Detaljregulering for gnr/bnr 27/89 m.fl., Borggata Stord kommune Planid: 201306
Innhaldsliste Innhaldsliste... - 1-1 Samandrag... - 4-2 Bakgrunn... - 4-2.1 Føremålet med planen...- 4-2.2 Forslagstillar, plankonsulent, eigarforhold... - 4-2.3 Krav om konsekvensutgreiing?...- 5-3 Planprosessen... - 6-3.1 Medverkande prosessar, varsel om oppstart...- 6-4 Planstatus og rammevilkår... - 7-4.1 Overordna planar...- 7-4.2 Gjeldande reguleringsplanar...- 9-5 Skildring av planområdet, eksisterande tilhøve... - 11-5.1 Plassering av område...- 11-5.2 Arealbruk i dag og tilgrensande arealbruk...- 12-5.3 Stadkarakter...- 13-5.4 Landskap... - 14-5.5 Kulturminner og kulturmiljø...- 14-5.6 Naturverdiar...- 16-5.7 Landbruk...- 16-5.8 Born sine interesser...- 16-5.9 Sosial infrastruktur og rekreasjon... - 16-5.10 Kollektivtransport... - 18-5.11 Teknisk infrastruktur...- 18-5.12 Grunntilhøve... - 18-5.13 Støytilhøve...- 19-5.14 Luftureining...- 19-6 Skildring av planforslaget... - 20-6.1 Planlagt arealbruk...- 20-6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsføremål...- 20-6.3 Plassering av busetnad og utforming...- 23-6.4 Trafikktilhøve...- 25-6.5 Uteopphaldsareal...- 26-6.6 Teknisk infrastruktur og renovasjon...- 27-6.7 Avbøtande tiltak/ løysningar ROS...- 27-6.8 Rekkjefølgjekrav... - 27 - - 2 -
7 Verknadar/ konsekvensar av planforslaget... - 28-8 Innkomne innspel... - 31 - Fylkesmannen...- 31 - Statens Vegvesen, SVV...- 31 - SKL Sunnhordland Kraftlag...- 31 - SFLMK Stord Fitjar landbruks- og miljøkontor...- 32-9 Avsluttande kommentar... - 32-10 Vedlegg... - 32 - - 3 -
1 Samandrag Det er planlagt ei bustadblokk med utviding av eksisterande veg og avkøyrsle frå Trudvannssmoget. Planområdet er i arealdelen til kommuneplanen avsett til vidareføring av reguleringsplan, og er i gjeldande reguleringsplanar sett av til bustadutbygging. Området ligg i kommuneplanen i omsynssone for støy, gul sone, jf. T-1442. Detaljreguleringa vil opne for større utnyttingsgrad på planområdet, og vil erstatta del av reguleringsplan for Øvre Borggata frå 1997 og reguleringsplan for Ås, Frugardsskogen og Frugardselva frå 1994. 2 Bakgrunn 2.1 Føremålet med planen Føremålet med reguleringsarbeidet er å etablere ei bustadblokk med parkering i kjellar og tilhøyrande areal for uteopphald. 2.2 Forslagstillar, plankonsulent, eigarforhold Omega Areal as er engasjert av Hebu Eiendom AS til å utarbeide framlegg til detaljregulering for delar av gnr. 27, bnr. 89 og 100 m.fl. i Leirvik, Stord kommune. Planområdet består i hovudsak av gnr. 27, bnr. 89 og 100, medan planforslaget går inn over delar av eigedomane på gnr. 27, bnr. 65, 87, 209, 219, 235 og 237 ved utviding av Trudvannssmoget. Oversiktskart. Kjelde: www.fonnakart.no - 4 -
Kart med oversikt over eigedomane i området. Kjelde: www.fonnakart.no 2.3 Krav om konsekvensutgreiing? Stord kommune har vurdert det slik at planen ikkje utløyser krav om konsekvensutgreiing (KU). - 5 -
3 Planprosessen 3.1 Medverkande prosessar, varsel om oppstart Planarbeidet er varsla i tråd med PBL 12.8. Planprosessen er sett i gong med oppstartmøte med kommunen 10.06.2013. Dette vart fylgt opp med brev til naboar, grunneigarar, offentlege organ, organisasjonar og andre interesserte. Oppstart av planarbeidet vart annonsert i Bladet Sunnhordland 05.07.13, samt lagt ut på kommunen og Omega Areal as sine heimesider. Frist for tilbakemelding vart sett til 26.08.13. Innspel er kommentert under punkt 8 og ligg som vedlegg. Annonsa som vart innsendt til Bladet Sunnhordland. Hebu Eiendom as fekk under prosessen tilgang til noko meir areal. Planområdet vart difor utvida med ei avgrensa varsling sendt naboar og offentlege instansar 11.11.2013, med frist for merknader 25.11.2013. Det er ikkje kome inn merknader etter denne varslinga, anna enn kva som allereie var sendt ved første varsling. Området vart utvida til å omfatte større delar av gnr. 27, bnr. 100. Utvida varslingsområde. - 6 -
4 Planstatus og rammevilkår 4.1 Overordna planar I gjeldande kommuneplan for Stord kommune 2010 2021 er planområdet i arealdelen avsett til vidareføring av reguleringsplan. Området er i tillegg avsett med omsynssone for støy, gul sone, etter T-1442. I gjeldande reguleringsplan er det lagt opp til ei utnytting på 30% BYA og maksimalt antal bueiningar pr. bustad til 2. Maks 15% av tomteareal på kvar eigedom ved Borggata skal gå til parkeringsareal. Planforslaget avviker frå gjeldande reguleringsplan i grad av utnytting og maks antal bueiningar pr. bustad. Det er lagt opp til 100% utnytting innafor føremålet for blokkutbygging. Utsnitt frå kommuneplanen sin arealdel med teiknforklaring over føremåla i planområdet. - 7 -
