BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 01.07.2015 Saksnr.: 201422479/9 Emnekode: ESARK 5122 Saksbeh.: KEN Ytrebygda, gnr. 38, bnr. 402 og 267, Feråsen 37, Mindre endring av reguleringsplan. Arealplan-ID 7520011 Forslag til mindre endring av detaljplan, fremleggelse til vedtak Kort om planforslaget Norconsult AS (konsulent) fremmer på vegne av Johannes Haukebøe (forslagsstiller) forslag til endring av reguleringsplan for et mindre område på Feråsen i Ytrebygda bydel. Eiendommen omfattes av gjeldende eldre reguleringsplan for området hvor det omsøkte arealet ligger i friområde. Saken gjelder søknad om endring av gjeldende reguleringsplan da tilkomst til eksisterende garasje og tilkomst for øvrig ligger inne på regulert friareal og regulert gangpassasje. Planstatus Området omfattes av reguleringsplan 7520000 Søreide/Søvik/Steinsvik, planområde 5A vedtatt 26.01.1987. Reguleringsformål er friområde. Det er senere godkjent flere mindre endringer av reguleringsplanen i forbindelse med gnr. 38 bnr. 402. Det omsøkte arealet er i kommuneplanens arealdel avsatt som grøntstruktur (3001). Nabovarsel Det er sendt ut nabovarsel til naboer og berørte parter i henhold til innsendt varsel liste. Videre er saken oversendt Grønn etat, Bergen tomteselskap og Fylkesmannen i Hordaland for uttalelse. Følgende naboer er varslet: Birte Oppdal og Håkon Flemming Nyhus som er eier av Feråsen nr. 35, gnr. 38, bnr. 401. Eli Valborg Valheim som eier av Feråsen 39, gnr. 38, bnr. 403. Feråsen Huseierlag 11 47 v/widar Eide, Feråsen 45, gnr. 38, bnr. 406. Det er innkommet en merknad fra nabo. Birte Oppedal mottatt 29. august 2014. Det siteres: «Med henvisning til varsel om oppstart av planarbeid mottatt fra Norconsult v/fridjof Stangnes i juni 2014. vil jeg gjøre Bergen Kommune oppmerksom på at jeg oppfattet Side 1 av 6
planarbeidet til å omfatte eksisterende eiendomsgrenser for gnr. 38, bnr. 402 i hht stiplet kartskisse i vedlegget. Basert på utarbeidet forslag til mindre endring av reguleringsplan (byggesak 201422479), ser jeg at reguleringsendring også berører adkomst til friareal gnr. 38, bnr. 267. Min anmerkning er derfor at det bør reguleres inn alternativ adkomst til friareal dersom grunneier av gnr. 38, bnr. 402 skal få eiendomsrett til eksisterende adkomst inn mot friområdet.» Bergen tomteselskap sendt 12. juni 2014 som siteres. «Viser til mottatt nabovarsel vedrørende ovennevnte og til telefonsamtale 11.06.2014. Bergen tomteselskap A/S har tidligere vært i kontakt med grunneier vedrørende det areal som er tatt i bruk av vår eiendom gnr. 38, bnr. 267. Det er vår klare oppfatning at her har man tatt seg til rette på denne eiendommen. Vi ber om at dersom det skal gjennomføres en reguleringsendring må det areal som man har tatt seg til rette på av gnr. 38, bnr. 267 medtas i endringen. Det må også inngås avtale om kjøp av arealet BTS.» Uttalelse fra Grønn etat mottatt 26.03.2015 Vi viser til mindre endring av reguleringsplan for Feråsen 37, hvor bolighus, oppført i 1993, ikke er i tråd med reguleringsplan 7520000, vedtatt i 1990. Som det framkommer av denne sakens dokument nr. 11, deltok undertegnede, Anders Søyland, på befaring på den aktuelle eiendommen den 18. juni 2014. Det har opp gjennom årene etablert seg en praksis der skolebarn og andre som benytter sti med start i nordvestre hjørne av eiendommen gnr. 38 bnr. 402, beveger seg over plassdekke nord og vest for bolighus på eiendommen. Dette er en ferdsel som aksepteres av grunneiere på gnr. 38 bnr. 402. Selv om det er uheldig at boligen i sin tid ble opparbeidet i strid gjeldende reguleringsplan, er Grønn etat positiv