SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Karl Johan Johnsen Arkiv: GBNR 26/10 Arkivsaksnr.: 08/9396-8 Dato: 05.01.09 26/10, SVELVIKVEIEN 113, OPPFØRING AV BOLIG M/2 LEILIGHETER SOM ERSTATNING FOR REVET TOMANNSBOLIG, SØKNAD OM DISPENSASJON INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET Administrasjonens innstilling: 1. Omsøkte bolig med to leiligheter avslåes da formannskapet ikke finner å kunne gi dispensasjon fra bestemmelse nr. 2a i kommuneplanens arealdel ang. bygging nærmere strandlinjen enn 50 m. Det vises til stortingmelding nr. 26 (2006-2007) der det er gitt klare signaler om å innskjerpe praksisen i strandområdene, og hvor det fastslåes at det skal vises stor varsomhet med å gi dispensasjoner. Formannskapet mener at bebyggelse av den aktuelle eiendommen vil forringe bruken tilgrensende areal i nord som er avsatt til fremtidig friomåde i kommuneplanens arealdel. 2. Etter formannskapets vurdering er det ikke særlig grunn iht. plan- og bygningslovens 7 at det tidligere er gitt rammetillatelse for oppføring av en tilsvarende bolig på eiendommen. Det er tiltakshavers eget ansvar at tiltaket ikke er blitt realisert iht. gitte tillatelser og frister. 3. Formannskapet anbefaler at kommunen går i forhandlinger med grunneier med tanke på kommunalt kjøp, slik at eiendommen kan legges ut til friområde. Nils Fr. Wisløff rådmann Arild Eek byutviklingsdirektør 1
26/10, SVELVIKVEIEN 113, OPPFØRING AV BOLIG M/2 LEILIGHETER SOM ERSTATNING FOR REVET TOMANNSBOLIG, SØKNAD OM DISPENSASJON Innledning/bakgrunn for saken Omsøkte bolig er et erstatningsbygg for en bolig m/2 leiligheter som ble revet etter brann i 1989. Samme år ble en ny bolig m/2 leiligheter godkjent av kommunen, men denne kom aldri til utførelse. Etter ny søknad innvilget kommunen rammetillatelse for bolig m/2leiligheter i 1999. Ved igangsettingstillatelse av 12.06.03 forlenget kommunen rammetillatelsen med 3 år til 29.12.05. Tiltakshaver påbegynte heller ikke nå byggearbeidene før byggetillatelsen var foreldet. Kommunen ga da tiltakshaver/søker beskjed om at byggetiltaket måtte omsøkes på nytt dersom det fremdeles var aktuelt å bygge på eiendommen. Det kan opplyses at det har vært flere eierskifter i løpet av denne tiden. Den nå aktuelle søknaden om rammetillatelse ble mottatt i kommunen 07.05.08. Søknaden omfatter fremdelses en bolig m/2leiligheter. Den omsøkte bygningen vil på det nærmeste ligge ca. 6 6,5 m fra strandlinjen. Det er prosjektert en lav mur som en avgrensning av boligenes uteoppholdsareal mot fjorden slik at allmenheten kan få fri passasje langs strandlinjen. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel vist som boligområde. Naboeiendommen mot nord, som kommunen eier, er i kommuneplanens arealdel vist som fremtidig friområde. Statens vegvesen har fornyet avkjøringstillatelsen til Svelvikveien ved brev av 27.10.06. Tillatelsen varer til 27.10.09. Saksutredning Arkitektens beskrivelse av tomannsboligens utforming. Han skriver at det er lagt vekt på at bygget skal være tilpasset terrenget med gode og skjermede uterom og luftige oppholdsrom hvor utsikten skal være som en forlengelse av oppholdsrommene i bygget. Boligene blir i 3 plan hvor adkomst, garasje og takterasse ligger i plan 3, kjøkken med spiseplass, luftebalkong, vaskerom og wc i plan 2. I plan 1 ligger stue og soverom med wc/bad og med utgang til uteplass/bakkeplan. Da tomten ligger i en østlig skråning blir uterommene på markplan mot fjorden uten særlig sol på dag- og kveldstid, men takterassen vil gi boligene et godt skjermet uterom med mye lys og luft. Bygget utføres i to materialer, betong og tre - delvis med liggende og stående kledning som kan være ubehandlet sedertre med en gyllenbrun gråtone. Alle beslag og takrenner skal utføres i zink eller stålmateriale i naturfarge/galvanisert. Det er vektlakt at bebyggelsen skal virke lav. Valg av materialer og form mener arkitekten vil føre til at bygget vil falle godt inn i omgivelsene med sitt moderne formspråk. Søknad om dispensasjon fra bestemmelse nr. 2a i kommuneplanens arealdel ang. bygging nærmere strandlinjen enn 50 m og fra avstandskrav fra naboeiendom for forstøtningsmurer 2