Føresegner i kommuneplanen som kan ha noko å sei for planforslaget: Tilhøve til eksisterande reguleringsplanar og kommunedelplanar 1.11 Ved fortetting, påbygg, tilbygg og bygging av garasjar på eksisterande bustadtomtar innafor område som er omfatta av reguleringsplanar som framleis skal gjelda vert fastsett grad av utnytting i desse reguleringsplanane endra til prosent bygd areal maks 30% -BYA og maks bygd areal på garasje til maks 50 m² -BYA. Ved fortetting i desse områda gjeld elles kommuneplanen sine føresegner. I lista over reguleringsplanar som framleis skal gjelda er desse reguleringsplanane merka særskilt. (pbl 11-9 nr.5) Klima og energi (pbl 11-9 nr.3) 1.17 Ved alle nye byggeområde skal det leggjast til rette for bruk av vassboren varme eller biogass. Ute- og opphaldsareal (pbl 11-9 nr.5) 1.21 I eksisterande og planlagde område for bustader skal det vera uteareal til leike- og opphaldsareal for born og vaksne. Areala skal vera solrike, ha trafikksikker tilkomst, vera universelt utforma og ikkje liggja inntil sterkt trafikkert veg eller sjenerande støykjelde. 1.4 Kulturminne og kulturmiljø skal vera ein integrert del av planlegging og søknad om tiltak. I all arealplanlegging skal kulturminnemiljø dokumenterast og det skal visast til korleis ein har søkt å ivareta dette gjennom planforslag og plantiltak (pbl 11-9 nr.7) 1.23 I området for konsentrert småhus skal kvar bueining over 60 m² ha minimum 50 m² uteopphaldsareal på bakken. For kvar bueining under 60 m² er kravet 25 m². 1.24 I sentrumskjernen i Leirvik og Sagvåg skal det vera minimum 15m² felles uteopphaldsareal på bakken for kvar bueeining og minimum 6 m² private areal. Private areal kan vera ikkje overbygd del av terrassar, takterassar, balkongar, altanar og liknande. 1.45 Tabell i vedlegg 1 til kommuneplanen der det er sett krav til parkering og sykkelparkering. Reguleringsplanar for bustadområde skal innehalda rekkjefølgjekrav som sikrar at leikeplassar, fellesareal og trafikksikre tilkomstar m.m er opparbeidde og ferdigstilte før det vert gjeve bruksløyve for bustader (pbl 11-9 nr.4). Eit delmål i kommuneplanen til Stord kommune, 2010 2021, et at det skal stimulerast til fortetting i eksisterande utbyggingsområde både ved tilrettelegging av mindre felt, deling av større tomter og meir konsentrert utbygging i sentrum og sentrumsnære område. Samstundes meiner kommunen at det er viktig å sikra nødvendige grøntstrukturar, og på den måten unngå ein unødig byspreiing ved å utnytta eksisterande fortettingspotensiale og samstundes ta vare på dei grøne lungene. - 8 -
4.2 Gjeldande reguleringsplanar Området ligg delvis i reguleringsplan for Øvre Borggata Leirvik, Stord, og delvis i reguleringsplan for Ås, Frugardsskogen og Frugardselva. Området er i begge planane avsett til byggjeområde for bustader med tilhøyrande anlegg og føresegner. Planområdet grensar i sørvest til villamiljø Åsringen som er regulert til spesialområde vern. Det stillest difor krav i gjeldande reguleringsplan for Øvre Borggata om omsyn til dei verna bygningane som skal virke retningsgjevande ved utforming av nybygg i området. Omega Areal as har vore i dialog med naboeigedomane, gnr. 27, bnr. 138 og 762, der det tidlegare er meldt oppstart av planarbeid. Vi har fått opplyst at dette planarbeidet er stoppa opp, og vi ser det difor som vanskeleg å planleggja eit større reguleringsarbeid etter det kommunen primært ynskte. Utsnitt frå reguleringsplan for Øvre Borggata Leirvik, Stord med teiknforklaring. Planen ligg også delvis under ein eldre reguleringsplan for Ås, Frugardsskogen og Frugardselva, vedtatt 21.12.1994. Delar av denne planen er erstatta av den nye planen for Øvre Borggata Leirvik, Stord, der desse overlappar. - 9 -
Utsnitt frå reguleringsplan for Ås, Frugardsskogen og Frugardselva, vedtatt 21.12.1994. - 10 -
5 Skildring av planområdet, eksisterande tilhøve 5.1 Plassering av område Skråfoto av Leirvik med planområdet avmerkt med raud pil. Kjelde: www.earth.google.com Leirvik er ein hamneby mellom Bergen og Haugesund i ei strategisk og lun lei der namnet kjem frå lokaliseringa av byen, og at grunnen seiest å innehalde mykje leire. Planområdet ligg ved fv. 61, Borggata, like nordaust for Leirvik sentrum og vert sett på som i utkant av sentrumsstrøk. For å koma til planområdet kan ein frå sør følgja E39 og ned til Leirvik på fv. 544, eller frå nord med E39 og ta av på fv. 61. Tilkomst til planområdet skjer frå Åsringen via Trudvannssmoget. Borggata og Åsringen har einsidig gang- og sykkelveg, og er i nærleik til barnehage, skule, idrettsanlegg og kollektivtransport. Planområdet er i alt ca. 2,67 daa. - 11 -
