1 Meråker kommune Arkiv: 2013001 Arkivsaksnr: 2013/501-18 Saksbehandler: Bård Øyvind Solberg Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskap 115/13 02.12.2013 Reguleringsplan for Fagerlia. Vedtak om mindre endringer av planbestemmelsene. Journalposter i sak 1 S Reguleringsplan for FAgerlia - forslag om oppstart av planprosess for mindre endringer av planbestemmelsene 2 X Særutskrift - Reguleringsplan for FAgerlia - forslag om oppstart av planprosess for mindre endringer av planbestemmelsene 3 U Varsel om oppstart av revidering av reguleringsendring for reguleringsplan for Fagerlia hytteområe i Meråker kommune 4 X Adresseliste endring av reg plan Fagerlia 5 X Adresseliste i wordformat 6 I Reguleringsendring for reguleringsplan for Fagerlia hytteområde 7 I Innspill på revidering av reguleringsplan for Fagerlia hytteområdet 8 I Uttalelse til varsel om oppstart av revidering av reguleringsplan for Fagerlia hytteområde, samt revidering av bebyggelsesplaner for felt 7, 8a og 10. 9 I 13/06114-3 - Meråker - Reguleringsplan Fagerlia - Varsel om oppstart av Fylkesmannen i Nord-Trøndelag m.fl. Reindriftsforvaltningen i Nord- Trøndelag Trond Georg Trondsen Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag fylkeskommune, Regional Utviklingavdeling revidering av reguleringsplan 10 S Reguleringsplanen for Fagerlia. Vedtak om offentlig høring av planendringene. 11 X Særutskrift - Reguleringsplanen for Fagerlia. Vedtak om offentlig høring av planendringene. 12 U Mindre revisjon av reguleringsplanen for Fylkesmannen i Nord-Trøndelag m.fl.
2 Fagerlia hyttefelt. Offentlig høring. 13 I Høringsuttalelse Nord-Trøndelag Fylkeskommune 14 I Meråker kommune - Mindre revisjon av Reindriftsforvaltningen i Nord Trøndelag reguleringsplanen for Fagerlia hyttefelt. 15 I Uttalelse til revidering av Fylkesmannen i Nord-Trøndelag reguleringsplanen for Fagerlia hyttefelt 16 I Høringsuttalelse nov 2013 Berg Svein Oddvar 17 I Høringsuttalelse nov 2013 Berg Svein Oddvar Vedlegg Planbestemmelser_Reguleringsplan for Fagerlia. Planbestemmelser for bebyggelseplan for fetl 7_Fagerlia Planbestemmelser for bebyggelsesplan for felt 8A_Fagerlia Planbestemmelser for bebyggelsesplan for felt 10_Fagerlia Planbestemmelser for reguleringsplan for felt 8B_Fagerlia Rådmannens forslag til Vedtak: Formannskapet vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14 endringer i reguleringsplanen for Fagerlia, bebyggelsesplaner for feltene 7, 8A og 10, samt reguleringsplanen for felt 8B. Reguleringsplan for Fagerlia: 3.2.2 Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. 3.2.3 Det tillates oppført hytter i 1 etasje. Det tillates også oppført hytter med «oppstuggu» eller sokkel dersom ikke særlige forhold tilsier noe annet. Mønehøyde kan maksimalt være 7,2 meter. Bebyggelsesplan for felt 7 i Fagerlia: 2.1 I området tillates oppført 39 hytter. Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. Bebyggelsesplan for felt 8A i Fagerlia: 2.1 Grad av utnyttelse I området tillates oppført 35 hytter. Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. Bebyggelsesplan for felt 10 i Fagerlia: 2.1.7 Maksimal grunnflate (BYA) skal være 200 m 2. Dette inkluderer hovedbygning, uthus, bodbygg og anneks. Reguleringsplanen for felt 8B i Fagerlia:
