LEIRFJORD KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Øyvind Toft Arkiv: 220 L80 Arkivsaksnr.: 16/321-1 Klageadgang: Nei UTBYGGINGSAVTAOE Administrasjonssjefens innstilling: Leirfjord kommune ønsker å benytte utbyggingsavtaler som virkemiddel for gjennomføring av sin utbyggingspolitikk og ønsker derfor å fatte vedtak med følgende innhold: 1. I henhold til plan- og bygningsloven 64 fattes det herved vedtak om bruk av utbyggingsavtaler i Leirfjord kommune. 2. Utbyggingsavtaler skal benyttes i hele kommunen 3. Utbyggingsavtale skal også benyttes i hyttefelt Utbyggingsavtaler skal normalt benyttes for 2 boenheter eller flere. For industri, næring, kontor m.m. bør utbyggingsavtaler alltid benyttes. 4. Kommunen kan kreve fortrinnsrett til inntil 20 % av boenhetene/boligene/tomtene til markedspris. 5. Utbyggingsavtaler skal inneholde vilkår om gjennomføring av tiltak nedfelt i kommuneplanens arealdel og samfunnsdel. 6. Teknisk infrastruktur skal bygges ut i henhold til de standarder og den kapasitet kommunen krever. 7. Utbygger skal dekke de feltinterne kostnader for utbygging av infrastruktur, og i tillegg en forholdmessig del av øvrig infrastruktur som må opparbeides eller oppgraderes som følge av utbyggingen (vei, parkering, vann- og avløp, energi, grøntstruktur, felles byrom, gang- og turløyper, skiløyper mv.). 8. Utbyggingsavtalene skal ta hensyn til og sørge for gjennomføring av boligsosial handlingsplan for Leirfjord kommune. Administrasjonssjef, eller den administrasjonssjef bemyndiger, undertegner avtalene etter at den aktuelle plan er godkjent SAKSUTREDNING:
En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan. Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Av første ledd følger at det må foreligge en vedtatt arealplan, - kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Det kan altså ikke inngås avtale om eventuelle fremtidige planbestemmelser. Dette er også presisert i egen bestemmelse i 17-4, som uttrykkelig sier at det ikke kan inngås utbyggingsavtale før arealplan er vedtatt. Avtalen må ellers holde seg innenfor vedtatte planbestemmelser og kan ikke endre eller skjerpe kravene i forhold til disse. Men avtalen kan inneholde nærmere presiseringer av planbestemmelsene, som da vil utfylle planens bestemmelser. Bestemmelsens 2.ledd vil som det fremgår gi muligheter til å detaljregulere boligenes utforming, typer boliger og fortrinnsrett for kommunen for å sikre boliger til bestemte grupper som skal tilgodeses. En del av dette kan nå også inntas i reguleringsbestemmelser etter ny lov, men det er ikke alltid dette er gjort, og avtaleregulering kan da være påkrevd. Kommunens fortrinnsrett til kjøp må i alle fall avtalefestes. Ellers inneholder bestemmelsens 3. ledd det som er kjernen i utbyggingsavtalen, - at utbygger påtar seg å besørge eller bekoste tiltak som er nødvendig for gjennomføringen av planen. Når begge alternativer er valgt, har dette sammenheng med at selve utførelsen kan noen ganger komme i konflikt med de offentlige anskaffelsesreglene, og da vil økonomisk tilskott fra kommunen være løsningen. At tiltaket er nødvendig for planens gjennomføring betyr at det må ha saklig sammenheng med gjennomføringen, f.eks infrastruktur som vei, vann, avløp, busslommer, renseanlegg ol. Noe av dette er tiltak som etter lovens 18 kan kreves opparbeidet som vilkår for utbygging i regulert felt, men i utbyggingsavtale kan en utbygger påta seg plikter som går utover dette.