Plassering av område på eit flyfoto over Leirvik. Kjelde: www.norgeibilder.no 5.2 Arealbruk i dag og tilgrensande arealbruk I dag står det to bustadhus og garasje på planområdet med innkøyrsle via Åsringen og Trudvannssmoget. Området grensar til bustadområder i nord, aust og vest, medan det er eit område regulert til spesialområde vern nordvest for området. I sør grensar området til fv. 61, Borggata, med ein hekk og mur. Det er tre tilkomstar til planområdet i dag, der ein av dei er køyreveg. Køyrevegen går via Åsringen nord for planområdet gjennom Trudvannssmoget. Det går ei trapp lengst sørvest, og ein smal veg i søraust som ei forlenging av Trudvannssmoget. Desse sikrar tilkomst til gatenivå, og utgjer viktige gjennomfartsvegar for mjuke trafikantar mellom Åsringen og Borggata. Eksisterande tilkomst til planområdet frå fv. 61, Borggata, og via Trudvannssmoget. - 12 -
5.3 Stadkarakter Fylkesveg 61, Borggata, er ein veg med høg årsdøgntrafikk (ÅDT ca 8500 kjt/døgn) og dermed mykje støy frå biltrafikken. Søraust for fylkesvegen mot sjøen ligg det eit større leilighetsbygg som opptar ein del av utsikten frå planområdet. Dette bygget er kledd i tre med grunnmur av betong, og har ein lys grøn farge med svalgang mot planområdet. Dei sørlegaste delane av dette bygget samt nabobygningane sør for dette framstår som dårleg vedlikeholdt. Leilighetsbygget like framfor planområdet på andre sida av Borggata, og nabobygningane til leilighetsbygget. Om ein går lenger nord langs Borggata kjem ein til eit ope område med flott utsikt mot kyrkjeberget. Denne utsikten får ein også i høgda mot Åsringen. Stord sett frå Borggata mot kyrkjeberget. Planområdet grensar til eigedommar i nord med bygningar som står heilt opptil fylkesvegen. Bustadhusa på planområdet ligg sjølv på eit høgdedrag med murar og vegetasjon mot Borggata. Kjelde bilete: www.maps.google.com Det står skriven i reguleringsplanen for Øvre Borggata at nybygg bør nytta dei verna bygningane i området som retningsgjevande i utforminga, og at det er verdien som nye bygg tilfører det totale bygningsmiljøet som må spesielt vurderast. Det står vidare i kommuneplanen for Stord at ved fortetting i eksisterande område skal nye hus forhalda seg til nabohusa, terrenget og landskapet, og som hovudregel underordna seg eksisterande - 13 -
byggjeliner, volum, takform og gesims- og mønehøgder. Det skal leggjast vekt på å bevara åsprofilar og landskapssilhuettar, der bygningar skal innretta seg etter kotane i terrenget, og ikkje bryta horisonten. Nærbilete av eit flyfoto over området. Kjelde: www.norgeibilder.no 5.4 Landskap Stord kommune har mange store natur- og rekreasjonsområde, fleire med vernestatus og rik fauna og dyreliv. Leirvik er lokalisert i ei vik med grunn av mykje leire. Grunntilhøve er sjekka ut i høve til tilgjengelege basar og vi legg til grunn at det ikkje er naudsynt med vidare geologiske undersøkingar. Byen ligg på Stordøya og har generelt mykje vind, med vind frå sør og søraust som mest framtredande for Leirvik som vendt mot sør. Kombinasjonen med lokalitet og topografi som heller mot sør, gjer at området har svært gode soltilhøve. 5.5 Kulturminner og kulturmiljø Det er spesialområde vern etter paragraf 25.6 i PBL for villamiljø Åsringen som grensar til planområdet. Dei tre bygningane som ein finn her ligg i bygningsvernplanen til Stord kommune frå 2008 og er SEFRAK- registrert. Lengst nordaust ligg eit område for vern vist med raudt. Nærliggjande verna einebustader vist med blå skravur, og Isaksen kiosken med raudt. - 14 -
Villa på gnr. 27, bnr. 130, bygd i 1914-1916 med ein nybygd stor villa i hagen. Bustadhus på gnr. 27, bnr. 152, bygd i 1916-1919 i engelsk empirisk stil. Villa på gnr. 27, bnr. 114, bygd i 1917-1918 med uthus. Bileta er teke frå Åsringen. Kjelde: www.maps.google.com Bygningane er bygd før 1940, og difor registrert i SEFRAK- registeret til Stord kommune. I området ligg også den verna trafoen Isaksen kiosken. Isaksen kiosken på gnr. 27, bnr. 510. Kjelde: www.maps.google.com - 15 -
5.6 Naturverdiar Naturmangfald er sjekka ut etter naturmangfaldlova og det er ikkje kome fram observasjonar eller registreringar frå området som må sjekkast nærare ut, i følgje kjende kartdatabasar. 5.7 Landbruk Det vert ikkje driven landbruk på området som er avsett i planen. Området er regulert til område for bustader med tilhøyrande anlegg, og er i dag nytta til dette føremålet. 5.8 Born sine interesser Born sine interesser er bevart i nærområda, då det er god tilgang på friluftsområde, skule- og fritidsaktivitetar. Store delar av Leirvik er tilrettelagt for mjuke trafikantar og har eit godt kollektivtilbod. Born nyttar i dag «snarvegane» mellom Borggata og ovanforliggande bustadområder ved Åsringen. 5.9 Sosial infrastruktur og rekreasjon Leirvik har mange veldrivne verksemder med gode arbeidsplassar, service- og handelsbedrifter, hotell, eit aktivt kulturliv og eit stort idrettsmiljø. Leirvik har eit godt offentleg tilbod og fungerer som kommunesenteret på Stord, samt regionssenter for Sunnhordland. Planområdet ligg i kort gåavstand til barnehagar og skular på vegar med ein- og tosidig gang- og sykkelveg. Stord kommune har i rapporten «Skulebruksplan Stord kommune 2012 2020», vurdert dei ulike skulane i kommunen og kjem fram til at det samla grunnskulekapasiteten i kommunen er 3100 elevar. Rapporten tek føre seg tilstandsvurderingar med areal- og kapasitetsanalyse av dei ulike skuleanlegga i kommunen og vurderer korleis skulen ligg ann gjennom prognoseperioden 2012 2020. - 16 -
