Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO BSA-13/42-54 37479/14 06.06.2014 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling / 19.06.2014 Kommunalstyret for byutvikling / Bystyret / PLAN 2480 - OMRÅDEREGULERING FOR DELER AV FORUS ØST, HINNA BYDEL Forslag til vedtak: Forslag til regulering for plan 2480. Områdeplan for deler av Forus Øst, med plankart, bestemmelser, konsekvensutredning, kvalitetsprogram og illustrasjoner, alle datert Stavanger kommune 04.06.2014, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10. Sammendrag Områdeplan for Forus Øst omfatter et areal på i overkant av 750 dekar, som i hovedsak nyttes til næring i dag. Målet er å tilrettelegge for utvikling av en moderne, kortreist og mest mulig fullverdig bydel med kombinert formål næring/bolig og relaterte flerfunksjonelle sentre/knutepunkter, dette optimalt tilpasset landskap, infrastruktur/transport og det regionale bysystemet. I planprogrammet er dette omtalt som 10-minuttersbyen. Planen vil kunne gi plass til i overkant 4300 boliger. I tillegg legges det til rette for ca. 300 000m 2 BRA næringsareal og areal for offentlig og privat tjenesteyting. Dette inkluderer også ny barneskole, idrettshall og lokalsenter. Planen er utarbeidet parallellt med, og er i samsvar med, føringer i forslag til ny kommuneplan 2014-2029. Planen er utarbeidet i dialog med sentrale utbyggere i planområdet og deres arkitekter, som har bidratt med innspill til planen underveis. Stort sett har intensjonene i innspillene kunnet innarbeides i planen, bortsett fra et nytt innspill fra 2020park, som vurderes å ha for stor arealutnyttelse til næringformål i forhold til bolig. Det nevnte innspillet er nærmere beskrevet og kommentert i konsekvensutredningen (vedlegg 4). Områdeplanen forutsetter oppfølging med overordnet landskapsplan og detaljregulering for relativt store områder, før det kan tillates nybygging innenfor de enkelte delfeltene. Vi forventer oppstart for noen av disse planene, når områdeplanen er lagt ut på høring. 1
PLAN 2480 - OMRÅDEREGULERING FOR DELER AV FORUS ØST, HINNA BYDEL Bakgrunn for saken Stavanger kommune har igangsatt en områderegulering som har til hensikt å fastlegge rammer for byomforming/-utvikling i deler av Forus Øst. Planområdet inkluderer delområdene Forusstranda nord (A), Heiamyrå/Askildsbeen (B), triangelet mellom Fv. 44, Forusbeen og Gamle Forusvei (C) og området ved 2020park (D). I utarbeidelse av områdeplanen med konsekvensutredning, er det tatt høyde for at også relevante arealer utenfor planområdet på sikt vil kunne gjennomgå byomforming. Forusstranda nord er i gjeldende Kommuneplan 2010-2025 definert som hensynssone for byomforming, hvor det iht. bystyrets vedtak av kommuneplanen, 14.06.2011, skal innpasses en vesentlig andel boliger. Området 2020park er i gjeldende kommuneplan definert for næringsbebyggelse, men ved forannevnte bystyrevedtak ble det vedtatt at andelen boliger i nærheten av Forus må økes ytterligere. Forholdet mellom bolig og næring er et aktuelt tema i forbindelse med rullering av kommuneplanen 2014-2029, og på et mer overordnet nivå vil det nok også bli nøye vurdert i en ny interkommunal kommunedelplan for hele Forus. Det er meningen at sistnevnte planarbeid skal igangsettes av de tre kommunene Sandnes, Sola og Stavanger i løpet av 2014. Forslag til områdeplan er utarbeidet samtidig, og i dialog med, rullering av kommuneplanen og er i tråd med det forslag til kommuneplan som nå fremmes for høring. Behov for konsekvensutredning Områdeplan 2480 er av et omfang som utløser krav til konsekvensutredning (KU) i henhold til Forskrift om konsekvensutredninger etter pbl. av 27.06.2008, 4-1 og 12-9. Et kriterium som klart utløser dette kravet, er at hver enkelt av de aktuelle utviklingsområdene vil omfatte areal til offentligog/eller næringsvirksomhet som overstiger 15 000 m 2 BRA ny bebyggelse. Planarbeidet er basert på gjeldende planprogram. Sistnevnte ble behandlet av kommunalstyret 17.01.2013. Det var deretter utlagt til høring, og ble endelig fastsatt av kommunalstyret for byutvikling 25.04.2013 (se vedlegg). I henhold til fastsatt planprogram består konsekvensutredningen av tematiske beskrivelser og utredninger som er lagt til grunn for planarbeidet. Den skal være et redskap i kommunikasjons- og samhandlingsprosesser, og bidra til å gi best mulig beslutningsgrunnlag for utarbeidelse av den juridiske områdeplanen, og gi premisser for videre utbygging i de aktuelle delene av Forus Øst. Mål for planarbeidet Planlegging skal bidra til å danne grunnlag for en helhetlig områdeplan for de aktuelle transformasjonsområdene på Forus Øst. Målet er å tilrettelegge for utvikling/byomforming av en moderne, kortreist og mest mulig fullverdig bydel med kombinerte formål næring/bolig og relaterte fler-funksjonelle sentre/knutepunkter, dette optimalt tilpasset landskap, infrastruktur/transport og det regionale bysystemet. Byomformingen skal være tilpasset utviklingen av regionbyen, både slik den er i dag, og i et framtidig perspektiv. I den sammenheng er ideer/muligheter, inkludert spørsmål/visjoner om hva slags byområde Forus Øst skal være, et relevant utredningstema. 2
