Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Postboks 4710 Sluppen, 7468 Trondheim Sentralbord: 73 19 90 00, Telefaks 73 19 91 01 Besøksadresse: E. C. Dahls g. 10 Saksbehandler Caroline Holm Justis- og beredska savdelin en Innvalgstelefon 73 19 91 54 Vår dato 03.03.2014 Deres dato 16.12.2013 Vår ref. (bes oppgitt ved svar) 2013/9845-421.4 Deres ref. 2013 3375 Midtre Gauldal kommune Rørosveien 11 7290 STØREN Saken gjelder klage over avslag på søknad om dispensasjon fra regulerte tomtegrenser i reguleringsplan for eiendom i Soknedal sentrum, gnr. 81/55, Midtre Gauldal kommune. Fylkesmannen har etter en gjennomgang av saken kommet til samme resultat som kommunen, og søknaden avslås. Kommunens vedtak stadfestes. Fylkesmannens vedtak kan ikke påklages. *** Det vises til oversendelse fra Midtre Gauldal kommune 16.12.2013. Saksgang Børge Bjørnstad søkte 19.9.2013 om dispensajon fra regulerte tomtegrenser for fradeling av tilleggsareal til sin boligtomt på gnr. 81/55. Søknaden ble begrunnet med at det på grunn av stor høydeforskjell (5 meter mellom veg og garasje) på tomt B20 var ønskelig å få plassert garasje på omsøkt tilleggsareal, for å hindre at atkomstvegen blir for bratt. Parsellen som ønskes fradelt er omkring 420 m2. Utvalg for næring, plan og miljø avslo søknaden ved vedtak av 21.10.2013 (sak 111/13). Vedtaket ble påklaget av Bjørnstad ved brev av 8.11.2013. I klagen ble det blant annet vist til at en rekke konkrete eiendommer i samme nabolag hadde fått tilføyd tilleggsareal, uten at klageren kunne se at sakene skilte seg vesentlig fra hans sak. Det ble vist til den store høydeforskjellen mellom veg og garasje som begrunnelse for at søknaden skulle innvilges. Utvalg for næring, plan og miljø behandlet klagen i møte 13.12.2013 (sak 131/13), klagen ble ikke tatt til følge. Saken ble oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse 16.12.2013. Bjørnstad sendte 16.1.2014 brev med tilleggsanførsler til Fylkesmannen. I brevet ble det vist til en sak som gjelder eiendommen over vegen (gnr. 81/57), som i samme møte som klagen ble behandlet, ble gitt dispensasjon for kjøp av tilleggsareal for oppføring av garasje. Det ble også påpekt at veghøyden er forhøyet etter asfaltlegging med tilhørende underlag. Det vises for øvrig til sakens dokumenter. Fylkesmannen bemerker: Kla efrist o rettsli kla einteresse Ernbetsledelse og Kommunal- og Justis- og Landbruk og Miljøvern- Oppvekst- og Sosial- og administrasjonsstab samordningsstab beredskapsavdeling bygdeutvik/ing avdeling utdanningsavdeling helseavdeling Telefaks 73 19 93 01 E-post mstpostmottak@fylkesmannen.no lnternett: www.fylkesmannen.no/st Organisasjonsnummer: 974764350
2 Klagen er fremsatt innen klagefristen og klageren har rettslig klageinteresse, jfr. forvaltningsloven (fvl.) 28 og 29. F Ikesmannens kom etanse som kla einstans Fvl. 34 danner det rettslige utgangspunktet for Fylkesmannens kompetanse i klagesaker. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og kan også ta hensyn til nye omstendigheter. Fylkesmannen skal vurdere de synspunkter klageren kommer med, og kan også ta opp forhold som ikke er berørt av klageren. Der Fylkesmannen er klageinstans for vedtak truffet av en kommune eller fylkeskommune skal det legges vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn. Fylkesmannen kan stadfeste, oppheve eller fatte nytt vedtak i saken. Planstatus I kommunedelplan for Soknedal vedtatt 30.1.2002, er eiendommen vist som boligområde. I reguleringsplan for Soknedal sentrum vedtatt 16.12.2010 er eiendommen vist som boligområde. Planen viser regulerte tomtegrenser. Rettsli runnla for vurderin en Plan- og bygningsloven (pbl.) er bygd opp som en såkalt rettighetslov i den forstand at søker har et rettskrav pa å få innvilget søknaden, med mindre det er bestemmelser i lov eller bestemmelser gitt i medhold av lov som gir grunnlag for å avslå søknaden. I henhold til pbl. 26-1 må opprettelse av ny grunneiendom eller endring av eksisterende eiendomsgrenser ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot plan- og bygningsloven, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring må heller ikke gjøres på en slik måte at det oppstår tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov. Fradelingen til boligformål er i samsvar med reguleringsformålet som er angitt for eiendommen i planen. Søknaden er betinget av dispensasjon fra tomtegrenser fastsatt i plan. Fylkesmannen vil i det følgende vurdere søknaden opp mot bestemmelser i lov og plan, samt klagerens anførsler om forskjellsbehandling. Dispensasion Etter pbl. 19-2 kan det dispenseres fra bestemmelser i eller i medhold av loven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Begge vilkårene må være oppfylt. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Når det gjelder dispensasjon fra planer, kan det på generelt grunnlag sies at de ulike planene som oftest er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret.