Som særlig grunn for å gi dispensasjon anfører søker at tomannsboligen er erstatning for en bolig som brant. Søker påpeker at fri ferdsel langs sjøen for allmenheten sikres ved at privat uteareal avgrenses med en støttemur, se for øvrig vedlegg 3. Det søkes også om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 70.4 ang plassering av forstøtningmur 0,47 m fra nabogrense mot syd og 2,10 m fra eiendomgrense mot nord. Nabovarsling Naboer og gjenboere er varslet. Det er ikke innkommet bemerkninger til omsøkte tiltak. Reguleringsmessige forhold Det foreligger ikke reguleringsplan for eiendommen. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel vist som boligområde, men da de nye boligene vil bli liggende nærmere Drammensfjorden enn 50 m, må tiltakshaver søke dispensasjon fra bestemmelse nr. 2a i kommuneplanens arealdel. Tiltaket vil være i strid med rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen. Høringer Buskerud fylkeskommune skriver i brev av 03.09.08 at de ikke har spesielle innvendinger mot at det gis dispenasjon, men at det må sikres en korridor for allmenheten mellom omsøkte boliger og fjorden. Fylkeskommunen viser til at det tidligere er gitt igangsettingstillatelse for byggearbeidet i 2003, og at dette muligens er en særlig grunn for å gi dispensasjon. Fylkeskommunen skriver det er viktig at den kommunale eiendommen nord for Svelvikveien 113 blir regulert til friomåde og at bruken av området tilrettelegges, bl.a. adkomsten. Fylkesmannen i Buskerud skriver i brev av 03.09.08 at omsøket tiltak vil medføre en uheldig gjennbygging i strandsonen og at opplevelses- og rekreasjonsverdier vil bli negativt berørt. Ut fra sterke nasjonale føringer for strandsonen vil fylkesmannen sterkt frarå kommunen å gi dispensasjon. Fylkesmannen vil vurdere å påklage et eventuelt vedtak om dispensasjon og ber om å bli orientert om videre vedtak. Fylkesmannen skriver at særlige grunner for å gi dispensasjon i saken må vurderes opp mot Rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen som fastsetter at den nære strandsonen skal holdes fri for inngrep ut fra de spesielle interessene som knytter seg til denne sonen. Private hensyn skal normalt tillegges liten vekt i denne vurderingen. Fylkesmannen presiserer at nasjonal politikk for strandsonen har blitt vesentlig skjerpet etter at boligen på den aktuelle eiendommen ble revet og tidligere byggetillatelse ble gitt. I stortingmelding nr. 26 (2006-2007) er det gitt klare signaler om å innskjerpe praksisen i strandområdene, og det fastslåes at det skal vises stor varsomhet med å gi dispensasjoner. Etter fylkesmannens mening vil omsøkte tiltak føre til reduserte ferdselsmuligheter for allmenheten og berøre rekreasjons- og opplevelsesverdier på en negativ måte. Fylkesmannen ber kommunen se bruken av det aktuelle området i sammenheng med det tilgrensende arealet i nord som er avsatt til fremtidig friomåde. På denne bakgrunnen frarår fylkesmannen sterkt at dispenasjon gis, se vedlegg 5. Støy Eiendommen ligger i område vist som gul og delvis rød sone i arealdelens tilhørende støysonekart. Eiendommen har imidlertid en gunstig beliggenhet med hensyn på støy da den ligger lavere enn veibanen i Svelvikveien. 3