Buffer frå planområdet med nærliggjande skular og barnehagar. Grøntanlegg syner i kartgrunnlaget. Kjelde kartgrunnlag: www.fonnakart.no Illustrasjonen over syner nærliggjande skular (blå) og barnehagar (lilla) i ei sone på 50, 150, 250, 500 og 1000 meter frå planområdet. Tabell under skildrar avstandar og namn: Innan avstand 250 m Innan avstand 500 m Innan avstand 1000 m Sæ barnehage (1) Ås barnehage (2) Leirvik barnepark (3) Skogatufto barnehage (4) Villvette friluftsbarnehage (5) Furuly barnehage (6) Stord VGS (7) Stord ungdomsskule (8) Leirvik Skule (9) Opplæringskontor (10) - 17 -
Andre rekreasjonsområde og stadar for oppleving i nærområdet: Vidsteenparken, innan 150 meters avstand. Like ved ligg Sunnhordland museum, og Sunnhordland tingrett. Fotballbane innan 250 meters avstand. Stord maritime museum, innan 500 meters avstand. Rådhuset, innan 500 meters avstand. Stord sentrum, innan 500 meters avstand. Stord idrettspark, innan 1000 meters avstand. Kulturhuset, innan 700 meters avstand. Dette viser at planområdet ligg i eit svært sentralt område, og er nært tilknytt sentrumsområdet i Leirvik. 5.10 Kollektivtransport Det er busshaldeplassar i nærområdet, dei næraste ligg ved Skrivarvegen og på Hystad, 150 250 meter i avstand. Begge haldeplassane er einsidige. Det er i tillegg bussterminal ved kaiområdet, ca. 500 meter frå planområdet. Det går buss forbi planområdet på fv. 61, Borggata fleire gonger i løpet av ein dag. Behovet for busshaldeplassar vert mindre på ein stad med slik sentrumsstruktur, då avstandane til skule, barnehage, arbeid og detaljhandel er relativt små, og det er eige felt for mjuke trafikantar på alle strekningane. 5.11 Teknisk infrastruktur Bustadane på planområdet er tilknytt kommunalt drikkevatn og avlaup, og er tilkopla eksisterande straumnett i området. I dag er det avfallsdunkar som vert satt fram for renovasjonsbil på tømmedag. 5.12 Grunntilhøve I følgje kartbasen til NGU består planområdet av lausmassar av forvitringsmateriale av bergartar frå den underliggjande berggrunnen. Denne type lausmassar er danna ved fysisk eller kjemisk nedbryting av berggrunnen, og går gradvis over til underliggjande fast fjell. Det er eit felt for bart fjell med stadvis tynt dekkje like nordvest for planområdet. Her er over 50% ope fjell i dagen. Det er ikkje fare for ras eller registrert aktsemdområder for ras på planområdet. Vi legg med dette til grunn at det ikkje er naudsynt med vidare geologiske undersøkingar. Lausmassar. Kjelde: www.geo.ngu.no - 18 -
5.13 Støytilhøve Det vert ikkje rekna med spesiell trafikkfare eller trafikkstøy frå Trudvannssmoget eller frå Åsringen. Ifølgje SVV sitt støysonekart ligg delar av planområdet innafor raud og gul støysone, der støydempande tiltak må innarbeidast i planen. Støykart. Kjelde: www.vegvesen.no Omega Areal as har utarbeidd støyanalyse basert på topografi, ÅDT tal og andel tunge køyretøy. Denne rapporten ligg som vedlegg. Støyanalysen syner at bustadblokka ligg innafor raud sone med over 65 db. Ved å plassere bustadblokka inn på området, vil fasaden vendt mot nordvest vere ei stillesone, og areal for leik og opphald, vil vere best å tilrettelegge her. I tillegg kan støyskjerm vere med på å skape eit større område i stillesona. Støydempande tiltak er naudsynt å innarbeide på området, slik at støynivået utandørs og innandørs er under grenseverdiane. For nye bygg og veganlegg gjelder «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegginga, T-1442» frå 2012. Anbefalt støygrense ved planlegging av nye bustader er eit utandørs lydtrykknivå frå veg på 55 db. Anbefalt innandørs støygrense for bustader er 40 db på dagtid. 5.14 Luftureining Det er lite luftureining i området sett utanom normal forureining av eksos frå motortrafikk. - 19 -
