Trøgstad kommune Saksframlegg Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Hans Gunnar Raknerud FA - L12 16/300 Detaljreguleringsplan for del av Skoleveien gbnr. 62/2-1. gangs behandling Saksnr Utvalg Type Dato 55/16 Teknikk- og naturutvalget PS 25.10.2016 Rådmannens innstilling: 1. Forslag til detaljreguleringsplan for del av Skolejordet gbnr. 62/2 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11. Høringsperioden er 27.10.2016 31.12.2016. 2. Før planforslaget legges frem for 2. gangs behandling må følgende innarbeides: Reguleringsbestemmelsene skal inneholde en bestemmelse om grunnforhold som avklarer tilstrekkelig sikkerhet for den planlagte bebyggelsen på reguleringsplannivå. Frisiktsoner skal tegnes inn på plankartet Bakgrunn: Planforslaget er utarbeidet av Arkama AS som forslagsstiller, på vegne av Skoleveien 6 AS som grunneier/utbygger/oppdragsgiver. Planforslaget bygger på skisseprosjekt utarbeidet i 2016, for utbygging av eiendommen. Trøgstad kommune mottok planforslaget den 19.09.2016. Saksopplysninger: Planforslaget omfatter del gnr. 62 bnr. 2 på Skjønhaug i Trøgstad kommune. Forslaget tilrettelegger for boligbebyggelse, samt tilhørende parkering- og uteoppholdsarealer. Illustrasjoner av prosjektet, som er benyttet i planbeskrivelsen, viser prosjektet slik det foreligger per 30.8.2016, og er ikke nødvendigvis identiske med det endelige prosjektet. Det ble gjennomført oppstartmøte med Trøgstad kommune 12.05.2016 med en gjennomgang av de hensyn, krav og forutsetninger lokale og overordnede myndigheter har til planarbeidet. Oppstart av planarbeidet ble varslet i henhold til plan- og bygningsloven (pbl) 12-8 og 12-14 ved brev til berørte parter og regionale myndigheter og kunngjort på kommunens hjemmesider 29.05.2016 og ved annonse i Smaalenenes Avis 31.05.2016. Frist for merknader var satt til
14.07.2016. Det har kommet inn 4 forhåndsuttalelser til planforslaget; Østfold fylkeskommune Fylkesmannen i Østfold Statens Vegvesen NVE Forholdet til gjeldende planer: Planområdet omfattes av kommuneplan for Trøgstad og er avsatt til formål for tjenesteyting. Planområdet omfattes av reguleringsplan for Skolejordet (fra 1967) hvor eiendommen er avsatt til «offentlig bygg». Fylkesplan for Østfold Østfold mot 2050 er lagt til grunn for planarbeidet. Denne stiller krav til effektiv utnyttelse av nye utbyggingsområder, klimatilpasning, etsetikkhensyn, gode og varierte lekeog uteoppholdsarealer, tilgjengelighet til nærturområder og krav til universell utforming. Følgende rikspolitiske retningslinjer ansees som relevante for planarbeidet: Statlig planretningslinje 26.09.2014 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (Rundskriv T-2/2008) Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (Veileder T-1442/2012) Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (Veileder T-1520) Planområdet er en del av eiendom gnr. 62/ bnr. 2 og utgjør omtrent 2,3 daa. jorddekt fastmark. Planens avgrensing er lagt i midten av Skoleveien mot nord, midten av Karoline Sandviks vei mot vest, eiendomsgrense mot sør og hele Skolejordet mot øst. Hjemmelshaver er Trøgstad kommune, men det er en forutsetning for planarbeidet at planområdet skal fradeles og overdras til utbygger etter at reguleringsplanen er egengodkjent av kommunen. Det er Skoleveien 6 AS som er utbygger, og som skal forestå utbyggingen av feltet og salg av leiligheter. Beskrivelse av planforslaget og virkninger: Planforslaget skal legge til rette for utvikling av boligprosjekter i planområdet. Planforslaget inneholder også tilhørende parkerings- og uteoppholdsarealer. Boliger: Det legges opp til to separate bygningskropper plassert øst-vest på eiendommen. Felles uteoppholdsarealer er i hovedsak lagt mellom de to bygningskroppene. Bygningene er i to etasjer, med inngang til 1.etasje fra sør og 2.etasje fra nord. Bygningene har balkonger (2.etasje) og private utearealer (1.etasje) mot sør. Garasjer er lagt inntil bygningskroppene. Bebyggelsen skal ha flate tak eller pulttak. Gesimshøyde tillates inntil 8,0 m. til gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen. Det tillates BYA inntil 40 % inklusiv biloppstillingsplass på terreng. Hver boenhet skal ha 1,5 biloppstillingsplasser, hvorav 1 skal være under tak. I tillegg skal hver boenhet ha to plasser for parkering av sykkel.
