Markedsrapport Q4 2008

Markedsrapport Q4 28 Gjesteartikkel av Stig L. Bech og Joachim M. Bjerke i advokatfirmaet BAHR Nye regler for ligningsverdi og avskrivning av tekniske installasjoner - endringer og konsekvenser Side 5 Transaksjonsmarkedet Håp om mer velfungerende salgsmarked neste år Side 1-14 Avkastning på investeringer i næringseiendom Yieldoppgang har gitt negativ totalavkastning Side 15 Status utleie i Oslo Nedadgående leiepristrend, mulig vekst fra 21 Side 16-19 Geografi Bergen, Trondheim, Stavanger, Stockholm, Helsingfors og Tyskland Side 2-25 Segmenter Handel, hotell, industri og lager, bolig Side 26-29

Leder Vi har vært gjennom en høst med et svakt fungerende transaksjonsmarked, forverrede konjunkturutsikter, kraftig børsfall, yield- Yield-oppgang har gitt negativ totalavkastning bunn. Videre vil KPI-justeringen mest sannsynlig bli i størrelsesorden 5 %. De seneste tallene fra SSB (oktober) viser en oppgang, og leiepriser som har passert toppen. Endringene har Avkastningen på investeringer i næringseiendom har vært positiv årsvekst i KPI på 5,5 %. Vi har skissert et markert fall i topp- kommet raskere enn mange har ventet, og det er i sum mye som i mange år, og særlig høy (over 15 % årlig) i perioden 25 - prisene i Vika/Aker Brygge gjennom 28, men vurderer at tyder på at konjunkturutviklingen virker raskere inn på markedet for 27. Til og med tredje kvartal har totalavkastningen vært -3,6 de beste eiendommene fortsatt kan oppnå 3 75 kr. pr. m 2 / næringseiendom enn tidligere. Norges Bank venter nå at 29 blir % for eiendommene i IPD Norsk Eiendomsindeks og -6,1 % for år pr. fjerde kvartal. Nivået er 44 % høyere enn i fjerde kvartal utfordrende, men at veksten i fastlandsøkonomien allerede i 21 eiendommene i IPD Norsk Kontor. Til sammenlikning var verdiend- 26, men fallet har likevel kommet raskt. Vi venter fortsatt kommer opp i 2,5 %. Det er således grunn til å håpe at nedgangen ringen for samtlige eiendommer i årets tre første kvartal er -7,6 fall i topp-prisene over nyttår, men at nedgangen blir mindre ikke blir langvarig. % og -1, % for eiendommene i IPD Norsk Kontor. Nedgangen bratt. Prisene for nybygg og totalrehabiliterte bygg i de andre leder Håp om flere transaksjoner i 29 For hele 28 venter vi at transaksjonsvolumet blir i størrel- i eiendomsverdiene skyldes primært yield-oppgangen, mens leieprisene isolert sett har bidratt marginalt positivt. Videre har eiendomsindeksen (Real Estate 44) på Oslo Børs sunket områdene, og særlig i randsonene, ligger litt senere i sykelen, men alle områdene er pr. fjerde kvartal inne i en nedadgående leiepriskurve. Vi legger til grunn at også snittprisene har begynt sesorden 27-28 mrd. kr., hvorav 12 mrd. kr. i første halvår, 11 med hele 65 % siden årsskiftet. Vårt søsterselskap Union å synke pr. fjerde kvartal. I motsetning til ved forrige nedgang i mrd. kr. relatert til salget av Steen & Strøm, ca. 3 mrd. kr. hittil Eiendomskapital måler avkastningen i eiendomsfondene. kontormarkedet i Oslo, venter vi nå lav tilførsel av nybygg, og at i andre halvår ekskl. Steen & Strøm og 1-2 mrd. i desember. Gjennom årets tre første kvartal er avkastningen -23 %, og ca. arealledigheten kun øker fra 5 % i dag til 6,5 % i fjerde kvartal Salgsmarkedet har vært tregt, blant annet fordi mange investorer halvparten av nedgangen kom i tredje kvartal. Avkastningen 29. Basert på prognoser for norsk så vel som internasjonal har satt seg på gjerdet i påvente av mer klarhet i konjunkturut- reflekterer blant annet verdiutviklingen på egenkapitalen i økonomi, venter vi at leieprisene når bunnen i løpet av neste år siktene, reprising av næringseiendom og eventuelle tvangssalg. fondene. Jo høyere belåningsgrad, jo mer påvirkes avkastningen og kan begynne å stige i 21. Videre venter vi større leiepris- Lånevilkårene er blitt dyrere, og flere banker prioriterer strengt av endringer i de underliggende eiendomsverdiene. variasjoner mellom populære og mindre attraktive eiendommer gode kunder. Egenkapitalkravet er nå i mange tilfeller 3-35 %, og bankmarginen har økt til opp mot 2 rentepunkter. Utviklingen Leieprisene faller, men kan stige fra 21 fremover. har bidratt til en betydelig yield-oppgang. I begynnelsen av 27 Vi har mange utleie-eksempler fra i høst på gode priser for I denne utgaven har vi lagt til leiepriskart, tre nye soner i vår ble det omsatt prestisje-eiendommer til en yield på 5,25 %. Vi utleier, men det er likevel klart at prisene har begynt å falle. leiepristabell, samt egne sider som omhandler hhv. Lager og har i dag få eksempler å ta utgangspunkt i, men vurderer prime Bedriftene er mer kostnadsorienterte og ekspanderer i langt Industri og kontormarkedet i Tyskland. Vi håper rapporten yield til å være 6,5 % pr. fjerde kvartal. Prime yield representerer mindre grad. Nedbemanninger i bedriftene vil også føre til bidrar til et nyansert markedssyn og imøteser tilbakemeldinger. pristoppen, og mange av omsetningene i høst har vært i intervallet økt fremleie fremover og press på prisene. Det er prisnivået 6,9 % til 7,5 %. Vi venter ikke et rush av tvangssalg eller kraftig i nye kontrakter som faller, sammenliknet med hva som ble Konklusjon: Fall i de lange rentene og økt likviditet hos bankene yield-oppgang fremover. I tråd med at de lange rentene har falt oppnådd i de foregående kvartalene. Snittnivået for alle gjennom redningspakker kan gi grunnlag for flere transaksjoner i drøye 15 punkter siden juli, og at redningspakkene begynner å kontrakter er fortsatt økende, fordi de fleste reforhandlinger 29. Vi venter kun moderat oppgang i arealledigheten neste år, virke overfor bankene, venter vi flere transaksjoner i 29. gir markert vekst i husleien. Ifølge Eiendsomverdi Næring og leieprisene kan begynne å stige i 21, gitt prognosene for har snittprisene for kontor i Oslo økt med 43 % siden forrige norsk økonomi. 2 UNION markedsrapport Q4 28

innhold Leder...2 Markedsoversikt...4 Gjesteartikkel...5 Internasjonal økonomi...6 Norsk økonomi...7 Arbeidsmarkedet...8 Renter og lånevilkår...9 Transaksjonsmarkedet...1 Transaksjonsoversikt... 11 Aktøroversikt...12 Eksempler på solgte eiendommer...14 Avkastning på investeringer i næringseiendom...15 Utleiemarkedet for kontor i Oslo...16 Leiepriseksempler...18 Eksempler på utleide eiendommer...19 Bergen...2 Trondheim...21 Stavanger...22 Stockholm...23 Helsingfors...24 Tyskland...25 Segment: Handel...26 Segment: Hotell...27 Segment: Industri og lager...28 Segment: Bolig...29 Ansatte i UNION Gruppen...3 8 7 6 5 4 3 innhold UNION markedsrapport Q4 28 3