3 Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Det er søkt om dispensasjon fra regulerte tomtegrenser, for å innlemme et areal på omkring 420 m2 fra nabotomt i sør til egen eiendom. Hensikten er å kunne justere atkomsten slik at høydeforskjellen mellom garasje og veg blir til mindre ulempe. Kommunen har vurdert søknaden slik: «Langs den eksisterende tomtegrensen mellom gbnr 81/55 og tilleggsarealet er det kartlagt en overvannsledning og kloakkledning. Disse vil komme i konflikt med garasjen og må derfor flyttes. Rådmannen mener disse kostnadene skal dekkes av tiltakshaver/søker. Tilleggsarealet er i utgangspunktet preget av ujevn og bratt topografi, men Eiendom og kommunalteknikk mener dette samt resten av den potensielle tomten er mulig å planere slik at det kan brukes til boligtomt. Gbnr 81/55 er i utgangspunktet en stor tomt på 1,3 daa og garasjens plassering er allerede godkjent i delegert sak 92/11. Veien ned til boligen er anlagt og tatt i bruk, og huset er ferdigstilt og bebodd. En eventuell fradeling av tilleggsarealet vil ha betydning for størrelsen på nabotomten, og samtidig avgjøre hvorvidt det kan bygges bolig på den eller ikke. Det har vært et problem med slike tilfeller i boligfeltet fra før. Tomter som i utgangspunktet er store blir tildelt areal som forskyver byggegrensen gradvis til man har fått ubeboelige "lommer". Dette er en dårlig utnyttelse av areal som bør unngås i framtiden.» I vedtaket fremheves det at avslapet er begrunnet med at fradelingen vil øke størrelsen på en tomt som anses a være stor nok fra før, i tillegg til at fradelingen vil være til hinder for en potensiell eneboligtomt. Fylkesmannen kan i det vesentlige slutte seg til kommunens vurderinrr og konklusjoner. Etter Fylkesmannens oppfatning har kommunen pekt pa relevante hensyn i sin dispensasjonsvurdering og foretatt en forsvarlig avveining av disse. Fylkesmannen har merket seg at kommunen i liten grad har vurdert klagerens fordeler ved å få dispensasjon. Vi er enig med klageren i at det ville være hensiktsmessig med en avkjørsel med mindre stigning. Vi finner imidlertid ikke at dette er avgjørende, da vi er enig med kommunen om at garasje kan etableres på klagerens eiendom slik den er i dag, for eksempel som tidligere godkjent eller i nord slik det er tegnet inn på tidligere plan. Fylkesmannen kan etter dette ikke se at det er godtgjort at fordelene ved en dispensasjon vil være klart større enn ulempene. Usakli forsk'ellsbehandlin Slik Fylkesmannen forstår det anfører klageren at avslaget medfører usaklig forskjellsbehandling, da en rekke eiendommer i området tidligere har fått tilføyd tilleggsareal etter søknad. Fylkesmannen siterer fra kommunens forberedende klagesakbehandling, hvor det fremgår:
4 «Når det gjelder det første, har rådmannen forståelse for at klageren mener at han blir forskjellsbehandlet fordi hans type søknad er identisk med tidligere tildelinger. Det er likevel ikke slik at en har krav på å få den samme type behandlingen, når kommunen innser at en uheldig utvikling eller summen av tidligere vedtak ikke kan fortsette. Kommunen har full anledning på et gitt tidspunkt til å være mer restriktiv eller stoppe en uheldig praksis, som ikke er i samsvar med samfunnsutviklingen. Tiden endres og store boligtomter, som ikke var problematisk for noen få år siden, vil nå og i framtiden ikke kunne aksepteres som god arealforvaltning. Midtre Gauldal kommune er en vekstkommune og det forventes også vekst i Soknedal. Det er derfor ingen grunn til fortsatt å tildele ny tilleggsareal til alle som ønsker. Momentet forsterkes av at kommunen selv har revurdert tomtepris og retningslinjer for salg/avhending av kommunal eiendom. For ordens skyld påpeker