2. Rapport kvartal pr. 30. juni 2008 Nordisk Areal AS First Eiendomsinvest I AS 1
1. Innledning Nordisk Areal I AS er et eiendomsfond som er i ferd med å bygge opp en aktivt forvaltet nordisk eiendoms portefølje. Eiendomsfondet eies av de to investeringsselskapene SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Fondet forvaltes av First Property Fund Management AS. Selskapsstrukturen fremgår av figuren: Per Mortensen, adm. dir. First Property Fund Management AS First Eiendomsinvest I AS Investorer SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS Mortensen er utdannet sivilingeniør og har nærmere 20 års erfaring fra eiendomsbransjen, både som investor, utvikler og forvalter. Fra 2005 og frem til ansettelse i First i mars 2007 var han adm. dir. i Oslo Areal ASA/Newsec Asset Management AS. I perioden 1998 2005 var han adm. dir. for Storebrand Eiendom AS. Han har vært prosjektleder for Storebrands hovedkontor på Filipstad Brygge, og var før det utbyggings ansvarlig i Aker Eiendom AS for Aker Brygge-utbyggingen. Indirekte investeringer Estatia Resort AS SPV Philip Pedersens vei 1 SPV Økernveien 94 Ved utløpet av første halvår 2008 har fondet investert i en kontorportefølje bestående av seks eiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 102 mindre eiendommer spredt over hele Sverige. Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren 2007, mens den svenske porteføljen ble overtatt i mars i år. Samlet eiendomsverdi på porteføljen utgjør pr. første halvår NOK 2,2 milliarder, og all innhentet kapital er investert. Den vedvarende finansuroen som oppstod i fjor sommer, har etter hvert også påvirket eiendomsbransjen. Dette har gitt seg utslag i et høyere avkastningskrav (yield), noe som har resultert i en verdireduksjon av fondets eiendommer i Norge siste halvår. Yieldøkningen pr. første halvår 2008 for Nordisk Areal I AS 6,1% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% SPV Marieboesgate 13 SPV Karihaugveien 89 SPV Keiser Wilhelmsgate 34 SPV Robsrudskogen 15 Nordisk Areal Fastigheter I AB SPV Eiendomsportefølje Sverige fondets kontoreiendommer i Norge utgjør 100 til 150 basispunkter, hvilket samsvarer med den generelle utviklingen i de markedene fondet er eksponert. Så langt har ikke den svenske porteføljen vært gjenstand for noen verdiendring. Til tross for nedskrivningen av eiendomsverdiene i porteføljen, er den underliggende driften i selskapet god. Utleiemarkedet er fortsatt godt, og det inngås stadig nye leiekontrakter på høye nivåer. Ledigheten i porteføljen er lav og tilgangen på nye arealer i de markedene hvor fondet er representert, vil mest sannsynlig ikke endre vesentlig på dette bildet. Det er også grunn til å nevne at siste tids utvikling i konsumprisindeksen vil medføre en økning av leieinntekter ut over tidligere forventninger. 2
2. Avkastning og kapitalforhold Avkastning Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen (IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to parameter; direkteavkastning og verdiendring i porteføljen. Kursutviklingen i First Eiendomsinvest I AS i perioden fra første innbetaling av egenkapital den 27. april 2007 til utløp av 2. kvartal 2008 har vært 23,0 prosent. Dette tilsvarer en annualisert avkastning på 19,2 prosent. Avkastningen i første halvår har vært -3,1 prosent, mens avkastningen i andre kvartal har vært -3,9 prosent. (For definisjoner, se side 11). Verdinedgangen på den norske delen av eiendomsporteføljen i andre kvartal 2008 var på NOK 88,4 millioner. Verdinedgangen i første halvår 2008 var på NOK 82,2 millioner. Total verdiøkning i porteføljen fra oppstart ultimo april 2007 til og med 30. juni 