset IF. Ok. 9. Tekna barnehagene. Ok. 3.7. Innkomne merknader i forbindelse med forhåndshøringen: 1. Jernbaneverket 1. Jernbaneverket varslet innsigelse på bakgrunn av det planforslaget som ble sendt ut på forhåndshøring. Spesielt nevnes følgende forhold: avstand til bygninger (carporter), etablering av nytt veisystem, økt trafikk på eksisterende planovergang og lav fortettingsgrad ved et viktig kollektivknutepunkt. Sist revidert Tlf. 32 80 60 50 / Fax.32 80 62 26 7
Kommentar; Det har, etter varslet innsigelse, vært holdt møter med jernbaneverket og kommunen, samt blitt gjort en vesentlig justering av utsendte planforslag. All bygningsmasse er nå lagt på utsiden av byggegrense mot jernbane. I tillegg er det redusert noe på antall enheter slik at internt veisystem etc forenkles. Det er laget en trafikkanalyse som beskriver at tiltaket vil føre til en meget beskjeden trafikkvekst i området. Det er også gitt tilbakemelding fra kommunen at man for hele Lie Høvleri ønsker en høy utnyttelse, men for den aktuelle delen av området som nå planlegges, aksepterer en type bebyggelse som foreslått, da dette er i tråd med kommunens ønske om utvikling av området. Planforslaget er nå revidert slik at innsigelse fra jernbaneverket bør kunne bortfalle. 2. Statens Vegvesen 1. Bemerker at det vil være nødvendig med trafikkanalyse for tiltaket. Kommentar: Trafikkanalysen ble utarbeidet av Asplan Viak. Analysen konkluderer med at det ikke er nødvendig med tiltak, utover bedring av siktforholdene i krysset mellom Øvre Eikervei og Rødgata. Dette blir ivaretatt i rekkefølgebestemmelsene. 4. Planforslaget 4.1. Reguleringsformålene i planen, kort beskrivelse av hvert formål. Tiltakshaver foreslår området regulert til følgende formål: 1. Byggeområde: Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse. Hoveddelen av planområdet reguleres til boligbebyggelse. Boligene skal være rekkehusenheter med inngang til hver boenhet direkte fra bakkeplan. Rekkehusenhetene kan være av varierende størrelse over to til tre etasjer. Innenfor boligområdene skal det være felles oppholdsareal, samt adkomst til boligene i form av gang- /sykkelveger. Gang- og sykkelvegene inne på området, skal utformes hensiktsmessig slik at man enkelt kan bevege seg mellom boliggruppene. 2. Byggeområdet: Lekeplass. Det reguleres et stort areal til lekeplass inne på området. Lekeplassen plasseres vis a vis jernbanen innenfor parkeringsområdet. Lekeplassen skal inneholde tilfresstillende skjerming i form av støyskjerm mot jernbanen. Støyskjermingen skal utarbeides ihht alternative løsninger som beskrevet i støyvurderingen, se vedlegg 08. Lekeområdet er godt skjermet fra trafikken. 3. Samferdselsanlegg: Offentlig veg med fortau. Rødgata mellom Høvlerismetten og jernbanen blir kjøreveg med fortau. Reguleringsbredde på veien er 7.0meter. Fortauet har regulert bredde 2.5 meter. 4. Samferdselsanlegg: Parkering. Hver boenhet skal ha minimum 2 parkeringsplasser. Innenfor parkeringsarealet tillates oppførelse av garasjeanlegg/carport. Carportene skal bygges innenfor regulert byggegrense på plankartet, og med avstand minimum 15.0 meter fra jernbanen. Tillatt byggehøyde 4 meter. Nærmest jernbanen tillates kun bakkeparkering. 5. Samferdselsanlegg: Annen veggrunn (snuplass) og gangareal: I enden av Rødgata mot jernbanen reguleres en snuplass samt gangareal. Denne veien stoppes med bom, men det er tillatt for fotgjengere å krysse her. 6. Samferdselsanlegg: Parkeringsplasser. Området skal omfatte minimum 2 parkeringsplasser per boenhet. Alle boenhetene får 1 parkeringsplass i carport samt min. 1 plass bakkeparkering. Carportene er plassert ved adkomsten inn til boligområdet med 15 meters byggegrense fra jernbanen. Langs jernbanen skal det etableres bakkeparkering med minimum 21 plasser. Dette bidrar til å dekke kravet om 2 parkeringsplasser per boenhet. 7. Samferdselsanlegg: Annen veggrunn grøntareal Det etableres veggrøft langs Rødgata og langs fortauet. Sist revidert Tlf. 32 80 60 50 / Fax.32 80 62 26 8
4.2. Arealoppgave. Byggeområde: Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse ca. 3.6 daa Felles lekeplass ca. 0.6 daa Samferdselsanlegg: Offentlig vei ca. 0.6 daa Fortau ca. 0.2 daa Felles parkering ca. 1.4 daa Snuplass ca. 0.05 daa Gangareal ca. 0.05 daa Annen veggrunn grønt ca. 0.19 daa Forslag til plankart Sist revidert Tlf. 32 80 60 50 / Fax.32 80 62 26 9
