STRAND KOMMUNE Møtebok

STRAND KOMMUNE Møtebok SAKSGANG Saksnr. Utvalg Dato 053/14 Forvaltningsutvalget 05.06.2014 Arkivkode Saksbehandler Arkivsak/j.post 1130201310, Fiskånå og Skulebekken Sunniva Idsø 13/3841 14/3825 Plan 1130201310 Detaljregulering for boligområde mellom Fiskånå og Skulebekken - første gangs behandling Forslag til vedtak: Strand kommune legger forslag til detaljregulering for boligområde mellom Fiskåna og Skulebekken ut til offentlig ettersyn. 05.06.2014 FORVALTNINGSUTVALGET Behandling: Utvalget var på befaring før selve behandlingen. Oppdatert ROS analyse ble utdelt før behandlingen. Det ble ikke fremsatt avvikende forslag. Votering: Rådmannen sin innstilling ble enstemmig vedtatt. FVA-053/14 VEDTAK: Strand kommune legger forslag til detaljregulering for boligområde mellom Fiskåna og Skulebekken ut til offentlig ettersyn. Jørpeland, 20.05.2014 Jon Ola Syrstad rådmann

Vedlegg Dok.dato Tittel 20.05.2014 vedl 1 oversiktskart 20.05.2014 vedl 2 plankart 20.05.2014 vedl 3 bestemmelser 20.05.2014 vedl 4 beskrivelse veganlegg 20.05.2014 vedl 5 tegninger veganlegg 20.05.2014 vedl 6 støyrapport 20.05.2014 vedl 7 merknader 1. Sammendrag I den senere tid har det vært økt interesse for fortetting i etablerte boligområder i Strand, i forhold til gjeldende planer. Det er flere gjeldende planer av eldre dato i kommunen, blant annet denne planen som det nå fremmes ny plan for, som ble vedtatt i 1959. Innenfor de eldre planene er det søkt om dispensasjoner fra gjeldende bestemmelser mht tomteutnyttelse, og det er etter hvert gitt dispensasjoner og delingstillatelser og det er blitt oppført eneboliger på mindre tomter, tomannsboliger og leilighetsbygg, innenfor boligtomtene. Rådmannen legger frem forslag til ny detaljplan for etablert boligområde mellom Fiskånå og Skulebekken for å skape forutsigbarhet og likebehandling for utbyggere og beboere med hensyn til ønsker om fortetting av private boligtomter i etablerte boligstrøk. Det er et ønske å ta vare på området som et eneboligområde, men gi mulighet for en fortetting som tar vare på eneboligkarakteren og som sikrer kvaliteter i slike områder. 2. Fakta Planområdet Planområdet omfatter 106 boligtomter, med tilhørende vegareal og lekeområder innenfor et området på ca 140 dekar. Det er 186 eiere i planområdet. Planområdet grenser til riksvegen i nord, til Fiskånå i vest, til Nedre Barkvedvegen og plantesalg i sør og til boligområde og Skulebekken i vest. Landskap vegetasjon Planområdet er skrånende nedover fra nord mot sør, med en høydeforskjell på 12 meter fra kote 32 oppe ved riksvegen, ned mot laveste nivå kote10, ved Nedre Barkvedvegen. Planområdet omfatter relativt store eneboligtomter, og områdets grønne karakter skapes av de private hagene i tillegg til regulerte grøntområder og etablerte lekeplasser. Eksisterende bebyggelse Boligområdet er et eldre boligområde på Jørpeland, hvor den første boligen ble oppført i 1933. Fra 1933 frem til 1950 tallet ble det oppført noen spredte eneboliger innenfor området. Fra 1950 tallet og fremover ble større deler av området tettere utbygd, og blant annet Austbøfeltet etablert. I dag består fremdeles større deler av den eldre bebyggelsen innenfor området, men det er også en del boliger som er oppført i nyere tid. Bebyggelsen innenfor planområdet er i hovedsak eneboligbebyggelse i én til to etasjer, med hovedvekt på bebyggelse i 1,5 etasjers boliger med mønet tak. Det er oppført ett