2008 har vært NOK 36,3 millioner. For de svenske eiendommene ble det ved utgangen av andre kvartal utført en verdivurdering av ti eiendommer som representerer et tverrsnitt av porteføljen, og det ble ikke foretatt noen endringer i verdivurderingen i forhold til verdien ved kjøpstidspunktet 31. mars 2008. Verdivurderingen av de norske eiendommene er foretatt av Akershus Eiendom AS og DTZ Realkapital Verdivurdering AS, mens verdivurderingene i Sverige er utført av DTZ Sweden AB. Investeringsselskapet har som målsetting å dele ut størst mulig andel av årlig kontantoverskudd til aksjonærene. First Securities ASA har etablert et system for håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i First Eiendomsinvest I AS. Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle tegnings kurs, som er NOK 123,00. Ved tegning av nye aksjer og/eller ved kjøp/ salg av aksjer i annenhåndsmarkedet anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for First Eiendomsinvest I AS gjennomgås. NOK/aksje 140 130 120 123,00 110 100 90 Tegningskurs VEK 80 70 60 27.04.07 30.09.07 31.12.07 31.03.08 30.06.08 NOK/aksje 140 130 120 3
Antall aksjer < 1 000 Antall aksjer 1 000-5 000 Antall aksjer > 5 000 Kapitalforhold First Eiendomsinvest I AS gjennomførte i løpet av 2007 to emisjoner. Samlet innhentet kapital til investeringsselskapet var ved utgangen av 2007 totalt NOK 80 millioner. Det har i 2008 ikke funnet sted ytterligere emisjoner i selskapet. Nedsalg/emisjoner Det pågår en nedsalgs-/emisjonsperiode i First Eiendomsinvest I AS med oppstart i september 2008. Størrelsen på emisjonen er ikke fastsatt, men vil bli vurdert ut fra etterspørselen i markedet. For mer informasjon, vennligst kontakt Deres rådgiver. Investordemografi Pr. 30. juni 2008 er det 38 aksjonærer i First Eiendomsinvest I AS, og gjennomsnittsinvestoren besitter 6 246 aksjer. Minimumstegning i investeringsselskapet er 4 000 aksjer, tilsvarende NOK 492 000. Pr. 30. juni 2008 besto 58 prosent av investormassen av aksjonærer som besitter fra og med 1 000 til og med 5 000 aksjer. 29 prosent eide mer enn 5 000 aksjer, og 13 prosent eide mindre enn 1 000 aksjer i investeringsselskapet. Fordeling investorer, basert på antall aksjer. Antall aksjer < 1 000 Antall aksjer 1 000-5 000 Antall aksjer > 5 000 4
3. Markedssyn Harald Magnus Andreassen, sjefsøkonom i First Securities ASA Andreassen er utdannet sosialøkonom fra Universitetet i Oslo (1984). Han har tidligere arbeidet i Den norske Bankforening (1984-1989), samt i konsulentselskapet ECON senter for økonomisk analyse (1989-1994). Andreassen ble ansatt som sjefsøkonom i Elcon Securities ASA i 1994 og har hatt samme posisjon i First Securities ASA siden juni 1999. Han leder arbeidet med makroøkonomiske spørsmål knyttet til både aksje-, rente- og valutamarkedet og med næringsøkonomiske problemstillinger. Makro Rask økonomisk vekst og høy kredittvekst løftet markedene for både bolig og næringseiendom uvanlig kraftig i mange land frem til 2006 2007. Nå er imidlertid oppgangen snudd, særskilt i de markedene hvor prisene steg mest. Omslaget startet på det amerikanske boligmarkedet, hvor prisene nå har falt nær 20 prosent fra toppen, og de faller fortsatt uvanlig raskt. Svært store tap for europeiske og amerikanske banker på deres eksponering mot subprime boliglån i USA utløste en reprising av kreditt over hele verden. Lånekostnadene har derfor steget for de fleste låntakere fra et historisk lavt nivå. De fleste banker har i tillegg blitt langt mer tilbakeholdne med å yte lån. Sentralbanken i USA har satt ned styringsrenten kraftig uten at det har hatt nevneverdig effekt for lånekostnadene verken for