til en reguleringsendring der dagens arealsituasjon formaliseres samtidig som følgende formulering tinglyses: Allmenheten skal ha rett til å gå over opparbeidet plassdekke nord og vest for bolighus på eiendommen gnr 38 bnr 402, og eier av gnr 38 bnr 402 skal ha rett til å benytte innregulert gangveg nord for eiendommen som del av tilkomst til garasje. Etter vår vurdering vil en slik tinglyst rettighet sikre at etablert ferdselsmønster ivaretas, også ved et eventuelt framtidig eierskifte. Uttalelse fra Fylkesmannen mottatt den 09.01.2015. Søknad om mindre vesentlig endring av reguleringsplan for gnr. 38 bnr. 402, Feråsen, Ytrebygda bydel. Fylkesmannen finner ikke at omsøkt endring i planen er av nasjonal eller vesentlig regional interesse. Beskrivelse av planforslaget: Historikk Med referanse til min søknad om kjøp av tilleggsparsell, første gang 04.06.1998 samt oppfølgingsbrev av 09.01.2000 fikk jeg kjøpe ca. 70 m2 av Bergen tomteselskap, ref. situasjonskart R.3.752.00.08 og Bergen kommune. I forkant av dette var Bergen tomteselskap v/ Odd Kristiansen på befaring på tomten og det var enighet om hvordan dette måtte være. Oppførte mur (som i ettertid viser seg å være plassert ca. 2 meter feil i ene hjørne, og i grensen i det andre hjørnet) var av begge parter under befaringen, oppfattet til å være plassert riktig i grensen mellom eiendommene. Side 2 av 6
I brev fra Bergen tomteselskap datert 12.03.2001 står det at Bergen kommune vil avholde kontorforretning for min eiendom. Lengre nede i brevet står det at det vil bli avholdt kartforretning ved min eiendom ca. i uke 12. I ettertid er jeg av den formening at kartforretning ikke ble avholdt. Hadde det vært avholdt kartforretning, ville grensemerkene vært satt ned, og jeg visste da hvor grensene gikk. Da jeg mottok målebrevet, så jeg at dette stemte helt med det som jeg hadde omsøkt i min søknad, datert 04.06.1998 og 09.01.2000. Da mitt arbeid med boden startet, var jeg helt trygg på at alt var slik det skulle ift. grensene eiendommene imellom. Da jeg i april 2006 er i ferd med å klargjøre for oppføring av bod mot grensen til fellesarealet, blir jeg av naboen gjort oppmerksom på at jeg bygger delvis inn på Bergen tomteselskap sitt område altså gnr. 38, bnr. 267. Dette fant jeg noe merkelig og var ganske sikker på at det jeg gjorde var ihht befaringen utført sammen med Bergen tomteselskap og den kontorforretningen som senere ble utført og det mottatte målebrev. I møte med Odd Kristiansen og Berit Hatlem 02.05.2006, kom det frem av flyfoto at her var det noe som ikke stemte. Som tidligere nevnt, forholdt Odd Kristiansen og undertegnede seg til at gjerdet og muren var grensen, mens den reelle grensen går der hvor den stiplede linjen i rødt er. Hadde begge partene vært klar over dette den gang vi hadde gjennomgangen, ville jeg selvfølgelig også omsøkt dette arealet i søknaden om kjøp av tilleggsareal. Basert på det som for meg fremstår som misforståelse mange år tilbake i tid, beklager jeg på det sterkeste det inntrufne. Dette resulterte stoppordre nr. 1. som jeg skriftlig har beklaget til Hans Frugård og stoppordre nr. 2 som for meg ble veldig ubehagelig. Muren som jeg hadde to rader med elementstein på toppen med armering mellom som ikke var støpt fast. Jeg fylte betong i disse fordi de representerte stor fare dersom barn skulle finne på å klatre på muren. Jeg burde ha avklart dette med Hans Frugård før naboen gjorde det. Det beklaget jeg senere til kommunen. Tilbake i tid begynte også den store muren som entreprenøren satte opp for meg å sige ut. Totalt seg den ca. 30cm. Jeg kontaktet da kommunen, Tomteselskapet, Block Watne, forsikringsselskapet og entreprenøren. Ansvaret var mitt, og jeg brukte ett og halvt år på å lage skikkelig fundament slik at muren stoppet sin vandring. Side 3 av 6