Markedsoversikt markedsoversikt Markedet for næringseiendom kan skilles på utleie, transaksjoner, eiendomsfond og syndikering. Videre kan markedet splittes opp etter geografisk inndeling, eiendomstype, investorgruppe etc. Vi vil i det følgende gi en kort oversikt over markedet. Boks 1 viser Prognosesenterets anslag for samlet areal for private næringsbygg pr. 1 januar 28. Begrepet private næringsbygg omfatter industri/logistikk, kontor, forretning, hotell og restaurantbygg. Totalt er det ca. 8 mill. m 2 som potensielt kan leies ut. Teoretisk kan man tenke seg et tillegg for andre typer bygg som det offentlige kan tenke seg å leie, for eksempel et sykehjem. Av det samlede areal private næringsbygg ligger omtrent 13 % i hovedstaden, som naturligvis har en høyere andel av leieinntektene. Samlet kontorareal i Oslo vites ikke sikkert, fordi man i Norge før 1983 kun registrerte antall bygg og ikke areal. Data fra GAB-basen og Oslo kommune indikerer at samlet kontormasse i Oslo, Asker & Bærum er på 9,1 mill. m 2 pr. oktober 28. Det er ca. 2 4 kontorbygg i de tre kommunene, og de har et snittareal på snaue 3 8 m 2. Hvis det samlede kontorarealet i 1 Sum private næringsbygg i m² pr. januar 28 Andel Oslo 1 43 625 13 % Østlandet øvrige 27 224 59 34 % Sør-landet 8 422 114 11 % Vest-landet 17 151 93 22 % (Kilde: Prognosesenteret AS) 2 Stk. bygg jan. 8 Industriog lagerbygg Kontor- og forretningsbygg Hotell og restaurantbygg Sum Østfold 5 24 2 347 729 8 1 Akershus 6 811 2 573 49 9 874 Oslo 8 899 2 677 37 11 883 Hedmark 5 432 1 846 1 94 9 218 Oppland 5 54 1 765 4 2 11 325 Buskerud 6 291 2 15 2 785 11 181 Vestfold 5 212 1 8 885 7 897 Telemark 4 988 1 824 2 114 8 926 Aust-Agder 2 318 1 15 1 9 4 513 Vest-Agder 3 986 1 524 759 6 269 Rogaland 8 7 3 752 1 14 12 962 Hordaland 14 553 2 965 2 81 19 599 Rogaland 3 39 1 27 2 234 6 57 Møre og Romsdal 6 232 2 124 2 15 1 56 Sør-Trøndelag 5 112 1 891 1 551 8 554 Nord-Trøndelag 2 797 1 217 1 282 5 296 Nordland 6 24 2 563 2 353 1 94 (Kilde: SSB) området var leid ut til Eiendomsverdis snittpris på ca. 1 6 kr. pr. m 2, får vi et årlig utleiepotensial på 14,5 mrd. kr. Gitt at alle private næringsbygg faktisk hadde blitt leid ut, og til en snittpris på 75 kr. pr. m 2 /år, får vi et utleiepotensial på 6 mrd. kr i Norge. SSBs statistikk for antall private næringsbygg viser at det pr. januar i år var ca. 38 bygg innenfor kontor- og forretningssegmentet, hvorav 7 % i Oslo. Totalt sett er det ca. 174 private næringsbygg i Norge. Boks 3 viser at det i perioden 23-27 ble solgt næringseiendommer i Norge for drøye 2 mrd. kr., med et årlig snitt på ca. 4 mrd. kr. Tallene er basert på tellinger av DnB NOR Næringsmegling AS og inkluderer ikke eiendommer solgt til mindre enn 5 mill. kr. I perioden fra og med 26 til og med andre halvår 28 har eiendomsselskapene hatt høyest andel av kjøpene, med 37 %. Fondsaktørene har hatt en andel på 26 %, som i år blir langt lavere. Syndikeringsaktørene har stått for 14 %, Livselskapene 11 %, utlendinger 7 % og private/andre 7 %. Ca. halvparten av transaksjonsvolumet målt i kroner de siste to årene er relatert til Oslo. 16 % var fra porteføljer fordelt på ulike lokasjoner, og 36 % på andre områder enn Oslo. 3 Transaksjonsvolum i mrd. kr. pr. år 8 7 68 6 5 53 4 44 3 27 2 22 1 15 (Kilde: UNNM / DnB NOR Næringsmegling AS) Midt-Norge 1 49 932 13 % Troms 3 25 1 453 1 145 5 848 Nord-Norge 5 884 15 7 % Sum Norge 79 496 314 1 % Finnmark 2 421 995 1 96 4 512 Sum 16 269 37 553 3 151 173 973 23 24 25 26 27 28E 4 UNION markedsrapport Q4 28

NÆRINGSEIENDOM: NYE REGLER FOR LIGNINGSVERDI OG AVSKRIVNING AV TEKNISKE INSTALLASJONER ENDRINGER og KONSEKVENSER Statsbudsjettet for 28 inneholder en rekke forslag til endringer i beskatningen av næringsbygg. To forslag som alle eiere av næringseiendom vil merke, er de nye reglene for fastsettelse av ligningsverdi og innføringen av en egen saldogruppe for avskrivning av faste tekniske installasjoner. Forslagene er ennå ikke formelt vedtatt av Stortinget, og artikkelen bygger på forslagene slik de ble fremsatt, men det er ikke forventet vesentlige endringer. Av BAHR-advokatene Stig L. Bech og Joachim M. Bjerke 1.) ØKT LIGNINGSVERDI PÅ FAST EIENDOM i sentrale strøk vil komme forholdsmessig godt ut av det nye systemet. I tillegg vil ulike varianter av net-lease eller bare- hoteller mv. Fra 29 foreslås det at faste tekniske installasjoner skilles ut som en egen saldogruppe, med en avskriv- Det viktigste forslaget i årets budsjett house leieforhold kunne bli mer attraktive for utleier, da disse vil ningssats på 1 %. er trolig at ligningsverdien på nærings- medføre en lavere kapitalisert verdi. eiendom skal økes vesentlig. Økningen Tilsynelatende vil forslaget være positivt for eiere av nærings- er fra dagens nivå på rundt 25 % av For ikke utleid næringseiendom, enten det skyldes tomme lokaler eiendom. For nye bygg vil deler av byggekostnadene kunne markedsverdien til rundt 4 %. I tillegg eller at eiendommen brukes i egen virksomhet, vil i utgangs- skilles ut og avskrives med en høyere sats. Tilsvarende vil også Joachim M. Bjerke Advokat innføres en ny verdsettelsesmodell for næringseiendom som er utleid. For næringseiendom som er utleid, skal formuesverdien settes lik 4 % av en kapitalisert utleieverdi. Den kapitaliserte utleieverdien beregnes på grunnlag av punktet dagens ordning opprettholdes. Det foreslås imidlertid at ligningsverdiene skal økes med nye 6 %, etter den generelle økningen på 1 % for 28. Departementet varsler også at de vil prøve å finne en bedre sjablongmetode for slike eiendommer. Den såkalte sikkerhetsventilen som ble innført i 27, og som fastsetter at ligningsverdien for næringseiendom ikke skal eiere av eksisterende bygg kunne skille ut deler av historisk kost og avskrive disse med den nye og høyere satsen. Hvordan disse kostnadene skal skilles ut, er ikke fastsatt, men de vil trolig variere avhengig av byggets alder. Videre vil forslaget også gjøre det mer gunstig med utskiftninger av faste tekniske installasjoner som representerer en standardheving. Tidligere er den delen av kostnadene som knytter seg til standardhevningen blitt aktivert gjesteartikkel utleiers brutto leieinntekter, fratrukket overstige 8 % av markedsverdien, foreslås redusert til 6 %. på bygget og avskrevet sammen med dette. Nå vil de kunne et prosentvis standardfradrag for utleie- Det betyr at de nye formuesverdiene (enten eiendommen er avskrives med 1 % pr år. kostnader. Forslaget omfatter i utgangs- utleid eller ikke) ikke skal overstige 6 % av eiendommens Stig L. Bech Advokat punktet alle typer næringseiendom, også næringseiendom i utlandet, samt bolig- og fritidseiendom som leies ut i markedsverdi. Hvor lenge denne satsen vil bli stående, er et annet spørsmål. Det vil neppe overraske mange om dagens regjering øker ligningsverdien av næringseiendom ytterligere. Forslaget innebærer imidlertid en betydelig ulempe for kostnader som ikke representerer en standardheving. Siden installasjoner i dag avskrives sammen med bygget, regnes utskiftninger normalt næringsvirksomhet. som vedlikehold og som kan fradras direkte. Når faste tekniske De nye reglene skal tre i kraft fra og med inntektsåret 29 og vil installasjoner blir egen saldogruppe, blir utskriftninger ansett som Forslag til en konkret kapitaliseringsfaktor eller størrelsen på det således ikke påvirke formuesverdiene for 28. nyanskaffelse og må aktiveres og avskrives med 1 %. Det vil for prosentvise standardfradraget er ennå ikke fremlagt, og det er derfor ikke mulig å vite hvordan forslaget vil slå ut for den enkelte eiendom. Forhåpentlig vil myndighetene vise en viss forsiktighet 2.) NY SALDOGRUPPE FOR FASTE TEKNISKE INSTALLASJONER mange, særlig eiere av eldre bygg, innebære en større ulempe enn gleden av økt avskrivningssats for øvrige kostnader. i valg av kapitaliseringsfaktor og standardfradrag. Dersom I dag avskrives faste tekniske installasjoner i bygg sammen Regjeringens egne beregninger viser da også at det tilsynela- samme kapitaliseringsfaktor og standardfradrag blir anvendt for med bygningen eller forretningseiendommen, med en sats på tende positive forslaget om ny saldogruppe for faste tekniske all næringseiendom, er det grunn til å tro at særlig nyere bygg 2 prosent for forretningsbygg og 4 prosent for bygg og anlegg, installasjoner samlet sett vil medføre en viss skatteskjerpelse. UNION markedsrapport Q4 28 5