3 1.4 Byggehøyder Bygninger skal ligge lavest mulig i terrenget. Mønehøyde kan maksimalt være 7,2 meter fra topp ringmur/plate på mark. Behandling i Formannskap - 02.12.2013 : Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Formannskap - 02.12.2013 : Formannskapet vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14 endringer i reguleringsplanen for Fagerlia, bebyggelsesplaner for feltene 7, 8A og 10, samt reguleringsplanen for felt 8B. Reguleringsplan for Fagerlia: 3.2.2 Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. 3.2.3 Det tillates oppført hytter i 1 etasje. Det tillates også oppført hytter med «oppstuggu» eller sokkel dersom ikke særlige forhold tilsier noe annet. Mønehøyde kan maksimalt være 7,2 meter. Bebyggelsesplan for felt 7 i Fagerlia: 2.1 I området tillates oppført 39 hytter. Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. Bebyggelsesplan for felt 8A i Fagerlia: 2.1 Grad av utnyttelse I området tillates oppført 35 hytter. Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. Bebyggelsesplan for felt 10 i Fagerlia: 2.1.7 Maksimal grunnflate (BYA) skal være 200 m 2. Dette inkluderer hovedbygning, uthus, bodbygg og anneks. Reguleringsplanen for felt 8B i Fagerlia: 1.4 Byggehøyder Bygninger skal ligge lavest mulig i terrenget. Mønehøyde kan maksimalt være 7,2 meter fra topp ringmur/plate på mark.
4 Saksopplysninger Rådmannen viser til saksframlegg både ved oppstart av planprosessen og ved vedtak om å sende planendringen ut på høring. Planendringene og behovet for planendringene er drøftet i disse saksframleggene og vurderinger i forhold til naturmangfoldloven er drøftet i høringsbrevet datert 18.9.2013. Lovhjemmel Reguleringsplanen for Fagerlia og bebyggelsesplanene for feltene 7, 8A og 10 er vedtatt med hjemmel i plan- og bygningsloven fra 1985. Reguleringsplanen for felt 8B er vedtatt med hjemmel i plan- og bygningslovens fra 2008. Endringer i regulerings- og bebyggelsesplaner som er vedtatt med hjemmel i loven fra 1985 må gjøres med hjemmel i ny lov. Dette innebærer kun de bestemmelser som endres, mens resten av vedtaket og bestemmelsene beholdes som opprinnelig vedtatt. Det kommer tydelig fram i de ulike bestemmelsene hvilke paragrafer som er endret og vedtatt med hjemmel i ny plan- og bygningslov. Ingen av plankartene endres da det ikke er foretatt endringer av formål. Under høringen kom det inn uttalelser fra fire parter: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag viser til uttalelser ved oppstart av revidering og har for øvrig ingen merknader. Det opplyses om at parkeringsareal inngår i grad av utnytting. Nord-Trøndelag fylkeskommune viser til uttalelser ved oppstart av revidering og har for øvrig ingen merknader. Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag har ingen merknader til planendringen. Svein Oddvar Berg (hytteeier) har levert to høringsuttalelser. Berg støtter en utnyttelsesgrad på BYA 200 m 2 i alle felt og at det åpnes for enten «oppstuggu» eller sokkel. Berg mener også at det bør kunne åpnes for to boenheter per tomt. Det bør i så fall betales dobbelt opp av offentlige avgifter og bidrag til fellestjenester som f.eks. brøyting. Berg mener også at det bør vurderes alternativ vegløsning inn til øvre deler av felt 8b, da det allerede i dag er store utfordringer vintertid med dagens atkomst opp til felt 8b. Berg viser til at en begrensing på BYA 100 m 2 for hovedhytta i felt 8b er en vesentlig begrensing knyttet til utnyttelsen av tomtene. Berg viser også til at det fra grunneier legges til grunn svært høye tomtepriser på de mest attraktive tomtene og en begrensing på BYA 100 m 2 medfører at tomtepris per bebygd kvadratmeter ligger på nivå med de høyeste tomteprisene i Trondheim sentrum. Primært bør planbestemmelsene kunne åpne for større hovedhytter enn BYA 100 m 2. Sekundært og som et minimum bør bygningsmyndighetene tillate at carport/garasje og/eller anneks bør kunne kobles sammen med hovedhytta utover BYA 100 m 2 som planbestemmelsene viser. Vurdering Meråker kommune viser til oppstartsvarslet og at formålet med planarbeidet er å øke utnyttelsesgraden i nedre deler av Fagerlia. De ulike hyttefeltene har ulik grad av utnytting og
