ENEBAKK KOMMUNE Saksframlegg Saksnr.: 2016/2158 Arkivkode: L81 Saksbehandler: Lene Halset Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 66/16 Utvalg for teknikk og utvikling 17.11.2016 74/16 Formannskapet 28.11.2016 104/16 Kommunestyret 05.12.2016 Utbyggingsavtale for Kjensli Dokumenter som er vedlagt: 1. Utbyggingsavtale med vedlegg 2. Innspill fra FAU Hauglia skole, datert 13.10.2016 Dokumenter som ikke er vedlagt: Ingen RÅDMANNENS INNSTILLING: Vedlagte utbyggingsavtale godkjennes. Saksprotokoll for Utvalg for teknikk og utvikling - 17.11.2016 Behandling: Ragnar Bergskaug, AP, ba om å få sin habilitet vurdert på grunn av sin stilling i Flateby Vannverk, hvor han er stedfortreder og vannverket er tilgodesett i avtalen ved utbyggingen. Utvalget erklærte Bergskaug inhabil og vararepresentant Vilde Bjerknes, AP, som var varslet om dette på forhånd, tok da hans plass under behandlingen. Samarbeidspartiene (AP, SP, V, SV og KRF) framsatte følgende forslag til nytt punkt: Planer for anleggstrafikk og massetransport skal utarbeides med spesielt hensyn til sikkerhet for skole og barnehage i nærområdet. Terje Taraldset, FRP, framsatte følgende forslag: a. Massehåndtering skal bestrebes å foregå inne i utbyggingsområdet for å unngå mest b. Rekkefølgebestemmelsene kan da måtte endres vedr. friområde med mer. For deponering av interne masser. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Samarbeidspartienes forslag 7 stemmer for (1 AP, 1 SP, 1 V, 1 SV, 1 KRF, 2 H)
2 stemmer mot (FRP) Taraldsets forslag pkt. a enstemmig Taraldsets forslag pkt b 4 stemmer for (2 FRP, 2 H) 5 stemmer mot (1, AP, 1 SP, 1 V, 1 SV, 1 KRF) VEDTAK: Vedlagte utbyggingsavtale godkjennes. Planer for anleggstrafikk og massetransport skal utarbeides med spesielt hensyn til sikkerhet for skole og barnehage i nærområdet. Massehåndtering skal bestrebes å foregå inne i utbyggingsområdet for å unngå mest Ragnar Bergskaug tiltrådte møtet etter behandlingen. Saksprotokoll for Formannskapet - 28.11.2016 Behandling: Votering: TEK s innstilling enstemmig vedtatt. FSK s innstilling: 1. Vedlagte utbyggingsavtale godkjennes. 2. Planer for anleggstrafikk og massetransport skal utarbeides med spesielt hensyn til sikkerhet for skole og barnehage i nærområdet. 3. Massehåndtering skal bestrebes å foregå inne i utbyggingsområdet for å unngå mest Saksprotokoll for Kommunestyret - 05.12.2016 Behandling: Ragnar Bergskaug, AP ba om å få vurdert sin habilitet, han er ansatt i Flateby vannverk som er part i utbyggingen. Enstemmig erklært inhabil. Terje Taraldset, FRP fremmet sitt forslag B. fra behandlingen i TEK. Votering:
FSK s innstilling enstemmig vedtatt Taraldsets forslag: For 10 stemmer: (5FRP, 5H) Mot 16 stemmer: (7AP, 4SP, 1SV,1V, 1MDG, 1KRF, 1H) VEDTAK: 1. Vedlagte utbyggingsavtale godkjennes. 2. Planer for anleggstrafikk og massetransport skal utarbeides med spesielt hensyn til sikkerhet for skole og barnehage i nærområdet. 3. Massehåndtering skal bestrebes å foregå inne i utbyggingsområdet for å unngå mest SAKSUTREDNING: Sammendrag Formannskapet vedtok i møte 15.08.2016 å selge Kjensli boligområde til til Stimabygg (ved datterselskap under opprettelse) for 19 mill kroner. Det var en forutsetning for salget at det skulle inngås en utbyggingsavtale for området. Det er nå fremforhandlet et forslag til utbyggingsavtale mellom utbygger, Kjenslifeltet AS, og kommunen med bakgrunn i reguleringsplanene for Kjensli og Flateby III. Avtalen gjelder i hovedsak teknisk og grønn infrastruktur. Bakgrunn Kommunens område Kjensli ble regulert til utbygging av boliger, nødvendig infrastruktur og friområde 19.12.2011. Området har siden 2013 ligget ute for salg. Det har blitt utskilt som to egne eiendommer, gnr. 7 bnr. 286 og gnr. 7 bnr. 287. Formannskapet vedtok i møte 15.08.2016 følgende: «Kjensli, gnr. 7 bnr. 286 selges til Stimabygg (ved datterselskap under opprettelse) for 19 mill kroner, med oppgjør slik det framgår av vedlagte tilbud. Rådmannen gis fullmakt til å godkjenne endelig kjøpekontrakt». Det var en forutsetning for salget at det skulle inngås en utbyggingsavtale for området. Da formannskapet fattet vedtak var gnr. 7 bnr. 287 ennå ikke utskilt fra gnr. 7 bnr. 286. Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret som angir hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging. Dette fremgår av bestemmelse 2.5 til kommuneplanens arealdel, som ble vedtatt 07.09.2015. I retningslinje pkt. 4 til denne bestemmelsen heter det at «Kommunestyret godkjenner utbyggingsavtalene» Senere har kommunestyret den 09.05.2016 vedtatt et nytt delegeringsreglement. Her har kommunestyret i henhold til punkt 13.4.28 delegert til rådmannen å godkjenne nye utbyggingsavtaler. Sett på bakgrunn av at det er usikkert om det har vært kommunestyrets intensjon å delegere dette tilbake til rådmannen sett hen til vedtaket i kommuneplanbestemmelsene, og at Kjensli er et forholdsvis stort utbyggingsområde, så har rådmannen allikevel valgt å legge utbyggingsavtalen for Kjensli fram for kommunestyret til godkjennelse.
Formålet med utbyggingsavtalen er å avklare standarder og ansvar og kostnadsfordeling mellom utbygger og kommunen, når det gjelder tiltak knyttet til realiseringen av utbyggingen det legges til rette for i reguleringsplanene. Saksopplysninger Avtalen omfatter boligbygging innenfor gnr. 7 bnr. 286 og 287, og infrastruktur som er nødvendig å etablere for å kunne bygge ut området. Eiendommene inngår hovedsakelig i reguleringsplan for Kjensli. En mindre del av området i sørøst inngår i reguleringsplan for Flateby III. Utbyggingsavtalen inneholder punkter som ivaretar nødvendig teknisk og grønn infrastruktur. Utbygger skal yte anleggsbidrag til utbedring av Kjensliveien og opparbeiding av friområdet Haugdammen. Videre skal utbygger prosjektere og opparbeide veier og trafikksikkerhetstiltak, lekeplasser og friområder, turveier og skiløyper, samt fangdam iht. reguleringsplanene for de to eiendommene. Utbygger skal også dekke en forholdsmessig andel av et prosjektert felles opplegg for vann. Kommunen plikter å oppfylle rekkefølgebestemmelser knyttet til trafikksikkerhetstiltak ved Hauglia skole, utbedring av Kjensliveien og friområdet Haugdammen. Kommunen vil også legge til rette for utbyggingen gjennom gang- og sykkelvei langs Bjerklundsbakken, nytt kryss fv. 120/Bjerklundsbakken og økt avløpskapasitet fra Hauglia skole til Ødegårdsveien. Tidligere behandlinger og vedtak Reguleringsplan for Flateby III ble vedtatt 30.06.1975 Reguleringsplan for Kjensli ble vedtatt 19.12.2011 med mindre endring vedtatt 28.08.2014 Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtalen ble varslet ved kunngjøring av reguleringsplan for Kjensli, bl.a. ved brev datert 24.2.2012. Det fremforhandlede forslaget til utbyggingsavtale har deretter ligget ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 15.09.2016-16.10.2016. I forbindelse med offentlig ettersyn kom det en merknad til forslaget fra FAU v/hauglia skole. Foreldrenes arbeidsutvalg (FAU) Hauglia skole FAU ved Hauglia skole viser til at utbyggingen av Høgåsen og Kjensli vil ha en viss påvirkning på barnas skoledag ved Hauglia skole, da det vil medføre økt trafikk, og i første omgang anleggstrafikk. Ved høring av reguleringsplan for Høgåsen, så stilte FAU spørsmål knyttet til trafikksikkerhet i Kjensliveien forbi skolen. Kommunen svarte da at det skulle bygges g/s-vei gjennom hele planområdet og at det i tillegg var bestemmelser om intern massehåndtering i reguleringsplan for Høgåsen. Når det gjelder Kjensli-planen kan de imidlertid ikke se at intern massehåndtering