leilighetsbygg innenfor planområdet og én tomannsbolig. Den resterende bebyggelsen er eneboliger. Gjennomsnittlig tomtestørrelse i dag, inklusiv delte eiendommer, er ca. 830 m2. Interne veger Østvollvegen, Nygårdsbakken og Skolebakken er interne samleveger i planområdet som er opparbeidet med ulik bredde, uten fortau. Østvollvegen er varierende fra 3 til 5 meter vegbredde, Skolebakken er varierende fra 4,5 til 5 meter, Nygårdsbakken er varierende fra 5 til 7 meter i hovedsak. De private, interne atkomstveiene til boligtomtene er opparbeidet med variert bredde fra ca. 2,5 til 4 meter. Eksisterende veger er i hovedsak uregulerte og eies av Strand kommune, foruten om mindre atkomstveier, som eies av private. Kjøreatkomsten til boligområdet skjer inn via Nedre Barkvedvegen. Interne veger er stengt for inn- og utkjøring til riksvegen. Lekeområder / grøntområder Innenfor planområdet er det 3 etablerte grøntområder. Det største grøntområdet er 1,3 dekar m2, grenser til Asgautveien, og er regulert til lekeplass/grøntområde. Området fremstår i dag som et grønt område med gress, noen store bjørketrær og noe kratt og busker. Det er etablert en sti på tvers gjennom området. Det minste grøntområdet er 0,2 dekar, grenser til Gangveien og har opparbeidet lekeplass med ulike lekeapparater (av eldre dato). Grøntområdet er regulert til sport/idrettsplass. Det tredje grøntområdet er 1,1 dekar og ligger på vestsiden, ved atkomsten til planområdet. Dette området er regulert til boligområde. I dag er området tatt i bruk som et lekeområde, hvor det er opparbeidet lekeplass (av eldre dato) med ulike lekeapparater og sittebenker. Områdene eies av Strand kommune. Det er i tillegg 2 regulerte grøntområder innenfor planområdet som eies av private. Det største grenser til Fiskånå, og ligger lengst sør i planområdet. Området er et smalt grøntområde mellom Østvollvegen og Fiskånå hvor det er etablert en garasje/uthus på eiendommen. Området ellers fremstår som et grøntområde med gress, busker og noen trær langs Fiskånå. Et mindre trekantformet, grøntområde som grenser til Gangveien er 387 m2 hvor det i dag er oppført en garasje og etablert veg innenfor størstedelen av området. ROS-analyse vil bli ettersendt / fremlagt til møtet i forvaltningsutvalget 05.06.14. 3. Lover, forskrifter, rundskriv Følgende lover er gjeldende for planområdet: Plan- og bygningsloven Vegloven Forurensningsloven Friluftsloven Naturvernloven Jordloven Forvaltningsloven Offentlighetsloven Det stilles ikke krav til konsekvensutredning for området etter plan- og bygningsloven 4. Gjeldende planer, retningslinjer og vedtak Nasjonale retningslinjer Planarbeidet berører ikke nasjonale plandokumenter. Likevel ligger rikspolitiske retningslinjer til grunn for planleggingen i området bl.a vedrørende samordnet areal- og transportplanlegging, hensyn til barn og unge og universell utforming. Regionalplan for Jæren 2013 2040, vedtatt 22.10.13 Retningslinjer for bomiljø og kvalitet i Regionalplan for Jæren stiller krav til minimum tetthet 3 boliger per dekar for boligområder med gangavstand mindre enn 1 km til sentrum.