internasjonal økonomi internasjonal økonomi Rekordsvak utvikling, bunnen nås i 29 Verdensøkonomien er ventet å få den laveste veksten neste år siden 1982. Deutsche Banks prognose (17. oktober) for 29 viser en global BNP-vekst på kun 1,2 %. Både USA og Eurosonen ligger an til negativ vekst neste år, og de industrialiserte landene vil ha den svakeste utviklingen i hele etterkrigsperioden. Til grunn for den negative veksten ligger synkende boligpriser, finanskrise og fallende nivå for konsum og investeringer. Felles for de ulike regionene av verdensøkonomien er at utviklingen snur til det bedre i løpet av 29. På årsbasis snur veksten opp fra og med 21. I boks 1. har vi lagt inn prognoser fra Deutsche Bank og Norges Banks prognoser for vekst hos handelspartnerne. Norges Bank synes å ha et noe mer optimistisk syn, med en svak positiv vekst i hele perioden. Utviklingen i verdensøkonomien er ventet å bidra til lavere prisvekst og rentenivåer, samt betydelig lavere eksportvekst for Norge fra 29. USA Svak oppgang fra q2 29 Arbeidsledigheten i USA har økt siden slutten av 26, og landet er inne i en resesjon som har vart siden primo 28 med negativ vekst fra og med tredje kvartal. Det er ventet at resesjonen vil vare i ca. 18 måneder og dermed være den lengste siden krigen. Boks 2 viser for hvert kvartal hva veksten ville vært på årsbasis, gitt at 1 Prosentuell årlig vekst i BNP BNP vekst 27 28 29 21 Verden 4,7 3,2 1,2 2,5 USA 2, 1,1-1,,9 Eurosonen 2,6,9-1,4,4 Kina 11,9 9,5 8,5 8,8 Handelspartnerne 3,3 1,8,5 2,3 (Kilde: Norges Bank / Deutsche Bank) veksten i det aktuelle kvartalet hadde vært gjeldende for hele året. For eksempel ville veksten i USA vært -4,5 % på årsbasis hvis veksten for fjerde kvartal hadde vært representativ for hele året. Nedgangen i USA ser dermed ut til å være på det bratteste nå i fjerde kvartal. Nedgangen fortsetter i første kvartal 29, men veksttakten blir da mindre negativ. Prognosene tyder på at veksten snur og blir positiv fra og med andre kvartal 29. På kort sikt er det særlig nedgang i privat konsum som bidrar negativt. Deutsche Bank legger til grunn at USA er i ferd med å legge mye av det verste bak seg med hensyn til boligprisfall, tømming av lagre med konsumvarer etc. Offentlige stimulansepakker kombinert med rentekutt er ventet å bidra til marginal positiv vekst utover i 29. Euro-området - forsiktig oppgang fra q4 29 Euro-området er like hardt rammet av fallende boligpriser og finanskrise som USA og ser ut til å få en vekst i år på,9 %. Husholdningenes og bedriftenes fremtidstro er svekket. Boligprisfall og høy inflasjon trekker husholdningenes etterspørsel ned. Tiltakene fra myndighetene har så langt vært mindre omfattende enn i USA, og nedgangen ser ut til å vare lenger og bli litt sterkere. Neste år 2 Prosentuell annualisert vekst i BNP pr. kvartal og år venter Deutsche Bank en negativ vekst på 1,4 %. I Euro-området, og BNP-veksten vil først snu opp i fjerde kvartal 29. Oppgangen i 21 er imidlertid anslått til å bli kun,4 %. Kina - fortsatt god vekst Også i fremvoksende økonomier er nedgangskonjunkturen blitt tydeligere, blant annet med svakere vekst i eksporten. Kina har bedre muligheter enn mange andre land til å føre en ekspansiv politikk, og det er ventet at myndighetene gjennom skatte- og avgiftspolitikken vil stimulere økonomien med tilsvarende 1 % av BNP. Veksten for Kina er likevel ventet å falle fra 11,9 % i fjor til 8,5 % neste år. Imidlertid er land som Hong Kong, Singapore, Sør-Korea og Taiwan, foruten Japan, inne i en resesjon eller i ferd med å bli det Konklusjon: Massive tiltak fra myndighetene over hele verden vil mest sannsynlig bidra til å stabilisere internasjonal økonomi fremover. I løpet av 29 vil den negative veksten i USA og Euro-området bunne ut. De internasjonale konjunkturene er likevel ventet å bli svake i overskuelig fremtid og bidra til kraftig fall i prisveksten og dessuten lavere rentenivå. Q1 8 Q2 8 Q3 8 Q4 8 28 Q1 9 Q2 9 Q3 9 Q4 9 29 21 USA,9 2,8-1,3-4,5 1,1-1,,5,5,6-1,,9 Japan 2,8-3, -3, -2,1,1-1,5,3,6,3-1,2 1,3 Euroland 2,8 -,8 -,8-2,,9-2,4-1,2 -,4,4-1,4,4 Tyskland 5,2-2, -,1-1,6 1,4-2,6-2,4 -,1,3-1,5,5 Frankrike 1,7-1,3-1, -2,,7-3, 1, -1, 2, -1,2,7 Italia 2, -1,1 -,6-1,6 -,1-1,6,2,5,4-1,,5 UK 1,2, -1,2-2,,9-2,4-2, -1,2, -1,7,7 Canada -,8,3,6 -,1,6 -,9 3, 3,5 2,7 1, 2,8 G7 1,7,5-1,3-3,1,8-1,5,1,3,6-1,1,9 (Kilde: Deutsche Bank) 6 UNION markedsrapport Q4 28