Viktige problemstillinger/føringer Det er en forutsetning og målsetting at planarbeidet skal ta opp problemstillinger knyttet til følgende: Den eksplosive utbyggingen av næring i Forusområdet, i de senere år, har medført et ubalansert bysystem der reisende i hovedsak kjører bil mot Forusområdet om morgenen, og fra dette området om ettermiddagen. Dette er spesielt ugunstig for kapasiteten i det regionale transportnettet. Overordnet transportsystem og lokalt veinett; satsing på kollektivløsning, knutepunkter, gang/sykkel og redusert bilbruk. Byplangrep/utviklingsmodell relatert til bebyggelsesstruktur og rolle i bybåndet mellom Sandnes og Stavanger. Overganger/sammenhenger sett i forhold til landskap (inkl. Gandsfjorden), eksisterende næringsvirksomhet (inkl. Forus vest) samt tilgrensende boligområder (inkl. Gausel, Lura). Ambisjoner relatert til miljø, livsformer, energi, forbruk/avfallshåndtering, klima (kfr. Klima og miljøplan samt føringer i Framtidens byer). Ivareta generelle krav/mål/delmål angitt i overordnede planer og retningslinjer. 2. Gjeldende planer Gjeldende kommuneplan viser Forusstranda nord, område A, som omformingsområde. Resterende del av planområde er i hovedsak vist som næringsområde. Forslag til revidert kommuneplan som nå fremmes for høring viser hele planområdet som omformingsområde. Området er iht. gjeldende reguleringsplaner i hovedsak regulert til næringsområde, bortsett fra et mindre boligområde (småhus) langs Gauselvågen i område A, og to mindre boligområder i område B, langs Heiamyrå og Forusmyrå. Videre er det i nordøstre del av Forustranda nord, område A, regulert friområde og båthavn. Her er det også regulert en barnehage ved adkomsten til Frøystad gård. Vi viser ellers til kapitel 4 i Konsekvensutredning med beskrivelse og ROS-analyse (vedlegg 4), der det er en mer fyldig beskrivelse av aktuelle planer og føringer. 3. Varsel om planoppstart Høring av planprogram Vi utarbeidet forslag til planprogram, datert 02.01.13. Planprogrammet ble fremmet for kommunalstyret for byutvikling på møte 17.01.13. Behandling: Kari Raustein (Frp) var inhabil i denne sak, Turid Haaland Wiersholm (Frp) kom inn som vara. Ingrid Lerang Fossåskaret fra Byplankontoret, og byplansjef Anne S Skare presenterte planprogrammet for plan 2480. Erlend Jordal (H) fremmet følgende fellesforslag (H, V, Frp, Uavh.): «Kommunalstyret ber om at følgende legges til grunn: Det er en forutsetning og målsetting at planarbeidet skal ta opp problemstillinger knyttet til følgende: Det må legges til grunn at utnyttelsen av områdene innenfor planområdet legges svært høyt, og at en konkret vurderer knutepunktutbygging i nærheten av Gausel stasjon 3
Kommunale tjenester (barnehage, skoler, omsorgstilbud) utredes som kan løses gjennom integrasjon i bygg som huser mange formål. Denne urbane utbyggingsformen vil styrke 10- minutterskonseptet og bidra til at en får utløst mer utbyggingsareal totalt sett. Det skal legges inn en vesentlig andel boligutbygging i tråd med bystyrets vedtak om at en ønsker dette området som et regionalt transformasjonsområde. Et ambisiøst måltall for antallet boliger legges frem til Områdeplanen legges frem til førstegangsbehandling. Resten som rådmannen. Votering: Enstemmig Kommunalstyret for byutviklings enstemmige vedtak: Kommunalstyret ber om at følgende legges til grunn: Det er en forutsetning og målsetting at planarbeidet skal ta opp problemstillinger knyttet til følgende: Det må legges til grunn at utnyttelsen av områdene innenfor planområdet legges svært høyt, og at en konkret vurderer knutepunktutbygging i nærheten av Gausel stasjon. Kommunale tjenester (barnehager, skoler, omsorgstilbud) utredes som kan løses gjennom integrasjon i bygg som huser mange formål. Denne urbane utbyggingsformen vil styrke 10- minutterskonseptet og bidra til at en får utløst mer utbyggingsareal totalt sett. Det skal legges inn en vesentlig andel boligutbygging i tråd med bystyrets vedtak om at en ønsker dette området som et regionalt transformasjonsområde. Et ambisiøst måltall for antallet boliger legges frem til Områdeplanen legges frem til førstegangsbehandling. Det varsles oppstart av arbeid med plan 2480, Områderegulering for deler av Forus øst. Samtidig legges planprogram datert Stavanger kommune 02.01.2013 ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-9 Forslag til planprogram - høring Varsel om planoppstart for plan 2480, og forslag til planprogram for områdeplan med KU, var utlagt til offentlig ettersyn i perioden 25.01-08.03.2013 (jfr. plan og bygningsloven 12-9). Det er kommet inn 35 merknader (13 offentlige/halvoffentlige og 22 private). Merknadene ble oppsummert, men stort sett bare kommentert i den grad de utløste endring i selve planprogrammet. Vi har nå også kommentert de merknadene som omhandler selve planforslaget, se vedlegg 5. 