PLANBESKRIVELSE Detaljregulering for boliger på tun, Sander Østre Ski kommune 1.0 Planområdets avgrensning Planen grenser mot eksisterende boliger og Kirkeveien i nord, mot våningshuset på Sander Østre i vest og mot boligfeltet Sandertunet i syd og øst. 2.0 BAKGRUNN Tiltakshaver, som også er grunneier, ønsker å detaljregulere den gjenværende delen av det avsatte boligområdet på Sander Østre etter Planlovens 12-3. Kunngjøring om igangsatt detaljregulering ble varslet naboer og andre berørte parter i brev av 13.04.10. Oppstart av reguleringsarbeid ble annonsert i Østlandets Blad den 19.04.10. Orientering om oppstart ble side av
også lagt ut på kommunene hjemmeside. Saken ble lagt frem etter Pbl 12-8 for kommunen i møte 26.03.10. 2.1 Hva utløser planbehov Det er et krav om samlet plan for feltet i eksisterende reguleringsplan, sammen med endret plan og bygningslov og et ønske om en høyere utnyttelse enn på opprinnelig regulering, medfører dette at området må reguleres på nytt. Området ble regulert til boliger på reguleringsplan for Sander Østre i 1989. I planen er det et rekkefølgekrav om at rekkehus på tun A ikke kan oppføres så lenge det tilhører jordbruksareal til eiendommen. Dette kravet ble utelatt i revisjonen i 1992, og er nå frafalt av landbruksmyndighetene. 2.2 Intensjonen med planforslaget Intensjonene i opprinnelig regulering videreføres med hensyn til formål, adkomst og bevaring av fornminne. Opprinnelig ide med reguleringen ar at hvert enkelt tun skulle ha sin egen identitet, dette videreføres nå ved at det opprinnelige tunet får et eget uttrykk knyttet til gården. Det har tidligere stått en stor låvebygning på Sander Østre. Tiltakshaver ønsker å gjenskape tunet ved å bygge en lavblokk med leiligheter på stedet hvor den opprinnelige låven stod. Det er viktig å få tilbake det tidligere tunrommet ved at det bygges en lavblokk istedenfor de opprinnelige påtenkte rekkehusene, og at parkering i hovedsak legges under bakken slik at tunet bevares som et uteoppholdsareal. 2.3 Hovedpunkter i planforslaget 12 boliger i lavblokk og rekkehus med felles tun. Bilkjøring begrenses på tunet til å gjelde eksisterende boliger. Parkering under bakken. Høydebestemmelser legger til rette for bygging i kompakt tre. Restaurere og sikre gravhaug i samråd med arkeologisk fagmyndighet i Akershus fylkeskommune. Universelt utformede uteområder Arealbruk Planområdet er på tilsammen 4,3 dekar. Innenfor planområdet planlegges 1.8 daa benyttet til boligformål, 1.0 daa til felles lekeplass og 1.4 daa til felles gatetun og felles adkomstvei. Bebyggelse Planforslaget består av detaljplan med illustrasjonsplan for 12 boliger. En bolig blir revet (sveiserbolig). Planen åpner for en bebyggelse på inntil 690 m² bebygd areal over terreng. Det skal legges til rette for at alle boligene kan bygges i kompakt tre. Alle boliger i lavblokk vil bli universelt utformet, og alle boliger i rekkehus kan få livsløpsstandard. Grad av utnytting og høyder På Sander Østre er det etter eksisterende regulering mulig å bygge inntil 20% av tomtens areal, noe som ville gitt en BYA på 358 m² + 140 m² parkering lagt til felles arealet. Dette er i side av
planforslaget økt til BYA =35% for rekkehus og 40% for lavblokk (men uten at fellesarealet benyttes til parkering). Til orientering så er det gitt dispensasjon fra opprinnelig utnyttelsesgrad på BYA 20% for utbyggingen på felt III, her er BYA=30%. Forslaget innebærer at parkering under terreng ikke medregnes i BYA, dette for å initiere at mest mulig av parkeringen legges under terreng. Det er laget en egen vurdering av utnyttelsesgrad og høyder, vedlegg 4. I eksisterende reguleringsplan er høyden 6,0 m til gesims og 8.5 m til møne fra gjennomsnittlig planert terreng. Etter møte med naboer ble byggeområdet delt i to slik at område for rekkehus nå har lavere høyde enn området forlavblokk. Foreslåtte høyder for nytt rekkehus er 7.0m til gesims