bedrifter eller husholdninger. Den høye gjeldsveksten avtar nå raskt i mange land. Inflasjonen har tatt seg opp, mest på grunn av økte mat- og energipriser, men også fordi kapasitetsutnyttelsen har vært høy og det innenlandske kostnadspresset har tiltatt. Derfor har sentralbanker i flere land hevet signalrentene for å dempe veksten. Samtidig fører hoppet i energiprisene til at veksten dempes i oljeimporterende land. Den samlede veksten i verdensøkonomien dempes nå, både i rike og fremvoksende økonomier. Selv i Kina dempes BNP-veksten noe. Råvareprisene faller (både metaller, matvarer og olje) fra svært høye nivåer. Arbeidsledigheten har steget en god del i USA siden våren 2007. Den har steget i et halvt år i Storbritannia, og de tre siste månedene i EMU (bl.a. fordi spansk økonomi er i resesjon). Samlet har dette ført til at avkastningskravet for eiendom, samt bankenes krav til egenkapitalandel for investeringer i næringsbygg har steget. De gode tidene på eiendomsmarkedet de siste fire årene førte til at tilbudet av nybygg har steget i de fleste markeder. Svakere vekst eller økonomisk nedgang demper nå etterspørselen etter arealer. Leiene er derfor under press i mange markeder. Økt krav til yield og stagnerende/fallende leier presser nå prisene ned på både boliger og næringsbygg i mange land/ markeder. Transaksjonsvolumet har bremset kraftig opp som følge av mindre tilgang på kreditt, og fordi kjøpere og selgere ikke klarer å bli enige om nytt prisnivå i en periode når prisene faller. Norsk økonomi Veksten i norsk økonomi dempes også, selv om økte oljeinvesteringer og en moderat, ekspansiv finanspolitikk bidrar positivt. Det er ingen tvil om at renteøkningene begynner å få effekt. Husholdningenes etterspørsel vokser imidlertid langt svakere enn før, forbruksveksten nådde toppen i fjor sommer og er nå lav. Bil- og båtsalget faller, og boligprisene faller raskt fordi det ble bygget for mange boliger under oppturen. Man ser også tegn på at investeringer i nye næringsbygg har passert toppen. Kredittveksten for bedriftene er fortsatt høy, men den avtar nå svært raskt for husholdningene, i takt med omslaget på boligmarkedet. Norske banker melder om mye lavere etterspørsel etter kreditt og de strammer til sine utlånsvilkår på lik linje med banker i resten av verden. Samtidig er inflasjonen langt over Norges Banks prismål, og den er raskt tiltakende. Selv om veksten i økonomien nå dempes, er arbeidsmarkedet fortsatt svært stramt. Arbeidsledigheten har trolig nådd bunnen, men den har ikke begynt å stige. Lav arbeidsledighet har ført til at lønnsveksten har blitt for høy, samtidig som veksten i produktiviteten i bedriftene har falt raskt. Kostnadsveksten i bedriftene er derfor altfor høy. Norges Bank har derfor satt rentene videre opp, og det er godt mulig at renten blir satt ytterligere opp i høst. Det er imidlertid flere tegn på at renteøkningene og det kraftige omslaget i internasjonal økonomi begynner å påvirke etterspørselen i norsk økonomi. Det er imidlertid uten tvil at veksten må avta betydelig. Veksten har vært så høy at den har skapt inflasjonsproblemer, samtidig som mye av oppgangen i etterspørselen var drevet av et fall i sparingen. Dette var ikke bærekraftig over tid. Veksten i sysselsettingen må godt ned for å få arbeidsledigheten og lønnsveksten på nivåer konsistente med en normal inflasjon. En fortsatt høyere arbeidsinnvandring enn normalt vil imidlertid føre til at veksten i produksjon og sysselsetting blir høyere enn normalt i perioder med lav vekst; vekstpotensialet er høyere enn før. For Norges Bank er spørsmålet om veksten i økonomien vil dempes av seg selv med dagens rente, eller om rentene må heves ytterligere for å kjøle økonomien ned. Det er tvil om hvorvidt det blir nødvendig med en serie renteøkninger for å oppnå den nødvendige avkjølingen i norsk økonomi, mye fordi mange har lånt mer enn nok allerede og bankene stammer til sin kredittpraksis. 5