Totalt reguleres 1 891 m2 til boligbebyggelse (konsentrert småhusbebyggelse), jf. pbl. 12-5 nr. 3. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Planforslaget forutsetter ingen større trafikale endringer. Forslaget forutsetter imidlertid 3 avkjørsler til eiendommen. En fra Skoleveien i nord og 2 fra Karoline Sandviks vei i vest. Tiltaket knyttes til eksisterende teknisk infrastruktur som ligger i Skoleveien. Eksisterende vannledninger som krysser eiendommen, må legges om i forbindelse med tiltaket. En kapasitetsvurdering og evt. beskrivelse av nødvendige tiltak må være på plass før rammetillatelse blir gitt. Det legges opp til grønne tak (Sedum) på deler av takflatene for å forsinke avrenning. Videre skal overvannet fanges opp i enten fordrøyningsbasseng eller nedgravde tanker. Det legges opp til avfallshåndtering for boligene i tilknytning til parkeringsarealet mot vest. Totalt reguleres ca. 330 m2 til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, jf. pbl. 12-5 nr. 2. Grønnstruktur og uteoppholdsarealer: Området vil kunne inneholde inntil 10 boenheter så man trenger å sikre uteareal av god kvalitet til nærlekeplass for de minste barna. Innenfor området skal det derfor opparbeides en nærlekeplass L1 som vist på plankartet. Lekeplassen skal minimum møbleres med sandkasse, huske/rutsjebane og støtdempende underlag. Uteområdet i tilknytning til Skjønhaug skole vil bli et naturlig aktivitetsområde for større barn og unge, og det sikres dermed tilstrekkelig areal til fri lek. Totalt reguleres ca. 65 m2 til grønnstruktur, jf. pbl. 12-5 nr. 3. Rekkefølgebestemmelser: Det er inntatt følgende rekkefølgebestemmelser i planforslaget: 7 KRAV OM REKKEFØLGE FOR GJENNOMFØRING (PBL 12-7 NR.10) a. Deling og/eller utbygging innenfor regulerte byggeområder tillates ikke før offentlig vei, vann- og avløpsanlegg er opparbeidet og godkjent fram til og langs den side av tomta har sin adkomst. b. Lekeplass L1 skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for første bolig. Overordnede føringer sektorinteresser med kommentarer fra kommentarer fra plankonsulent og rådmannens vurdering i kursiv:: Planområdet er hjemlet som utbyggingsområde i tidligere planvedtak i Trøgstad kommune og sektoravklaringer er foretatt som grunnlag for gjennomføring av reguleringsarbeidet. Følgende innspill kom via kunngjøring om oppstart: 1. Statens vegvesen Statens vegvesen forutsetter en høy utnytting av arealet. Vegvesenet påpeker at utbyggingens størrelse ikke vil påvirke eksisterende trafikk i området men at særlige hensyn må tas til avkjørsler, herunder fri sikt og manøvreringsarealer på egen eiendom. Det påpekes også at det må tilrettelegges for en trafikksikker anleggsperiode og viser til rapporten «Temaanalyse av trafikkulykker i tilknytning
til vegarbeid». Det bemerkes at reguleringsbestemmelsene bør inneholde krav til sykkelparkering. Det legges opp til lading av EL-biler på alle parkeringsplasser under tak. Det er også tatt med bestemmelser for sykkelparkering. Trøgstad kommune forutsetter at avkjørsler utarbeides etter Statens Vegvesens Håndbok N-100 «Veg- og gateutforming» og at frisiktsoner tegnes inn på plankartet. Det forutsettes også at planen legger opp til at det sikres tilstrekkelig manøvreringsareal på egen eiendom. 