Saksframlegg Arkivnr. 47/1 Saksnr. 2010/1144-20 Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø 5/12 09.01.2012 Kommunestyret 11/12 27.02.2012 Saksbehandler: Øyvind Aundal Reguleringsplan for Prestvollen hyttefelt - 2. gangs behandling og egengodkjenning Dokumenter i saken: 1 I Reguleringsplan for planlagte hyttetomter ved Ivar Presthus Presttjønna på eiendommen gbnr 47/1 i Midtre Gauldal 2 S Detaljregulering - reguleringsplan for Prestvollen - til offentlig ettersyn og høring - 1. gangs behandling 3 U Detaljregulering - reguleringsplan for Ivar Presthus Prestvollen - til offentlig ettersyn og høring - 1. gangs behandling 4 X Særutskrift - Detaljregulering - reguleringsplan for Prestvollen - til offentlig ettersyn og høring - 1. gangs behandling 5 U Reguleringsplan for Prestvollen hytteffelt - til høringsinstanser m.fl. uttalelse 6 U Reguleringsplan for Prestvollen - til offentlgi naboer til Prestvollen, andre berørte ettersyn 7 I Varsel om arkeologisk befaring - Fylkesmannen i Sør-Trøndelag reguleringsplan for Prestvollen hyttefelt Midtre Gauldal kommune 8 I Reguleringsplan for Prestvollen Eivind Dragset 9 I VS: Prestvollen Frank Vidar Harstad 10 I Uttalelse - Reguleringsplan for Prestvollen Sametinget hyttefelt - Midtre Gauldal kommune 11 U Reguleringsplan for Prestvollen hyttefelt - Ivar Presthus innhentede uttalelser 12 U Reguleringsplan for Prestvollen hyttefelt - dekning av utgifter til arkeologiske Ivar Presthus
undersøkelser 13 I Svar - Reguleringsplan for Prestvollen hyttefelt Ivar Presthus - dekning av utgifter til arkeologiske undersøkelser - Ivar Presthus 14 U Befaring av kulturminner - reguleringsplan for Sør-Trøndelag fylkeskommune for Prestvollen hyttefelt 15 I Vedr reguleringsplan for hytteområde på vår Anita og Ivar Presthus eiendom 16 I Uttalelse reguleringsplan ved Prestvollen Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 17 I Reguleringsplan for Prestvollen hyttefelt Midtre Sør-Trøndelag fylkeskommune Gauldal kommune - uttalelse Deres ref.:2010/1144-5 18 I Reguleringsplan for prestvollen hyttefelt Midtre Cauldal kommune - til uttalelse Sør-Trøndelag fylkeskommune 19 U Reguleringsplan for hyttetomter ved Presttjønna Ivar Presthus - gbnr 47/1 - innkommet uttalelse fra Sør- Trøndelag fylkeskommune 21 U Reguleringsplan for planlagte hyttetomter ved Ivar Presthus Presttjønna - gbnr 47/1 - lagt til side inntil videre 22 I Ønske om oppstartsmøte Frank Vidar Harstad Vedlegg 1 Tidslinje 2 Beskrivelse 5 Reguleringsplan 5 Kart 5 Reguleringsbestemmelser 6 Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarheit i samfunnsplanlegginga Saksopplysninger Ivar Presthus som grunneier til gnr. 7 bnr. 1 fremmet forslag til reguleringsplan for Prestvollen hyttefelt. Byggplaner har laget forslaget til reguleringskart. Planområdet ligger ca. 4 km. nordvest for Støren, på sørsiden av Presttjønna på baksiden av Mannfjellet. Adkomst til området er fra Hovin i Melhus kommune. I reguleringsplanen for Prestvollen hyttefelt foreslås det regulert til formålene punktfestede hyttetomter, kjøreveg, parkeringsplass, kombinert parkeringsplass og lunneplass, grøntstruktur, LNFR og bevaring av kulturmiljø og kulturminner. Bevaring av kulturmiljø og kulturminner er vist som hensynssoner. Planområdet er i kommuneplanens arealdel satt av til LNFområde (Landbruk, Natur, Frliluft), LNF2A, der det kan tillates spredt fritidsbebyggelse inntil 10 hytter. NPMutvalget vedtok i møte 08.11.10 i sak 97/10 å legge planen ut til offentlig ettersyn og høring.
Følgende har uttalt seg i ettersynet: Nabo Eivind Dragset: - ( ) LNF2A ser ut til å omfatte flere grunneiere enn 47/1 rundt Presttjønna. Fra kommunens side er det lagt opp til spredt bebyggelse inntil 10 hytter totalt for området. Hyttebebyggelsen vil medføre at hele utmarka rundt tjønna og omliggende områder vil bli brukt av hytteeierne. Dersom alle 10 hyttene blir lokalisert til 47/1, vil det ikke være mulig for andre grunneiere å legge ut tomter på sin eiendom. Ut fra dette mener jeg det må være rimelig at hyttetomtene blir fordelt på flere grunneiere, sjøl om det så vidt jeg kjenner til ikke foreligger konkrete utbyggingsplaner for øyeblikket. Kommunens arealplan må uansett kunne sees i et lengre tidsperspektiv. Kommunen ønsker spredt bebyggelse inntil 10 hytter innen LNF2A. Dersom alle hyttene lokaliseres i et hyttefelt på eiendommen 47/1, kan en neppe si at bebyggelsen blir spredt innen området. Jeg er eier av 50/1 som har ca 500 da utmark med grense mot Presttjønna. Jeg foreslår at hyttetomtene fordeles mellom grunneiere som grenser til Presttjønna etter en fordelingsnøkkel i forhold til areal innen LNF2A. Jeg kjenner til at en slik fordeling er foretatt allerede i kommunen, ved Langvatnet/Fossumsetrene i Soknedal. Nabo Frank Vidar Harstad: - ( ) Som grunneier i nær tilknytning til foreslåtte hyttefelt ser vi et problem i at 1 grunneier kan låse evt muligheter for tilsvarende utbygging hos de nærliggende grunneierne. Såfremt det ikke fremlegges en løsning der alle grunneierne som inngår i samme planområde som begrenses av et totalt antall hytter på 10 stk kan oppnå en rettferdig fordeling av antall mulige hytter, kan vi ikke godta at reguleringsplanen godkjennes. Ref til pkt om dette i saksfremlegget: Planområdet ligger innenfor et område der det tillates spredt bebyggelse inntil 10 hytter. I planforslaget legges det opp til etablering av 10 hytter. Det vil si at etter at denne planen er vedtatt kan det ikke bygges flere hytter innenfor området. Vi har ikke andre henvendelser fra interessenter i området, men ser at dette kan være problematisk hvis det skulle dukke opp henvendelser senere. Hvis utvalget mener man bør ha en buffer i tilfelle det skulle komme henvendelser om hyttebygging innenfor LNF2A senere, bør utvalget stoppe planforslaget eller be regulanten komme tilbake med et reguleringsforslag med færre hytter. Vi så også en lik mulighet i dette området da vi erhvervet vår eiendom nå i høst [2010] og ønsker derfor å kunne arbeide videre med denne. At områdets muligheter kun kan utnyttes av 1 grunneier blir derfor for oss ikke riktig. Dette er et av de få ferskvann vi har mulighet til å kunne utnytte i en slik sammenheng. Dette betyr at man enten må fordele de 10 hyttene i området på de aktuelle grunneierne eller øke antall hytter gjennom dispensasjoner. Uansett vil det som tidligere nevnt ikke kunne godtaes at kun 1 grunneier får tildelt alle utbyggingsmuligheter alene og at dette for fremtiden setter en stopper for andre grunneiere i samme område. Veien inn til området er en felles bomvei som krysser vår eiendom og rett etter dette ender i det planlagte hyttefeltet. Det er naturlig at vår eiendom vil være en viktig del av de kommende hytteeiernes friluftsområde. Å stille med arealer til fritidsbruk uten å selv kunne ha de samme utbyggingsmulighetene vil derfor være utenkelig for oss.
Vi støtter at det foreslås en regulering som muliggjør hyttebygging men krever en lik fordeling på de interesserte grunneiere slik at dette blir rettferdig for alle. Vi er en slik interessert grunneier. ( ) Sametinget: - ( ) Etter vår vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan vi ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget. Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. 4 annet ledd. Samiske kulturminner kan for eksempel være hustufter, gammetufter, teltboplasser (synlig som et steinsatt ildsted), ulike typer anlegg brukt ved jakt, fangst, fiske, reindrift eller husdyrhold, graver, offerplasser eller steder det knytter seg sagn til. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. 3 og 6. ( ) Sør-Trøndelag fylkeskommune: - ( ) Sør-Trøndelag fylkeskommune har nå utført den varslete arkeologiske registreringen av [reguleringsplanen]. Under registreringen ble det påvist 2 fangstgroper, ( ). Gropene er automatisk fredet med hjemmel i kulturminnelovens 4. Det samme er tilfelle med en sikringssone i et fem meter bredt belte rundt ytterkanten av fangstgropen, jf. 6. Det er ikke tillatt med noen form for inngrep i gropene eller sikringssonene, heller ikke andre tiltak i omgivelsene som kan ha uheldig innvirkning på kulturminnet. Det må tas arealbruksmessige hensyn til de automatisk fredete kulturminnene som finnes innenfor planområdet. Foreslått tomt/punktfeste F10 med tilhørende veg og parkeringsplass kommer i konflikt med kulturminnene og må tas ut av planen. Kulturminnet og et område omkring må reguleres til hensynssone C bevaring av kulturmiljø og kulturminne, i henhold til Plan- og bygningslovens 12-6. Utvelgelsen av arealet som skal reguleres til hensynssone bevaring av kulturmiljøer og kulturminner gjøres med bakgrunn i en faglig begrunnelse hvor elementer som siktelinjer, kulturhistorisk sammenheng mellom de ulike kulturminnene, kulturminnenes opprinnelige funksjon og bakgrunn for deres beliggenhet, grad av bevaringstilstand, landskapets grad av urørthet og autentisitet spiller inn. Registrerte fangstgroper Fangstgroper ble brukt fortrinnsvis til fangst av rein og elg, og ble lagt på spesielle steder i terrenget hvor det har vært naturlige trekkveier. Ofte inngår gropene i store systemer beregnet på massefangst. Den gang anlegget var i bruk var det normalt gjerder eller andre sperringer som ledet dyrene til gropene. De vanligste dateringene på fangstgroper er fra vikingtid og middelalder. Fangstutbyttet må ha vært en svært viktig ressurs og handelsvare for befolkningen i nettopp dette området. Metoden gikk ut av bruk da kruttvåpen ble vanlig. Fangstgropene inngår i et kulturmiljø i et landskap som er lite endret siden den gang gropen ble anlagt. Det er få moderne inngrep i området og det er kulturminneforvaltningens mening at dette bør opprettholdes gjennom reguleringen.
