Investorrapport Q3 2008 Dubai Real Development 1 AS
Kjære Aksjonær Oslo 20. Oktober Dubai Real Development har nå vært igjennom sitt første operative halvår etter emisjonen i våres. Så langt har selskapet gått inn i 5 prosjekter. Startfasen har vært preget av å etablere en god infrastruktur for fondet, og det har nå blitt lagt et godt grunnlag for den videre vekst og verdiutvikling av de foretatte investeringer. Selskapet har knyttet til seg dyktige partnere for både prosjekt og forvaltningsprosessen, noe som vil forbedre og forenkle fremdriften. Vi vil fortsette denne prosessen og det vil i fremtidige rapporter fokuseres på status og fremdrift i hvert enkelt prosjekt. Det globale finansmarkedet har opplevd stor turbulens og eiendomsmarkedet har blitt påvirket av dette på mange måter. Effektene av kredittkrisen er ennå i et tidlig stadium og mye kan fremdeles skje. Vår eksponering i Dubai er på kommersiell eiendom, et segment som fortsatt forventes å stå sterkt, turbulense til tross. Det gjenstår imidlertid å se i hvilken utstrekning planlagte etableringer av virksomheter i Dubai blir utsatt som følge av finansuroen. Vi håper dere finner rapporten av interesse og eventuelle spørsmål bes rettet til forvalter. Med vennlig hilsen Colliers Corporate 2
Innhold Kjære Aksjonær... 2 Dubai Real Development... 4 De Forente Arabiske Emirater og kredittkrisen... 5 Eiendomsmarkedet i Dubai... 6 Dubai eiendomsmarkedet p.t og utsiktene fremover... 6 Bolig... 6 Kontor... 7 Retail... 8 Staff Accomodation... 9 Abu Dhabi eiendomsmarkedet p.t og utsiktene fremover... 10 Bolig... 10 Retail... 10 Prosjektene... 11 European Tower... 12 Khor Al Raha Beach 504... 13 DIC Full Tower... 14 DIP Staff Accomodation... 15 JBC 15 Floors... 16 Finansielt... 17 Valuta... 17 Begreper... 18 3
Dubai Real Development Gjennom emisjonene tidligere i 2008 ble det totalt hentet inn hhv NOK 196,6 millioner og 85 millioner til Dubai Real Development Holding AS og Dubai Real Development Holding 2 AS (samlet betegnet som DRD ). De to selskapene er i ferd med å gjennomføre en fusjon, og det fusjonerte selskap vil deretter være 100% eier av det norske datterselskapet Dubai Real Development Norway AS. DRD Norway eier 100% av datterselskapet Felicity Investments Ltd. i Dubai, som er DRDs lokale investeringsselskap for de konkrete eiendomsprosjektene. DRD kan maksimalt ha 30% eierandel i hvert investeringsprosjekt. Selskapets målsetning er en total avkastning (IRR) på 30%. European Tower JBC DIC DIP 4
De Forente Arabiske Emirater og kredittkrisen Dubai og De Forente Arabiske Emirater UAE har også fått merke kredittkrisen i verden de siste månedene. Aksjemarkedene både i Dubai og Abu Dhabi har falt mye og pengemarkedsrentene har steget. Dette medførte at sentralbanken kuttet styringsrenten med et halvt prosentpoeng 10.oktober. 22.september stilte sentralbanken en lånegaranti på AED 50 milliarder som bankene (hvis nødvendig) kunne benytte seg av. Banksystemet i De Forente Arabiske Emirater er mer nasjonalt enn i Europa og USA mange av bankene er allerede helt eller delvis eid av staten og interbankmarkedet (markedet hvor bankene låner av hverandre) er i stor grad preget av lokale aktører. I en uttalelse fra sentralbanken 11.oktober sies det: Innskuddene totalt i alle bankene i UAE er 75 % fra nasjonale innskytere, 8% fra innskytere i andre araberstater og 17 % fra andre nasjonaliteter Innskuddene i de nasjonale banker har enda større andel lokale Kun 9,9 % av finansieringen til bankene kommer fra europeiske og amerikanske pengemarkedspapirer Egenkapitalen og reservene til bankene utgjør 11,2 % av totale eiendeler et måltall som er høyt ifht den internasjonale Basel II standarden Banksystemet i De Forente Arabiske Emirater synes derfor å stå sterkt, selv om det også er utsatt for press. Vi vil også minne om at hovedstaden i UAE, Abu Dhabi, har 10 % av verdens oljereserver og et av de høyeste BNP per innbygger i verden. 5