og 10.5m til mønet. For å legge til rette for økt utnyttelse med en etasje til og økt byggehøyde ved kompakt tre er foreslått gesimshøyde 10.5m og mønehøyde 14.0m for lavblokken. Da er gesimshøyde regnet fra høyeste illustrerte gesims på arker og i overkant av balkong- utsparringer i takflate. Parkering Parkering skal foregå på egen grunn. Parkering følger kommunens parkeringsnorm. Det illustrerte prosjektet har 2 p-plasser pr bolig, inkludert 4 plasser til eksisterende boliger rundt tunet. Naboene ønsket ikke denne muligheten, slik at det er nå laget et forslag hvor dette arealet benyttes til sykkelparkering. Bevaring av fornminner og grøntstruktur I reguleringsplanen for Sander Østre er det lagt inn en felles grønt areal i form av en stripe fra felles grøntområde på gnr. 132 bnr. 284 til grøntområdet ved gravhaug i nordøst. Formålet med denne er å sikre beboerne tilgang til skiløype fra Sandertunet til LNF området nord for Kirkeveien. Stripen opprettholdes som felles grønt i reguleringsforslaget, men grunnet endringer i planloven vil den nå bli regulert til Bebyggelse og anlegg, felles lekeplass. Grensen for det grønne fellesområdet blir noen endret som følge av at sveiserboligen foreslås revet, og nytt bygg settes opp lenger fra grensen til eksisterende bolig i Kirkeveien 27b. Endringen medfører at det grønne arealet forblir like stort men får en enklere form. side av
Sander Østre, detaljregulering boliger, planbeskrivelse Vedlegg 3 Fornminnet som ligger innenfor Bebyggelse og anlegg, felles lekeplass vil bli regulert med en Sikringssone, båndlegging etter lov om kulturminner. 3.0 PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 3.1 Statlige planretningslinjer og statlige planbestemmelser Planforslaget berøres ikke av statlige planretningslinjer eller statlige planbestemmelser. Forslaget omfatter et område som er fredet etter lov om kulturminner. 3.2 Rikspolitiske retningslinjer (RPR) og bestemmelser (RPB) Planforslaget berøres av rikspolitiske retningslinjer for barn og unge. 3.3 Regionale føringer Regionale føringer berører ikke planforslaget direkte, men føringer i Samordnet areal- og transportstrategi for Oslo regionen medfører at det bør være en høy utnyttelse av denne eiendommen som ligger så nær trafikk knutepunktet Ski stasjon. 3.4 Føringer i kommuneplanens arealdel Området som foreslås regulert til boligformål er avsatt til fremtidig boligområde på kommuneplan for Ski 2007 til 2019. Det ligger utenfor området som skal utredes for områderegulering av Ski sentrum. hƚɛŷŝƚƚăǀŭžŵŵƶŷğɖůăŷğŷɛăƌğăůěğů ϮϬϭϭͲϮϬϮϮ WůĂŶŽŵƌĊĚĞƚŵĂƌŬĞƌƚŵĞĚƐŽƌƚƌŝŶŐ I kommuneplanen er det lagt inn en vernesone H570-3 bevaring kulturmiljø for bevaring av gammelt veifar gjennom eksisterende sveiserbolig. I følge kart over kulturminner ligger dette veifaret nord for sveiserboligen. Planforslaget vil ikke berøre veifaret der det faktisk ligger. side ϰav ϭϭ
Sander Østre, detaljregulering boliger, planbeskrivelse Vedlegg 3 hƚɛŷŝƚƚăǀŭăƌƚžǀğƌŭƶůƚƶƌŵŝŷŷğƌĩƌăŭžŵŵƶŷğŷɛŭăƌƚɖžƌƚăů,ğƌğƌőăŵŵğůƚǀğŝĩăƌŝŷŷƚğőŷğƚϯŵ ŶŽƌĚĨŽƌĞŬƐŝƐƚĞƌĞŶĚĞƐǀĞŝƐĞƌďŽůŝŐ ŝŭŭğőũğŷŷžŵěğŷɛůŝŭɛžŵɖċŭžŵŵƶŷğɖůăŷŭăƌƚğƚ 3.5 Gjeldene reguleringsplaner Gjeldene regulering for foreslått planområde er reguleringsplan for Sander Østre, egengodkjent 21.06.1989, revidert 17.06.1992 og 26.01.2005. Området som skal reguleres er i dag regulert til boligformål konsentrert småhusbebyggelse, felles tun, felles adkomst, felles lekeområde/bevaring fornminne. Gjeldene reguleringsformål for tilgrensende områder er: Boligformål frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse, offentlig vei, felles grønt/lekeområde med båndleggingssone rundt fornminnet. ŬƐŝƐƚĞƌĞŶĚĞƌĞŐƵůĞƌŝŶŐƐƉůĂŶ WůĂŶŽŵƌĊĚĞƚŵĂƌŬĞƌƚŵĞĚƐŽƌƚƌŝŶŐ 3.6 Konsekvensutredning Planforslaget kommer ikke inn under forskrift om konsekvensutredninger 3 og 4. side ϱav ϭϭ
