BESKRIVELSE. Reguleringsplan for kvartalet: Nedre Storgate, Gjetergata og Engene. 1. Innledning Oppdragsgiver.

Transkript

1 BESKRIVELSE 1. Innledning Oppdragsgiver. Oppdraget utføres for: Eiendoms - og eierforhold. Området består av følgende eiendommer og eiere: Engene /305 Børre Fevang Rådhusgata Engene /307 Melek Demirel Lauritz hervigs vei 37A 3035 Engene / Gjetergata /393 Idax Tendo AS Postboks 6990 St. Olavs plass 130 Oslo Gjetergata /392 Vigdis og Henning Thorstein Jacobsen Gjetergata Gjetergata Nedre Storgate /685 Ole Sigmund Sommerstad Nedre Storgate Side 1 av 6

2 Nedre Storgate / Planlegger- opplysninger om kompetanse/godkjenning. Planarbeidet utføres av: Sivilarkitekt Arne Finn Solli AS Erik Børresens allé Tlf Fax Saksbehandler: Arne Finn Solli 1.4. Hensikten med planen. Hensikten med planen er å regulere området til en kombinasjon av boliger, forretninger og kontorer med tilhørende anlegg Gjeldende reguleringsplan, overordnede planer og ev. andre juridiske forhold. Området er i dag delvis regulert. Planen vil erstatte reguleringsplanen: Engene og Haugesgt. Fra Logeplassen til Gamle Kirkeplass, Området omfattes av følgende planer: - Kommuneplanens arealdel for Sentrumsplanen (Kdp) under utarbeidelse. 2. Planområdet, eksisterende forhold: 2.1. Beliggenhet og størrelse. Området begrenses av kvartalet: Nedre Storgate, Gjetergata og Engene. Området omfatter adressene: Nedre Storgate 27 og 29 Gjetergata 8,10 og 12 Engene 36, 40 og 42 Områdets areal er ca m Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene. Området har i dag en blandet bruk som består av forretningsvirksomhet, noe boligforhold, noe kontor, noe ren parkering og noe ubebygd Bebyggelsens struktur, kvalitet og verneverdig bebyggelse. Bebyggelsen består av hovedsaklig gammel trehusbebyggelse plassert i gatelivet til de tilstøtende gater. Bebyggelsen er for en stor del av dårlig kvalitet, preget av mange om- og påbygninger opp gjennomårene. Side 2 av 6

3 Unntak er imidlertid hovedbygget i Gjetergata 12 samt Gjetergata 10. Gjetergata 12 er en murbygning i sveitserstil, antagelig bygget i 1870-årene etter bybrannen i Huset er gitt klassifikasjonen C. Dette huset øer tenkt bevart. Gjetergata 10 har oppnådd samme klassifkasjon C, men er etter vår mening av langt lavere kvalitet og ønskes ikke bevart såvel av oss som av eierne av huset, se vedlegg 11. I tillegg er bygningen Nedre Storgate 29 tenkt beholdt. Bygningen er en tidligere lagerbygning som i 1980-årene ble ombygget og benyttes i dag til kontorer. Bygningen er ikke med på kommunens bevaringsliste, men ønskes bevart. Øvrig bebyggelse er planlagt tillatt revet (Demografiske forhold) Barnehage, skole, forretninger. Det er flere barnehager i nærområdet; Indremisjonens barnehage i Rådhusgata, Brannposten barnehage i Bergstien og Løkkebergene barnehage i Lammersgate. Området ligger innenfor Bragernes skoles krets. Forretningstilbudet er godt med kort vei til så vel sentrum Topografi og vegetasjon registrering/inntegning av verdifull vegetasjon. Området ligger svakt hellende mot syd. Laveste punkt ligger på kote ca 4.8 på hjørnet av Nedre Storgate og Gjetergata. Høyeste punkt er mot Engene på kote ca Det er ingen verneverdig vegetasjon på området Klimatiske forhold sol og vind. Området ligger skjermet og eksponert for sol hele dagen Støy vegtrafikk, og evt. andre støykilder. Området er ikke eksponert for annen støy en trafikken fra omkringliggende gatenett. Denne er, etter trafikkomleggingen på Bragernes, begrenset og antas ikke å utgjøre større belastning enn det som kan aksepteres i så sentrale områder med normale bygningsmessige tiltak i fasaden Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet. Adkomsten til området vil skje fra omkringliggende gatenett i Nedre Storgate, Gjetergata og fra Engene Grunnforhold. Det er foreløpig ikke utført grunnundersøkelser, men nylige arbeider i nabolaget tilsier at grunnforhol dene antas å være dårlige med bløt leire under tørrskorpa. Hvilke tiltak og fundamenteringsmetoder som skal brukes vil bli avklart gjennom detaljprosjektfasen. Det vil bli utført grunnundersøkelser i henhold til kommunens retningslinjer som bilag rammetillatelsen Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg. Tilknytning til disse anleggene vil bli gjort til eksisterende offentlige anlegg i omkringliggende gate nettet, se vedlegg Planprosessen Deltagere i planprosessen. Planforslaget er utarbeidet av Sivilarkitekt Arne Finn Solli AS etter oppdrag fra. Grunneiere er informert delvis gjennom møter, telefon og via brev, se vedlegg 2. Side 3 av 6