Eiendomsmarkedet i Dubai Colliers Norge var representert på eiendomsmessen Cityscape i Dubai fra 6 9.oktober, som pr i dag er verdens største eiendomsmesse. Jones Lang La Salle gjennomførte undersøkelsen Investor Sentiment Survey blant deltakerne på messen; Noen av resultatene var: Over 50 % av respondentene tror at eiendomsmarkedet i De Forente Arabiske Emirater vil levere bedre avkastning enn andre eiendomsmarkeder de neste 1 2 årene. Av markedene i UAE tror de fleste at Abu Dhabi vil ha sterkest vekst. De fleste tror Midt Østen, Asia og Øst Europa vil bli minst påvirket av kredittkrisen Mindre enn 20% svarte at de trodde kredittkrisen ville ha stor negativ påvirkning på eiendomsmarkedet i Midt Østen Blant det som vil påvirke markedet positivt i årene som kommer fremheves faktorer som at markedet er i en modningsfase, og at lovverket rundt eiendom utvikles. Dubai eiendomsmarkedet p.t og utsiktene fremover Bolig Boligmarkedet er det markedssegmentet som de fleste markedsaktører og analysebyrå mener kan oppleve en stagnasjon/fall pga for mye bygging. Dette segmentet er også det som er mest kommentert i media. Grafene nedenfor viser hva som kommer av nye boligenheter i Dubai det neste året, og hva staten regner med er behovet på grunnlag av estimater på befolkningsvekst. 6
Rundt 70% av det som kommer av nye boligbygg i de neste 3 årene, er det utbyggingsselskaper med statlig tilknytning i Dubai som står bak. Flere påpeker at dette innebærer at staten kan regulere forholdet mellom tilbud og etterspørsel. Om dette er korrekt, gjenstår å se i praksis. Det meste av tilbudet innen boligsegmentet har vært innen høy standard /luksus segmentet. Prosjekter innen middels til høy standard/prisklasse er et segment som det ikke har vært mange av i markedet. Prosjekter innen dette segmentet med god lokalisering forventes å gjøre det bra. Kontor Som fremhevet i Informasjonsmemorandumet for emisjonene i Dubai Real Development er det enkelte fundamentale forhold som særlig er av betydning for kontormarkedet i Dubai: en langt større etterspørsel enn tilbud (estimert ca. 6,000 selskaper på venteliste, men det blir spennende å registrere eventuelt frafall) på kontorlokaler i de nær 20 frisonene i Dubai, lav kvalitet på mange eksisterende bygg, samt Dubais status som det ledende senter i Midt Østen for handel og finans. Både EFG Hermes, Colliers og Jones Lang La Salle melder da også om en ledighet i markedet på mellom 0 1% altså så å si lik null. Den sterke etterspørselen har medført en kraftig stigning av leieprisene de siste 3 år, noe som er illustrert i grafen under; De neste år vil det ferdigstilles flere nye kontorlokaler i Dubai (graf under). Imidlertid er en god del av disse nye kontorbygg allerede utleid før ferdigstillelse, og vil således ikke påvirke ledighetsgraden i nevneverdig grad. 7
Vår oppfatning er at den underliggende etterspørselen som allerede er i markedet, kombinert med den befestede posisjonen Dubai har som det foretrukne senteret i Midt Østen for finans og næringsvirksomhet, vil medføre at kontormarkedet vil holde seg sterkt innenfor den tidshorisont som selskapet Dubai Real Development har for sine investeringer. Retail Dubai har de siste årene blitt Midt Østens ledende destinasjon for handel og turisme. 3 av verdens 10 største kjøpesentre ligger i Dubai, og i tillegg oppføres et av verdens største kjøpesentre i Mall of Arabia. Det meste av det nye retail arealet kommer i form av store sentre, en utvikling som er ventet å utkonkurrere mye av det eldre handelsarealet. Oversikten på neste side viser hvor mye handelsareal det i 2010 er pr innbygger i Dubai, sammenlignet med andre stater i Gulfen: 8