Rådmannen at det ikke er korrekt at tilleggsarealet er friareal.» Klageren har senere vist til en søknad som gjaldt gnr. 81/57, og som var tilsvarende klagerens søknad. Denne ble godkjent av kommunen ved møte 13.12.2013 i Utvalg for næring, plan og miljø. Rådmannen innstilte på at søknaden skulle avslås. Fra rådmannens redegjørelse i denne saken hitsettes: «Tomt B23 er i utgangspunktet en stor tomt på ca. 1,0 daa. Rådmannen er kritisk til at det tildeles mer areal til store tomter. Tomten blir til sammen 1 680 daa, noe som anses å ikke være akseptabelt i et regulert område nært sentrum. En eventuell fradeling av tilleggsarealet vil ha betydning for størrelsen på nabotomten (B22), og samtidig avgjøre hvorvidt det kan bygges bolig på den eller ikke. Dette har vært et problem i boligfeltet fra før. Tomter som i utgangspunktet er store blir tildelt areal som forskyver byggegrensen gradvis til man har fått ubeboelige "lommer". Dette er en dårlig utnyttelse av areal som bør unngås i framtiden, spesielt med tanke på fortetting av sentrumsnære boligområder. Børset mener tomt B22 er en slik "lomme". Rådmannen mener derimot at det er et godt potensial i tomten slik den foreligger og at det finnes tilstrekkelig med muligheter for å sette opp en ny enebolig. Sammenlignet med tettbygde strøk hvor byggepresset er stort, ansees 600 daa å være stort nok til bygging av enebolig. B22 måler omtrent 17 m. i bredden. Det er godt mulig å bygge en enebolig tilpasset denne bredden dersom man bruker riktig hustype. Tomten kan i tillegg tilpasses boligbygging ytterligere med en eventuell dispensasjon for utvidelse av byggegrensen. Dette er et attraktivt boligfelt i et sentrumsnært område hvor det er allerede er mye boligutbygging. Det må derfor være et mål å utnytte tilgjengelig areal slik at vi får en økt fortetting av eneboliger der etterspørselen er stor.» Utvalget kom imidlertid til et annet resultat, og ga dispensasjon fra regulerte tomtegrenser med følgende begrunnelse: «Vedtaket begrunnes med at den gjenværende tomta er et restareal som ikke er utnyttbart som selvstendig tomt.» I den offentlige forvaltningen gjelder det ulovfestede prinsippet at like saker skal behandles likt. Usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses ugyldig. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende. Fylkesmannen har vurdert anførslene i klagen, men mener ikke at det kan legges avgjørende vekt på disse. Vi peker på at det for tilleggsarealet til gnr. 81/57 sitt vedkommende var snakk om en tomt som etter utvalgets vurdering ikke var egnet som selvstendig tomt. Dette i motsetning til arealet klageren søkte om å
5 få tilegnet, som ville redusere en tomt som fremdeles var fullverdig sett i sammenheng med planen. Fylkesmannen har forståelse for at sakene oppleves som svært like, men finner at de ulike konklusjonene er fundert på argumenter som er relevante og saklige. Vi mener således at det ikke er godtgjort usaklig forskjellsbehandling. Konklusjon Fylkesmannen finner ikke grunn til å sette Midtre Gauldal kommunes avgjørelse i saken til side. Vi har ingen bemerkninger til lovanvendelsen eller skjønnsutøvelsen, og vi kan heller ikke se at det hefter saksbehandlingsfeil ved kommunens behandling som kan ha virket inn på vedtakets innhold. Klagen har ikke ført frem. I medhold av pbl. 1-9 og delegering fra departementet fattes følgende Vedtak: Midtre Gauldal kommunes vedtak av 21.10.2013 stadfestes. Søknad om dispensasjon fra regulert tomtegrense avslås. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jfr. fvl. 28. Med hilsen Trond Flydal (e.f.) underdirektør Caroline Holm rådgiver Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi: Børge Bjørnstad 7288 SOKNEDAL