norsk økonomi & prisvekst 1 Makroøkonomiske hovedstørrelser Prognoser for norsk økonomi Mrd. Kr 27 27 28 29 21 211 BNP 2 277 3,7 2, 1, 2,25 3,25 (Kilde: Norges Bank) BNP for Fastlands- Norge 1 715 6,2 2,5,25 2,5 3,5 Rask nedkjøling i norsk økonomi Med konkursen i Lehman Brothers 15. september akselererte den av andre halvår 29. Veksten i privat konsum, som utgjør ca. 5 % av økonomien, er ventet å falle fra 6,4 % i fjor, til 1,5 % i år og,25 % Sysselsatte personer 4, 2,75 -,75,,75 Arbeidsstyrke, AKU 2,5 2,75,,5,75 internasjonale finanskrisen, fallet på børsene, og frykten hos bankene i 29. Det er først og fremst offentlig konsum og oljeinvesteringene AKU-Ledighet (rate) 2,5 2,5 3,25 4, 4, for tap på lån til hverandre. Oslo Børs er dessuten blitt tynget av oljeprisfall fra 147 dollar i sommer til ca. 5 dollar i skrivende stund. Den negative psykologien (usikkerhet og avventende holdning) har slått ut på både bedriftene og husholdningene. Graden av optimisme blant norske husholdninger, som sist ble målt før Lehman-konkursen, viste allerede da det laveste nivået for forventninger siden sommeren 23. Videre viser undersøkelser foretatt av Norges Bank mot sitt regionale nettverk, at bedriftene i lys av usikkerheten kan komme til å avlyse eller utsette planer om investeringer og nyansettelser. Flere bedrifter viste også tegn til fallende omsetning mot slutten av tredje kvartal, og antall stillingsannoser har falt markert. Den økte usikkerheten vil kunne bidra til mer forsiktige husholdninger, som vil øke sparingen og dra ned på konsumet. Finanskrisen virker også inn på norsk økonomi gjennom økte finansieringskostnader for bedrifter og husholdninger og fører til lavere etterspørsel etter investeringsvarer. som vil stimulere økonomien fremover. Statsbudsjettet er ekspansivt, og handligsregelen benyttes fult ut. Det oljekorrigerte underskuddet på statsbudsjettet øker med 14 mrd. kr. Utover ekspansiv finanspolitikk har myndighetene gjennom Norges Bank svart med to rentekutt i styringsrenten på til sammen 1 rentepunkter og en egen hjelpepakke til finansnæringen. Hensikten med hjelpepakken er å bedre likviditeten til de norske bankene i Norge for å stimulere interbankmarkedet og utlånsmarkedet. Pakken innbærer i praksis at bankene kan låne penger fra Norges Bank innenfor en ramme på 35 mrd. kroner med sikkerhet i såkalte obligasjoner med fortrinnsrett. Videre har man lempet på kravene til sikkerheten bankene må stille for å få F-lån. Høy KPI-justering i år, lavere prisvekst fra 9 Veksten i konsumprisindeksen var 5,5 % på årsbasis pr. oktober. Etterspørsel Privat konsum 946 6,4 1,5,75 3, 3,25 Offentlig konsum 449 3,6 3,75 3,5 NA NA Bruttoinvesteringer i Fastlands-Norge 342 9,4 2,25-14, NA NA Oljeinvesteringer 18 5,5 7,5 1, 5,, Fastlands-Norge Tradisjonell eksport 427 9, 5,5,75 NA NA Import 686 8,7 4, -1,25 NA NA Priser og lønninger KPI,8 3,75 3, 2,75 2,5 KPI-JAE 1,4 2,5 3, 2,75 2,5 KPIXE 1,9 3,25 3,25 2,75 2,5 norsk økonomi Videre har finanskrisen bidratt til innstramming hos bankene, som Det ser altså ut til å bli et betydelig påslag i leiene, blant annet høyere Årslønn 5,6 6, 4,75 4,75 4,75 igjen hemmer investeringene. Fallet i boligpriser og aksjeverdiene er naturligvis også relatert til finanskrisen og gjør det vanskeligere for bedrifter å hente inn ny kapital og reduserer husholdningenes evne energipriser, svakere kronekurs, høyere importpriser og lønnskostnader drar inflasjonen opp. Norges Banks prognose for KPI for inneværende år er på 3,75 %, og deretter 3, % for neste år og 2,75 Rente og valutakurs Styringsrenten (nivå) 4,4 5,25 4,25 3,75 4,25 til å låne mer med sikkerhet i boligen. Finanskrisen påvirker også % i 21. I sin redegjørelse for rentesettingen vektlegger nå Norges norsk økonomi gjennom svakere eksportimpulser. Totalt sett venter Bank i større grad enn tidligere konjunkturutviklingen og i mindre mellom entreprenørene gjør imidlertid at man kan bestille bygg Norges Bank at veksten i fastlandsøkonomien faller fra 6,2 % i fjor til grad prisveksten. KPI-JAE som viser prisveksten justert for endringer vesentlig rimeligere enn for ett år siden. Det er imidlertid usikkert hvor 2,5 % i år og,25 % i 29. Svekkelsen av økonomien har kommet i avgifter og energipriser viser en vekst på 3 % neste år og 2,75 % i stor rabatt som oppnås i gjennomsnitt. raskere enn ventet, og konsekvensene blir sterkere for blant annet 21. Ved fastsettelsen av styringsrenten baserer Norges Bank seg sysselsetting og investeringer. Norges Bank nedjusterte sitt anslag for nå på KPIXE, som er KPI-JAE justert for trendveksten i energiprisene. Konklusjon: Vi ligger an til svak økonomisk vekst fremover, sysselsettingsvekst for 29 fra +,5 % i juni til -,75 % nå. Videre Ifølge SSB har byggekostnadene økt med 6,3 % fra september i fjor til men veksten er ventet å snu opp i løpet av andre halvår 29. er 29-anslaget for investeringer nedjustert fra -1,75 % til -14 %. september i år, og med 3, % fra januar til september. Materialprisene Prisveksten er høy, men vil avta fremover. Videre er det sterkere Norges Bank antyder at veksten i norsk økonomi vil ta seg opp i løpet øker og påvirker de veiledende prisene. Tiltakende konkurranse konkurranse blant entreprenørene om oppdragene. UNION markedsrapport Q4 28 7

