ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Ideal Bygg AS Fjøsangerveien 10 A 5073 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200818715/19 EBYGG 5210 280510 KAHY AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 167 Bnr 1170 Tiltakets adresse : Nils Klims Gate 3 Tiltakets art : Bruksendring bolig Tiltakshaver : Nils Klim AS Saken gjelder: Søknad om etablering av 3 nye boenheter, fasadeendringer i form av nye vinduer på fasadevegg og takvinduer mot nord og vest samt etablering av terrasse i gårdsrommet mellom hovedbygning og bakbygning. Bygningsmyndighetene viser til klage og redegjørelse fra ansvarlig søker mottatt 14.01.10. I dette dokumentet er det vedlagt kopi av klage datert 16.02.09 som først nå er kommet bygningsmyndighetene i hende. Pågrunn av dette dokumentet, velger bygningsmyndighetene å behandle saken på nytt. VEDTAK: Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-6 Virkninger av kommuneplanen, 74 nr. 1 Planløsning, jf Teknisk forskrift 10.31 Planløsning og størrelse og samme lovs 76 Tilleggsrom avslås søknad om bruksendring av deler av kjeller til boligformål og 2 boenheter i bakbygning. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 92 Andre bestemmelser siste avsnitt, jf samme lovs 74 nr 2 Planløsning og utseende avslås søknad om etablering av 3 nye boenheter og innsetting av 2 sammensatte takvinduer på fasade mot vest. Bygningsmyndighetene har valgt å avslå det omsøkte tiltak i sin helhet da de ulike tiltakene vurderes å ha sammenheng med hverandre.
SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen inngår i Kommunedelplan Fjellsiden Nord, planområdet B: Krohnengen Wesselengen Nabovarsling: Det nye opplysningene i saken endrer ikke tiltakets art eller omfang. Det forelå ingen nabomerknader til søknaden i forrige behandling. Bygningsmyndighetene anser derfor at det ikke er nødvendig å varsle tiltaket på nytt. Verneverdi: Eiendommen ligger i et område, Wesselengen og Krohnengen, som i 1868 ble regulert til trehusbebyggelse for arbeidere. Det var Bergen kommune som stod for reguleringsplanen, som på mange måter var visjonær. I en situasjon med stor bolignød, lå det intensjoner om en utbygging av området til et sunt, hygienisk og brannsikkert område for arbeidere med egne boliger. Alle husene lå vendt mot vest med bakgårder vendt mot øst, og det var kun tillatt med en boligrekke i hvert kvartal. Disse eiendommene var de sist bynære utbygginger av trehus, og strøket representerer en overgang mellom den gamle, tradisjonelle trehusbebyggelsen i sentrum og den nye kvartalsstrukturen med leiegårdsbebyggelse i mur. Huset har høy antikvarisk egen- og miljøverdi, samt høy identitetsverdi. I kulturminnegrunnlag for kommunedelplan Sandviken og Fjellsiden Nord, er det foreslått at området bør få spesielle vernebestemmelser. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Det er til saken innhentet uttalelse fra Byantikvaren, og med følgende konklusjon til saken i sitt møte 19.12.08: Byantikvaren er stort sett positiv til det omsøkte prosjektet, men ber om at det lille takvinduet på fasade mot Wergelandsgate, vest, ikke skiftes ut med to store vinduer. To store takvinduer her vil virke forringende på bygningens antikvariske verdier. Vi ber også om at det benyttes vinduer med trerammer, gjennomgående sprosser, utvendig kittfals og unngå dryppnese i aluminium. Vannforsyning og avløp: Det er i saken ikke vedlagt nødvendig forhåndsuttalelse fra Vann og avløpsetaten for omsøkte boenheter. Utforming/tilpasning: Etter plan- og bygningsloven 74 nr 2 skal kommunen se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. De omsøkte 2 nye sammensatte takvinduer mot vest vil forringe bygningens antikvariske verdier i forhold til seg selv og til tilsvarende takfasader mot Henrik Wergelands gate. Side 2 av 5
Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Bygningsmyndighetene har gjennomgått innholdet i kopi av klage datert 16.02.09, siden dette dokumentet ikke var tilgjengelig ved forrige behandling. I klagen oppsummerer ansvarlig søker at bygget er fra ca. 1880. Vedlagte tegninger som er kopier av tillatelse til utvidelse av sanitæranlegg med 4. stk. WC, og 3 stk. bad datert 18.06.1956, viser lokaler for fiskematforretning i kjeller, og det som kan fremstå som en boenhet i hovedbygningen og en i bakbygningen. Approberingen (godkjenningen) som det vises til er en tillatelse til utvidelse av sanitæranlegg som i seg selv ikke medfører en godkjenning av boenheter. På grunnlag av dette finner bygningsmyndighetene at omsøkte tiltak med 5 boenheter representerer en økning med 3 boenheter, som det også ble konkludert med i forrige behandling av saken, der vi ut fra vårt arkiv fant at eiendommen inneholdt 2 boenheter i henholdsvis 1 og 2 etasje, samt butikklokaler i underetasje. Når det gjelder størrelse og brukbarhet av boenhetene, har bygningsmyndighetene vurdert søknaden opp mot plan- og bygningslovens 74 nr. 1 Planløsning. Bygning med oppholdsrom for mennesker skal ha forsvarlig planløsning, herunder tilfredsstillende lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring. Bygning som faller inn under lov av 4. februar 1977 nr. 4 om arbeidervern og arbeidsmiljø, skal videre tilfredsstille kravene til et fullt forsvarlig arbeidsmiljø. Nærmere bestemmelser kan gis ved forskrift. Etter bygningsmyndighetenes vurdering kan det stilles spørsmål om de omsøkte nye boenheter har en forsvarlig størrelse i dette tilfelle med henholdsvis 28 m², 33m² og 36m² bruksareal til å oppfylle kravene i plan- og bygningsloven 74 nr 1 Planløsning. Planløsningen oppfattes som lite hensiktsmessig med hensyn til størrelse på kjøkken/stue og tilkomst. I detaljblad A 330.009 fra Byggforsk heter det at en selvstendig boenhet må forutsettes å ha egen inngang, kjøkken/tekjøkken, ett eller flere oppholdsrom/soverom, sanitærrom, og nødvendige birom/ tilleggsrom. Ut fra bygningsmyndighetenes vurdering, er det erfaringsmessig vanskelig å planlegge en velfungerende boenhet på et lite areal om man skal imøtekomme kravene til selvstendige boenheter. Dette medfører at forskriftens krav til nødvendige boder for hver boenhet ikke blir ivaretatt. Videre kan det nevnes at tilkomst til bakbygningens leilighet i 2 etasje er direkte via kjøkken. Sanitærrom for bakbygningens leiligheter er uhensiktsmessig med hensyn til størrelse og tilkomst. Forhold til kommuneplanens arealdel: Det vises til bestemmelsene pkt 8 Universell utforming/tilgjengelighet for alle. Alle nye boenheter i senterområder skal utformes etter prinsippene om universell utforming. Dette vil bl a si at det skal være trinnfri tilkomst med maksimal stigning 1:15. Dette krav er i søknaden ikke dokumentert ivaretatt. Pkt 11 Utendørs oppholdsareal for bolig er det satt følgende krav: Minimum 6 m² privat areal pr boenhet, og 25 m² fellesareal pr boenhet ved 4 eller flere enheter. Dette er heller ikke ivaretatt. Side 3 av 5
Ifølge plan- og bygningsloven 76 Tilleggsrom skal hver leilighet ha nødvendige rom til oppbevaring av sykler, barnevogner o.l. Bygning med flere boliger skal ha minst 5 m 2 areal, jf tekniske forskrifter 10-34 Boder og oppbevaringsplass. Det er anvist kun 4 sportsboder i kjeller for eiendommens totale 5 boenheter. Dette areal er en absolutt nødvendighet for å hindre plassering av sykler, vogner etc i trappeganger med hensyn til frie rømningsveier. Det er heller ikke vist nødvendig areal for oppbevaring av klær, mat, utstyr m m, jf samme forskrift. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200818715. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Karsten Høyheim - saksbehandler Åge Vallestad - gruppekoordinator Kopi: Nils Klim AS, Østre Murallmenning 1 B, 5012 BERGEN Side 4 av 5
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5