Det er imidlertid verken nødvendig, ønskelig eller sannsynlig med en hard landing for å få norsk økonomi inn på en mer bærekraftig kurs. Sparingen har begynt å stige allerede, og trenger ikke stige mye fra dagens nivå (sammenlignet med økningen i sparingen for knapt 20 år siden). Sentralbanken ønsker ikke å avkjøle økonomien for mye, og vil kutte renten om ledigheten begynner å stige for raskt, selv om faktisk inflasjon eventuelt ennå ikke har begynt å falle. Finanspolitikken har stort potensial for å stimulere veksten. Svakere vekst i norsk økonomi vil normalt dempe etterspørselen etter næringsbygg. Dels vil sysselsettingen stige saktere, dels vil bedriftene bli mer forsiktige med å øke leieareal for fremtidig ekspansjon. Leienivået vil trolig bli presset ned i noen markedssegmenter. Avkastning på norsk eiendom Totalavkastningen på norsk eiendom i 2007 var i følge IPDindeksen på 18,3 prosent. 5,8 prosent av dette er direkteavkastning, mens 11,8 prosent skyldes oppgang i eiendomsverdiene. For 1. kvartal 2008 var avkastningen derimot minus 0,2 prosent. Årsaken til at totalavkastningen i eiendomsmarkedet var negativ var at verdinedgangen på eiendommene var 1,6 prosent. Det er en yield-oppgang på 11 punkter som ligger til grunn for verdifallet. Pr. medio august er det i følge DnB NOR Næringsmegling AS omsatt eiendom i Norge for NOK 11,4 milliarder (eksklusive Steen & Strøm). Dette representerer et fall i transaksjonsvolum på i overkant av 30 prosent sammenlignet med samme periode i fjor. En signifikant økning i avkastnings kravet, strengere kredittvurderinger fra bankenes side, samt høyere utlånsmarginer er forhold som har bidratt til redusert transaksjonsvolum. Uroen i finansmarkedene og det kraftige børsfallet påvirker nå for alvor investorene i det norske eiendomsmarkedet. Utenlandske aktører har tradisjonelt hatt en lav andel av transaksjonsmarkedet i Norge, og andelen har ligget stabilt på rundt 5 prosent de siste årene. Internasjonale investorer har vist en økende interesse for norsk eiendom, og har hittil i år stått for rundt 15 prosent av den samlede kjøpegruppen. Det hersker en unison enighet blant markedets aktører om at avkastningskravet har steget mellom 100 og 150 punkter siden årsskiftet, ref. graf under. Større aktører som eksemplevis Aberdeen Property Investors og Norwegian Property har snudd fra å være kjøpere til å være selgere, og dette er med på å påvirke markedet negativt. Det er sannsynlig at avkastningskravet vil øke ytterligere ut over høsten, men dette er blant annet avhengig av bankenes utlånsmarginer og langrenten. Utviklingen vi har sett for lang renten, som har falt 32 punkter siden 30. juni, vil kunne motvirke en forventet økning i avkastningskravet. 22. Yieldutvikling for 2004-2009 8,5 8,5 8,0 8,0 7,5 7,0 7,10 7,25 7,5 7,0 6,5 6,50 6,50 6,5 6,10 6,00 6,0 5,80 5,85 6,0 5,55 5,5 5,40 5,40 5,5 5,00 5,0 4,90 5,0 4,5 4,30 4,5 4,10 4,0 4,0 3,5 3,5 3,0 jan. 04 juli 04 jan. 05 juli 05 jan. 06 juli 06 jan. 07 juli 07 jan. 08 juli 08 jan. 09 3,0 10 års swap Yield Gap Yield prime eiendom Yield normal eiendom Kilde: DnB NOR Næringsmegling AS, markedsrapport juni 2008. 6