arbeidsmarkedet Sysselsettingen kan snu opp i 21 - oslo i forkant arbeidsmarkedet Sysselsettingen bremser Fra 24 til 27 økte sysselsettingen med drøye 17 personer i Norge, og bare fra første kvartal 27 til første kvartal 28 økte sysselsettingen med 1, hvorav 31 i Oslo/Akershus. Fordi sysselsettingenivået var så lavt ved begynnelsen av 27 i forhold til slutten av året, viser prognosen for i år en vekst på 2,75 %. I praksis har sysselsettingsveksten stoppet helt opp siden mars måned. Særlig bygg og anlegg er hardt rammet, men ifølge data fra NAV fra oktober er det også økning i ledigheten innenfor sektorer som industri og konsulenter/meglere. Norges Banks prognoser for sysselsetting viser en nedgang i sysselsettingen i 29 på,75 %, som innebærer at sysselsettingsnivået faller med ca. 2 personer. Videre venter Norges Bank flat utvikling i 21 og en økning på,75 % i 211. Sysselsettingsutviklingen 1 Antall 1 sysselsatte i hhv. Oslo/Akershus 265 44 Norge Oslo/Akershus 26 43 255 42 25 41 245 4 24 39 235 38 23 37 225 36 22 35 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 (Kilde: SSB/UNNM) ligger typisk litt i etterkant av BNP-utviklingen, og det er sannsynlig at mange av bedriftene gjennom 21 kan klare seg med mer effektiv utnyttelse av de ansatte. Erfaringsmessig ligger Oslo litt i forkant av utviklingen, og effektene er sterkere opp og ned enn for hele landet. Dette gjelder forøvrig en rekke andre parametere som byggeaktivitet, befolkningsvekst etc. Boks 2. viser statistikk for årlig endring i antall sysselsatte i Oslo til og med 27. Med bakgrunn i sysselsettingsprognosene fra Norges Bank og annen kunnskap, har vi skissert hva vi oppfatter som en sannsynlig utvikling til og med 211. I årene 21-24 sank sysselsettingen i hovedstaden med 27, deretter fikk vi en vekst på 38 i de tre påfølgende årene. Prognosen viser en stigning i år på ca. 7 5 relatert til at nivået reflekterer snittet av 28 mot snittet 2 Årlig endring i antall sysselsatte i Oslo Norge Oslo 15 11 7 3-1 -5-9 -13 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 (Kilde: SSB/UNNM) av 27. Våre grove anslag for sysselsettingsvekst viser en nedgang neste år på ca. 7 5, og deretter at sysselsettingen i tråd med utviklingen i konjunkturene stiger med ca. 4 i 21 og 7 i 211. Vi har her hensyntatt hvilken utvikling Oslo gjerne har i forhold til landet som helhet. Som nevnt i omtalen av norsk økonomi, er det først og fremst offentlig sektor og oljeinvesteringene som stimulerer økonomien fremover. Den negative sysselsettingsutviklingen gjelder derfor næringslivet generelt, og fremfor alt sykliske sektorer som byggebransjen. Med hensyn til kontoretterspørselen er det naturligvis positivt at offentlig sektor og petroleumsrelatert virksomhet øker sysselsettingen. Det synes likevel klart at nettoen er negativ. Nedgangen i sysselsettingen for 29 indikerer teoretisk og isolert sett en negativ arealabsorpsjon på ca. 5 m 2 for alle bransjer for Norge og 15 m 2 for hovedstaden. Arealabsorpsjonen virker imidlertid med et tidsetterslep og påvirkes også av vridning mellom bransjer, ekspansjonsplaner hos leietakere, prissensitivitet, etablering av nye bedrifter etc. Konklusjon: Norge Sysselsettingsveksten har stoppet opp i privat sektor, og utviklingen er i ferd med å spre seg til kontorintensive bransjer. Vi venter at Oslo vil ligge i forkant av utviklingen, og at svekkelsen av arbeidsmarkedet virker negativt inn på arealabsorpsjonen med et tidsetterslep på anslagsvis ett år. 3 Ledighetsnivå og årlige prosentvise endringer i arbeidskraften Arbeidsmarkedet 27 28 29 21 211 Sysselsatte personer 4, 2,8 -,8,,8 Arbeidsstyrke, AKU 2,5 2,8,,5,8 AKU-ledighet (rate) 2,5 2,5 3,3 4, 4, (Kilde: Norges Bank) 8 UNION markedsrapport Q4 28

Renter og lånevilkår Fallende lange renter og håp om gradvis bedring i lånevilkårene Bankmarkedet har i høst vært veldig unormalt med hensyn til utviklingen i pengemarkedet, krav til egenkapital og andre utlånsvilkår. Den forverrede konjunktursituasjonen har bidratt til at Norges Bank mindre ensidig vektlegger inflasjonen. Den underliggende inflasjonen som sentralbanken styrer etter, har vært høyere enn målet på 2,5 %. Likevel ble styringsrenten 29. oktober satt ned til 4,75 %. I sin tale av 19. november uttalte sentralbanksjefen at det nå er uvanlig stor usikkerhet om den fremtidige utviklingen i inflasjonen og produksjonen og derfor om rentutviklingen. Norges Bank venter at styringsrenten vil ligge i intervallet 4, til 5, % i perioden frem til mars 29. Prognosene viser videre nedgang både i 29 og 21, og at snittet for 21 blir 3,75 %. Pengemarkedsrenten (NIBOR 3 mnd.) har steget mye gjennom året, og spesielt i høst som følge av at risikopåslagene ute smitter over på det norske markedet. På det verste stoppet pengemarkedet opp, og staten måtte gripe inn gjennom blant annet redningspakken for bankene. 1. oktober var pengemarkedsrenten oppe i hele 7,91 %, men nivået har falt til 5,83 % 1 Rentenivåer 27 28 29 21 NIBOR 5, 6,33 4,65 3,8 Styringsrenten 4,4 5,25 4, 3,5 Spread,6 1,8,65,3 1 års swap 5,5 5,4 5, 5,75 1 års stat 4,8 4,5 4,4 5,2 Spread,7,8,5,55 (Kilde: Nordea) i skrivende stund, og Nordea venter videre fall til et snitt på 4,65 % neste år og 3,75 % i 21. Generelt er det forventet en normalisering av bankmarkedet mot sommeren neste år. Den 1-årige swap-renten var i juli så vidt over 6 %, men har i primo desember falt til 4,48 %. Med en bankmargin opp mot 2 rentepunkter i dag, må snittinvestoren i næringseiendom forholde seg til en rente på 6,48 % i nye lån. Det er naturligvis flere investorer som oppnår gunstigere lånevilkår. Generelt er det utfordrende å få lange lån, fordi bankene har problemer med fundingen, og det gis derfor stort sett lån på fem år eller kortere. I tråd med verdireduksjonen på næringseiendom er bankene villige til å bidra for å sikre eksisterende prosjekt med høy belåning og risiko. Dette kan blant annet gi seg utslag i at 2 1 års swap-rente, 1 års stat og NIBOR 3 m. siden jan. 27 3 Utvikling i 1 års swap-rente og prime yield tom. nov. 28 8, 7,5 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, jan. 7 NIBOR 3 mnd. 1 års swap mai. 7 sep. 7 jan. 8 1 års stat mai. 8 sep. 8 nov. 8 (Kilde: Reuters EcoWin) bankene ikke krever at lånet gjøres opp i forbindelse med en transaksjon. Bankene fortsetter imidlertid som lånegiver til ny eier som kan bidra med mer sikkerhet og egenkapital. Alternativet for banken kan være at transaksjonen ikke blir gjennomført, og også bankene selv venter økt innslag av at de overfører lånet til kjøper. Bankene vil fremover prioritere gode kunder, og de vil kunne kombinere dette ved å prioritere utlån til gode kunder som går inn på eiersiden med ny egenkapital i utsatte prosjekter. Konklusjon: Rentenivåene er fallende, og det forventes at bankmarkedet normaliseres i løpet av 29. Vi venter flere transaksjoner som følge av at finansieringen blir lettere, og fordi bankene vil sikre utsatte prosjekter. 8 1 års swap NIBOR 7 3 m 1 års stat 6 5 4 3 jan. 98 jul. 98 jan. 99 Prime yield Swap 1 year jul. 99 jan. jul. jan. 1 jul. 1 jan. 2 jul. 2 jan. 3 jul. 3 jan. 4 jul. 4 jan. 5 jul. 5 jan. 6 jul. 6 jan. 7 jul. 7 jan. 8 jul. 8 (Kilde: Reuters EcoWin / UNNM) renter og lånevilkår Prime yield nett 1 års SWAP-re UNION markedsrapport Q4 28 9