Kommuneplan for Strand 2012-2022 I gjeldende kommuneplan for Strand stilles det krav til i nye boligområder som ligger nærmere senterområdene enn 1 km og nærmere busstraseer enn 300 m, skal gjennomsnittlig boligtetthet være min. 2,5 boliger per dekar. 5. Innkomne uttalelser Offentlige 1. Fylkesrådmannen Regionalplanavdelingen, brev datert 17.12.13 Fylkesrådmannen har ingen vesentlige merknader til planarbeidet på nåværende tidspunkt. 2. Fylkesrådmannen Kulturavdelingen, brev datert 06.11.13 Kulturavdelingen peker på at det nordvest i planområdet finnes et ildsted under dagens markoverflate, som inngår i et større felt med bosetningsspor fra bronse- og jernalder, id. 113344. Kulturminnene er freda i henhold til kulturminnelovens 3 og 4. I utgangspunktet skal slike kulturminner sikres for fremtiden som nasjonale minnesmerker og tillegges stor vekt i utarbeidelsen av arealplaner. For å sikre det automatisk freda kulturminnet et varig vern må det reguleres med riktige formål og bestemmelser. Siden bosetningssporet innenfor planområdet inngår i et større felt ber vi om at planområdet utvides til å omfatte hele feltet, id 113344. Alternativt kan kommunen få vurdert en eventuell dispensasjonssøknad fra fredningsvedtektene i kulturminneloven. I slike saker skal Riksantikvaren vurdere frigivningsspørsmålet, som rette dispensasjonsmyndighet, men Rogaland fylkeskommune fremmer saken med en tilråding. I dette tilfellet vil bakgrunnen for vår tilråding være at det kun er registrert ett enkelt bosetningsspor innenfor planområdet, som er fysisk adskilt av vei, fra resten av feltet med bosetningsspor. Et større felt med bosetningsspor fra bronse- og jernalder er tilgrensende planområdet i vest. Kun et mindre hjørne i nordvest ligger innenfor varslet planområde. Denne mindre delen er nå tatt ut av planområdet og plangrensen er nå lagt utenfor dette feltet. Dette arealet som tas ut inngår og blir håndtert i pågående plan for gang- og sykkelvei langs riksveg 13. 3. Statens vegvesen, brev datert 04.11.13 Planområdet grenser til rv 13, som er hovedåre gjennom Jørpeland. Hovedatkomst til planområdet skjer fra rv. 13 via Åvegen. Krysset Åvegen x rv. 13 er trafikkfarlig, og bør knyttes til planforslaget. Krysset må få en teknisk utforming som ivaretar trafikksikkerheten i området. Statens vegvesen ber om at utbedring av krysset sikres i bestemmelsene til planen. Byggegrenser mot rv. 13 kan ivaretas ved en videreføring av byggegrenser i gjeldende plan. Gjeldende plan viser en byggegrense fra senter riksveg på 20 meter. Denne byggegrensen opprettholdes i planforslaget. Krysset Åvegen x rv 13 ligger ikke innenfor varslet planområdet. Dette krysset er en del av pågående områdeplan for Jørpeland sentrum. Dette krysset blir derfor sikret ivaretatt i områdeplanen. 4. Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE), mail datert 22.10.13 NVE vil i denne saken særlig peke på at planområdet ligger mellom to vassdrag. Disse må merkes tydelige i plankartet med formålet bruk og vern av sjø og vassdrag, jf. Pbl. 12-5 nr. 6. Dersom det skal oppføres ny bygningsmasse i nærheten av vassdrag må planleggingen imøtekomme krav til sikkerhet mot flom gitt i byggteknisk forskrift (TEK 10) 7-2. Vedlagt følger også sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder.

Private Planforslaget viser et grøntdrag regulert på hver side av Fiskånå og Skulebekken på 10 meter (målt fra senter vassdrag). Dette arealet er foreslått regulert til friområde i tillegg til med hensynssone bruk og vern av sjø og vassdrag. Byggegrensen er satt med én meter fra grøntdraget, dvs 11 meter fra senter vassdrag. Det er tatt med bestemmelser om at flomsikring langs vassdragene skal oppføres med løsteinsmur med helning på 2:1, at i grøntdraget skal det kun etableres vegetasjonsdekke, og at det ikke tillates dumping av hageavfall innenfor dette området. På denne måten vurderer rådmannen vassdragene for ivaretatt i plansaken. 5. Lyse Elnett AS, brev datert 19.12.13 Ingen merknader til varsel om oppstart, men gjør oppmerksom på eksisterende kabler innen planområdet. Flytting/endring samt nye tilknytninger, skjer til enhver tid gjeldende retningslinjer. 