6 Skildring av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Planområdet er regulert til føremål bustad med tilhøyrande areal for veg og uteopphaldsareal. Det er lagt inn byggjegrense mot fv. 61, Borggata, på 7,0 meter. Denne avstanden er nytta for å oppnå målet om å få gangvegen gjennom området universelt utforma grunna høgdeskilnaden og eksisterande mur frå vegen og opp på planområdet, og grunna byggelinene som tilgrensande bygningar har, der fleire av dei ligg heilt opptil vegen. Det vil ikkje vere mogeleg med vidare utviding av fylkesvegen utan å rive bygningar. Vegtilkomsten vil skje via utvida og asfaltert veg frå Åsringen. Parkering for bustadeiningane skal vere i garasjekjellar, medan bustaden på gnr. 27, bnr. 65 har langsgåande parkering på SKV1. Planforslaget legg opp til 100% utnytting innafor føremålet for blokkutbygging. Planen er svært detaljert og legg opp til ei spesifikk plassering av bygningskroppen, tilkomst og uteopphaldsareal. Mjuke trafikantar vil kunne gå på ein universelt utforma gangveg frå planområdet og ned til gatenivå der trappa i søraust er lokalisert i dag. Tilkomst mellom Borggata og Åsringen er soleis ivareteken, samstundes som den vert forbetra. Den smale gangvegen i nordaust er tatt vekk og erstatta av denne universelt tilpassa gang- og sykkelvegen, f_sgs2. 6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsføremål Tilkomst og gangveg på gnr. 27, bnr. 89 og 100 er felles for bebuarane i blokka og for bebuarar i bustadhuset på gnr. 27, bnr. 65. Trudvannssmoget og avkøyrslar til bustadhus frå denne vegen er privat. Bygningar og anlegg (Pbl 12-5 nr. 1) Sum (m 2 ) Bustadar frittliggjande småhus Bustader blokker Uteopphaldsareal Dette føremålet er nytta på eksisterande bustadeigedomar som grensar til, og inngår i ein liten del av planområdet. Det vil ikkje vere nokon endring i desse. Føremålet er nytta for den nye bustadblokka som erstattar to eksisterande bustadhus og ein garasje på gnr. 27, bnr. 89 og 100. Det er lagt opp til begrensingar i planen i høve til bygningskroppen til bustadhuset på eigedomen bakanfor med tanke på denne eigedomens utsiktstilhøve. Areal for uteopphald. Innafor arealet skal det leggjast til rette ein sandleikeplass på minimum 150 m2. 27 566 437 Samferdsle og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5 nr. 2) Sum (m 2 ) Køyreveg Nytta for vegane på planområdet, og avkøyrslar til eksisterande bustadeigedomar. 939-20 -
Gang-/ sykkelveg Gangareal Annan veggrunn tekniske anlegg Annan veggrunn grøntareal Eksisterande gang- og sykkelveg ved Åsringen og ny gang- og sykkelveg frå tilkomstveg SKV1 og til Borggata. Det er lagt opp til gangareal frå Trudvannssmoget og til inngangen på bustadblokka og frå bustadblokka og til bustadhuset på gnr. 27, bnr. 65. Nytta for areal til grøft, fylling og skjering. I tillegg er f_svt1 nytta for oppstillingsplass av bossdunkar til henting på tømmedag. Nytta til ytterlegare areal til grøft, fylling og skjering om dette er naudsynt. Areala kan beplantast med låg vegetasjon som ikkje hindrar sikt innafor siktsonene. 154 95 67 254 Total sum 2 539 Det er i planforslaget nytta tre bestemmelsesområde for å skildre at: #1 Det kan byggjast garasjekjellar innafor avgrensinga. #2 Det kan setjast opp transparent rekkverk på takterrasse innafor avgrensinga. #3 Øvrig bygningsmasse kan kragast ut over gang- og sykkelvegl, SGS2 i ei høgd på minimum 2.8 meter over bakkenivå. Utsnitt i frå reguleringsplan med avgrensing av bestemmelsesområde #1-21 -
Utsnitt i frå reguleringsplan med avgrensing av bestemmelsesområde #2 Utsnitt i frå reguleringsplan med avgrensing av bestemmelsesområde #3-22 -
6.3 Plassering av busetnad og utforming Plassering av bustadblokka vil skje i avstand på minimum 7,0 meter frå senterlina til fv. 61, Borggata. Bustadblokka vil ha ei maksimal utnytting på 100% BYA, og er basert på eit forprosjekt med etablering av bustadblokk innafor heile dette arealet. Maksimale høgder er kote +34, men må ikkje overstige kote +30,7 framføre bygningskroppen til den eksisterande bustaden på gnr. 27, bnr. 101. Dette området har fått eige føremål i planen med maks. høgd i føresegnene. Det kan førast opp heishus opp til +34,6 innafor BBB1. Bustadblokka er tilpassa bygningane rundt i farge- og materialval, og med volum som er brutt opp. Det er satt krav til farge- og materialval i føresegnene. Øvste etasje er trekt inn frå den øvrige fasaden mot nord med lysare fargeval. På denne måten vil bustadhuset bak på gnr. 27, bnr. 101 behalde utsikten mot fjorden. Det er gjort målingar frå stovegolvet i 2. etasje på dette bygget, og det er tatt omsyn til dette i planlegginga av blokka slik at utsikten mest mulig er ivaretatt i høve til andre interesser. Det kan etablerast takterrasse med transparent rekkverk innafor området med maksimal byggjehøgd +30.7. I den prosjekterte bustadblokka er takterrassen trekt inn frå sørvest, jf. illustrasjon under. Illustrasjon. Område for etablering av takterrasse med transparent rekkverk syner med lilla farge. Bustadblokka har til saman 12 bueiningar, der det er fem bueiningar fordelt på første og andre etasje, og to bueiningar i tredje etasje. Alle er planlagt etter PBL og TEK10, og det er svalgang og altanar på den nordvestlege sida ved uteopphaldsarealet. Det er lagt opp til parkering i garasjekjellar, samt boder, reiskapsbu og avfallsbu. Sykkelparkering kan tilretteleggast innafor uteopphaldsarealet eller i garasjekjellar. Det må nyttast støydempande tiltak i utforminga av bustadblokka, slik som lydvindu, balansert ventilasjon, støydempande isolasjon i ytterveggar og plassering av soverom bort frå støykjelda på fylkesvegen. Tilfredsstillande støytilhøve innandørs og på leikeplass må dokumenterast ved byggjesøknad. - 23 -