4 3.2. Kunngjøring av igangsatt planarbeid. Oppstart av planarbeidet er kunngjort i s tidende den , se vedlegg 1. I tillegg er grunneiere, naboer og offentlige instanser informert gjennom brev datert , se vedlegg 2 og Innspill til planarbeidet /merknader til plan. Det har så langt kommet inn merknad fra følgende: o Buskerud Kraftnett, vedlegg 7 o Buskerud Fylkeskommune, utviklingsavdelingen, vedlegg 8 o fjernvarme, vedlegg 9 o TMC, eier av Engene 44, vedlegg 10 o Vigdis og Henning Jacobsen, eier av Gjetergata 10, vedlegg Samarbeid og medvirkning. Jfr. Plan- og bygningslovens Planarbeidet vil bli gjennomført i samarbeid og med medvirkning fra grunneierne. Det har ikke kommet ønske om medvirkning fra noe andre. 4. Planforslaget Reguleringsformålene i planen, kort beskrivelse av hvert formål. Planen inneholder et kombinert reguleringsformål: B/F/K bolig, forretning og kontor. I tillegg vil hovedbygningen i Gjetergata 12 bli spesialområde: Sp bevaring Arealoppgave. Samlet areal er ca m Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder. Utnyttelsesgrad er satt til: 75%BYA T-BRA er satt til: ca m2 Gesimshøyde inntil: mot gate ca.10m (11m) tilpasses tilliggende bebyggelse Mønehøyde inntil: mot gate ca.13m (14m) tilpasses tilliggende bebyggelse indre del inntil 16 m 4.4. Estetiske forhold og byform. Hvordan er de ivaretatt i planen. Området ligger i et strøk av med svært uensartet bebyggelse. Den nye bebyggelsen vil bli gjennomført som karrébebyggelse hvor bygningene vil bli lagt i fortauslinjen med et innvendig gårdsrom. Det er et mål med utbyggingen å skape et variert, men likevel homogent bygningskompleks hvor forhold som høyde, takformer, luftighet, fasadeuttrykk og materialbruk vil bli nøyde bearbeidet. En bygning skal bevares (Gjetergata 12). Det er vårt mål at denne skal fremstå frigjort, men likevel integrert i den nye bebyggelsen Demografiske forhold - antatt befolkningstilvekst og sammensetning etter en utbygning. Konsekvenser for behov for barnehage, skole, sykehjem mv. Planen gir rom for et boligantall på ca leiligheter med en befolkning på mennesker. Boligene antas å være attraktive for en vid gruppe boligsøkende. Hovedtyngden vil antagelig ligge på yngre mennesker i etableringsfasen og voksne mennesker som flytter fra eneboliger. Det antas ikke at barnefamilier vil utgjøre noen stor gruppe Vegetasjon - behandling av eksisterende og ny. Side 4 av 6