Forslag til planskisse Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder. 3. Konsentrert småhusbebyggelse BK: Utnyttelsesgrad 45%BYA. Kommuneplanens arealdel punkt 2.4 sier at for enebolig og småhusområder skal maks utnyttelse være 30%. Tillatt gesimshøyde med saltak er 8,3 m og møne 9 m over planert terreng. Ved flatt tak kan gesims ha høyde 9m over planert terreng. Innenfor parkeringsarealet tillates oppførelse av garasjeanlegg/carport. Carportene skal bygges innenfor regulert byggegrense på plankartet, og med avstand minimum 15.0 meter fra jernbanen. Tillatt byggehøyde 4 meter. 4.3. Estetiske forhold og byform. Hvordan de er ivaretatt i planen. Det legges til rette for rekkehus i 3 etasjer. Alle rekkehusene er orientert øst/vest, med adkomst fra øst og innvendige og utvendige oppholdsrom mot vest. Boligene er prosjekter med 3-4 soverom og 2 bad. Alle leilighetene har loftstue, med utgang til stor takterrasse. Boligene har størrelser fra ca. 105-125 m2 BRA, og er godt tilpasset barnefamilier. Materialene er i hovedsak tre, med noe plater i ulike farger for å bryte opp fasaden samt identifisere de ulike boliggruppene. Boligene er prosjektert med flatt tak, og høyder opp mot 9.0 meter. I tillegg til private takterrasser, har alle boligene private hager med direkte utgang fra 1.etasje. Sist revidert Tlf. 32 80 60 50 / Fax.32 80 62 26 10
Mellom husgruppene er det lagt til rette for gang- og sykkelveger, slik at man enkelt kan bevege seg innenfor planområdet. Uteområdene er ellers prosjektert med mye belegningsstein og en del grønt. Dette gir gode kvaliteter til boligområder og legger godt til rette for sosiale møtesteder. 4.4. Demografiske forhold - antatt befolkningstilvekst og sammensetning etter en utbygning. Konsekvenser for behov for barnehage, skole, sykehjem mv. Med de rammene som er satt med ca 21 boligenheter innenfor 5 grupper, kan man forvente en bosetting på 70-90 personer innenfor planområdet. Dette utløser ingen krav om barnehage, skole mv. innenfor planområdet. 4.5. Vegetasjon - behandling av eksisterende og ny. Det er ingen eksisterende vegetasjon som utmerker seg som verneverdig innenfor planområdet. Det er derfor kun aktuelt å legge føringer for ny vegetasjon. Innenfor området vil ny vegetasjon bli tilpasset boligformål med mye gress, lekeplasser og trær. 4.6. Klima - planens innvirkning på klimatiske forhold. Planen i seg selv har ingen innvirkning på lokale klimatiske forhold. 4.7. Terreng. Området er tilnærmet flatt. Landskaps- og terrengmessige konsekvenser er minimale 4.8. Støy støyberegning og tiltak som må iverksettes for å bringe støynivået i og utenfor bygninger i overensstemmelse med tillatte grenseverdier. (reguleringsbestemmelser).rundskriv T- 8/79 og T-1/86, retningslinjer T - 1277 samt NS 8175. I forbindelse med planarbeidet har Rambøll på oppdrag fra forslagsstiller utarbeidet en støyanalyse. I støyvurderingen konkluderes det med at støyskjerming i form av gjerde på 2.0 meter høyde, vil bidra til at det oppnås akseptable støynivåer på alle førsteetasjene og uteoppholdsarealer på bakkeplan (Lden 55dB). I 2.etasje blir deler av fasadene liggende i gul sone. Når detaljerte planer på boligene foreligger må det vurderes skjermingstiltak på uteplasser og terrasser. Forutsatt normalt støydempende konstruksjoner antas med stor grad av sikkerhet at innendørs støy i den utsatte delen av bygninger med støynivå opptil 60dB holdes innenfor grenseverdien gitt i NS 8175. Dette forutsetter at vinduer holdes lukket. 4.9. Luft og annen forurensning. Evt. tiltak. Det foreligger ingen spesielle utfordringer med tanke på luft og annen forurensning. Planområdet er omgitt av grøntarealer i nord og vest og jernbanen samt Gulskogen senter i syd hvor bilene kjører med lav hastighet. Sist revidert Tlf. 32 80 60 50 / Fax.32 80 62 26 11
Planlagt bebyggelse oversiktsbilde. Perspektiv som viser planlagt bebyggelse. Sist revidert Tlf. 32 80 60 50 / Fax.32 80 62 26 12
Perspektiv som viser planlagt bebyggelse. Perspektiv som viser planlagt bebyggelse. Sist revidert Tlf. 32 80 60 50 / Fax.32 80 62 26 13