1. OKS Bygg, brev datert 27.10.13 Grunneier av Skolebakken 14 har gjort avtaler om kjøp av flere eiendommer i Skolebakken (44/99, 44/124, 44/168, m.fl.). Han har som mål å utvikle disse til boligformål, fortrinnsvis leiligheter i form av firemannsboliger. Det ønskes et samarbeid med kommunen om detaljplaner for området, slik at feltet kan utvikles på en bærekraftig måte. Grunneier mener eiendommene samlet sett er velegnet for en moderat til høy fortetting, noe eksisterende bebyggelse i umiddelbar nærhet (Skolebakken 8 a-d) er et godt eksempel på. Det er i senere tid foretatt fortetting med leilighetsbygg innenfor planområdet, som bryter med eneboligstrukturen i området. Det er i planarbeidet gjort vurderinger rundt ønsket fremtidig fortetting i området og det er vurdert som riktig å ivareta det etablerte eneboligområdet i sin helhet, men med mulige fortettinger innenfor eneboligstrukturen. Det vurderes som riktig at noen områder i kommunen videreføres som eneboligområder, hvor man videre i andre områder legger til rette for en høyere tetthet med en annen type bebyggelse. 2. Rune og Ellen Marie Helland, 06.01.14 Rune og Ellen Marie ønsker å fradele en tomt fra deres eiendom. De mener området egner seg særs godt til fortetting, og de håper deres ønske blir tatt til følge i planforslaget. Det er gjort vurderinger rundt hvilke tomter som egner seg til deling i planområdet. Eiendommen til Rune og Ellen Marie (44/189) er foreslått delt som vist i plankartet. 3. Kjell Dirdal, mail datert 04.04.14 Siden området er under omregulering, og fordi det vil bli økt tetthet i området, ønsker Kjell Dirdal å fremme forslag om fartsdumper i Nygårdsbakken for å øke sikkerheten for myke trafikanter/barn. Kommunen tar stilling til fartsdumper i gater/veger hvor det er gjennomgangstrafikk. Dette omfatter ikke veger innenfor planområdet. Det kan fremmes privat sak fra beboere om forslag til fartsdumper som kan tas opp til politisk behandling. 6. Barn og unge

Retningslinjene er hjemlet i plan- og bygningsloven, og skal blant annet sikre barn og ungdoms interesser i arealplanleggingen. Det betyr at barn og unge skal delta i planarbeidet, og at det skal sikres gode arealer for lek og opphold i tilknytning til hjem/fritid og skole. I beskrivelsen av planforslaget (pkt 8), gis det en forklaring på hvordan barn og unge er hensyntatt i planforslaget. 7. Naturmangfaldlova 8-12 Planområdet er i hovedsak et bebygd område, hvor dette temaet ikke er relevant. Der dette kan være gjeldende er for vassdragene Fiskånå og Skulebekken og i etablerte friområder/grøntområder. De etablerte friområdene og lekeplassene innenfor planområdet blir videreført i planforslaget. Planforslaget viser et grøntdrag regulert på hver side av Fiskånå og Skulebekken på 10 meter (målt fra senter vassdrag). Dette arealet er foreslått regulert til friområde i tillegg til med hensynssone bruk og vern av sjø og vassdrag, med bestemmelser. Ved omtalte hensyn kan en ikke se at tiltaket med sitt omfang vil bidra til en samlet belastning som medfører irreversibel skade på det naturmangfoldet som er på/i omsøkt område ( 10,12) eller være til sjenanse på annen måte. 8. Alternative løsninger med konsekvenser Det vises til planforslaget utarbeidet av Strand kommune Plan- og forvaltning, datert 15.04.14, vedlegg 2. Formål Formålet med planarbeidet er å sikre tydelige rammer for mulig deling og utbygging i planområdet, hvor planen viser utnyttelsesgrad, byggegrenser og byggehøyder. Det eksisterende boligområdet fremstår i dag som et eneboligområde i sin helhet. Det er ønskelig at området videreføres i størst mulig grad som et eneboligområde, og at eksisterende kvaliteter sikres i ny plan. Med kvaliteter for et eneboligområde menes riktig utnyttelsesgrad for området i sin helhet som blant annet omfatter gode solfylte private uteområder, tilstrekkelig lekeareal, riktige byggehøyder og gode trafikale løsninger (atkomst og parkeringsløsninger). Hovedgrep Det er store eneboligtomter i planområdet (hvor det ikke er foretatt delinger). Det legges til rette for delinger av en del av tomtene innenfor planområdet, hvor det er mulig å opprettholde kvaliteter for gode eneboligtomter. Foreslått byggegrenser sikrer hagedybde mot sør/vest på minimum 9 meter. Innenfor noen delområder er det ønskelig å legge til rette for bygging av eneboliger i kjede, dvs boliger med garasjer i mellom boligene. Dette er ønskelig fordi det skaper variasjon i eneboligområdet og fordi tomtene i sitt format, i tillegg til tilgrensende vegnett, er egnet til dette. Det legges til rette for bygging i to etasjer med maks byggehøyde for boliger med mønet tak på 9 meter, målt fra planert