er satt som et krav til utbygger og de ønsker at kommunen begrunner årsaken til dette. De mener at dette vil medføre en betydelig økning av tungtransport forbi skolen. FAU viser videre til trafikkanalysen som Øvre Romerike Prosjektering (ØRP) utarbeidet for utbyggerne og kommunen, datert 10.11.2011, rev. 25.01.2012. I pkt. 4 «trafikk forbi Hauglia skole» konkluderes det med og anbefales følgende «tilfredsstillende trafikksikkerhet må kunne oppnås med vanlige trafikksikkerhetstiltak som sørger for lav hastighet og oversiktlighet, dvs. fartsdumper, innsnevringer o.l.» De viser også til Trafikksikkerhetsplanen for Enebakk kommune 2013-2016 hvor det under gjennomgang av tiltakslister fra gjeldende trafikksikkerhetsplan konkluderes med at trafikksikkerhetstiltakene ved Hauglia skole er
utført. Herunder står også fartsdempende tiltak. FAU lurer i den forbindelse på hvilke fartsdempende tiltak som er foretatt i Kjensliveien. FAU roser kommunen for de utbedringer som er foretatt ved skolen med droppsone, utvidelse og parkeringsplasser, men de mener at det må på plass fartsdumper. Dette for å redusere hastigheten på gjennomgangstrafikk og trafikk til og fra skolen. De mener dette kan forankres i trafikksikkerhetsplanen, som har generelle kriterier for bruk av fysiske fartsdempende tiltak: - Veiens trafikk: vurdering av trafikktetthet (ÅDT), andel fremmedtrafikk og gjennomgangskjøring - Om veien brukes av mange barn til og fra skole eller fritidsaktiviteter Slik FAU ser det oppfyller Kjensliveien forbi Hauglia skole disse kriteriene. FAU lurer på om kommunen kan imøtekomme dem og anlegge fartsdumper på strekningen forbi skolen før utbyggingen av Kjensli og Høgåsen starter opp. I tillegg lurer de på hvor dropsonen foran skolen skal løses for de som kommer fra Kjensli, Høgåsen og Damveien. FAU ønsker en god dialog mellom utbyggere, kommune og skolen i tiden framover, både av hensyn til utbygger og skolens elever. Rådmannens kommentar Når det gjelder kravet om massebalanse på Høgåsen, så er dette forankret i reguleringsbestemmelsene og utbygger har uttalt at dette skal være mulig. Reguleringsplanen for Kjensli er imidlertid eldre og ikke like tydelig på dette punktet. Rådmannen har derfor ikke de samme virkemidlene for å stille krav om dette nå. Det vil uansett være av økonomisk interesse for utbygger å gjenbruke massene på anlegget, slik at rådmannen finner det heller ikke strengt nødvendig å stille et slikt krav. Støy fra bygge- og anleggsvirksomhet behandles i retningslinjen T-1442, som er knyttet opp i reguleringsbestemmelsene. Når det gjelder trafikksikkerhetstiltak ved Hauglia skole, så ble dette ivaretatt gjennom mindre endring av reguleringsplan for Hauglia skole, vedtatt 29.03.2012. Fartsdempende tiltak som er bygget i denne forbindelse er først og fremst rundkjøringen. Trafikkanalysen fra ØRP, som FAU viser til, ble utarbeidet i forbindelse med områdereguleringen av Flateby sentrum. Notatet vurderte krysset Ødegårdsveien/fv. 120, øvrige kryssproblematikk på fv. 120 og trafikale konsekvenser av utbygging fram mot 2025 for veinettet på Flateby. Analysen inneholdt konsulentens forslag og anbefalinger, og det var ikke alt rådmannen valgte å gå videre med. Dette er omtalt tidligere, for eksempel i forbindelse med fastsettingen av planprogrammet for Høgåsen. Dropsonen, som var tema i mindre endring av reguleringsplan for Hauglia skole, er utformet slik at det skal være mulig å benytte den når man kommer fra Kjensli/Høgåsen-området og Damveien. For øvrig er det mulig å benytte parkeringsplassen. Rådmannen vil ellers anbefale at flest mulig går til skolen. Når det gjelder fartsdumper så har man i utgangspunktet ikke sett behovet for dette ved skolen, da det er en kort veistrekning med fartsgrense 30 km/t. Det er ikke aktuelt å stille krav om fartsdumper ved skolen til utbygger gjennom utbyggingsavtalen, da utbygger ikke skal gjennomføre noen tiltak der. Utbygger skal kun yte et anleggsbidrag til det arbeidet kommunen har gjort og gjør. Rådmannen vil imidlertid ta opp FAUs ønsker om fartsdumper ved skolen som et innspill som skal vurderes til søknad om Aksjon skoleveimidler. For øvrig vil rådmannen gjøre utbygger særlig oppmerksom på problemstillingen knyttet til anleggstrafikk og skolevei og at det er viktig at det tas spesielt hensyn til dette. Endringer etter offentlig ettersyn