4.0 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 4.1 Beliggenhet, størrelse og bruk Planområdet har adresse Kirkeveien 25, 1400 Ski, men vil benytte tidligere regulert adkomst fra Sandertunet. Planområdet er på 4,3 dekar. Dagens bruk av området er lager i tidligere driftsbygning, nedrast potekjeller i gravhaug og bolig i tidligere sveiserbolig. 4.2 Planfaglige tema i relasjon til eksisterende forhold a. Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet en risiko og sårbarhetsanalyse for planen, vedlegg 5. Det foreligger to potensielt farlige situasjoner knyttet til anleggsperioden (anleggstrafikk og kraner), og ulykker mellom gående og kjørende ved trafikk på tunet. b. Universell utforming Alle boliger i lavblokk vil bli universelt utformet. Dette er også et krav til boliger i 3 etasjer med felles inngang i teknisk forskrift TEK-10. Uteområdets relativt flate topografi sammen med den planlagte parkeringen under terreng medfører at den største delen av felles uteareal blir universelt utformet. Det vil bli heis fra parkeringskjeller til tun og boliger i lavblokk. Boliger i rekkehus vil få livsløpsstandard, det vil si at bad, kjøkken og oppholdsrom er lokalisert på inngangsplanet og dimensjonert slik at det er mulig å benytte denne etasjen for en person med nedsatt førighet, men resten av huset vil ikke være tilgjengelig for rullestol. c. Barn og unge Det er et svært godt tilbud for barn og unge som ønsker å drive med idrett og friluftsliv. Det ligger en balløkke rett syd for området og det er utendørs idrettsanlegg for ballspill ca 100 m lenger øst i Sanderveien. Tilstøtende naturområde nord for Kirkeveien har turvei og skiløyper inn i marka ved Rullestad. Det vil bli opparbeidet sandlekeplass innenfor gatetunet eller på flaten over parkeringsanlegg under bakken. Det vil bli opparbeidet lekeplass for litt større barn på området avsatt til felles lek. d. Estetikk og byggeskikk Eksisterende tun tilhører en av opphavsgårdene i Ski, med historie tilbake til bronsealderen. I dag er tunet omkranset av to gravhauger, et hovedhus fra 1830, stabbur, latrine, sveiserbolig med lager fra ca 1900, driftsbygning fra 1965 og to boliger fra 1930 tallet. side av
Sander Østre, detaljregulering boliger, planbeskrivelse Vedlegg 3 Flyfoto fra 2008 fra Ski kommunes kartportal Det er viktig for tiltakshaver å bevare tunet, og å få tilbake uterommets definisjon som forsvant da den tidligere låven brant og ble erstattet med den langt mindre driftsbygningen som er på stedet i dag. Samtidig har Ski tettsted vokst seg frem til og rundt gården, slik at det er naturlig med en høyere tetthet nå enn tidligere. Høyere utnyttelse er også et ønske fra overordnede myndigheter fordi arealet er så sentrumsnært. De nye byggene bør ha saltak og være tilknyttet de eksisterende i form og materialer, men de må komplettere eksisterende bygg - ikke kopiere dem. Flyfoto av Sander Østre fra 1955 viser tidligere låvebygning e. Verneinteresser Det har vært foretatt arkeologiske undersøkelser av området i august 2010. Det ble ikke gjort funn utover de allerede registrerte (og i reguleringsplan båndlagte) gravhaugene. Se vedlegg 14. Endret grense rundt grøntområdet vil ikke påvirke opplevelsen av fornminnet eller bevaring av dette. side ϳav ϭϭ
I kommuneplanen er det lagt inn en vernegrense H570-3 bevaring kulturmiljø for bevaring av gammelt veifar gjennom eksisterende sveiserbolig. I følge kart over kulturminner ligger dette veifaret nord for sveiserboligen, hvor det svinger rundt gravhaugen og inn på tunet. Riving av sveiserboligen og bygging av nytt rekkehus lenger syd vil synliggjøre dette veifaret på en bedre måte. Veifaret er ikke nevnt i den arkeologiske rapporten. f. Stedsutvikling Ski kommune har definert dette området til å være utenfor sentrum, men innenfor det området hvor det skal bygges relativt tett. Rent lokalt er det ønskelig for tiltakshaver å utvikle Sander Østre til et tun som kan benyttes som et gatetun for de tilstøtende boligene samtidig som bygningenes