4. Fastsetting av planprogrammet (behandling i KBU) Kommunalstyre for byutvikling behandlet planprogrammet på møte 25.04.2013. Behandling: Kari Raustein (Frp) inhabil og Finn Berner (Frp) deltok i denne saken. Odd Erik Hansgaard (Ap) fremmet følgende oversendelsesforslag: «Områdeplanen må bidra til å legge til rette for utvikling av et knutepunkt for jernbane og andre kollektive reisemidler som gjør det attraktivt å bruke kollektivtransport for å nå arbeidsplassene på Forus og Sola. Det bør være muligheter for å utvikle butikk og servicefunksjoner i tilknytning til 4
knutepunktfunksjonen som gir de reisende mulighet til å gjøre sine daglige innkjøp, samt benytte ev. andre tjenestetilbud. Mulighetene for at dette kan utvikles til et butikk- og servicesenter som kan betjene nærområdet bør vurderes. Det samme gjelder en utbygging for kontor og bolig med en høy utnyttingsgrad i nærområdet ev. høyhus som kan styrke grunnlaget for butikk og servicefunksjoner. Utvikling av et attraktivt knutepunkt for kollektivtrafikken i sammenheng med områdeutvikling for Forus Øst bør også være tema i forbindelse med annen planlegging som under utvikling som det forutsettes skal samordnes med områdeplanleggingen for Forus Øst som er tema for plan 2480.» Finn Berner (Frp) fremmet følgende forslag til vedtak: «Vi viser til følgende saker: 1. Sak 87-13 Plan 2442 Områdeplan for Jåttå Nord - Hinna Bydel 2. Sak 106-13 Plan 2462P Detaljregulering - Riggtomten, Boganesveien - Jåttåvågveien - Hinna Bydel 3. Hinna Park - med plan utvidelse mot nord 4. Sak 105-13 Plan 2480 og ber om at Administrasjonen utarbeider en overordnet kommunikasjons- og infrastrukturplan som utreder konsekvensene vedrørende: Kollektivtrafikken Personbiltrafikken Inn og ut av området. Vi ønsker at reguleringsområdene i bydelen sees i sammenheng og hvordan disse gjensidig påvirker hverandre. Det bes tatt med i analysen en vurdering av utvidelse av Boganesveien til 4 felt og tunnel under Hinnasvingene. Administrasjonen bes også om å vurdere hvordan kommunikasjonen i øst / vest aksen mot Sola Flyplass, Tananger og Kvernevik skal utformes.» Votering: Innstilling enstemmig vedtatt Frp s forslag falt med 2 stemmer (Frp) Ap s oversendelsesforslag følger saken Kommunalstyret for byutviklings enstemmige vedtak: Stavanger kommune fastsetter foreliggende planprogram, datert kultur og byutvikling 02.01.2013, senest revidert 04.04.2013, for utarbeiding av plan 2480, områdeplan for Forus øst. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-9 og forskrift om konsekvensutredning av 01.07.2009, 7. Kommentar: Planforslaget følger i hovedsak anbefalingene i Hangaards oversendelsesforslag. Vedtatt planprogram, vedlegg 13, fastlegger at ny plan skal utrede/vurdere konsekvenser relatert til følgende: byplan, arealbruk landskap, grønnstruktur, lokalklima, biologisk mangfold kulturmiljø og arkeologiske fornminner transport urbanitet, senterhierarki og handel byform 5
samfunssikkerhet teknisk infrastruktur miljø og energi støy og forurenset grunn levekår og boforhold barn og unges oppvekstvilkår tilgjengelighet og universell utforming Hovedpunktene i vedtatt planprogram er også tatt inn i konsekvensutredningen. 5. Beskrivelse av planområdet Planområdet er ca. 750 daa, og omfatter i hovedsak næringsareal øst for Forusveien, Fv. 44 (se kart under). Området er relativt flatt, og avgrenses i nord og vest av den høyereliggende boligbebyggelsen på Gauselmarka, Nådlandsberget og Gauselbakken sør, Frøystad gård, samt Gandsfjorden. I sørsørvest grenser det mot Sandnes kommune. Boligområdet Forusstranda sør, boligområdet vest for Forusskogen og andre tilstøtende næringsområder inngår ikke i planområdet. Nord for området ligger Gausel stasjon. Hovedkjøreadkomst til området er fra motorveien via Forusbeen og videre via Forusveien og Gamle Forusveien. Forusveien og Gamle Forusveien gir også kjøreadkomst nord og sydover, og er høyfrekvente kollektivtraseer. Området er preget av kødannelser i rushtiden. Med utgangspunkt i arealmessig sammenheng, eierforhold og forventet utbyggingstakt kan planområdet deles opp i følgende delområder, som vist på kart under: A: Forusstranda nord B: Askildbeen/Heiamyrå C: Gamle Forusveien/Forusbeen D: 2020park N1, N2, N3 og N4 er tilgrensende næringsområder hvor en på sikt også kan forvente byomforming. I forslag til ny kommuneplan 2014.2029 er N1 (inkludert travbanen) og N3 (Nortura) definert for byomforming. Arealbruk skal imidlertid vurderes nærmere interkommunal plan for Forus som er i startfasen. 6