Leieprisene i Oslo har vokst 10 prosent fra første kvartal til andre kvartal i år, og 21 prosent målt mot andre kvartal 2007. Så langt i år er leieprisene opp 14 prosent over snittet for fjoråret. Vekstraten i leiepriser på halvårsbasis har halvert seg i første halvår i år sett i forhold til andre halvår 2007. Dog viser toppsegmentet i Vika og på Aker Brygge et fall på omlag 10 prosent i nominelle leiepriser i andre kvartal i år sammenlignet med første kvartal. Utleiemarkedet er fortsatt godt i de deler av byen Nordisk Areal har eiendommer i, og det inngås stadig nye leiekontrakter på høye nivåer. Gj. snitt leiepris per sone (nom. kr/kvm) 3100 2900 Oslo ytre vest Vika-Aker Brygge Indre by sentrum Skøyen 2700 2500 Lysaker Nydalen Bryn-Helsfyr 2300 2100 1900 1700 1500 1300 1100 900 700 500 2kv 2008 1kv 2008 4kv 2007 3kv 2007 2kv 2007 1kv 2007 4kv 2006 3kv 2006 2kv 2006 1kv 2006 4kv 2005 3kv 2005 2kv 2005 1kv 2005 4kv 2004 3kv 2004 2kv 2004 1kv 2004 Kilde: Leieprisrapporten 2. kvartal 2008, Eiendomsverdi Næring AS 7
July, a seven-year high. Sweden s Riksbank increased interest rates to 4.5% in July while the Bank of England left interest rates average vacancy rate with 7.1% at the moderate leve at 5.0%. quarter. Vacancy rates fell in 13 and increased in 8 o Index-markets and now range from 2.1% in Warsaw Despite the deteriorating economic outlook and declining business Frankfurt with five markets at a double-digit vacancy confidence across Europe occupier demand has been surprisingly largest falls were recorded in Utrecht (-130 bp to 8.5% strong, but tenants have become more and more reluctant to pay Rotterdam (-100bp to 7.7%) and Milan (-80bp to 6.2% high prime rents. The European Office Rental Index based on the completion volumes forced vacancy to increase sign performance of twenty four markets 1 decreased for the first time Budapest (+150bp to 10.4%) and Moscow (+140bp t since Q1 2005 by 0.2 % over the quarter driven mainly by vacancy rate in the two largest European markets Pa decreasing prime rents in London (-4.4%) and Brussels (-3.4%). London was slightly up over the quarter by 20bp to 4 Overall prime rents remain 3.9% higher than one year ago. Central London and to 5.2% in Paris. Grade-A vacan Nevertheless over the quarter six markets showed prime rental remain low across most markets, including Frankfurt growth with continuing growth in the German markets (Berlin supporting prime rental growth. With nearly 2.0 mil m Som det fremkommer +2.4%, av Hamburg figuren +2.2% under and er veksten Munich i +1.7%) leieprisene avtakende (2.4%), i de større Stockholm nordiske (+2.3%) byene. and Veksttakten Madrid (+0.6%). All teringsprosjekter. other markets Det quarterly ikke lenger levels over tilstrekkelig the last å few inves years. However it is as well Dette as in markedsklimaet Prague completions vil stille store in Q2 krav 2008, til valg volumes av inves have been well ab avtar mest i Oslo. recorded Dette kan stable delvis prime forklares rents. ut At fra the at end Oslo of H1 2008 tere two i eiendom, cities men that valg in av line prosjekt with weakening blir svært economic viktig. Investeringer quadrant of som the gir en increasing god løpende construction avkastning, costs og and har lack et of debt financ prospects for 2 frem til nå har hatt (London den langt and Brussels) sterkeste entered leieprisveksten the Rents av Falling de nordiske hoved European stedene. Office Clock. Whilst the CEE markets are utviklingspotensial, still expected har constructions et klart større currently avkastningspotensi the pipeline will be postpon to show moderate rental increases; for the majority al of enn Western prosjekter som hold. er avhengige As a result av vacancy en yield-nedgang. rates are not expected to in Europe the rental outlook is flat. substantially in the short to medium term. Dublin, Madrid, Oslo Paris Copenhagen, Stockholm, St. Petersburg Budapest, Düsseldorf, Moscow, Rome Amsterdam Lyon, Helsinki, Frankfurt Edinburgh, Hamburg, Milan, Munich, Warsaw, Vienna Athens, Bucharest, Kiev Luxembourg, Stuttgart Lisbon, Prague Berlin Rental growth slowing Rental growth accelerating Barcelona Kilde: Jones Lang LaSalle, European Office Property Clock Q2 2008. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2007. All rights reserved. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. Brussels Rents falling Rents bottoming out London West End London City Note: This diagram illustrates where Jones Lang L each prime office market is within its individu end June 2008. Markets can move around the clock at differ directions. The diagram is a convenient method of com position of markets in their rental cycle. Their position is not necessarily representat development market prospects. Their position refers to prime face rental val Markets with a step pattern of rental growt follow conventional cycles and are likely to m hours of 9 and 12 o clock only, with 9 o clo jump in rental levels following a period of sta 1 The index comprises Amsterdam, Barcelon Budapest, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Fr London, Luxembourg, Lyon, Madrid, Milan, Paris, Prague, Rotterdam, Stockholm, The H Warsaw. Svensk økonomi Sverige tok del i den internasjonale høykonjunkturen og industrien merker nå det internasjonale omslaget. Husholdningene er urolige og forbruket er svekket. Boligbyggingen har falt. Vekstutsiktene er trimmet ned, i likhet med andre land i Europa. Heldigvis har en sterk økonomi de siste årene styrket statsfinansene, og overskuddet på statsbudsjettet er på hele 3 prosent av BNP. Regjeringen har signalisert at man er forberedt på å møte en eventuelt svakere vekst i privat sektor med en mer ekspansiv finanspolitikk. Handlefriheten i finanspolitikken reduserer risikoen for at veksten i Sverige blir virkelig lav, selv om veksten internasjonalt skulle dempes videre. Husholdningens sparing har heller ikke falt som i Norge, Danmark, Storbritannia og mange andre sammenlignbare land. Byggingen av andre bygg enn boliger har steget rundt 50 prosent fra bunnen i 2004, men nivået er fortsatt ikke høyt historisk sett og oppgangskonjunkturen har ikke vart lenge. Risikoen for overbygging på kort sikt vurderes derfor ikke som stor. Avkastning på svensk eiendom Som en konsekvens av turbulens på det finansielle markedet, samt den allmenne oppbremsingen i verdensøkonomien, har avkastningskravet steget i forhold til andre halvår 2007 i Sverige så vel som i resten av Europa. På tross av gode fremtidsutsikter på utleiemarkedet sammenlignet med tidligere konjunkturnedganger, forventes det fortsatt et press oppover på avkastningskravet. Avkastningskrav for næringseiendom i Stockholm steg med 0,35 prosentpoeng til 4,75 prosent i løpet av andre kvartal 2008, sammenlignet med årets første kvartal. Dette bringer oss tilbake til 2006-nivå. Det er likevel et stykke igjen før vi er på nivå med forrige bunn i 2001, da avkastningskravet var på 6,75 prosent, eller til rekordåret 1992, da avkastningkravet var 7,25 prosent. Den siste tids stigende avkastningskrav bør ikke ses som en normalisering mot tidligere års nivåer, men heller som en naturlig variasjon over tid. Avkastningskravet varierer i sykler over en syv- til tiårsperiode. Risikoaversjon, høyere renter og sterke restriksjoner på tilgangen til fremmedkapital vil sannsynligvis medvirke til å presse direkteavkastningskravet oppover gjennom 2008 og 2009. Når det gjelder leiemarkedet for kontor, forventes det at man når toppen i år etter en meget sterk leieprisutvikling siden 2006. I løpet av 2009 antas det at man kommer til å oppleve økende ledighet og en utflating av leienivåer. (Kilde: Jones Lang LaSalles Nordic City Report hösten 2008). 8