(Kilde: Colliers International, Dubai) Som en følge av det nye handelsareal som vil tilbys i markedet de kommende år, er leieprisene forventet å flate ut de neste 2 årene. Staff Accomodation Staff Accomodation bygg er leilighetsbygg som de store entreprenørselskapene og operatørselskapene leier for sine gjestearbeidere. Dubai er helt avhengig av gjestearbeidere som skal bygge og minst like viktig drive landet nå og etter at byggeveksten har avtatt. Markedet for denne type eiendom er relativt nytt som investeringsmarked, men har økt i popularitet pga det store behovet for slike type bygg og stadig økende leiepriser. Markedet for denne type eiendom forventes å holde seg meget sterkt på grunn av høy innenlandsk vekst i De Forente Arabiske Emirater, skjerpet lovgivning rundt arbeidsmiljø for gjestearbeidere generelt og standard på denne type bygg spesielt, kombinert med lavt tilbud av tomter regulert for denne type bygg. 9
Abu Dhabi eiendomsmarkedet p.t og utsiktene fremover Dubai Real Development har 30% eierandel i Khor Al Raha 504, et prosjekt i Abu Dhabi på Al Raha Beach. Prosjektet består av 75% bolig og 25% retail. Abu Dhabi har 10% av verdens oljeressurser og et av verdens høyeste BNP pr innbygger. I en Jones Lang LaSalle rapport fra oktober 2008 kalles Abu Dhabi a World winning city og forventes å være en av de mest voksende storbyene i verden de neste 5 år. Bolig Boligmarkedet i Abu Dhabi preges av lav standard på eksisterende bygg og en sterk etterspørsel. Finansieringsmarkedet for boligkjøp har hatt sterk vekst de siste årene, noe som har bidratt til økende salgspriser. Det som skiller Abu Dhabi fra Dubai er at de fleste av kjøperne er innenlandske. De kommende årene vil det ferdigstilles en rekke prestisjefylte prosjekter, men etterspørselen forventes likevel å overstige tilbudet i årene fremover. Salgsprisene hittil rapportert på Al Raha Beach ligger iflg Jones Lang La Salle i området AED 25,000 31,000/kvm, hvilket er i tråd med DRDs estimerte salgspriser. Den generelle positive utviklingen i Abu Dhabi, kombinert med den sterke innenlandske likviditeten, gjør at boligmarkedet forventes å holde seg sterkt. Retail Retail markedet i Abu Dhabi preges for tiden av mindre kjøpesentre uten det samme tilbudet som man finner i for eksempel Dubai. Handelsareal pr innbygger er også langt lavere enn i nabo emiratet Dubai. Det er for øyeblikket lav ledighet i eksisterende kjøpesentre. Etterspørselen forventes å holde seg sterk pga høy innenlands likviditet, sterk befolkningsvekst, økende andel turister og at det som nevnt er et begrenset tilbud på retailareal i markedet. 10
Prosjektene Prosjekt Egenkapital DRD, EK % DRD EK Innbetalt EK EK til forfall European Tower 84.662.193 30 % 25.398.658 6.000.000 19.398.658 Al Raha Beach 504 168.919.888 30 % 50.675.966 50.675.966 0 DIC Full Tower 52.042.000 30 % 15.612.600 15.612.600 0 DIP Staff Accom. 90.000.000 25 % 22.500.000 22.500.000 0 JBC 15 floors 116.650.000 30 % 34.995.000 34.995.000 0 512.274.081 149.182.224 129.783.566 19.398.658 Sharjah Staff Acommodation Prosjektet Sharjah Staff Accomodation skulle vært det 6. prosjektet som DRD investerte i, og ville medført en egenkapitalinvestering for DRD på totalt AED 8,25 million. Prosjektet har vært i due diligence fram til medio oktober 2008. Resultatet fra due diligence har dessverre ikke vært tilfredsstillende, hvilket medfører at det ikke anses som forsvarlig å forfølge denne investering. Selskapets styre vil vurdere om den dedikerte kapital for dette prosjektet skal plasseres i andre attraktive prosjekter. Medinvestorer Al Madina Al Madina er en av DRDs hovedsamarbeidspartnere. Johan Ulander, bosatt i Dubai siste 20 år, er administrerende direktør. MAC Shukri AL Braik står bak MAC og er sammen med Al Madina en av våre viktigste samarbeidspartnere hva gjelder å sikre prosjekter, men også ved forhandlinger med bankene. Stella Polaris 1a og 2a Svenske Investeringsselskaper forvaltet av Contender Kapital AB Andre: Arista Shipping greske investorer Humaid al Ansari lokal investor 11