Planområdet og tilgrensende næringsområder. Delområder innenfor planområdet Samlet areal: ca. 750 daa. A. Forusstranda nord Areal: ca. 350 daa. Området er avgrenset av jernbanen, boligområdet Frøystad gård, Gandsfjorden og natur (friområdet Forusskogen). Boligene langs jernbanelinja inngår i planområdet. På nordre del av området er det en rekke kontor, industri og lagerbygg av nyere dato (90-tallet). På søndre del av området ligger tidligere anlegg for Sønnichsen Rørvalseverk. Ut mot Gandsfjorden ligger Lemminkäinens asfaltverk, med utslipp som kan være problematiske mht. innpassing av boliger/arbeidsintensiv virksomhet. Madland/Tjelta eier søndre del av planområdet. B. Askildbeen/Heiamyrå Areal: ca. 95 daa. Området er avgrenset av Gamle Forusveien, Forusveien og broen over jernbanen, jernbanen og søndenforliggende boligområde. Her inngår noen eksisterende boliger ved Heiamyrå, diverse kontorog industribedrifter samt lager/forretninger innen byggebransjen. JM har nylig inngått avtale med eierne av Heiamyrå 16 og 20, Heiamyrå AS og Ånestad eiendom AS mht. utbygging (bolig). Vi har derfor tatt området med i planprogrammet som planområde. JM opplyser også å være i kontakt med andre grunneiere mht. utbygging av området. C. Triangelet; Fv. 44/Forusbeen/Gamle Forusveien Areal: ca. 62 daa. 7
Næringsområde avgrenset av Forusbeen, Forusveien og Gamle Forusveien. Inneholder kontor, industri og lagerbedrifter. Eiere av de eldre industri/lagerbyggene vurderer høyere utnytting av sine eiendommer. D. 2020park; Fv. 44/Forusbeen/Gamle Forusvei Planområdet var ca. 250 daa da det ble varslet. Området sør for Geitastova ved Stavanger Rørhandels tidligere anlegg er nå tatt ut av planen. Området er følgelig redusert til ca. 217 daa. Området er avgrenset av Fv. 44 (Forusveien), Forusbeen, Gamle Forusveien, søndre del av Geitastova og av kommunegrense mot Sandnes. Her er 2020park lokalisert med basis i tomten til tidligere Tou bryggeri, og det er nylig bygd et større kontorbygg her. Ellers består området av en rekke industri-, lager- og kontorbedrifter. 2020park er også i kontakt med andre grunneiere mht. utbygging av området. Tilstøtende næringsområder N1. Næringsområde (areal: ca. 51 daa) mellom Travbanen, Forusveien og Fv. 44. Her er det hotell, bensinstasjon, forretninger (Skeidar og T. Lund) og diverse småbedrifter. Planmessig må dette området også ses i sammenheng med utnytting av vestenforliggende område, Forus Travbane. I forslag til kommuneplan 2014-2029 er dette området foreslått som byomformingsområde. Arealbruken skal vurderes i ny interkommunal plan for Forus. N2. Næringsområde (areal: ca. 20 daa) nordvest for Forusbeen/Forusveien, ellers avgrenset av bolig/friområder. På vestre del er det et kontorbygg, østre del er ubebygd. Det er sannsynlig at hele eller deler av dette området vil inngå i forslag til reguleringsplan for Fv. 44. N3. Næringsområde (areal: ca. 154 daa) avgrenset av Gamle Forusveien, Forusskogen, jernbanen og kommunegrense mot Sandnes. Området inneholder en bolig med tilliggende bufferområde. Noen kontor- og industribedrifter samt en byggevareforretning. På søndre del av området er Norturas anlegg lokalisert. I forslag til kommuneplan 2014-2029 er dette området foreslått som byomformingsområde. Arealbruken skal vurderes i ny interkommunal plan for Forus. N4. Næringsområde (areal: ca. 33 daa) avgrenset av jernbanen, boligområdet Forusstranda sør, Gandsfjorden og kommunegrense mot Sandnes. I nordre del av området er Fiskå Mølles anlegg lokalisert, sør for dette er det et ubebygd næringsområde (Felleskjøpet) og en eksisterende bolig. Videre natur (friområde) sørover til grense mot Sandnes. Området er i gjeldende kommuneplan regulert til boligformål, og en utvikling av området til dette formålet kan derfor skje gjennom detaljert reguleringsplan. Eierne vurderer nå oppstart av slik plan. Delområdene A og B sett fra sør 8
Delområdet D og litt av delområde C (i forgrunnen) sett fra nord. Delområdene C (i forgrunnen), B og A sett mot nordøst 9