3. Eiendomsporteføljen Utløpsprofil på leiekontrakter i Nordisk Areal I AS: MNOK 60 50 40 30 20 10-2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Eiendommer i Norge: Nordisk Areal I AS eide pr. 30. juni 2008 tre kontoreiendommer i Oslo, en kontoreiendom i Ålesund, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog samt en kontoreiendom på Lysaker. I tillegg eier fondet en andel i Estatia Resort AS. Investeringsporteføljen: Philip Pedersens vei 1 Hovedleietaker: Software Innovation ASA Årsleie, annualisert: NOK 25,7 millioner Areal: 23 371 m 2 Segment: Kontor Vektet gjenværende leietid: 2,9 år Fylke: Akershus Eierandel: 100 prosent Mariboes gate 13 Hovedleietaker: Cappelen Forlag AS Årsleie, annualisert: NOK 21,6 millioner Areal: 17 151 m 2 Segment: Kontor Vektet gjenværende leietid: 3,1 år Fylke: Oslo Eierandel: 100 prosent Økernveien 94 Hovedleietaker: Bravida Norge AS Årsleie, annualisert: NOK 22,6 millioner Areal: 18 193 m 2 Segment: Kontor Vektet gjenværende leietid: 3,4 år Fylke: Oslo Eierandel: 100 prosent 9
Karihaugveien 89 Hovedleietaker: Garantileie Eiendomsspar Årsleie, annualisert: NOK 14,7 millioner Areal: 11 135 m 2 Segment: Kontor/lager Vektet gjenværende leietid: 0,7 år Fylke: Oslo Eierandel: 100 prosent Robsrudskogen 15 Hovedleietaker: Sats Norge AS Årsleie, annualisert: NOK 10,3 millioner Areal: 10 451 m 2 Segment: Kontor/lager Vektet gjenværende leietid: 1,5 år Fylke: Akershus Eierandel: 100 prosent Keiser Wilhelms gate 34 Hovedleietaker: IF forsikring Årsleie, annualisert: NOK 2,8 millioner Areal: 2 620 m 2 Segment: Butikk/kontor/lager Vektet gjenværende leietid: 1,8 år Fylke: Møre og Romsdal Eierandel: 100 prosent Estatia Resort AS Fondet har investert NOK 50 millioner i Estatia Resort AS, den ledende aktøren innen utvikling av unikt beliggende spa- og fritidsdestinasjoner i Norge. Estatia Resort eier og drifter i dag et spa-hotell i Kragerø og drifter spa-hotellet i Holmsbu. Selskapet utvikler i tillegg prosjekter på Norefjell, og i Trysil. Videre besitter Estatia attraktive tomteområder på Tjøme, Storsand på Hurum og Väneren i Sverige. Segment: Land: Eierandel: Spa-hotell/fritidsdestinasjoner Norge/Sverige 6,1 prosent 10
Eiendommer i Sverige: Nordisk Areal I AS overtok den 31. mars 2008 en portefølje bestående av 102 handelseiendommer i Sverige, kjøpt av Systembolaget AB. De 102 handelseiendommene er spredt over hele Sverige med et totalt areal på 116 400 kvadratmeter. 53 prosent er utleid til Systembolaget, mens øvrige arealer i hovedsak er utleid til en rekke andre statlige og solide private aktører. Hovedleietaker: Systembolaget AB Årsleie, annualisert: SEK 104 millioner Areal: 116 400 m 2 Segment: Handel/kontor Vektet gjenværende leietid: 5,0 år Eierandel: 100 prosent Oversikt over de ti største eiendommene i Sverige: Sted Eiendom Årsleie MSEK Areal Motala Buntmakaren 10 5,0 4 861 Karlshamn Gävle 10 4,5 3 379 Strängnäs Bonden 11 4,5 3 882 Karlstad Björnen 12 3,8 3 355 Sollefteå Timmermannen 1&4 3,3 4 228 Piteå Stora Örnen 18 3,2 4 162 Vänersborg Malörten 1 2,7 3 400 Sala Rådhuset 21 2,3 2 124 Härnösand Köpmannen 10 2,3 2 602 Visby Tärnan 25 2,3 1 857 Sum ti største 34,0 33 850 Etter periodens utløp har det blitt solgt en mindre eiendom i Sverige, med overtakelse 1. september 2008. Salgssum fratrukket omkostninger representerte en totaltavkastning på 10 prosent. Dette gir en egenkapitalavkastning på investeringen på 38 prosent. 11