Måtte grave meg 4 meter ned for hånd for å treffe fjell. Dette har selvfølgelig bidratt til at det omtalte arealet er blitt større. Området foran muren er svært bratt og ulendt. Det er aldri noen som går eller ferdes i dette området. Feråsen huseierlag disponerer pr. i dag 1m brei sti som går foran huset mitt og ender i gjerdet der hvor sykkelen står noen bilder lengre oppe. Slik forlot Block Watne feltet i 1993. Barn og voksne går gjennom feltet i dag foran hus og leiligheten i kjelleren og det er helt greit og vil fortsette å være slik selv om jeg får kjøpe arealet. Søker herved, gjennom denne reviderte søknad om mindre vesentlig reguleringsendring, om å få kjøpe det arealet som vil være trekanten mellom eksisterende grense og den oppførte muren. Basert på min tidligere søknad, og det at jeg fikk kjøpe, formoder jeg at grensen (grensemerker ble ikke satt ut) er gjenspeilet i målebrevet slik det var enighet om i befaringen. Det vil si at boden i dag står i grensen ut mot friarealet. Side 4 av 6
Fagetatens vurdering: Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. Eier av gnr. 38, bnr. 402 har i utgangspunktet tatt seg til rette på regulert friareal og regulert gangpassasje. Som forannevnt hevder eier at det er en del uheldige omstendigheter som har gjort at han er havnet i denne situasjon. Det har liten hensikt å rive ned forstøtningsmurer som vises på vedlagte bilder. I følge eier og Grønn etat har det over tid etablert seg en praksis der skolebarn og andre som benytter sti med start i nordvestre hjørne av eiendommen gnr. 38 bnr. 402, og beveger seg over plassdekke nord og vest for bolighus på eiendommen. Dette er en ferdsel som det hevdes aksepteres av grunneiere på gnr. 38 bnr. 402. Fagetaten foreslår derfor at den eksisterende gangveiforbindelse forlenges langs mur på gnr. 38 bnr. 402. Men denne regulerte gangveiforbindelse anses som et godt kompromiss for brukere av gangveien og eier av gnr. 38 bnr. 402. Fylkesmannen finner ikke at omsøkt endring i planen er av nasjonal eller vesentlig regional interesse. Ved innsendelse av planforslaget oppfattet fagetaten forslaget å ligge i grenseland til at endringen kunne behandles som en mindre reguleringsendring. Dette begrunnes med at det omsøkte arealet er regulert til friareal og tilkomst til samme friareal og som er en formålsendring. Vurdert ut fra at det er en relativ liten del av friarealet som berøres og at mottatt merknad fra nabo lar seg løse praktisk samt positive uttalelser fra fagetatene, velger fagetaten å behandle søknaden som en mindre endring. Med bakgrunn i ovennevnte finner fagetaten å kunne anbefale den omsøkte reguleringsendring da løsningen anses å ivareta brukerne av tilkomstveien og er en rimelig akseptabel løsning for eier av gnr. 38 bnr. 402. Det er et vilkår for godkjennelsen at det blir ordnet opp i eiendomsforholdet. Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-14 vedtas følgende forslag til mindre endring av reguleringsplan: a. Ytrebygda, gnr. 38, bnr. 402, og bnr. 267, Feråsen 37, Mindre endring av reguleringsplan. Arealplan-ID 7520011, vist på plankart datert/revidert 23.06.2015. b. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 01.07.2015. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 5 av 6
Vedlegg: A. Plankart datert 23.06.2015, dok nr 18 fil nr 4 B. Reguleringsbestemmelser, datert 01.07.2015, dok nr14 fil nr 4 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201422479 Side 6 av 6