3D illustrasjonar av bustadblokka. Fotorealistiske illustrasjonar av bustadblokka sett frå Trudvannssmoget og frå Stord- døra. - 24 -
6.4 Trafikktilhøve Tilkomst Tilkomst vil skje via ei utviding av Trudvannssmoget via Åsringen nord for planområdet. Tilkomst for gåande erstattar trappa i søraust og sikrar tilkomst mellom Borggata og Åsringen. Parkering Etter oppstartmøte vart det lagt fram føringar til parkeringsdekning, der det vart føreslått ei dekning på 1 parkeringsplass pr. eining under 90 m 2, og 1,5 parkeringsplass pr. eining over 90m 2. Parkeringsplassane inkluderer 5% parkering for funksjonshemma og 20 % gjesteparkering. Det er lagt opp til 1,5 sykkelgar pr. eining. Utforming veganlegg Planforslaget legg opp til fleire veganlegg og gangareal. Desse er nærare skildra i tabell under. SKV1 Dim. kl. Grunngjeving av veg Avvik frå N100 A1 Vegen er ny, og har maksimal stigning 1:20 (5%). Vegen er etablert for å sikre tilgang til garasjekjellar frå Trudvannssmoget. SKV2 Ingen Dim. kl. Grunngjeving av veg Avvik frå N100 A1 Vegen er regulert med 4.0 meter breidde, då det ikkje har vore ynskjeleg å gå inn over andre eigedomar, eller måtte rive murar langs vegen. Vegen går i eksisterande trasé med lik stigning som dagens veg, der maksimal stigning generert ut ifrå digitale kart er 15.4%. Den reelle stigninga kan differere i høve til det digitale kartgrunnlaget. SGG1 Dim. kl. Grunngjeving av veg Gangarealet er lagt inn med 2.0 meter og skal sikre tilkomst frå Trudvannssmoget og til 1. etg. i bustadblokka. Gangarealet har stigning 1:16.7 (6%). Vegen har stigning som i eksisterande trasé. Vegbreidda er totalt 4.0 meter inkludert 0.25 meter skulder. - 25 -
SGS2 Dim. kl. Grunngjeving av veg Gang- og sykkelvegent er lagt inn med 3.0 meter breidde, og skal sikre tilkomst mellom SKV1 og Borggata. Gang- og sykkelvegen må sikrast med gjerde og bom mot Borggata. Maksimal stigning er 1:20 (5%). SKV4 SKV6 er utvida til 3.0 meter vegbreidde i høve til eksisterande veg. Dei øvrige vegane er lagt i same trase og med same liner som i kartgrunnlaget, det same gjeld SGS1. Det er sikra tilkomst til gnr. 27, bnr. 65 via eige gangareal på 2.0 meter. Normalprofil SKV1 2, SGG1 og SGS2 med antatt jordlag får digitale kart. 6.5 Uteopphaldsareal Planforslaget legg opp til ei dekning på uteopphaldsareal på 35 m2 pr. bustadeining, samt 6 m2 private areal. Då området i kommuneplanen ikkje er definert som i sentrumssona, skal alle bustadeiningar over 60 m2 ha 50 m2 kvar til uteopphald på bakkenivå. Då arealet er knapt, og i eit tett utbygd område, har vi funne det vanskeleg å få til denne dekninga. Vidare vurderingar og konsekvensar av dette er skildra under punkt 7. - 26 -
Areal for leik skal opparbeidast som ein sandleikeplass på minimum 150 m2, og inngår i det totale uteopphaldsarealet. Leikeplassen skal ikkje plasserast i gul eller raud støysone utan at det er gjort tilfredsstillande støyreduserande tiltak. Uteopphaldsarealet har ein samla storleik på 436 m2. Ein har god innsyn til areala frå leiligheitane, og dei ligg skjerma til med gode soltilhøve. Det skal gjerast sikringstiltak i form av plassering av gjerde der dette er naudsynt med tanke på tryggleiken til brukarane av uteopphaldsareala. 6.6 Teknisk infrastruktur og renovasjon Bustadane er tilknytt kommunalt drikkevatn og avlaup. Nærare detaljering vil bli gjort ved utarbeiding av teknisk plan. Bustadområda er i dag tilkopla eksisterande straumnett i området. Detaljert løysing vil bli avklart som del av teknisk plan og i dialog mellom utbyggar og SKL. Det er lagt opp til felles avfallsbod i garasjekjellaren, og det er sett av areal for plassering av bossdunkar for henting på tømmedag innafor f_svt1. Avfallsbilane til SIM vil køyre ned til dette arealet og tømme dunkane. 6.7 Avbøtande tiltak/ løysningar ROS Tiltak med kommentarar frå ROS- analysen vil verta innarbeidd i reguleringsplanen med tilhøyrande føresegner. Innandørs og utandørs støy må tilfredsstilla krava i teknisk forskrift/ NS8175 klasse C, og rettleiar T-1442, «retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen». Det må dokumenterast tilfredsstillande støynivå for både bygningar og leikeplass innafor uteopphaldsareal ved byggjesøknad. Vi kan ikkje sjå at det er naudsynt med vidare risikoreduserande tiltak på planområdet utover det som er lagt inn i planen. 6.8 Rekkjefølgjekrav Før det vert gjeve bruksløyve til bustadane skal frisiktsoner, areal for renovasjonsanlegg i garasjekjellar, teknisk anlegg, leikeareal, køyreveg, gangareal og parkeringsareal vera opparbeid og godkjend av Stord kommune, jf. PBL 11-9 nr. 4. - 27 -