5 for Meråker kommune er det viktig å lage forutsigbare og romslige bestemmelser til grunn for utviklingen av hytteområdene i Fagerlia. Videre er det også foreslått en mindre justering av mønehøyde for bygg. Endringen i mønehøyde er gjort på overordnet nivå i reguleringsplanen for Fagerlia og gjelder også for alle bebyggelsesplanene. Tilsvarende endring i mønehøyde foreslås også gjennomført i reguleringsplanen for felt 8B. Rådmannen innstiller på at man på et overordnet nivå som reguleringsplanen for Fagerlia ikke setter bestemmelser om antall boenheter. For flere av hyttefeltene er alle tomtene bebygd og en praksis om å gå inn i etterkant å vurdere og definere hvor mange boenheter som er bygd per tomt vil være en bortimot umulig oppgave. Rådmannen fastslår at for de nyeste reguleringsplanene, og særlig da i Fagerlia øvre, er det fastsatt i bestemmelsene at tomtene kun skal nyttes til en boenhet. Etter en helhetlig vurdering og med bakgrunn i utfordringer knyttet til forvaltning av planbestemmelsene i flere mer eller mindre ferdig utbygde hyttefelt tilråder rådmannen at det for Fagerlia nedre med tilhørende hyttefelt ikke vedtas bestemmelser knyttet til antall boenheter. Under høringen har det kommet et innspill fra hytteeier Svein O. Berg med forslag om å øke størrelse på hovedhytta i felt 8b. I planbestemmelsene er det fastsatt en totalutnytting på BRA 200 m 2 men på grunn av et sterkt hellende terreng er hovedhytta begrenset til BYA 100 m 2. Planbestemmelsene ble vedtatt i 2008 og revidert i 2010 uten at arealet til hovedhytta ble øket. Rådmannen ser at i forhold til dagens utbyggingsmønster i Fagerlia kan hovedhytter med BYA 100 m 2 være noe knapt, men så lenge grunneier verken i revisjonen i 2010 eller under denne prosessen har kommet med innspill om å øke størrelsen på hovedhytta vil ikke rådmannen tilrå en økning i BYA for hovedhytta. Rådmannen understreker at ved bruk av sokkel eller «oppstuggu» kan BRA for hovedhytta bli betydelig større enn 100 m 2 og at det innenfor rammene av dagens bestemmelser bør være mulig å tilfredsstille behov til en vanlig moderne hytte også i felt 8b. Bergs forslag om sammenbygninger mellom hovedhytta og tilleggsbygninger må vurderes i hver enkelt byggesak. Spørsmålet om en ny atkomstveg til deler av felt 8b var ikke en del av grunnlaget for høring av denne mindre revisjonen av planbestemmelsene. Det er dermed ikke aktuelt i denne omgang å vurdere nye eller alternative atkomstveger til felt 8b. Spørsmålet om andre atkomstveger til felt 8b var også et tema som ble grundig drøftet i forbindelse med vedtak av eksisterende reguleringsplan for felt 8b. Konklusjon Endringer i reguleringsplaner og bebyggelsesplaner vedtas som foreslått på høring. Det gjøres en endring som følge av innspill under høring og rådmannens sine vurderinger av saken. Rådmannen viser til dette og trekker tilbake endringsforslaget om bestemmelser knyttet til antall boenheter. Alle nye planbestemmelser er vedlagt saken.
I følge varsel om oppstart er saken en mindre endring av regulerings- og bebyggelsesplaner. Slike vedtak er delegert til formannskapet og saken legges derfor fram til endelig vedtak i formannskapet. 6