Eiendomsforhold 6. Hovedpunktene i KU Konsekvensutredningen er utarbeidet med basis i vedtatt planprogram og utarbeidet stedsanalyse, transportanalyse, klimaanalyse og ROS-analyse. Videre er det utarbeidet overordnede VA-planer for håndtering av overvann. Alternativvurdering Planforslaget, som inkludert vurderinger av alternative grep, er resultat av forholdsvis kontinuerlig, dialog/prosess med en rekke private aktører og konsulenter som har deltatt i planprosessen med innspill, skisser og kommentarer. I samhandlingsprosessen er det kommunens hovedoppgave å 10
koordinere og vurdere, ulike interesser/innspill, og samtidig sikre utvikling av et mest mulig helhetlig plangrep. Det dreier seg om samordning av strukturerende elementer/tema: landskap/grøntareal, transport/lokalisering, senterdannelse/urbanitet, bebyggelse/uterom, klima/vannhåndtering, utviklingsrekkefølge mm. Plangrepet, også omtalt som strukturplan, skal være tilpasset tilgrensende nærområder og overordnede regionale forhold. I planarbeidet inngår delutredninger/analyser/kart: stedsanalyse, transportanalyse, analyse av klima/vannhåndtering, konsept for vann-avløp, kommuneplanens vurderinger av handel, service, og tjenesteyting. Kommunen benytter foreløpige modellstudier og utkast til strukturplan som planverktøy i samtaler/diskusjon med private og offentlige aktører. I vedlegg 4: Konsekvensutredning med beskrivelse og ROS-analyse, kapittel 5: Organisering og utvikling av planarbeidet, er flere alternative innspill beskrevet og vurdert. Vi vil her kun vise til de innspill som har hatt størst betydning for utarbeiding av planforslaget. I område A, Forusstranda nord, er det utført flere mulighetsstudier. Utbygger Madland/Tjelta har engasjert Link Arkitektur som har utført parallelle arkitektoppdrag ved tre av sine avdelingskontorer (Stavanger/Bergen, Stockholm, København/Malmø). Her er innspillet fra Link København/Malmø, vist under, mest lagt til grunn for planutarbeidelsen. I område B, Heiamyra, har JM Eiendom AS opsjon på kjøp av flere eiendommer og har engasjert Alliance arkitekter til å planlegge boliger i østre del (langs vestsiden av jernbanelinjen), se under: I dette området har vi også et innspill til høyhus fra Link Arkitektur på arealet i det nordre hjørnet av delområdet B (sør for adkomstbro til Forusstranda nord) på vegne av Haakon Ørland (24 etasjer med ca. 25 000 m 2 BRA næring/kontor). 11
På vestre del av område C, Triangelet har Allianse på vegne av eierne hatt et innspill på bolig/næring: I område D, 2020park, har vi over en lengre periode fått flere innspill med varierende løsninger, etter hver høyere tetthet og lavere boligandel. Siste innspill (illustrert under) har svært høy næringsandel og utnyttelsesgrad, og tilsvarende lav boligandel i de indre delene av området som er velegnet for boligformål. Dette er nærmere kommentert i vedlegg 4: Beskrivelse med konsekvensutredningen, kapittel 5: Organisering og utvikling av planarbeidet. I planforslaget har vi foreslått at boligandelen her blir minst 50%. 12
Første innspill: Siste innspill: Konsekvensutredningen har ellers følgende hovedanbefalinger for planforslaget: Miljømessig er utbygging av boliger her nær arbeidsplasskonsentrasjonen på Forus er gunstig kontra andre utbyggingsmuligheter i regionen En forutsetning for høy tetthet er at en makter å vri reisemiddelfordelingen over mot gangsykkel og kollektivtrafikk med bakgrunn i kapasiteten på bilvegnettet. Det er en premiss for utbyggingen at planlagte kollektiv- og gang/sykkeltiltak langs Fv. 44 iht plan 2299 utbygges. Næring belaster forholdsvis mer trafikksystemet enn bolig. Høy tetthet fordrer at det gis gode tilbud mht til offentlig og privat tjenesteyting, handel, barnehage, skole og idrett innen området. Området har i dag en manglende grøntstruktur, spesielt øst - vest. 13
7. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Alternative innspill i planprosessen er bearbeidet og koordinert i henhold til mål (KU kapittel 3), overordnede planer (KU kapittel 6) og vurderinger som framgår av prosessen (KU kapittel 5). Innspillene er bearbeidet og sammenstilt i en strukturplan som danner grunnlag for planforslaget. Strukturplan Strukturplanen legger føringer for utvikling av en mest mulig fullverdig bydel med blandet funksjon og en forholdsvis stor andel boliger. En viktig forutsetning er å bygge opp omkring kollektivknutepunktet Gausel stasjon, kollektivstoppesteder, samt tilrettelegge for 10-minuttersbyen på fotgjengere og syklisters premisser. Fra boligene skal det være forholdsvis korte/akseptable gangavstander (maks 10 minutter) til knutepunkt/kollektivstopp, bydelssenter, skole, barnehage, handel/butikk, idrett/kultur, servicefunksjoner, park/natur og