7 Verknadar/ konsekvensar av planforslaget Planforslaget er i hovudsak i samsvar med overordna plan, arealdelen til kommuneplanen. Planforslaget opnar for fortetting på planområdet, og legg opp til ei utviding av eksisterande tilkomstveg i Trudvannssmoget. Bustadblokka som planforslaget legg opp til vil erstatta eksisterande bustadhus og garasje på gnr. 27, bnr. 89 og 100. Det er tatt omsyn til omliggjande hus, terreng, landskap, bygningsvolum i utforminga av bustadblokka og i val av materiale og fargar. Tilkomst for gåande mellom Borggata og Åsringen er betra med planen, då det no vil bli gangveg med universell utforming frå Borggata og mot Trudvannssmoget. Gangvegen er sikra gjennom føresegnene, med gjerde og bom mot Borggata. Uteopphaldsareal Planområdet ligg ikkje innafor den definerte sentrumskjerna til Stord kommune, men det er fleire faktorar som kan tilseie at området er ein del av sentrumskjerna: Det er klar gatestruktur og tett busetnad i området Sosial infrastruktur, område for rekreasjon og severdigheitar ligg innan gåavstand Godt kollektivtilbod og gåavstand til haldeplassar på eigne felt for mjuke trafikantar Grunna storleiken på utbyggingsområdet, terrengtilhøve, ynskja utbygging og økonomiske rammer, har det ikkje vore mogeleg å leggje opp til 50 m 2 med uteopphaldsareal pr. bustadeining over 60 m 2. Då alle bustadeiningane er over 60m 2, er det urealistisk å krevje eit uteopphaldsareal på 600 m 2 på ei tomt som dette. Det er totalt lagt opp til i overkant av 430m 2 uteopphaldsareal, noko som tilsvarer ca. 35 m 2 pr. bustadeining på bakkenivå. I tillegg vert det lagt opp til private areal på minimum 6 m 2 på innebygde terrassar grunna støytilhøve. Konsekvensane for uteopphaldet vil ikkje vere store, då kvar bustadeining har eigne private areal, og all leikeareal på minimum 150 m 2 vil liggje utanfor støysoner og på universelle areal. Opphald på garasjetaket vil kunne opparbeidast til eit tilgjengeleg areal for alle på plant dekke. Sikring av høgdeskilnader og skrentar er her eit sjølvfølgje, men er sikra gjennom føresegnene til planen. Vegalternativ som avviker med handbok N100 Breidde og stigning på utvidinga av Trudvannssmoget er ikkje i samsvar med N100. Breidd: Stigning: Det har ikkje vore intensjonen å gå inn over private eigedomar, eller å utvide vegen så mykje at det vil føre til riving av eksisterande murar. Vi meiner likevel at vegbreidda på 4.0 meter tolar den forventa trafikkauken ved etablering av 12 nye bustadeiningar. Då området er så sentralt, er det truleg at fleire vil velje å la bilen stå, og sykle til arbeid og skule. Stigningstilhøva er lik eksisterande, og varierer frå 12.1% til 15.4% ut i frå generert vegline i teoretisk terreng. Reellt kan vegen ha andre stigningstilhøve, men då det ikkje er vår intensjon å gjere inngrep i veglina, har det ikkje gjort eigne målingar av dette. Som i dag, må det gjerast tiltak for å tilrettelegga vegen på vinterstid slik at den er trygg å ferdast på. - 28 -
Plassering av bustadblokk og høgder Vurderingspunkt for val av bygningsform og uttrykk: Eksisterande bygningsvolum på Dampgården Bygningsvolumet er tungt og stort, samtidig som eksisterande einebustader i området er av stor grunnflate og er bygd høge. Det har vorte konkludert med at området vil tole den prosjekterte bustadblokka med tanke på volum, og vil kunne byggjast utan å skilje seg ut merkbart. Tettleik og struktur i eksisterande busetnad Tettleiken og strukturen i området tilseier at denne type bygning kan etablerast. Det er trongt om plassen, og det er behov for fleire bustadar. Denne type bustadblokk vil erstatte to nedsarva bygningar, og løfte området sitt estetiske inntrykk, også frå Borggata. Fargetonar og materiale i eksisterande busetnad Det er i føresegnene satt krav til fargeval som er nedtona, og lik eksisterande busetnad. Det er i prosjekteringa nytta materiale både frå trehusbygningane, og frå dei tyngre betongbygningane langs sjø, eksempelvis Dampgården, samtidig som bygningen har eit moderne preg. Utsiktstilhøve bakanforliggjande bygningar Det er gjort målingar frå topp gulv i hovudetasjen på det bakanforliggjande bustadhuset, og bustadblokka har delt volum, slik at siktlinene vert sikra. Det skal ikkje setjast opp tette gjerde som hindrar sikt mot fjorden. Innsyn Alle terrassar er vendt mot sjø, og er overtrekte. Desse vil difor ikkje ha unødig innsyn frå forbipasserande eller andre bustader. Då det ikkje skal etablerast gjerde som hindrar sikt frå bakanforliggjande hus, vil takterrassen ha innsyn frå huset. Då einingane i øvste etasje også har terrassar mot sjø, kan ein velje å sitje i siktlina eller ikkje, men følgeleg på eit mindre areal. Dette