størrelse definerer dette som et rom. Endringen medfører mulighet for å få bilene bort fra tunet, slik at hele området Sandertunet kan få styrket sin identitet ved at det sentrale tunet fremstår som et lokalt landemerke i form av et gjenkjennelig gårdstun. g. Trafikk og miljø Kjøreatkomst, tilknytning til overordnet vegnett Planområdet ligger i en blindvei som kun betjener boligene rundt tunet. Blindveien munner ut i Sandertunet som er en boligvei med lav fartsgrense. Veien er foreslått regulert 6m bred, inkludert grøfter, slik som på opprinnelig reguleringsplan. Det er ikke mye biltrafikk i planområdet, men trafikken på Kirkeveien kan påvirke området med medfølgende støy og CO2 utslipp. Gang- og sykkel atkomster Det er gang adkomst til skoler, kollektivtransport og service i Ski sentrum. Kollektivtransport Området ligger svært godt til rette for bruk av kollektiv transport og gang/sykkel. Nærmeste knutepunkt for kollektiv transport er jernbanestasjonen i Ski, hvor det går både lokale og regionale tog, samt lokale busser fra busstasjonen samme sted. Stasjonen/trafikk knutepunktet ligger 1 km fra planområdet. Vann- og avløp Området har vanntilførsel fra ledning i Sandertunet. Avløpsvannet føres også til ledning i Sandertunet. Det er nok kapasitet for brannvann i området. Kummer med brannvann må prosjekteres samtidig med felles adkomst og bygg. Overvann tas hånd om på egen grunn. 5.0 KONSEKVENSER AV FORSLAGET Konsekvenser for naboer Bygging av nye boliger på tunet vil medføre noe skygge på naboeiendommer, men ikke mer enn ved dagens regulering, og forbedret mikroklima syd for nybyggene. Det er laget sol/skygge illustrasjoner som ble vedlagt varsel til naboer. I dag er det mest skygge fra store side av
trær på eiendommen. Skygger fra de ulike byggehøydene i eksisterende og ny plan er vist i vedlegg 4. Konsekvenser for natur og miljø Det vil bli noe CO2 utslipp fra oppvarming og transport til og fra boliger. Ved bruk av kompakt tre vil byggene ha et negativt CO2 regnskap, og behovet for ventilasjonssystem vil bli redusert pga ingen avgassing innendørs fra bygningsmaterialer og materialets evne til å oppta og avgi luftfuktighet. Samfunnsmessige konsekvenser Området er et etablert felt og omfattes derfor ikke av boligbyggeprogrammet. Planen vil åpne for bygging av universelt utformede boliger, noe det ikke er innenfor boligområdet Sandertunet i dag. 6.0 SAMRÅD- OG MEDVIRKNINGSPROSESS Det har vært kontakt med berørte grunneiere og myndigheter ved varselsbrev, vedlegg 8. Naboer, gjenboere og velforening ble invitert til et informasjonsmøte 16.03.11. 6.1 Sammendrag av innkomne innspill og hvordan de er ivaretatt Kopi og sammendrag med kommentarer til alle innkomne merknader finnes i vedlegg 10. Akershus fylkeskommune har kommet med en merknad hvor det ble krevet arkeologiske undersøkelser av planområdet. Dette ble utført sommeren 2010 uten funn innenfor byggeog anleggsområdet av planen. Oppegård.05.09.2011 Jannicken Throndsen VEDLEGG 1. Reguleringskart 1:500, 3 eks med underlagskart og 1 eks uten. 2. Forslag til reguleringsbestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Vedlegg til planbeskrivelse: Utredning om utnyttelse og solforhold 5. ROS analyse 6. Illustrasjonsplan 7. Terrengsnitt med illustrasjonsprosjekt 8. 3d modell med illustrasjonsprosjekt 9. Annonse igangsatt regulering Østlandets blad 10.a. Kopi av varslingsbrev til berørte grunneiere b. Adressatliste grunneiere c. Kopi av varslingsbrev til andre berørte/myndigheter mv. side av
d. Adressatliste andre berørte/myndigheter 11.a. Invitasjon til møte med naboer 16.03.11 b. Referat fra møte med naboer 16.03.11 12.a. Merknadskart b. Kopi av innkomne merknader c. Oppsummering av merknader med forslagstillers kommentarer 13. Kopi av referat fra oppstartmøte 14. Arkeologisk rapport Aksiometri av tunet sett fra nordvest kl 12 i mars, høyeste utnyttelse med ønsket høyde på byggene. side av