5 Eksisterende vegetasjon vil bli fjernet. Innvendig gårdsrom vil bli landskapsmessig behandlet og gitt en parkmessig utforming Klima - planens innvirkning på klimatiske forhold. Utbyggingen antas ikke å få innvirkning på klimatiske forhold Støy støyberegning og tiltak som må iverksettes for å bringe støynivået i og utenfor bygninger i overensstemmelse med tillatte grenseverdier. Rundskriv T- 1442, retningslinjer T samt NS Området er ikke spesielt støyutsatt.bebyggelsen vil bli skjermet mot trafikkstøy gjennom tiltak i fasaden. Disse tiltak vil bli tatt vare på i den videre prosjekteringen Luft og annen forurensning. Evt. tiltak. Utbyggingen vil ikke skape forurensning til luft eller vann Trafikk - samordnet areal og trafikkplanlegging, rundskriv T-5/93. Det er utarbeidet trafikkanalyse. Denne konkluderer med at trafikken i det omkringliggende gatenettet ikke vil bli berørt negative av utbyggingen Parkering/disponering av uteareal - mengde i forhold til vedtekter og plassering. Hovedtyngden av parkering vil bli etablert i parkeringskjeller under bygningene. Anlegget vil bli dimensjonert i henhold til kommunens parkeringsforskrifter. Utearealet vil bestå av innvendig gårdsrom med parkmessig utforming Fotgjengere, syklister og veiforbindelser - tilrettelegging for denne trafikken i og utenfor planområdet. ( Gang/ sykkelveier til skoler, forretninger, friområder etc.) Området ligger sentralt i hvor alle omkringliggende gater er utstyrt med fortau. Det er sammenhengende fortauforbindelse til så vel barneskole som ungdom- og videregående skole. Det vil bli anlagt sykkelparkering for bebyggelsen i henhold til kommunes vedtekter Kollektivtrafikk - tilrettelegging. Det er god bussforbindelse til området med holdeplass i Ole Steens gt. Ca. 60m gangavstand Utvendige opphold - og aktivitetsareal/ lekeplasser. De fleste boligene vil bli utstyrt med balkonger eller takterrasser. Innvendig gårdsrom vil tjene som utvendig rekreasjonsområde for boligene. Området vil bli landskapsmessig behandlet og tilrettelagt for både barn og voksne. Det er planlagt sandlekeplass. Forøvrig vil vi henvise til friområdet i tilknytning til Bragernes gamle kirkegård på oppsiden av Engene. Dette området fungerer i dag som ballslette og lekeplass for større barn i området. Rekreasjonsområde for voksne vil vi henvise til det nye parkområdet ved elva mindre enn 200 meter unna Dimensjonering, plassering og bruk av felles utvendig oppholdsareal - jfr.pbl 69, vedtekt til denne og rundskriv T-5/99 B Tilgjengelighet for alle. Både bebyggelse og uteområder vil bli tilrettelagt for bevegelses- og orienteringshemmede i henhold til gjeldende offentlige regler og forskrifter. Side 5 av 6

6 4.16. (Forslag til arealbytte, ny plassering og endring av bruk/innhold. Lekeplass i bytte mot annet. Ved planlegging av sentrumsnære boligområder hvor det søkes om dispensasjon fra gjeldende vedtekt, skal det redegjøres for hvordan og ev. hvor dette kan kompenseres.) (Beredskapsmessige hensyn) 5. Andre tiltak i forbindelse med planen 5.1. Konsekvenser for trafikkforholdene i tilgrensende områder, med forslag om tiltak. Det anses ikke å være påkrevet med spesielle tiltak i det omkringliggende gatenettet på grunn av utbyggingen Ev. økonomiske konsekvenser for kommune (barnehage, skole, kommunaltekniske anlegg og lignende). Utbyggingen anses ikke å gi økonomiske konsekvenser for kommune. Side 6 av 6