Eksempel på planløsning. 1., 2. og 3.etasje 4.10. Trafikk - samordnet areal og trafikkplanlegging, rundskriv T- 5/93. Det er laget en trafikkanalyse i forbindelse med planarbeidet. Den konkluderer med at det i dag er gangog sykkelveier og fortau langs alle hovedveiene innenfor influensområdet og at eksisterende system fungerer tilfredsstillende uten nye tiltak langs det overordnede vegnettet. Økt trafikkvekst som følge av tiltaket innebærer ikke behov for standardheving av veiprofilet på det offentlige veinettet som berøres av tiltaket. Siktforholdene i krysset mellom Rødgata og Øvre Eikervei er i dag begrenset i begge retninger. Økt trafikk på sideveien kan påvirke sikkerheten ved utkjøring til hovedveien negativt. Som en del av tiltaket bør det derfor vurderes om siktforholdet i krysset kan bedres. 4.11. Parkering/disponering av uteareal - mengde i forhold til vedtekter og plassering. Drammen kommunes parkeringsvedtekter sier at for ytre sone er kravet 3 plasser pr boligenhet, mens indre sone har krav til 2 plasser pr bolig. Prosjektet ligger i ytre sone, men dets utforming og lokalisering nært Gulskogen stasjon som knutepunkt, samt gangavstand til skoler, barnehager og Gulskogen senter med alle normale, urbane fasiliteter, tilsier at 2 plasser pr enhet vil ivareta parkeringsbehovet. 4.12. Fotgjengere, syklister og veiforbindelser - tilrettelegging for denne trafikken i og utenfor planområdet. ( Gang/ sykkelveier til skoler, forretninger, friområder etc.) Trafikkanalysen konkluderer med at det i dag er gang- og sykkelveier og fortau langs alle hovedveiene innenfor influensområdet og at eksisterende system fungerer tilfredsstillende uten nye tiltak langs det overordnede vegnettet. Skoleveien til Rødskog skole er via Høvlerismetten som er en gangvei samt Rødskoggata som har liten trafikk. Det anlegges fortau og gang -/sykkelvei i planområdet som ivaretar gangforbindelse gjennom området i hht Kommunedelplanen for Gulskogen. 4.13. Kollektivtrafikk - tilrettelegging. Planområdet ligger nært Gulskogen stasjon, som er et kollektivknutepunkt, og vil selvfølgelig ha store fordeler av dette. I tillegg er det bussforbindelse langs Nedre Eikervei til Drammen og opp mot Nedre Eiker. Det går også buss fra Professor Smiths alle til Nedre Eikervei. 4.14. Utvendige opphold - og aktivitetsareal/ lekeplasser. Sist revidert Tlf. 32 80 60 50 / Fax.32 80 62 26 14
Utforming av utvendig oppholds og aktivitetsareal innenfor planområdet vil skje i overensstemmelse med bygningsvedtektene til Plan- og bygningsloven i Drammen kommune 69 nr3. Som supplement til utvendige oppholdsarealer innenfor planområdet har man Gulskogen idrettspark med ballbinge i nord samt fotballbane på andre siden av Rødgata. 4.15. Dimensjonering, plassering og bruk av felles utvendig oppholdsareal - jfr.pbl 69, vedtekt til denne og rundskriv T-5/99 B Tilgjengelighet for alle. Utearealene (veg, parkering, gangveg og lekeområder) innenfor planområdet vil i stor grad følge prinsippene for universell utforming. Rekkehusene, som grunnet sin form hvor hver boenhet går over flere etasjer og har bakkekontakt, gis ikke universell utforming. 4.16. (Forslag til arealbytte, ny plassering og endring av bruk/innhold. Lekeplass i bytte mot annet. Ved planlegging av sentrumsnære boligområder hvor det søkes om dispensasjon fra gjeldende vedtekt, skal det redegjøres for hvordan og ev. hvor dette kan kompenseres.) 4.17. (Beredskapsmessige hensyn) Internvegene inne på området skal etableres med bredder og utførelser som sikrer fremkommelighet av uttrykningskjøretøy. 5. Andre tiltak i forbindelse med planen 5.1. Konsekvenser for trafikkforholdene i tilgrensende områder. Planforslaget innhold og størrelse medfører ikke endringer i trafikkforholdene. 5.2. Ev. økonomiske konsekvenser for Drammen kommune (barnehage, skole, kommunaltekniske anlegg og lignende). Forslagstiller kan ikke se at det blir noen økonomiske konsekvenser for Drammen kommune utover hva som blir avtalt i utbyggingsavtale, se under. 5.3. Utbyggingsavtale. Det skal igangsettes arbeid med utbyggingsavtale mellom Cibora eiendom og Drammen kommune. Sist revidert Tlf. 32 80 60 50 / Fax.32 80 62 26 15