andre lokale målområder. Planen legger føringer for høye konsentrasjoner av arbeidsplasser (næring, tjenesteyting) nær Gausel stasjon og kollektivstoppesteder langs Fv. 44. Slike steder med svært god kollektivdekning, og tilknytning til sykkelnettverk (sykkelgater), bør kunne utvikles som urbane situasjoner og målpunkter med regional betydning/rekkevidde. De strukturerende elementene i områdeplanen (lokalsenter, gater/torg, grøntarealer, byggeområder) er knyttet til følgende hensyn: Dagens hovedveisystem og jernbane beholdes; ny kollektivtrase på Fv. 44 er under utvikling. Planforslaget samordnes med grensesnitt for plan 2299, Kollektivfelt Fv. 44 Gausel stasjon. Etablere nytt lokalsenter nær kollektivknutepunktet; adkomst til togstasjon og overgang til buss-vei stoppested på Fv. 44. Etablere høyest tetthet nær togstasjonen og høy tetthet mot holdeplassene på buss-veien. Utvikle lokalsenteret som urban situasjon med gate/torg; tilrettelegge for etablering av servicefunksjoner, tjenesteyting, allmennyttige formål i kombinasjon med forretninger. Grønnstruktur; etablere sammenhenger med grøntarealer og boligområder utenfor planområdet. Etablere flere nye tverrforbindelser øst-vest; siktlinjer mot Gandsfjorden og bedre kontakt mellom strandsonen og Forus - Gausel. Sikring av mulighet for fremtidig tverrforbindelse med kollektivtrase mellom Forus og Forus stasjon (i strandområdet mellom Ryggjasabburet og Nortura tomta). Prioritere bolig der forholdene ligger godt til rette. Benytte næringsbygg som støyskjerm mot hovedveier Utvikle bebyggelsesstruktur med høy boligandel mellom urbane gater/torg og grønne områder. Etablere barneskole nær grønnstruktur og lokalsenter Tilrettelegger for barnehager nær grønnstruktur (på vei mot kollektivstopp). Tilrettelegging for trinnvis byomforming-utbygging, mens tilgrensende områder foreløpig forblir som i dag. Detaljplaner for større områder Felles rekkefølgetiltak men prioritert i forhold til antatte utbyggingsrekkefølger Selve planforslaget (illustrert under) er tematisk beskrevet og vurdert i kapittel 6 i konsekvensutredningen. 14
Sett mot nord Sett mot øst 3D-perspektiv sett mot nordøst 15
Illustrasjonsplan: 16
Trinnvis byutvikling Ifølge planprogrammet må områdeplanen tilrettelegge for etappevis utvikling; en kronologi som gjør det mulig å utvikle større og mindre delområder mens enkelte eksisterende anlegg fortsatt blir liggende, enten midlertidig eller som faste elementer i planen. Det betyr at arealer som henger geografisk sammen bør kunne utvikles til ulike tider, og arealer som ligger fra hverandre geografisk skal kunne utvikles forholdsvis parallelt i tid. Den framtidige bystrukturen kan ha visse likhetstrekk med en bymosaikk; et sammenvevd lappeteppe med bygningsmessige/fysiske ulikheter, grøntområder/strukturer, romlig artikulerte sammenhenger, brudd og grenseoverganger. Som det framgår av hovedpunkt 6 (se foran) har utbyggingsselskaper som representerer de største grunneierne, vært involvert i utarbeidelse av planforslag/løsninger gjennom egne drøftingsmøter og samarbeid om planskisser. På bakgrunn av 1.gangsbehandling og høring av områdeplanen kan det eventuelt utvikles konkrete detaljplaner som frammes til politisk 1.gangsbehandling samtidig med 2.gangsbehandling av områdeplanen. I tillegg til å tilrettelegge for etappevis utvikling av delområder/eiendommer, er det maktpåliggende at områdeplanen sikrer helhetlige sammenhenger i by- og landskap; samordning både når det gjelder ulike byggeområder og samlende/strukturerende elementer. Antatte utviklingsetapper er illustrert under. I bestemmelsene er det angitt rekkefølgekrav og både til relevante midlertidige løsninger, og til ferdigstillelse av fellesarealer/infrastruktur knyttet til hvert enkelt utbyggingsfelt. I bestemmelsene stilles det også plankrav til at det i forbindelse med detaljplanlegging skal redegjøres nærmere for rekkefølgekrav og midlertidige løsninger. Dette skal bidra til å sikre kvalitet i hver etappe, dette når det gjelder utvikling av byggeområder, tilknyttede fellesarealer, sammenhenger, teknisk og sosial infrastruktur. Ved rekkefølgekrav tas det ikke stilling til hvem som skal gjennomføre tiltaket, men hva som må være gjennomført før utbygging kan skje. Utbygger kan avvente at tiltaket blir gjennomført av andre, inngå utbyggingsavtale med kommunen eller andre hvor tiltaket sikres gjennomført, eller selv gjennomføre tiltaket og ev. rette refusjonskrav mot andre iht. kapitel 9 i plan-og bygningsloven. 17
For å sikre best mulig oppfølging av områdeplanen legges det opp til planområdene for ulike detaljplaner tar med tilgrensende fellesarealer og utbyggingstrinn som kommer senere i byutviklingsprosessen (se kart under). 18