European Tower Tomten ligger i Dubai Technology and Media Free zone (TECOM), som omfatter frisonen Dubai Media and Internet City. TECOM er strategisk lokalisert ved siden av Sheik Zayed Road og vil ha en egen metrostasjon når metroen står ferdig i 2009. TECOM er en integrert sone med næringslokaler med fritidsfasiliteter, nær rikere boligområder som Emirates Hills, Meadows, Jumeirah Beach esidence og Dubai Marina. TECOM ligger ellers nær Jebel Ali Free Zone, Dubai Internet City, Media City, Knowledge Village og International Financial Centre. Prosjektet var initiellt planlagt å være et rent kontorbygg. Pga bedre utnyttelse og inntektspotensiale, ble den endelige utformingen av bygget en kombinasjon av leiligheter og kontor (ca.55/45). Leilighetene vil leies ut som hotellrom via operatører som driver innen dette segmentet. Pga knapphet på hotellrom i Dubai og stigende rompriser er det stor etterspørsel etter leilighetshotell for kortere eller lengre leie. Strategien vil være å leie ut leilighetsarealet og kontorarealet, for deretter å selge prosjektet på en yield basis. DRD har en 30 % eierandel i prosjektet. Eierstruktur European Tower 15 % 28 % 27 % 30 % Felicity SP1A Al Madina Shukri (MAC) Prosjekt Status o Due Diligence forventet ferdig i Q4 o Estimert byggestart Q2 2009 (men fundament allerede lagt av tidligere eier) 12
Khor Al Raha Beach 504 Al Raha Beach, består av tomt 504 i bydelen Khor Al Raha, den andre av totalt 9 bydeler som bygges i prestisjeprosjektet Al Raha Beach. Al Raha Beach, et område på 500 dekar, er lokalisert ved havet nær hovedveien fra Abu Dhabi til Dubai, og vil være et integrert boligområde som inkluderer hotell, golfbaner, strender og marinaer. Tomten er regulert for å bygge et bygg på 145.128 sqft (ca 14.500 m2), fordelt på 7 etasjer. Bygget vil bestå av 75 % leilighetsareal og 25 % handelsareal. Strategien med prosjektet er å forhåndsselge leilighetene og leie ut handelsarealet, for deretter å selge prosjektet. På nabotomten Khor Al Raha Beach 503, som er eid av noen av DRDs samarbeidspartnere, er det regulert et bygg på 64.691 sqft (ca 6.400 m2) med henholdsvis 75 % leiligheter og resterende handel. Planene er å bygge en sammenhengende bygningsmasse over de to tomtene. Det er estimert at dette samarbeid vil medføre et 10 % større byggeareal. Byggestart var først antatt å bli Q1 2009, men grunnet forsinkelser knyttet til due diligence på tomt 503 og at planene vedrørende et sammenhengende bygg vil gi økt utnyttbart areal, er antatt byggestart nå satt til Q2 2009. Eierstruktur Khor Al Raha Beach 504 36,5 % 20 % 30 % 13,5 % Felicity SP1A Shukri (MAC) Novus Prosjekt Status o Avventer ferdigstillelse av due diligence på tomt 503 o Avventer siste arkitekttegninger o Estimert byggestart Q2 2009 13
DIC Full Tower DIC Full Tower er en tomt som er regulert for å kunne bebygges med et 13 etasjers kontorbygg. Tomten ligger i frisonen Dubai Industrial City (DIC), som kontrolleres av selskapet Tatweer. Området dekker 560 million sqft, og har som formål å være en katalysator for industri i Dubai. Området er et prime business area med nærhet til Jebel Ali Port and Free Zone, Dubai Logistics City og The World Central Airport. Opprinnelig var bygget planlagt som et rent kontorbygg, mens planen nå er å benytte 60% av arealet til serviced apartments et segment som har sterk etterspørsel i et kostbart hotellmarked. Byggets resterende areal vil være 32% kontor og 6% handel. Signering av leiekontrakter forventes i løpet av Q4 2008, basert på sluttforhandlinger med 2 store leietakere. Opprinnelig var det forventet at bygget skulle ha et netto salgbart areal på 122.958 sqft (ca 11.400m2), men det har senere vist seg at reguleringen tillater et salgbart areal på 165.502 sqft (ca 15.400 m2) hvilket innebærer en økning på ca. 35%. DRD eier 30% av dette prosjektet. Eierstruktur 22 % 9 % DIC Full Tower 9 % Felicity 30 % SP1A Al Madina 30 % Shukri (MAC) Andre Prosjekt Status o Økt netto salgbart areal med ca. 35% o Bygget vil inneholde serviced apartments, kontor og handel o Estimert byggestart Q1/Q2 2009 14