Scandiaconsult har beregnet at støyen uten skjerming blir tilfredstillende på utoppholdsarealene mot fjorden. Utoppholdsarealene vil få et ekvivalent støynivå på 54.5 db(a) på takterasser i 3. etasje og 47,2 db(a) på markplan i 1. etasje. Dette er langt under maksimalt ekvivalent støynivå på 55 db(a), iht. til krav i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442. På gårdsplassen mot Svelvikveien vil støyen bli fra 59,7 db(a) til 65,7 db(a) uten støyskjerming mot Svelvikveien. BYA BYA er av ansvarlig søker beregnet til 24,57 % av eiendommens areal. Søker har imidlertid ikke tatt med behovet for to parkeringsplasser på markplan. Tas disse med blir BYA = 29,3 %. Administrasjonens bemerkninger Nasjonal politikk for strandsonen har blitt vesentlig skjerpet de senere år. I stortingmelding nr. 26 (2006-2007) er det gitt klare signaler om å innskjerpe praksisen i strandområdene, og det fastslåes at det skal vises stor varsomhet med å gi dispensasjoner. Det er naturlig å se bruken av den aktuelle eiendommen i sammenheng med den tilgrendsende eiendommen i nord som er avsatt til framtidig friomåde i kommuneplanens arealdel. Denne eiendommen, 26/234, som eies av Drammen kommune, er i bruk som badeplass/rekreasjonsområde for beboere i omkringliggende boligområder. Åskollen barneskole bruker også badeplassen flittig for sine elever. Skolen har bl.a. 2 båter liggende fortøyd ved stranda på denne eiendommen. Saken innebærer en avveining mellom på den ene siden å ivareta hensynet til langsiktig arealbruksutvikling i strandsonen, slik fylkesmannen framhever, og på den annen side forutsigbarheten fra kommunens side overfor grunneier. Omsøkt bebyggelse på, 26/10, vil ikke umuliggjøre bruken av nabotomta som badeplass. Men byggeprosjektet vil med en forstøtningsmur på ca. 4 meters høyde i en avstand på 2,10 m fra eiendomsgrensa forringe kvaliteten på friomådet. Hovedankepunktet er at byggeprosjektet på grunn av det skrånende terrenget vil virke ganske dominerende sett fra dette rekreasjonsområdet. Friomådet vil virke trangere og på et vis bli mer privatisert. Det hadde vært ønskelig at eiendommen, 26/10, ble innløst av kommunen slik at kvaliteten på den tilligende badeplassen kunne økes ikke forringes. På sikt bør kommunen prøve å få til et sammenhengende friområde fra badeplassen på, 26/234, fram til renseanlegget og småbåthavna på Solumstrand. Som referert tidligere i saksframlegget ble det gitt rammetillatelse for oppføring av en bolig m/2 leiligheter i 1999. Denne tillatelsen ble senere forlenget til 29.12.05. Boligen ble ikke realisert og tillatelsen ble foreldet. Tidligere gitt tillatelse er utgått. Den nye søknaden skal derfor vurderes på fritt grunnlag og iht. skjerpede statlige retningslinjer for bygging i strandsonen. Etter kommunens vurdering er det ikke særlig grunn etter plan- og bygningslovens 7 at det tidligere er gitt rammetillatelse for en tilsvarende bolig. Det er tiltakshavers eget ansvar at tiltaket ikke er blitt realisert iht. gitte tillatelser og frister. Konklusjon 4
Rådmannen finner av ovenfor nevnte grunner å anmode om at omsøkte dispensasjon om bygging i strandsonen avslås. Private hensyn bør i denne saken tillegges mindre vekt enn hensynet til allmenhetens behov for rekreasjonsområder langs Drammensfjorden. Rådmannen anbefaler at kommunen innleder forhandlinger med grunneier med tanke på kommunalt kjøp, slik at eiendommen kan legges ut til friomåde. Vedlegg: 1. Utsnitt av kommuneplanens arealdel. 2. Situasjonsplan. 3. Søknad om dispensasjon datert 07.07.08. 4. Fylkesmannens uttalelse av 03.09.08. 5. Fasade nord. 6. Fasade øst. 7. Snitt. 8. Plan 1. 9. Flyfoto. 5