Forslag til planområder for ulike detaljplaner vist med rød strek. I planforslaget er det regulert 3 mindre områder for frittliggende småhusbebyggelse. Her kan eventuelt tilbygg - nybygg tillates uten krav til detaljplan. Videre er det i felt C-B1 gitt igangsettingstillatelse for nybygg i tilknytning til eksisterende næringsbygg. Dette kan realiseres uavhengig av foreliggende plan. For felt C-B6 hjemler planen at siste byggetrinn i anlegget for Roksar kan realiseres. For alle andre tiltak her er det krav om detaljplan før utbygging. I felt D-B15 er det nylig ved reguleringsplan 2348P hjemlet adgang til å oppføre en boligblokk med totalt 38 leiligheter. Planen hjemler at denne kan realiseres uten krav om detaljplan. Ved utleggelsen av denne planen var det innarbeidet fotgengerundergang under Gamle Forusvei frem til Forusskogen og boligområdene der, og rekkefølgekrav om at undergangen skulle opparbeides sammen med bygging av boligene. Da de nå planlagte tilliggende boligområder ikke var planmessig klargjort, var det vanskelig å få realisert rekkefølgetiltaket av økonomiske grunner. Ved en inkurie ble ikke rekkefølgetiltaket gitt utsettende virkning, men undergangen og rekkefølgetiltaket ble tatt ut av planen. Vi foreslår nå at den tidligere varslede fotgjengerundergangen og rekkefølgetiltaket for D- B15 tas inn i områdeplanen. Mindre tiltak for eksisterende bolig- og næringseiendommer innen de områder det kreves detaljplan for må eventuelt behandles som dispensasjonssak. Ved søknad om dispensasjon skal alle grunneiere innenfor det område det kreves detaljplan for gis anledning til å uttale seg. Innen felt B-B4, A-B10 og A-B12, hvor planen hjemler høy utnytting er det en rekke eksisterende boliger. Områdeplanen tar ikke stilling til om disse kan opprettholdes eller ikke. Dersom flere av disse boligene opprettholdes vil det imidlertid sterkt begrense mulig utnytting. Trinnvis utbygging forutsettes å ta tilbørlig hensyn til boliger som ikke innløses både mht sol og lysforhold. Vi forutsetter at dette blir et sentralt punkt ved høring av planforslaget. To eksisterende boliger og to næringseiendom reguleres til friareal. Eksisterende bruk kan her opprettholdes inntil eiendommene blir innløst. Eierne kan iht gjeldende regelverk ikke kreve innløsning. Det tas sikte på at kommunen sammen med utbyggerne her kan finne en akseptabel løsning for disse eiendommene. 8. Vurdering - konsekvenser av planforslaget Vurderingen av planforslaget er i samsvar med det som framgår av konsekvesutredninger. Samlet sett vurderes konsekvensene av planforslaget som positive. Det skårer meget høyt på følgende tema: 1 - Byplan og arealbruk; beliggenhet utviklingspotensial; arealformål/utnyttelse; utvikling av 10- minuttersbyen inkl. tjenesteyting. 2 - Landskap, grønnstruktur, lokalklima og biologisk mangfold; skårer meget positivt på grønnstruktur, men det forutsettes at denne utvikles videre i overordnet landskapsplan (før detaljregulering). 5 - Urbanitet, senterstruktur og handel; utvikling av et sterkt lokalsenter med høy konsentrasjon av arbeidsplasser nær kollektivknutepunktet Gausel stasjon. 6 - Byform; grønne og urbane kvaliteter; lokalsenter med torg/gate og nærhet til kollektiv; kvalitet i bebyggelsesstruktur med høy boligandel. 11 -Barn og unges oppvekstvilkår; nærhet til ulike grøntarealer, skole og miljø tilrettelagt for gange, sykkel og kollektiv. 19
12 Tilgjengelighet og universell utforming Det skårer også middels godt på følgende tema: 4 -Transport; klare grep for å vri reisemiddelfordelingen mot gange, sykkel og kollektiv. 7 -Teknisk infrastruktur 9 Støy og forurenset grunn Det skårer litt godt (eventuelt litt negativt) på følgende teama: 1 Byplan og arealbruk; trinnvis utbygging; skårer positivt på at utbygging kan komme i gang, men det er utfordringer knyttet til at de første trinn krever midlertidige løsninger (før sammenhengene i planen er ferdig utbygd). 