er eit kompromiss som har vore naudsynt å ta med tanke på utsikt for bustadhuset bak. Utsiktstilhøve for ny bygning i høve til Dampgården og andre siktliner Alle bueiningane vil ha utsikt mot Kyrkjeberget, av varierande grad. Dei mest attraktive bueiningane er i 3. etasje, som også har utsikt forbi Dampgården. Støy frå fv. 61, Borggata Det er prosjektert innbygde terrassar og andre sikringstiltak mot innandørs støy. Bustadblokka vil skjerme det meste av støy for bakanforliggjande uteopphaldsareal, og heile leikearealet på minimum 150 m2 vil liggje utanfor støysonene. Omsyn og tiltak mot støy må dokumenterast i byggjesøknad. Etablering av garasjekjellar og tilkomst frå Trudvannssmoget Plassering av bustadblokka har vore avhengig av tilkomstvegen inn til garasjekjellaren med stigning 1:20. Garasjekjellaren ligg difor på kote +21. Plasseringa er også tilpassa gangareal SGG2 med stigning 1:20. - 29 -
Omsyn til kulturminne I skildringa av eksisterande tilhøve, kom det fram at det er fleire verneverdige bygningar i området. Planområdet grensar til omsynssone for den verneverdige bygningen på gnr. 27, bnr. 152, men er likevel ikkje i nær relasjon til denne grunna høgdeskilnader og vegetasjon på staden. Det verna bygget er av empirisk engelsk stil, har eit stort bygningsvolum, og er godt vedlikeholdt. Tilkomst til bygningen skjer frå Åsringen, og er berre synleg frå Borggata frå sørvest. Den nye bustadblokka vil på den måten stå i større relasjon til Dampgården og bygningane langs Borggata. Dei varierande stilartane og materialane som kjem til uttrykk i området har ført til at ein har kunne ta nytte av fleire eksisterande element i tilpassinga av bustadblokka. Utforminga er gjennomførande, og vil føre til eit estetisk løft i området, med større tilgjenge langs Borggata. Utsnitt frå gjeldande reguleringsplan i området med omsynssone for verna bygningar skravert. Byggjeområde for ny bustadblokk er ringa inn. - 30 -
8 Innkomne innspel Fylkesmannen Legg til grunn at planarbeidet er i samsvar med overordna plan, og at det ikkje er i strid med nasjonale føringar. Konsekvensane for endra arealbruk må vurderast mot naturmangfaldet. Gjer merksam på at ROS- analyse må nytta akseptkriterium i tråd med TEK10. Vår kommentar Planarbeidet er i hovudsak i samsvar med overordna planar. Det er nytta akseptkriterium i tråd med TEK10. Statens Vegvesen, SVV Ingen merknader til planarbeidet no, men peikar på at planen må ivareta trafikktryggleiken for alle trafikantgrupper, og universell utforming må vere eit mål i planlegga. Vidare minnar SVV om at planforslaget må vise byggjegrense mot fv. 61. Trafikkstøy må vere berekna og utreda, og dersom tiltak mot støy er påkrevd må tiltaka visast på plankartet, og planføresegnene må gi konkrete krav til innandørs- og utandørs støygrense i tråd med forskrift, og stille konkrete krav til tiltak. Dei skriv vidare at det ikkje kan påreknast direkte tilkomst til fv. 61, og at tilkomst til planområdet må skje frå den kommunale vegen nord/vest for planområdet. Vår kommentar Planforslaget syner byggjegrense mot fv. 61, og trafikkstøy er berekna og utreda. Tilkomst vil skje via Åsringen og Trudvannssmoget. Etter at området vart varsla for ei utviding, kom det inn eit skriv frå Statens vegvesen, der det kom fram at SVV ikkje hadde vidare merknader forutan det som allereie var sagt i høve til første varsling. SKL Sunnhordland Kraftlag 09.08.13, tok kontakt pr. tlf., og ynskte at vi måtte ha ein nærare dialog med kraftlaget angåande hensyn til straumnett og eksisterande kiosk i nærområdet. 09.08.13, svarbrev, påminning om telefonisk kontakt der det var påpeikt at eksisterande el-installasjonar i området må tas spesielt omsyn til i ein utbyggingsfase. Viktig at utbyggar har ein god kontakt med SKL Nett i den vidare utbygginga. Vår kommentar Det vil takast omsyn til el-installasjonane i området, og utbyggjar vil ta kontakt med SKL Nett i den vidare utbygginga. - 31 -
SFLMK Stord Fitjar landbruks- og miljøkontor Ingen merknader. 9 Avsluttande kommentar Forslag til reguleringsplan er utarbeidd hovudsakleg i samsvar med intensjonane i overordna planar. Planforslaget tar høgde for utbygging av bustadeiningar med tilhøyrande areal for veg og uteopphald. Planen legg opp til ei utviding av innkøyrsle og eksisterande veg, og ei omlegging av gjennomgangsvegen for mjuke trafikantar. Planforslaget legg opp til ei høgare utnyttingsgrad enn gjeldande plangrunnlag. Bygningsmassen er brutt opp og tilpassa omliggjande bygningar i form, materialval og farge. 10 Vedlegg Reguleringsplan Føresegner ROS- analyse Vurderingar i høve til naturmangfaldlova Støyrapport Innkomne merknader Tilgjengeleg tilleggsmateriell: Lengdeprofilar Normalprofil Terrengsnitt Illustrasjonar Omega Areal AS, 22.10.2014 Rev. RBO, Stord kommune 23.10.2014-32 -