2. Fylkesmannen i Østfold Fylkesmannen forventer at det legges stor vekt på høy arealutnyttelse. Fylkesmannen nevner også under sine generelle innspill hensynet til Barn og unge, medvirkning og levekår, estetisk utforming, universell utforming, blå-grønn struktur, naturmangfold, samfunnssikkerhet, klimatilpassing, støy, luftkvalitet og grunnforurensing Fylkesmannens tar opp temaer som allerede blir ivaretatt i prosjekteringen. Ingen ytterligere kommentarer. 3. Østfold fylkeskommune: Østfold fylkeskommune påpeker at det ikke er behov for konsekvensutredning. Ut over dette gjør fylkeskommunen oppmerksom på andre temaer som vurderes som viktige i planarbeidet, herunder barn og unge, grønnstruktur, estetikk og byggeskikk, trafikksikkerhet, støy, universell utforming og kulturminner. Fylkeskommunen tar opp temaer som allerede blir ivaretatt i prosjekteringen. Ingen ytterligere kommentarer. 4. NVE: NVE gjør oppmerksom på at deler av planområdet ligger i et område med fare for kvikkleire og at utbygging først kan skje etter en geoteknisk undersøkelse med fokus på dette. Kartlagt fareområde for kvikkleire skal tegnes inn i plankartet som egen hensynssone hvor det også settes vilkår for utbygging. Faktorer som pekes på som viktige vil bli ivaretatt i videre prosjektering. NVE v/kristin Selvig skriver i sin høringsuttalelse at Trøgstad kommune er kartlagt ift. kvikkleire, og planområdet ligger delvis innenfor den kartlagte sonen «749 Skjønhaug». De gjør oppmerksom på at denne sonen nå er justert, og har faregrad høy, og at det er den nye sonens utstrekning som skal
brukes. Det er riktig sonen er justert, og ifølge NVE Atlas ligger planområdet ikke lenger innenfor sone 749, men i en avstand fra nærmeste faresone på ca. 250 m. Grunnteknikk AS har foretatt prøveboring og geoteknisk vurdering av området (geoteknisk notat pr.12.10.14). Rapporten konkluderer med at de utførte grunnundersøkelser på den aktuelle byggetomten ikke har påvist sensitiv/kvikkleire i grunnen, og ut i fra en helhetsvurdering av topografi og grunnforhold er områdestabilitetsforholdene tilfredsstillende. De lokale stabilitetsforholdene ved utgraving i skrånende terreng, mot veier eller nabobebyggelse må, ifølge rapporten, ivaretas ved detaljprosjektering. Dette må utføres i samråd med geoteknisk sakkyndig. I det videre planarbeidet skal den geotekniske rapporten fra Grunnteknikk AS legges til grunn. Dette må følges opp i planbestemmelse. Naboforhold: Oppstart av planarbeidet er kunngjort i Smaalenenes Avis og har vært lagt ut på nettsiden til Trøgstad kommune. Alle registrerte naboer er tilskrevet iht. naboliste. Det er ikke mottatt innspill/merknader fra naboer. Vurdering etter naturmangfoldloven: DNs Naturbase og Artsdatabankens Artskart er kontrollert. Det er ikke gjort registeringer som kommer i konflikt med planforslaget. Kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig, jf. 8. I og med at kunnskapsgrunnlaget vurderes som forsvarlig antas før-var prinsippet i 9 å være mindre aktuelt. 10. (økosystemtilnærming og samlet belastning), 11. (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) og 12. (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) er lite aktuelle å vurdere nøye for dette begrensede tiltaket. Med bakgrunn i det som er omtalt over kan vi ikke se at miljøbelastningen i området blir så stor at dette begrensede tiltaket ikke kan gjennomføres. Vurdering etter kulturminneloven: Området er sjekket ut mot tilgjengelige databaser fra Kilden. Trøgstad kommune er ikke kjent med at det finnes registrerte kulturminner i nærheten til den omsøkte plasseringen. Fylkeskonservatoren minner likevel om aktsomhetsplikten, jf. Lov