Det er likevel gitt noen viktige begrensninger i avtalefriheten, som er svært skjønnspreget: Tiltaket må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og de plikter kommunen påtar seg i avtalen. Kostnaden for den private må stå i rimelig forhold til belastningen kommunen tar. En annen viktig begrensning i avtalens innhold er forbudet mot at den private part påtar seg å bygge såkalt sosial infrastruktur, dvs skole, barnehage mv. Dette var et politisk omdiskutert tema, etter at flere kommuner før lovreguleringen inngikk avtaler med store utbyggere, som påtok seg å bygge ut og bekoste barnehage og skole i større utbyggingsområder. Dette kan for utbygger stå som mer attraktivt enn å vente med utbyggingen til kommunen har fått disse institusjonene på budsjettet, noe som kunne utsette bygging i mange år. Men at utbygger påtar seg sosial infrastruktur som en kostnad som utlignes på boligene som selges, er nå ikke tillatt. Dette forbudet står ikke i loven, men er inntatt i forskriftene. Skoler, barnehager og annen nødvendig sosial infrastruktur er da noe som ikke lengre kan avtales at den private utbygger skal bekoste, selv om han ønsker dette og kan være tjent med for å få utbygging i gang. Når det gjelder kravet til forholdsmessighet innebærer dette at kommunen ikke inngå utbyggingsavtaler som pålegger utbygger alene å bekoste tyngre infrastruktur i et område, som går betydelig utover opparbeidelsesplikten etter plan- og bygningsloven. Den private ytelsen skal også oppveies mot det kommunen påtar seg, og stå i forhold til dette. I departementets veileder heter det om dette tema: Forholdsmessigheten vil antakelig ofte baseres på anslag, herunder at partene tar utgangspunkt i «gjennomsnittsbetraktninger». Videre heter det at forholdsmessighetskravet vil kunne innebære at kommunen i samarbeid med andre aktører (private/statlige) må ta en tilretteleggende rolle for å organisere en samlet finansiering og gjennomføring av denne type «fellestiltak».. Forskuttering Utbygger kan imidlertid etter 17-3, siste ledd forskuttere offentlig infrastrukturtiltak, noe som ofte er nødvendig for at utbygging skal kunne skje når kommunen selv ikke har mulighet til å prioritere aktuelle tiltak. Dette gjelder f.eks. omlegging av hovedveisystem utenfor selve planområdet, herunder krav om opprusting av avkjørselsforhold til riksveien ved ny f.eks rundkjøring, gang -og sykkelveier og lignende. De begrensningene som er omtalt ovenfor gjelder ikke for forskuttering av tiltak. Verken forbudet mot sosial infrastruktur eller krav om forholdsmessighet setter begrensninger i avtale om forskuttering, men det ligger fast at det må være et tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtak. Den saklige sammenheng med planen må dermed være på plass.
Forutsetning for forskuttering er ellers at tiltakene skal overtas av kommunen og at utgiftene tilbakebetales med renter. Anleggsbidragsmodellen Plan- og bygningsloven inneholder detaljerte bestemmelser om refusjon av utgifter til vei, vann og avløp i regulert felt, som fra gammelt av er utformet med sikte på at kommunen står som utbygger og deretter krever refundert kostnadene fra private grunneiere. Refusjonsreglene i loven er både kompliserte og konfliktskapende, og har dessuten mistet mye av sin betydning for kommuner i dag da utbygging av boligfelt i stor utstrekning er overtatt av private utbyggere. Ivaretakelse av kommunens interesser i utbyggingen løses i dag mer hensiktsmessig ved utbyggingsavtaler. Kommunens krav på refusjoner er fritatt for mva da dette ikke er vederlag for avgiftspliktige ytelser som den private utbygger betaler for, men utbygger oppfyller en plikt overfor kommunen, som følger plan -og bygningslovens regler om naturalopparbeiding av vei, vann og avløp i regulert strøk. I uttalelse fra skattedirektoratet er det slått fast at når kommunens refusjonskrav ikke er momspliktig, må tilsvarende gjelde dersom den private parten utfører disse forpliktelsene i kraft av utbyggingsavtale med kommunen, hvor kommunen står formelt som tiltakshaver. Men det er oppstilt en del grunnleggende vilkår og forutsetninger som må følges. I praksis inngås det gjerne en tilleggsavtale til selve utbyggingsavtalen, som gjelder opparbeiding av vann- og avløpsnett, der kommunen i navnet er tiltakshaver og byggherre, og den private utbygger står for utførelsen for kommunen. Istedenfor at den private parten avkreves refusjon av kommunen, betaler den private utbygger et såkalt anleggsbidrag, som departementet da likestiller med kommunal refusjonsbetaling når det gjelder momsfritak. Det er imidlertid viktig å være klar over de begrensninger som gjelder for dette, blant annet uttrykt ved at «anleggene skal være kommunens eiendom, og refusjonen har heller ikke noen sammenheng med tjenester fra kommunen til utbygger eller fremtidige eiere/beboere i området. I dette ligger en forutsetning om at en slik ordning bare kan gjelde for anlegg som skal eies og vedlikeholdes og aktiveres som driftsmidler av kommunen. Saksbehandlingsregler Loven inneholder detaljerte regler om saksbehandling og offentlighet i forbindelse med inngåing av utbyggingsavtaler.
For det første skal det kunngjøres oppstart om forhandlinger om utbyggingsavtale. Dernest skal et fremforhandlet forslag til utbyggingsavtale legges ut for offentlig ettersyn med 30 dagers merknadsfrist, og endelig skal inngått utbyggingsavtale kunngjøres. Reglene gjelder tilsvarende dersom en inngått utbyggingsavtale senere endres En grunnleggende forutsetning for at en kommune kan inngå utbyggingsavtale er at det er fattet et eget vedtak av kommunen i forkant om å benytte ordningen med utbyggingsavtaler. Dette kommer til uttrykk i loven på følgende måte: Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtaler er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen.. Vedlegg: