Boligutleie Holding II AS Kvartalsrapport mars 2014
INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Drift, forvaltning og finansiering 5 Generelt om selskapet 6 Markedskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har det siste kvartalet hatt en positiv utvikling på 2,9 prosent. Siste kurs er beregnet til 15,99 kroner per aksje. Selskapet hadde i november og desember de laveste omflytningstallene registrert noensinne, på henholdsvis 6,8 og 8,7 prosent. Lånet i Uppsala-porteføljen forfaller til betaling 5. mai 2014, og Obligo Investment Management jobber aktivt med å refinansiere lånet. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 117,7 prosent, justert for utbetalinger på totalt 3,50 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR BOLIGUTLEIE HOLDING II AS Markedsverdi av eiendommer (MSEK) 6 300 GEOGRAFISK FORDELNING Sverige 100 % SEGMENTFORDELNING Bolig 100 % INTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MSEK) 714 Økonomisk ledighet 1,8 % Areal (Kvm) 707 613 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 2 912 Rentebinding 93 % Gjennomsnittlig lånerente 4,5 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 2,5 Over- underkurs MSEK** -37.3 MANDAT Etableringsår 2004 Forventet avviklingsperiode 2013-2016 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) 17.03.2014* Utvikling siste kvartal 2,9 % Utvikling siste år 25,4 % Utvikling siste tre år 48,6 % Utvikling siden start 117,7 % HISTORISKE UTBETALINGER 2005 0,30 2006 0,40 2007 1,00 2008 1,00 2010 0,40 2011 0,40 Totalt 3,50 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 100 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT MARS 2014 3
AKSJEKURS OG UTBETALINGER Aksjekursen i Boligutleie Holding II AS (BUH) har steget med 2,9 prosent det siste kvartalet. Den viktigste forklaringen til den positive kursutviklingen er at den svenske kronen har styrket seg mot den norske kronen, samt stigende eiendomsverdier. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 31. desember 2013. Verdifastsettelsen av eiendomsporteføljen er innhentet fra et eksternt selskap i januar. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med cirka 93 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 2,5 år. Overkursen på selskapets fastrentelån har steget sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen negativt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. desember 2013. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. Den nye verdifastsettelsen påvirker utviklingen i aksjekursen positivt. Verdien av eiendomsporteføljen har økt, justert for salg i Markaryds-porteføljen. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har svenske kroner styrket seg cirka 1,1 prosent mot norske kroner. Dette påvirker aksjekursen positivt. UTBETALING 2014 Foreløpige prognoser viser at det er stor sannsynlighet for at styret vil foreslå en utbetaling til aksjonærene våren 2014. Det understrekes imidlertid at dette ikke er endelig avgjort. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 17. mars gir en kurs per aksje på 15,99 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 117,7 prosent. NOK 24 NOK 22 NOK 20 NOK 18 NOK 16 VEK per aksje NOK 14 NOK 12 NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING DRIFT Underliggende drift av eiendommene går som normalt og det har i siste kvartal ikke vært spesielle hendelser. Den underliggende ledigheten holder seg lav og med bedret likviditet vil selskapet gjennomføre flere omfattende vedlikeholdsog investeringsprosjekter i 2014. Selskapet hadde i november og desember 2013 de laveste omflytningstallene registrert noensinne, på henholdsvis 6,8 og 8,7 prosent. REFINANSIERING I UPPSALA Lånet i Uppsala-porteføljen forfaller til betaling 5. mai 2014, og Obligo Investment Management jobber aktivt med å refinansiere lånet. VEDLIKEHOLD Det har pågått renoveringsprosjekter i flere av eiendommene. I Södertälje-porteføljen har selskapet startet tredje og siste etappe av bytte av avløpsrør i 340 leiligheter. Det jobbes også med utskiftning av flere heiser. I Graflunds-porteføljen har selskapet startet et større renovasjonsarbeid av 37 leiligheter. Her vil badene bli pusset opp, i tillegg til at avløpsrør vil byttes ut. EIENDOMSOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm Årlig leie (tsek) Andel av årlig leie Markarydsbostäder Sverige Bolig SEK 100 % 224 542 229 108 32,1 % Graflunds Sverige Bolig SEK 100 % 176 203 166 280 23,3 % Södertälje Södertälje Bolig SEK 100 % 91 144 103 739 14,5 % Haninge Haninge Bolig SEK 100 % 79 461 85 651 12,0 % Uppsala Uppsala Bolig SEK 100 % 71 364 69 631 9,8 % Hammarkullen Göteborg Bolig SEK 100 % 64 899 59 711 8,4 % Sum 707 613 714 120 100,0 % KVARTALSRAPPORT MARS 2014 5
GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2004, og eier en eiendomsportefølje på cirka 708 000 kvadratmeter i Sverige. STRUKTUR Selskapet er organisert slik at BUH sammen med det svenske søsterselskapet Hyresfastigheter Holding II Blå AB (HFH) eier investeringene via det felleseide selskapet Hyresbostäder i Sverige II AB (HBS). HFH eier 20 prosent av aksjene HBS og BUH eier de resterende 80 prosent. INVESTERINGSMANDAT BUH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i utleieboliger sentralt beliggende i Norden. Selskapet kan også eie mindre andeler av forretningsbygg i naturlig tilknytning til boligeiendommene. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 10 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til investeringsmandatet har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. Eskilstuna Stockholm Göteborg Kartet viser den geografiske spredningen av selskapets investeringer. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
MARKEDSKOMMENTAR Det Internasjonale Valutafondet (IMF) justerte i januar opp sine vekstprognoser for verdensøkonomien til 3,7 prosent for inneværende år. USA forventes å vokse med 2,8 prosent og Eurosonen med 1 prosent. Innen vekstmarkedene forventes den tidligere ekspansive veksten å avta ytterligere. Nedtrappingen av de omfattende obligasjonskjøpene fra den amerikanske sentralbanken (Fed) fikk investorer til å velge trygge plasseringer i starten av året. Dette førte til at renter med lang løpetid i Europa og USA falt. Den amerikanske 10-årsrenten for eksempel sank fra 3 prosent ved starten av året til 2,6 prosent ved slutten av februar. Arbeidsløsheten er til tross for forbedringer fortsatt på høye nivåer, først og fremst i land som Spania og Hellas og spesielt blant de unge. Den europeiske sentralbanken (ESB) reduserte renten gjennom hele fjoråret. Styringsrenten som startet på 1 prosent endte på 0,25 prosent ved slutten av året. Gjennom året har trusselen om for lav inflasjon blitt større. Inflasjonen ligger nå langt under ESB målsetting om en prisvekst på 2 prosent. Sentralbanksjef Mario Draghi har uttalt at han er forberedt på å ta i bruk sterke virkemidler for å dra Eurosonen ut av den resesjonen som har pågått siden 2011 og for å unngå deflasjon (fallende priser). USA Opphentingen i den amerikanske økonomien har blitt tydeligere. Industriledernes samt konsumentenes forventninger til fremtiden har gradvis steget. Boligprisene, målt gjennom Case-Shiller indeksen som måler prisutviklingen i USAs 20 største storbyregioner, har steget med 13,4 prosent det siste året. Til tross for lavere tall i fjorårets to siste måneder viser samtlige regioner en positiv utvikling for det siste året som helhet. Det amerikanske markedet preges av at Fed har startet nedtrapping av de omfattende støttekjøpene på obligasjonsmarkedet. Nivået på støttekjøpene falt fra 85 til 75 milliarder dollar i løpet av desember og utfasingen forventes å fortsette ut året. Kommunikasjonen fra Fed har dog vært tydelig på at det er ikke snakk om en tilstramming av økonomien i form av høye renter. Janet Yellen, nylig tiltrådt sentralbanksjef, forventes å fortsatt følge Bernankes lavrentepolitikk. Hun har tonet ned det sterke fokuset som tidligere har vært på at rentene skal økes når den amerikanske arbeidsledigheten når 6,5 prosent. Nå signaliseres det i stedet at rentene skal holdes nær null selv etter at dette målet er nådd. EUROPA Eurosonen har stått for den mest tydelige innhentingen i løpet av året. Etter lang tid med gjeldsnedbetaling og innstramninger faller nå budsjettunderskuddet i flere av landene. Tyskland leder fortsatt an og IMF forventer at den tyske økonomien vil vokse med 1,6 prosent i 2014. Selv om utviklingen går i riktig retning, er det fortsatt usikkerhet i Eurosonen. NORDEN Signalene fra den svenske økonomien er blandet, konsumentene ser lyst på fremtiden mens eksportsektoren fortsatt er relativ svak. Den lave inflasjonen i svensk økonomi har satt ytterligere press på den svenske Riksbanken til å senke renten ved neste rentemøte i april. Økningen i konsumprisindeksen for desember lå på 0,1 prosent og inflasjonen har ikke vært i nærheten av Riksbankens målsetting på 2 prosent de siste to årene. I motsetning til Sverige stiger prisene i Norge. Kjerneinflasjonen økte i løpet av januar fra 2,2 prosent til 2,4 prosent. Økningen er betydelig høyere enn forventet og skyldes hovedsakelig at den norske kronen har falt i verdi mot mange av Norges handelspartneres valutaer. Den norske kronen har i løpet av det siste året svekket seg med over 5 prosent mot dollar og nesten 11 prosent mot euroen. Svekkelsen av den norske kronen er positiv for norsk eksportindustri. Den økonomiske veksten i Norge forventes å bli svakere i år sammenlignet med 2013. Dette skyldes først og fremst et lavere privat forbruk og lavere aktivitet i oljesektoren. * alle tall per slutten av februar om ikke annet er oppgitt KVARTALSRAPPORT MARS 2014 7
OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet BUH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i BUH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i BUH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no