håp om mer velfungerende salgsmarked neste år Fallende lange renter og bedre likviditet i bankene sannsynliggjør flere transaksjoner i 29 Transaksjonsmarkedet I tråd med at finanskrisen og konjunkturutsiktene har forverret seg gjennom året, er transaksjonsvolumet blitt redusert. I 26 og 27 ble det omsatt næringseiendom for ca. 12 mrd. kr. i transaksjoner over 5 mill. kr. I første halvår var volumet ca. 12 mrd. kr. fordelt på ca. 5 transaksjoner. Vår transaksjonslogg viser et volum på ca. 3 mrd. kr. i andre halvår, ekskl. salget av Steen & Strøm. Vi forventer at fasiten for 28 blir i størrelsesorden 27-28 mrd. kr., hvorav 11 mrd. i forbindelse med salget av Steen & Strøm og 1-2 mrd. kr. på tampen av året. Vi må tilbake til 24 for å finne et tilsvarende lavt nivå, og situasjonen i høst har vært eksepsjonell. Mange investorer har satt seg på gjerdet i påvente av mer klarhet om konjunkturutsiktene, en reprising av næringseiendom og eventuelle tvangssalg. Mange ønsker ikke å investere før de er trygge på at bunnen er passert. Videre er lånefinansieringen gradvis blitt 1 Transaksjonsvolum i mrd. kr. pr. år 8 7 68 6 5 53 4 44 3 (Kilde: UNNM / DnB NOR Næringsmegling AS) mer utfordrende. Kravet til egenkapital har økt fra minimum 15 % i fjor til ofte 3-35 % nå i dagens marked. I tilegg har bankmarginen økt til opp mot 2 punkter. Flere banker har strammet kraftig inn på utlånene til næringseiendom og prioriterer strengt gode kunder. Videre kanaliseres mindre overskuddslikviditet fra næringslivet inn i næringseiendom, og etterspørselen etter eiendomsfond er blitt kraftig redusert. Det synes dessuten som om mange potensielle investorer ønsker å spare egenkapital for å sikre seg mot dårligere tider. Utviklingen har bidratt til en reprising av næringseiendom, og prime yield har økt fra 5,25 % primo 27 til anslagsvis 6,5 % i dag. Det innebærer at en prestisjeeiendom som ble solgt for 5 mill. kr. i begynnelsen av 27 i dag blir solgt for anslagsvis 432 mill. kr., gitt KPI-justeringer på leieinntekten på 1,5 % i fjor og 5,5 % i år. KPI var opp 5,5 % på årsbasis pr. oktober, og 8 7 6 5 4 3 det er i skrivende stund ikke kjent hva KPI blir pr. desember. I nominelle kroner har verdien således falt ca. 14 %. Prime yield gir uttrykk for hva man oppnår for de aller beste eiendommene, og de fleste eiendommer selges på høyere yield. Yield-økningen har generelt vært høyere for eiendommer i randsonene enn eiendommer i mer attraktive områder. Vi kan få flere transaksjoner i 29, fordi lånevilkårene gradvis blir bedre. 1 års swap-rente har siden juli falt med drøye 15 rentepunkter til 4,48 % i skrivende stund. Det er også håp om at redningspakkene vil begynne å virke, og at bankmarkedet normaliseres frem mot sommeren. Så langt har det vært mange rykter og få tvangssalg. Vi venter kun en mindre økning i antall transaksjoner relatert til pressede selgere. 2 Anslag prime yield, 1-års stat og spread tom. nov. 8 3 1-års swap rente, realrente KPI og realrente KPI-JAE tom. nov. 8 (Kilde: UNNM / Reuters EcoWin) 8 1-års stat Anslag prime yield Spread mot 1-års stat Spread Realrente mot KPI-JAE 1-års stat Swap 1 år Realrente KPI 7 6 5 4 3 1-års stat Anslag netto yield (Kilde: Reuters EcoWin) Realr Realr Swap 2 22 27 2 2 1 15 1 1 23 24 25 26 27 28E jan. 4 mai. 4 sep. 4 jan. 5 mai. 5 sep. 5 jan. 6 mai. 6 sep. 6 jan. 7 mai. 7 sep. 7 jan. 8 mai. 8 sep. 8 jan. 4 mai. 4 sep. 4 jan. 5 mai. 5 sep. 5 jan. 6 mai. 6 sep. 6 jan. 7 mai. 7 sep. 7 jan. 8 mai. 8 sep. 8 1 UNION markedsrapport Q4 28

Transaksjonsoversikt 1 2 Transaksjonsvolum første halvår 28 fordelt på investor-gruppe 4 % Eiendomsselskap 12 % Fondsaktører 16 % Syndikeringsaktører 14 % Utlendinger 11 % Livselskap % Private 7 % Andre Transaksjonsvolum 27 fordelt på geografi 38% Oslo 18% Div. porteføljer 18% Østlandet/Sørlandet 12% Trondheim/Midt-Norge 6% Stavanger 7% Bergen/Vestlandet 1% Nord-Norge (Kilde: DnB NOR Næringsmegling AS) (Kilde: DnB NOR Næringsmegling AS) Solgt (mnd,år) Adresse Beliggenhet (kommune) Segment Kjøpesum Kvm Leietaker Okt-8 Knud Holsmgt 1 Stavanger 8 7 Okt-8 Birisenteret, Biri Biri, Gjøvik Kommune Kjøpesenter/transport/lager na 13 2 Ingen Okt-8 Steen & Strøm - Kjøpesenter 11 4 Okt-8 Henrik Ibsens gt 4 Oslo Kontor, restaurant 124 ca 5 Sep-8 Farmannsveien 3 (Kristinakvartalet) Tønsberg Kontor 48 4 564 KFO, Acta, Capella Media,CO etc. Sep-8 Nedre Langgt 47(Skibsgateplassen) Tønsberg Tomt 1,1 mål tomt Sep-8 Kirkegt 17 Stavanger 26 89 Sep-8 Ullensaker Næringstomt Ullensaker Næringstomt na 13 mål tomt Ingen Sep-8 Næringstomt Trondheim Tondheim Næringstomt 12 6,7 da Sep-8 Verkseier Furulunds vei 46-49 Oslo Logistikk 137 19 Sep-8 Grev Wedels plass9 Oslo Kontor 773 Aug-8 Olat Trygvassons gt 4 Tønsberg Kontor 12 8 3 Aug-8 Nye Kaldnes Tønsberg Forretningsseksjoner 25 Aug-8 Diverse handelseiendommer 28 Aug-8 Carlbergveien 4-6 - Moss Rygge Kontor 13 11 681 Aug.8 Bergengården Oslo Kontor 215 Aug-8 Oksenøyvn 8 (Norske Skog HQ) Lysaker Kontor, utviklingspotensiale 43 14 * Norske Skog Jul-8 Kvålkroken 28 Sandnes 24 1 9 Jul-8 Norske Skogs tomteområde, Ranheim Trondheim Tomt 7 52 mål Jul-8 Voll Studenby Trondheim 25 Jun-8 Carl XV's gt (sjøsenteret vallø) Tønsberg Sjøsenter konf 6 859 båtplasser Jun-8 Flere eiendommer Portefølje Østlandet Kontor/handel/trykkeri konf. 3 A-Pressen m.m Jun-8 Strandveien 25-27 (Husøy) Tønsberg konf. 2 953 Jun-8 Huntonstranda 3-5 AS Gjøvik konf. 6 (5 mål tomt) Ingen Jun-8 Namsos Handelspark Namos Kjøpesenter 157 Møberring1, Coop, planlagt Statoil Jun-8 Elvegaten 25 Sandnes 59 Jun-8 Travveien 4 (Jarlsberg) Tønsberg konf. 7 Jun-8 Storgt 28+3+32 (City Shopping) Tønsberg Handel konf. 9 8 Jun-8 Flere eiendommer Portefølje Østlandet Handel/kontor 123 7 Diverse (kjøpesenter) Jun-8 Leiraveien 13B og Kokstaddalen 41 Skedsmo og Bergen Kombi (lager, produksjon, kontor) 134 17 62 STS AS og Mesterbakeren AS Jun-8 Deliveien 1 Vestby Kombi (lager og kontor) 25 19 468 Skeidar (fremleier) Jun-8 Posthallen (prinsens gate 8) Oslo Kontor, handel, servering, bolig, m.m 4 18 372 Flere Jun-8 Innspurten 9, Helsfyr Panorama Oslo Kontor 452 21 419 Nexans Jun-8 Bjørvika, Vismabygget (61%andel) Oslo kontor konf. 24 8 Visma (tegnet kontrakt på Skøyen) Jun-8 Essendropsgt 5,7 og 9 Oslo Kontor, handel, servering, bolig, m.m konf. 4 Nordea, Centra m.fl Jun-8 Slependen, Alnabru, Råde, Skedsmokorset - Smart club Asker, Oslo, Råde, Skedsmo Handel konf. 62 5 Smart club transaksjonsoversikt * Hvorav 3 m 2 parkering. Tomten har et samlet areal på 56 m 2 UNION markedsrapport Q4 28 11