terreng lavest nivå. Tillatt takfall for boliger med mønet tak er 30-40 grader. For boliger med flatt tak eller pulttak tillates maks byggehøyde 7 meter, målt fra planert terreng lavest nivå. Byggehøyder og byggegrenser er vurdert i forhold til eksisterende bebyggelse og landskap og for å ivareta kvaliteter med hensyn til lys, sikt og romlighet i et eneboligområde. Eksisterende, uregulert vegnett, er regulert i planforslaget. Veglinjer er strammet opp og planforslaget viser bredder og vegradier for samleveger, atkomstveier, fortau osv. i henhold til kommunens vegnorm. Samlevegene som omfatter Skolebakken, Nygårdsbakken, Østvollvegen, Austbøvegen og Asgautvegen er regulert med 5 meter bredde i tillegg til 2,5 meter fortau. Interne atkomstveier er i hovedsak, der dette er mulig, regulert med 4 meter bredde. På denne måten kan en på best mulig måte sikre trygge trafikale løsninger for både myke og harde trafikanter. Lekeplasser / grøntområder Grøntområder og lekeplasser i gjeldende regulering, videreføres i planforslaget. I tillegg reguleres etablert lekeplass, ved atkomst til planområdet, til grøntområde/lek (regulert til bolig i gjeldende regulering). Dette er et område som eies av Strand kommune, som er tatt i

bruk som felles lekeområde. Et mindre trekantet areal (387 m2) som er vist som grøntområde i gjeldende regulering, hvor det er oppført garasje og veg til garasje på størstedelen av arealet, foreslås regulert til boligformål. Ett nytt lekeareal er foreslått innenfor et nytt område med eneboliger i kjede, iht lekeplassnormen for Strand kommune. Antall lekeplasser og felles uteområder, og størrelsen på disse, er vurdert som tilstrekkelige i forhold til type bebyggelse og antall boenheter innenfor planområdet. Grøntområde langs Fiskånå og Skulebekken Planforslaget viser et 10 meter bredt grøntareal på hver side av Fiskånå og Skulebekken (målt fra senter vassdrag), i tillegg til at området er regulert med hensynssone bruk og vern av sjø og vassdrag, med bestemmelser. Dette er gjort for å sikre at Fiskånå og Skulebekken blir ivaretatt fremover med hensyn til vedlikehold og tilgjengelighet for tilkomst med nødvendige maskiner. Samtidig er det ønskelig at vassdragene med sine kvaliteter synliggjøres som offentlige landskapselementer, og ikke «bygges igjen» eller forringes på noen måte. Støyskjerming langs riksveg 13 Sinus har utført støyberegninger (vedlegg 6) som viser at det er behov for en 2,0 2,5 meter høy støyvegg langs riksvegen for å oppnå akseptable støyforhold for bebyggelsen i planområdet som ligger nærmest riksvegen. Det er i forslag til bestemmelser tatt med et rekkefølgekrav vedrørende støyskjerming som følgende: «Før utbygging langs riksveg 13 skal nødvendig støyskjerming etableres. Etablering av støyskjerm skal vises løst i plan for riksveg 13, Jørpeland del 2.» Overordnede gjeldende planer og retningslinjer I henhold til retningslinjer for bomiljø og kvalitet i Regionalplan for Jæren stilles det krav til minimum tetthet 3 boliger per dekar for boligområder med gangavstand mindre enn 1 km til sentrum. I gjeldende kommuneplan for Strand stilles det krav til i nye boligområder som ligger nærmere senterområdene enn 1 km og nærmere busstraseer enn 300 m, skal gjennomsnittlig boligtetthet være min. 2,5 boliger per dekar. Rådmannen vurderer det slik at dette er retningslinjer som i hovedsak omhandler nye boligområder/felt. Boligtetthet Boligområdet mellom Fiskånå og Skulebekken er et ferdig utbygd område i henhold til godkjent plan fra 1959, hvor området ble inndelt i ca ett dekars eneboligtomter. Siden det i den senere tid har vært behov og ønsker om deling av eiendommer og fortetting av boligområdet, vurderes det nå som riktig å utarbeide ny plan for området for å skape forutsigbarhet og likebehandling for utbyggere og beboere med hensyn til fortetting. Rådmannen ønsker å ta vare på området som et eneboligområde, men gi mulighet for en fortetting som tar vare på eneboligkarakteren og som sikrer kvaliteter i slike områder. Ny plan legger opp til en fortetting på 47 %. Dvs innenfor området hvor det i dag er ca 125 boenheter, viser planforslaget mulighet til etablering av 59 nye boliger. Planforslaget viser en boligtetthet på 2 boliger per dekar. 9. Vurdering og konklusjon Etter rådmannens vurdering vil det være rett at forslag til detaljplan utarbeidet av plan- og forvaltning, datert 15.04.14, legges ut til offentlig ettersyn.