4. Finansiering Nordisk Areal I AS vil søke å oppnå en fremmedkapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselskapet vil til en hver tid optimalisere finansieringsstrukturen i sels kapet. First Property Fund Management AS vil kontinue rlig overvåke risiko knyttet til renteendringer og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge i det faste og det flytende rentemarkedet. Fremmedkapitalfinansieringen av eiendomsselskapets virksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swed bank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank. Ved utløpet av første halvår var den langsiktige rentebærende gjelden på MNOK 987,0. 65,9 prosent er sikret til gjennomsnitt s rente på 5,2 prosent med en gjenværende rentebindingstid på 8,3 år. Inklusiv flytende rente og margin utgjør dette en gjennomsnittsrente pr. utgangen av første halvår på 6,2 prosent. Avdragene beløper seg til 2,0 prosent av lånebeløpet pr. år og gjenværende løpetid på lånet er 5,8 år. Belåningsgraden pr. utgangen av første halvår er 72,3 prosent. I forbindelse med kjøpet av eiendommene i Sverige, er det inngått avtale om fremmedkapitalfinansiering med Swedbank. Lånet er på MSEK 710,0. Lånet har ett års avdragsfrihet deretter 2,5 prosent avdrag. 70,4 prosent er rentesikret til en rente på 4,4 prosent med en gjenværende rentebindingstid på 2,3 år. Inklusive flytende rente og margin utgjør dette en gjennomsnittrente pr. utgangen av første halvår på 5,6 prosent. Belåningsgrad pr. utgangen av første halvår er 75,8 prosent og gjenværende løpetid på lånet er 6,8 år. Ved utløpet av første halvår var den totale langsiktige rentebærende gjelden MNOK 1.587,5, hvorav 67,6 prosent er rentesikretsikret. Total belåningsgrad er pr. utgangen av første halvår 73,6 prosent. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr utgangen av første halvår er på 6,0 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på eiendomsporteføljen er 7,0 prosent, noe som gir et positivt yield gap på 1,0 prosent. Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet av Systembolaget Fastigheter AB, har selskapet valgt å sikre 50 prosent av totalt innbetalt egenkapital i prosjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet til den underliggende kursutviklingen. Renteutvikling 6,50 % 6,00 % 5,50 % 5,00 % 10 års swap 3 mnd NIBOR 4,50 % 4,00 % 1. kvartal 2007 2. kvartal 2007 2. kvartal 2007 2. kvartal 2007 1. kvartal 2008 2. kvartal 2008 13
Yield gap: Prosent 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0-3Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 Kvartal Yield gap Yield Nordisk Areal Rentekostnad 14
Definisjoner: Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap EMU Investeringsselskap IPD IRR Netto leieinntekter SPV Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS. The European Economic and Monetary Union. Betegnelse på EU-landenes samarbeid hva gjelder koordinering av økonomisk politikk med påfølgende innføring av valutaenheten Euro. SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Investment Property Databank Ltd. Uavhengig bransjeorgan som utarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren. Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Single Purpose Vehicle Et selskap etablert med eneste formål å eie en eiendom Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. For mer informasjon om selskapet, se www.first.no For mer informasjon om kjøp av aksjer, vennligst kontakt Deres rådgiver. 15
First Eiendomsinvest I AS c/o First Securities ASA Fjordalléen 16 - Aker Brygge PB 1441 Vika 0115 Oslo Tlf: 23 23 80 00 First Property Fund Management AS Fjordalléen 16 - Aker Brygge PB 1441 Vika 0115 Oslo Tlf: 24 06 16 80