Et utvalg av Aktører Eiendomsutviklingsselskap Næringsareal (m 2 ) Boligareal (m 2 ) Annet areal (m 2 ) Total areal (m 2 ) Innhentet egenkapital (MNOK) Investert kapital (MNOK) Scandinavian Property Development ASA 34 436 7 15 755 7 4 6 2 Norge, Danmark* Hansa Property Group** 269 333 58 37 3 627 88 267 1 292 2 397 Norge *SPDE har 8% av aksjene i investeringen i Danmark (Odense) **Hansa eier 7% av utviklingsporteføljen fra Selvaag Investert i land aktøroversikt Selskap Hovedliste - børsnotert Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal, m 2 Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år Norgani Hotels ASA 8 671 48, % 1,3 Norwegian Property ASA 1 864 1 345 945,6 % 7,6 Olav Thon Eiendomsselskap ASA 1 61 1 275 2, % 4, Northern Logistic Property 369 694 2,9 % 7,4 Unoterte Eiendomsspar AS/Victoria Eiendom AS* 1 42 1 126 1, % 5,8 * Inkl. deleide eiendommer på 1 % basis Livselskaper / Forsikring / Bank Bruttoleie, MNOK Samlet næringsareal, m 2 Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år Nordea Liv 447 314 988 2,8 % 4,7 Gjensidige Eiendom* - - - - SpareBank 1 352 257 51 1,5 % 5,7 Storebrand Eiendom AS 1 386 1 283 474 1,5 % 4,2 Vital Eiendom AS forvalter 1 941 123 82 1,9 % 4, Eiendomsselskap Bruttoleie, MNOK Samlet næringsareal, m 2 *Gjensidige Eiendom og Oslo Areal rapporteres samlet. Tallene er fra 3.6.8 **Inkl. deleide selskaper Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år AMFI Eiendom AS** 77 752 21 3,3 % 4,1 Aspelin Ramm Gruppen 316 4 51 4,7 % 7,7 Avantor ASA 175 179 174 1,4 % 5,38 Braathen Eiendom 21 171 1, % 2,9 Entra Eiendom AS 1 35 1 61 71 3,5 % 9,9 Ica Eiendom AS 258 241 22 3,5 % na Stor Ulven AS 126 27 381 7,8 % 4,66 Linstow Eiendom AS 19 37 633, % 1,9 Mustad Eiendom AS 27 153 4, % 5,8 NSB Eiendom (inkl. ROM Eiendomsutvikling AS) 43 725 254 3,3 % 4,1 OBOS Forretningsbygg AS 24 227 1 2, % 4,1 Oslo Areal * 46 34 7,8 % 4,3 Pecunia AS 182 82 118 4,3 % 7, Reitan Eiendom 461 466 981 6,6 % na Sektor Gruppen AS 496 444,9 % 4,1 *Gjensidige Eiendom og Oslo Areal rapporteres samlet. Se Oslo Areal 12 UNION markedsrapport Q4 28

Gjennomførte (kjøpte) syndikeringsprosjekter i perioden fra 1.1.8 tom 3.9.8. Plasserte prosjekter (eksklusive solgte prosjekter). Prosjekter siste 5 år i perioden fra 1.1.3-3.9.8, inklusive avsluttede/ solgte prosjekter. (Hvis solgt og kjøpt i denne perioden kommer, inkluderes bare brutto kjøpsverdi) Syndikeringsselskapene Antall i Norge Antall i utlandet Total syndikering Brutto verdi, MNOK Antall Brutto verdi, MNOK DnB NOR 2 2 57 4 16,8 DTZ Realkapital Corporate Finance AS 1 1 22 15 2 723 SEB Enskilda 7 42 352 Fearnley Finans Eiendom ASA 2 2 254 38 1 396 First Securities 39 1 829 NRP Finans AS 1 2 3 58 49 1 53 Nordea Markets 1 1 217 16 3 187 Malling & Co Syndikering AS 16 6 UNION Eiendomskapital AS/Union Capital AS 4 4 8 92 54 22 32 aktøroversikt Eiendomsfond Langsiktig belåningsgrad Avkastning i år Verdi eiendomsportefølje pr 3.9.8, MNOK Antall eiendommer Brutto leie, MNOK Samlet næringsareal, m 2 Arealledighet (økonomisk ledighet) Vektet løpetid leiekontrakter, år Storebrand Privatinvestor ASA 74 % -3,8 % 7 1 66 55 465 2,2 % 7,1 DnB Eiendomsfond 74 % -14, % 12 5 8 867 84 1, % 6,8 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS 87 % -38, % 2 573 62 191 44 637, % 1,8 Nordisk Areal I AS 76 % -22,8 % 2 91 17 181 198 5 1,1 % 3,5 Ryger Eieendom AS(First Securities)* 75 % -13, % 83 16 61 59 1, % 9,2 Realkapital European Opportunity Invest AS 75 % 3,5 % 782 11 38 88 48 1,8 % 5,5 * Tall fra 3.6.8 (halvårlig regnskapsavleggelse). UNION markedsrapport Q4 28 13

eksempel på solgt eiendom de siste tre måneder solgte eiendommer Salg av Købehavngaten 1, Bergenegården Selger: Privat Kjøper: Bergenegården Invest og Bergenegården Holding (Nordicgate Eiendom AS) 14 UNION markedsrapport Q4 28

avkastning på investeringer i næringseiendom Yieldoppgang har gitt negativ totalavkastning Boks 1 viser årlig total avkastning på næringseiendom målt ved hhv. IPD-indeksene IPD Norsk Eiendomsindeks og IPD Norsk Kontor. Indeksene er basert på innrapporterte eiendomsverdier og finansiell informasjon fra en lang rekke eiendomsbesittere. For 28 vises utviklingen for årets tre første kvartal. For hvert av årene frem til 28 som indeksen har målt, har avkastningen vært positiv, og spesielt høy var totalavkastningen (inkl. direkteavkastning) i årene 25-27. Hittil i år har totalavkastningen vært -3,6 % (-3,2 % tom Q2) for eiendommene i IPD Norsk Eiendomsindeks og -6,1 % (-4,4 % tom. Q2) for eiendommene i IPD Norsk Kontor. Til sammenlikning var verdiendringen for samtlige eiendommer i årets tre første kvartal -7,6 % og -1, % for eiendommene i IPD Norsk Kontor. Nedgangen i eiendomsverdiene skyldes primært yield-oppgangen, mens leieprisene isolert sett har bidratt marginalt positivt. 1 IPD-indeksene for totalavkastning IPD Norsk Kontor 2 IPD Norsk Eiendomsindeks 15 1 (Kilde: IPD) Etableringen av eiendomsfond i Norge etter årtusenskiftet har vært vellykket og tiltrukket seg nærmere 3 mrd. kroner belåningsgrad, jo mer påvirkes avkastningen av endringer i de underliggende eiendomsverdiene. i egenkapital. Inkludert gjeld er eiendomsinvesteringene i størrelsesorden 6 mrd. kr., hvorav ca. halvparten i eiendom i Norge. I flere år har fondene gitt høy avkastning, og 28 ser ut til å bli første året med negativ avkastning. Vårt søsterselskap Union Eiendomskapital som forvalter Storebrand Internasjonal uro og endringer i oljeprisen har bidratt til store bevegelser på Oslo Børs i år. Fra toppen 22. mai har hovedindeksen frem til 21. november sunket med 64 % og ligger nå 62 % under nivået ved årets begynnelse. Eiendomsindeksen (Real Eiendomsfond, måler de norske fondenes avkastning. Estate 44) har hatt en jevnere nedadgående kurve og tok ikke Fondsindeksen til Union Eiendomskapital viser akkumulert avkastning og er vektet iht. investert kapital. Fondsindeksen hadde en avkastning på ca. 43 % fra fjerde kvartal 25 til toppen i fjerde kvartal 27. Avkastningen har vært ca. -23 % i årets tre første kvartal, hvorav ca. halvparten av nedgangen kom i tredje kvartal. Avkastningen reflekterer blant annet verdiutviklingen på egenkapitalen i fondene. Jo høyere del i den oljerelaterte oppgangen i april/mai. Real Estate 44 ligger nå 65 % under nivået ved årets begynnelse. Til sammenlikning ligger den svenske eiendomsindeksen nå ca. 49 % under nivået ved årets begynnelse. Den norske eiendomsindeksen reflekterer langt på vei utviklingen i Norwegian Property, mens den svenske eiendomsindeksen i større grad speiler utviklingen i aksjemarkedet generelt. 2 Avkastning på eiendomsfond i Norge 3 Hovedindeksen og Eiendomsindeksen på Oslo Børs 16 IPD Norsk Kontor 14 IPD Norsk Eiendomsindeks 12 1 (Kilde: Union Eiendomskapital) 11 1 9 8 (Kilde: IReuters EcoWin) avkastning på næringseiendom Real Estate 4 Benchmark O 5-5 2 21 22 23 24 25 26 27 Tom. Q3 28 8 6 4 2 Q4 5 Q1 6 Q2 6 Q3 6 Q4 6 Q1 7 Q2 7 Q3 7 Q4 7 Q1 8 Q2 8 Q3 8 7 Real Estate 44 6 Benchmark OSEBX 5 4 3 2.1.28 2.2.28 2.3.28 2.4.28 2.5.28 2.6.28 2.7.28 2.8.28 2.9.28 2.1.28 2.11.28 UNION markedsrapport Q4 28 15