DIP Staff Accomodation Dubai Investments Park er et moderne, miljøvennlig mixed use industri, nærings, boligog fritidsområde lokalisert i Dubai i nærheten av Jebel Ali Free Zone and Port. Området dekker 3,180 hektar i størrelse og er 10 km langt. Området er utviklet og forvaltet av Dubai Investments Park Development Company og tilbyr en rekke tjenester for potensielle og nåværende leietakere. Prosjektet DIP Staff Accomodation består av en tomt i Dubai Investments Park som er regulert for et leilighetsbygg med 600 rom som skal tjene som boliger for ansatte hos store firmaer med virksomhet i området. Prosjektet vil være et turnkey prosjekt, som betyr at bygget overtas når det står ferdig ( nøkkelferdig ). Det er stor etterspørsel etter boliger for arbeidere innen bygg og serviceindustrien, og det gjennomføres allerede forhandlinger med potensielle leietakere; p.t. er utsiktene gode for at leieavtale med selskapet som vil være operatør for Dubai Metro vil bli signert. Sannsynlig leiepris utgjør AED 5.300 pr rom pr måned, hvilket tilsvarer AED 1300 (32,5 %) mer en opprinnelig antatt. DRD har 25 % eierskap i prosjektet. Eierstruktur DIP Staff Acc 10 % 25 % 20 % 25 % 10 % 10 % Felicity SP2A Al Madina Shukri (MAC) Arista Shipping Andre Prosjekt Status o Leiekontrakt forventes signert Q4 o Leienivå 32% høyere enn opprinnelig estimert 15
JBC 15 Floors Jumeirah Business Centre er lokalisert i området Jumeirah Lakes Towers, som er en del av frisonen Dubai Multi Commodities Centre Free Zone (DMCC). Jumeirah Lakes Towers er et dynamisk waterfront community, bestående av attraktive bolig og kontorbygg ved siden av hoteller og handelsområder. Prosjektet vil bestå av totalt 87 skyskrapere, som vil bli gruppert i grupper omgitt av innsjøer, grøntområder og vann. Området ligger nær luksuriøse boligområder som Emirates Hills, Meadows, Jumeirah Beach Residence og Dubai Marina. DRD og co investorene fullfører kjøpet av de 15 etasjene i disse dager. En leiekontrakt med Regus (verdens største utleier av kontorhotell) er forventet ferdigforhandlet i løpet av kort tid. Strategien med kjøpet er å plassere en solid leietaker på en lang leiekontrakt, for deretter å videreselge med en konkret direkteavkastning. DRD og medinvestorene vil løpende vurdere det beste tidspunkt for salg. Eierstruktur JBC 15 floors 39 % 24 % 30 % 7 % Felicity SP1A SP2A Al Madina Prosjekt Status o Fullført kjøp av 15 etasjer o Leiekontrakt nær ferdigforhandlet o Exit strategi vurderes 16
Finansielt Dubai Real Development er fremdeles i en investeringsfase. Det vil bli nærmere redegjort for selskapets finansielle tall og regnskap i forbindelse med avlegging av selskapets første årsregnskap, dvs. i Q1 2009. Skulle verdivurderinger fra DTZ komme før årsregnskap vil dette bli annonsert på våre hjemmesider. Valuta Som nevnt i siste nyhetsbrev har selskapet overført penger fra Dubai Real Development til datterselskapet Felicity Investments i Dubai på gjennomsnittlig kurs NOK/AED 1,371. Kursen 22.oktober er 1,82, noe som gir selskapet en 32,7% agio gevinst. 17
Begreper Sqft Square feet er en måleenhet som blir benyttet flere steder i verden bla. USA. 1 m² = 10,78 sqft. Serviced apartments Et leilighetshotell som ofte benytter av selskaper som trenger midlertidig losjering til gjestearbeidere. Yield En eiendoms årlige direkteavkastning. Viser avkastningen, før evnt renter og skatt, på eiendommen som en prosent av markedsverdi. 18
Forvalter: www.colliers.no Tlf: 22 06 62 80 19