6. Byform; høyhus og høyhus i klynge; skårer positivt i forhold til arealeffektivitet og utforming av lokalsenter/kollektivknutepunkt; konsekvenser i forhold til vind må imidlertid simuleres og dokumenteres før 2.gangsbehandling. I forhold til tema Transport; kapasitet på veinettet, er konsekvensene av planforslaget middels negative. Trafikkbelastningen er allerede nær kapasitetsgrensen, og veinettet vil ikke tåle mer enn ca 35% bilandel. Lokaltrafikken vil ha en tendens til å fortrenge gjennomgangstrafikk. Sistnevnte må kanaliseres mest mulig effektivt til E39. Planforslaget inneholder imidlertid en rekke grep som vil kunne bidra til å snu reisemiddelfordelingen mot gang, sykkel og kollektiv. I nær tilknytning til Gausel stasjon og buss-vei stoppesteder langs Fv. 44 (som nå er under utvikling) anses det som viktig og ønskelig å etablere både boliger og arbeidsplassintensiv næringsvirksomhet i bebyggelse med forholdsivs høy tomteutnyttelse. Noen svært viktige kriterier for å lykkes er knyttet til følgende: utvikling av høykvalitetskollektivtilbud langs Fv. 44 (er i gang); vekt på utvikling av boligkvalitet og byforming i områder med blandet funksjon og høy arealutnyttelse; parkeringsbegrensning og andre virkemidler for å begrense bilbruk. Planforslaget forutsetter at trafikken inn og ut av området dreies over mot kollektiv og gang-sykkel. Det forutsettes også at utviklingen av byggeområdene kvalitetssikres spesielt; blant annet ved hjelp av formingsveileder, bruk av arkitektkonkurranser med mer. 20
Tema 1.Byplan og arealbruk Beliggenhet utviklingspotensial Arealformål utnyttelse 10-minuttersbyen Trinnvis utvikling Offentlig tjenesteyting 0 ALTERNATIV = dagens situasjon framskrevet ihht gjeldende regulering -- - --- -- -- ALTERNATIV 1 = nytt planforslag +++ +++ +++ ++ +++ 2. Landskap, grønnstruktur, lokalklima, biologisk mangfold (det forutsettes at grønnstruktur nyanseres i overordnet landskapsplan) 3. Kulturmiljø, arkeologiske undersøkelser -- +++ 0 0 (+) 4. Transport Gang, sykkel, kollektiv Kapasitet på veinettet -- --- ++ -- 5. Urbanitet, senterstruktur og handel 0 +++ 6. Byform Grønne og urbane kvaliteter Lokalsenter, torg, gate, kollektiv Bebyggelsesstruktur boliger Høyhus B-B1 Høyhus i klynge Forhold til eksiterende bebyggelse 7.Teknisk infrastruktur + + 8.Miljø og energi + + + 9.Støy og forurenset grunn 0 + 10.Levekår og boforhold 0 +++ 11.Barn og unges oppvekstvilkår 12.Tilgjengelighet og universell utforming 0 0 0 0 0 0 +++ +++ +++ +(-) +(-) ++ 0 ++ + 0 +++ ROS-analysen har identifisert sentrale problemstillinger, sårbare objekter og faremomenter (se vedlegg 4 kapittel 7), og aktuelle krav er fulgt opp i bestemmelser /plankart: Sentrale problemstillinger i forhold til risiko- og sårbarhetsforhold er: NOKAS tellesentral Asfaltverket Forurensning i grunnen på tidligere Sønnichsen rørvalseverk To eksisterende gjenvinningsanlegg (A B16 og 17, og D B12) 21
Overvannshåndtering tilknyttet nedslagsfelt for det tidligere Stokkavatnet, nå Forusområdet. Kaldluftsdrenasje fra Forus-området Utbygging i området vil skje etappevis, og ny bebyggelse vil måtte ta hensyn til risikoforhold i eksisterende virksomhet. Områdeplanen forutsetter derfor oppfølging med detaljregulering for relativt store områder før det kan tillates nybygging innenfor de enkelte delfeltene. Det skal utarbeides en mer detaljert ROS-analyse for hver detaljregulering. 9. Oppsummering og konklusjon Vi finner at planprogrammet er fulgt og utredningsplikten er oppfylt ved foreliggende konsekvensutredning. Foreliggende planforslag anbefales utlagt til offentlig ettersyn og høring. Foreløpig er det utbyggerne som har gitt innspill til planutarbeidelsen. Det er nå viktig at de andre som bor og driver sin virksomhet i området får uttale seg til planforslaget. Det kan bli nødvendig å justere planforslaget etter innspill og nærmere utredninger, herunder samordning med andre relevante planarbeider. Dette vil kunne utløse ny(e) høring(er) av planen før endelig planforslag er klart for sluttbehandling. Det er ikke foretatt vindsimulering for foreslåtte høyhus. Initiativtagerne til sistnevnte bes i utleggelsesperioden å foreta en slik simulering basert på foreslått volumoppbygging og høyder. Dersom høyhusene ikke kan realiseres, eller en større del av eksisterende bebyggelse blir opprettholdt, må grad av utnytting reduseres tilsvarende. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart, datert 04.06.2014 3. Reguleringsbestemmelser, datert 04.06.2014 4. Konsekvensutredning med beskrivelse og ROS-analyse, datert 04.06.2014 5. Oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer 6. Overordnet kvalitetsprogram (OKP), datert 04.06.2014 7. Illustrasjonshefte, datert 04.06.2014 8. Stedsanalyse 9. Transportanalyse (Stavanger kommune, transport avdelingen) 10. Klimaanalyse (AsplanViak) 11. Overordnet VA-plan for delområder A, B, C (mai 2014 ) 12. Overordnet VA-plan for 2020Park (SWECO mars 2014) 13. Fastsatt planprogram (04.04.2013) 14. Miljøtekniske vurderinger ved Lemminkainens eiendom på Forus (Sissel Tvedten 17.09.2013). 15. Illustrasjonsplan, datert 04.06.2014 16. Utsnitt av gjeldende regulering Gunn Jorunn Aasland direktør Anne S. Skare byplansjef Saksbehandlere: Ottar Vedelden, byplan Brigt Sandvik, byplan Kjerstina Særsten, byplan 22
23 Siri Jacobsen, transportplan