UtleiemarkedET for kontor i oslo, Asker & Bærum Nedadgående trend, mulig vekst fra 21 utleiemarkedet Hovedtrenden for leieprisene er at det fortsatt oppnås gode priser, men at nivåene har begynt å falle. Vår liste over 5 leiepriseksempler fra de siste tre månedene viser klart at det fortsatt inngås avtaler med gode priser for utleier. Etter fire år med kraftig oppgang i leienivåene, faller leieprisene nå på kort sikt. Bedriftene har forverrede utsikter og er derfor mer kostnadsfokuserte- og planlegger i langt mindre grad for ekspansjon. Sysselsettingsprognosene viser negativ vekst for 29, og vi venter at arealledigheten i Oslo, Asker og Bærum øker fra 5, % i dag til 6,5 % i fjerde kvartal 29. Den moderate veksten vil bidra til å begrense fallet i leieprisene. Enhver eiendom prises unikt, og en kan ikke lese ut leieprisen nøyaktig for en gitt eiendom ut fra leieprisene i området. For hver sone viser vi prisutviklingen for nybygg/totalrehabilitert, fordi dette uttrykker pristoppen, og det er disse prisene som erfaringsmessig leder an i utviklingen. Leieprisen for nybygg/ totalrehabilitert i Vika/Aker Brygge steg med anslagsvis 157 % fra Q4 23 til Q4 27, men har hatt en nedadgående kurve gjennom 28. Vi anser likevel at de aller beste eiendommene pr. fjerde kvartal kan leies ut til 3 75 kr. pr. meter. Til sammenligning var nivået så sent som i fjerde kvartal 26 2 6 kr. pr. meter. Prognosene for så vel internasjonal som norsk økonomi viser at konjunkturbunnen nås i løpet av 29, og at veksten tiltar fra andre halvår neste år. Med et antatt tidsetterslep på 6-12 mnd. vil leieprisene kunne snu opp i løpet av 21. Vi understreker at konjunkturprognosene er usikre, og sentralbanksjefen uttrykte ultimo november at vi er inne i en periode med uvanlig stor usikkerhet om utviklingen fremover for inflasjon, produksjon, rente og utfall av finanskrisen. Som vi påpekte i forrige kvartalsrapport, vil flere gode eiendommer kunne holde helt eller delvis stand mot den generelt nedadgående trenden, fordi de er populære og utløser høy betalingsvillighet. Andre og mindre attraktive eiendommer vil i mindre grad bli reddet av lav arealledighet og høy sysselsettingsvekst slik tilfellet har vært de siste årene. Sammenliknet med forrige nedgang i eiendomsmarkedet, venter vi nå en betydelig lavere tilførsel av kontorbygg. I perioden 2-24 sank antall ansatte i hovedstaden med ca. 27. I samme periode var likevel tilførselen av nye kontorbygg hele 65 m 2. Legger vi til 1999, var tilførselen snaue 9 m 2. I tillegg flyttet Telenor fra Oslo og frigjorde ca. 5 m 2 kontorbygg. I sum ga dette en tosifret arealledighet. For 29 venter vi en tilførsel av nybygg på kun drøye 1 m 2. Mange prosjekter utsettes eller kanselleres, og det er sannsynlig at tilførselen faller ytterligere i 21. I vårt scenario faller sysselsettingen i Oslo med totalt 7 5 i 29, for så å øke marginalt allerede i 21. Vi venter at kun et mindretall av bedriftene som nedbemanner fremover vil flytte som resultat av mindre arealbehov. Økt fremleie er en sannsynlig konsekvens, og vi erfarer allerede flere eksempler på fremleie. Generelt venter vi at områder som har hatt høyest vekst i prisene også leder an i utviklingen nedover. For Aker Brygge/Vika og Øvrige Sentrum, har topp-prisene pr. fjerde kvartal allerede falt 1-2 %, og nedgangen over nyttår blir mindre bratt. Andre områder ligger noe senere i sykelen, men prisene i kategorien nybygg/totalrehabilitert faller i samtlige områder i fjerde kvartal. Foruten CBD, venter vi at Øvrige Sentrum, Oslo Vest og Skøyen fortsatt vil oppnå høye priser. Områdene fremstår fortsatt som de foretrukne og har til dels lav arealledighet. I Ytre Nord og Øst frykter vi et større prisfall utover i 29 i tråd med tidligere nedgangstider. Arealledigheten i sonen er allerede snaue 1 m 2. Vi venter at snittprisene vil ligge litt etter i sykelen, men at kurven er nedadgående fra fjerde kvartal. Leieprisstatistikk fra Eiendomsverdi Næring for kontrakter med oppstart i tredje kvartal viser at snittprisen for hele Oslo nå er på ca. 1 7 kr. pr. m 2 /år. I vår leiepristabell har vi lagt til tre nye soner - Ytre Vest, Ytre Nord og Øst og Ytre Syd. Vi har også utarbeidet anslag for arealledigheten for ulike soner pr. november basert på annonserte ledige lokaler. Spesielt Oslo Vest (Frogner-Majorstua) skiller seg ut med lav arealledighet. Indre Nord har den høyeste arealledigheten. Ytre Syd hadde overraskende lav arealledighet, men der er massen av kontorbygg i likhet med Ytre Vest så lav at arealledigheten kan svinge nærmest fra måned til måned. Totalt sett var det pr. 1. november 46 m 2 ledige kontorer, hvorav 9 i Asker/ Bærum og 37 m 2 i hovedstaden. 1 Anslag for arealledighet i ulike soner Sentrum 4,9 % Oslo Vest 2,7 % Indre Nord 7,6 % Gamlebyen 4,6 % Skøyen og omegn 5,3 % Ytre Vest 6,1 % Nord-Øst 5,4 % Ytre Syd 3,6 % Sum Oslo 5,1 % Asker + Bærum 4,8 % Sum Oslo, Asker & Bærum 5, % 16 UNION markedsrapport Q4 28