Etter offentlig ettersyn har det vært behov for å endre vedlegg 5 og 6, da disse ikke lenger var korrekte. Årsaken til dette er at det har oppstått usikkerhet om tidligere prosjektert avløpsløsning for Høgåsen og det legger til rette for et mulig samarbeid for Kjensli. Det er foretatt mindre endringer i utbyggingsavtalen for å tilpasse den til de nye vedleggene. Etter offentlig ettersyn har også gnr. 7 bnr 287 blitt føyd til i utbyggingsavtalens geografiske område. Dette er fordi denne eiendommen nylig har blitt skilt ut fra gnr. 7 bnr. 286. Området betegnet som «Eiendommen» i utbyggingsavtalens geografiske område er ikke endret. Vurderinger og begrunnelse Klima- og miljømessige forhold Utbyggingsavtalen følger opp reguleringsplanens bestemmelser om utbygging. Her er klimaog miljøhensyn søkt ivaretatt på en god måte med en forholdsvis tett utbygging i tilknytning til tettstedet Flateby, men ikke for tett tatt i betraktning at utbyggingen vil være i utkanten av tettstedet. Det er imidlertid lagt opp til en god offentlig kommunikasjon gjennom et samarbeid med Ruter om en ringbussrute som vil gå inn Kjensliveien. Feltet vil dessuten bli bygget ut med gang- sykkelvei langs de viktigste veiene og turvei/skiløype ut i Marka. Økonomiske forhold Utbyggingsavtalen gir utbygger og kommunen forutsigbarhet når det gjelder hvordan kostnadene skal fordeles i forbindelse med utbyggingen av Kjensli. Utbyggingsavtalen følger opp rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplanen, også delvis i forhold til infrastrukturen som allerede er utbygd/er under utbygging i Enebakk kommunes regi. I medhold av rekkefølgebestemmelsene kan ikke kommunen kreve bidrag fra utbygger til offentlig infrastruktur som allerede er utbygd på det tidspunktet entreprenøren starter sin utbygging. Utbyggingsavtalen er således gunstig for kommunen på dette punktet. Det har også lykkes rådmannen å få til en enighet med utbygger om at utbygger anlegger en rensedam i tilknytning til bekken fra Berskaugmyra. Dette går utover det som følger av rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplanen. Risikovurdering Utbyggingsavtalen er utformet slik at risikoen for halvferdig offentlig, teknisk infrastruktur blir minst mulig dersom entreprenøren skulle gå konkurs. Dette er gjort gjennom oppfølgning av rekkefølgebestemmelsene om at det ikke skal gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest til en boligenhet før den offentlige infrastrukturen fram til boligenheten er ferdig opparbeidet. Alternative løsninger Utbyggingsavtalen er en frivillig avtale mellom utbygger og kommunen som definerer hver av partens ansvar, og som dermed er i begges interesse. Det er teoretisk mulig for utbygger å oppfylle reguleringsplanens rekkefølgebestemmelser uten å inngå utbyggingsavtale, men dette er verken utbygger eller kommunen tjent med. Videre er det mulig å gjøre endringer i utbyggingsavtalen, men dette krever nye forhandlinger med utbygger. Det er et omforent forslag til utbyggingsavtale som legges fram.
Konklusjon Rådmannen vurderer at det er forhandlet fram en utbyggingsavtale som følger opp reguleringsplanen på en god måte, og som både kommunen og utbygger er godt tjent med. Utbyggingsavtalen anbefales godkjent.