om kulturminner 8 (2). Samlet vurdering: Planprosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser. Det kommer ikke frem av innsendt planforslag om Trøgstad Elverk AS og Telenor er varslet om planoppstart. Rådmannen vurderer det slik at manglende innspill fra disse ikke er til hinder for at kommunen kan vedta å sende planforslaget på høring. Kommunen vil oversende planforslaget og kommunens vedtak ved 1. gangs behandling til sektorinteressene for høringsuttalelse. Planområdet ligger rett sør for og inntil Skoleveien, og terrenget skråner mot sørvest. Topografien består av jorddekt fastmark med stedlig frittvoksende vegetasjon. Foreslått arealbruk er ikke i samsvar med fastlagt formål i kommuneplanens arealdel 2011 2023 vedtatt 06.09.11 eller
reguleringsplanen fra 1967 der det aktuelle byggeområdet er avsatt til tjenesteyting. Planforslaget er likevel ikke konsekvensutredningspliktig. Det faller ikke under noen av oppfangskriteriene i forskrift for konsekvensutredningutredninger 1 og 2. Planforslaget faller heller ikke under forskriftens 3 (med tilhørende vedlegg) over tiltak som må vurderes hvorvidt er konsekvensutredningspliktige. I forkant av planprosessens oppstart ble det foretatt en avklaringsrunde med sentrale sektorinteresser om hvorvidt en regulering i tråd med planfremmers utbyggingsplaner ville kunne la seg gjennomføre uten konsekvensutredning. Resultatet av denne prosessen førte til at planfremmer ber om at forslaget tas til behandling. Dette er i tråd med kommunens interesser i saken. I planarbeidet er det gjennomført en ROS-vurdering i tråd med dagens plankrav. ROS-vurderingen gir ingen momenter som har betydning for sikkerhet i bruk av området. Rådmannen vil her henvise til sin kommentar til innspillet fra NVE, og i tillegg påpeke at det ikke kan medføre riktighet at planområdet har fjell i dagen slik som ROS-analysen viser. Geoteknisk rapport (Grunnteknikk (21.10.2014) viser at dybden til fast grunn/antatt fjell varierer fra 9,2 m til 23,9 m under terreng, påvist ved boring. ROS-analysen må gjennomgås på nytt og nødvendige korrigeringer av plandokumentene må innarbeides før planen legges frem for 2. gangs behandling. Konklusjon: Forslag til detaljreguleringsplan for del av Skolejordet er i tråd med det rådmannen ser for seg som ønsket arealutnyttelse for denne sentrale tomten. Innkomne merknader ved varslet oppstart er vurdert og delvis hensyntatt til i det foreliggende forslaget. Dersom de merknader og forslag til endringer som fremgår av saksutredning og forslag til vedtak, tas til følge, finner rådmannen det riktig å anbefale at planforslaget fra Arkama AS sendes ut på høring. Teknikk- og naturutvalget - 55/16 TN - behandling: Ordet i saken: Jens H. Jorud (Sp) Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt (6 st.). TN - vedtak: 1. Forslag til detaljreguleringsplan for del av Skolejordet gbnr. 62/2 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11. Høringsperioden er 27.10.2016 31.12.2016. 2. Før planforslaget legges frem for 2. gangs behandling må følgende innarbeides: Reguleringsbestemmelsene skal inneholde en bestemmelse om grunnforhold som avklarer tilstrekkelig sikkerhet for den planlagte bebyggelsen på reguleringsplannivå. Frisiktsoner skal tegnes inn på plankartet.
Vedlegg: Planbeskrivelse Reguleringsbestemmelser Vedlegg 1 Merknader Vedlegg 2 ROS Analyse Vedlegg 3 Illustrasjonsprosjekt Vedlegg 4 Geoteknisk rapport Plankart 1-500_A3 Vedlegg 1 Merknader del 2