Hensynssone Hensynssonen skal sikre at fangstgropene blir liggende i sitt opprinnelige terreng og at virkningen av kulturminnene bevares for ettertiden. Faglige hensyn tilsier at hensynssonen er et minimumsområde. Det kan finnes skjulte spor etter lede- eller sperregjerder i dette området. Også skjulte spor vil omfattes av kulturminnelovens bestemmelser. Videre er det viktig for opplevelsesverdien av anlegget at området ikke blir visuelt skjemmet av moderne tiltak i nærheten, jf. kulturminneloven 3. Vilkår for egengodkjenning av planen. Foreslått tomt/punktfeste F10 med tilhørende veg og parkeringsplass kommer i konflikt med registrerte kulturminner og må tas ut av planen, jfr. kommentarene over. Fangstgropene samt hensynssonen tegnes inn på plankartet [ ] og reguleres som Hensynssone bevaring av kulturmiljø og kulturminner. Hensynssonen gis påskriften Automatisk fredet kulturminne fangstgroper. I reguleringsbestemmelsene tas det med et avsnitt under Hensynssoner med følgende ordlyd: Fangstgropene er automatisk fredet etter kulturminnelovens 4. Det samme er en sikringssone i et 5 meters bredt belte fra kulturminnets ytterkant, jf. kulturminnelovens 6. Innen hensynssone bevaring av kulturmiljø og kulturminner hvor det finnes en fangstgrop må det ikke foretas noen inngrep i marka eller gjøres aktiviteter som kan ha uheldig innvirkning på dette arealet. Eventuelle nødvendige mindre tiltak innen hensynssonen må gjøres rede for særskilt og må godkjennes av regional kulturminnemyndighet (fylkeskommunen). Hensynssone bevaring av kulturmiljø og kulturminner kan eventuelt reguleres i kombinasjon med arealformålet LNFR eller grøntstruktur så lenge det ikke innebærer fysiske inngrep i marka. Vi vil også minne om den generelle aktsomhets- og meldeplikten dersom det skulle komme fram tidligere ukjente, fredete kulturminner under opparbeidingen i området, jfr. kulturminnelovens 8. Det understrekes at dette forholdet må videreformidles til de som skal utføre tiltak i marka. [ ]. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: - Fylkesmannen har mottatt [reguleringsplanen] til uttalelse, og har følgende vurdering av planen: Planprosess Det oppgis i saksframlegget at det er ikke innhentet forhåndsuttalelser, men planarbeidet oppgis å være annonsert i Trønderbladet.. Ved oppstart av arbeidet med reguleringsplan er det krav om varsling av berørte offentlige organer og andre interesserte. Da dette ikke er gjort, har vi ikke hatt mulighet til å komme med våre merknader tidligere i planarbeidet. Forholdet til overordnet plan Planen er ikke i samsvar med overordnet plan, hvor området er avsatt til spredt bebyggelse og hvor det tillates bygd 10 hytter i planperioden. Miljøvern Fylkesmannen forutsetter at de 10 tomtene som nå planlegges anses som de 10 tomtene som tillates bygget i henhold til overordnet plan. Fylkesmannen ser at det ut i fra kostnader, infrastruktur og arealbeslag kan være hensiktsmessig å samle ny bebyggelse i et felt i stedet for å etablere bebyggelse over et større område. Ut i fra dette har Fylkesmannen ikke merknader til arealdisponeringen. Fylkesmannen påpeker imidlertid at Prestvollen er en gammel setervoll som i følge Direktoratet for naturforvaltning sin Naturbase er en intakt og gammel naturbeitemark med god forekomst av flere rødlistede arter. Planområdet ligger like øst for eksisterende seterbebyggelse og berører i utgangspunktet ikke setervollen og
slåtteenga. Setervollen har i Naturbase verdi som viktig eller svært viktig. Fylkesmannen forutsetter at det tas hensyn til setervollen i anleggsfasen slik at den ikke ødelegges ved at den benyttes som parkeringsplass eller til masselagring eller lignende. Landbruk og bygdeutvikling Det er viktig at det legges vekt på å ivareta kulturlandskapskvaliteter i planforslaget. Samfunssikkerhet Plan- og bygningsloven 4-3 stiller krav om at det gjennomføres risiko- og sårbarhetsanalyse for et planområde. I det foreliggende planforslaget kan vi ikke se at dette er gjort. Før planen gis endelig politisk behandling ber vi om en enkel beskrivelse av om det kan være knyttet naturbasert eller virksomhetsbasert risiko til prosjektet. Universell utforming Ingen merknad. Vilkår for egengodkjenning Det må gå frem av planmaterialet at det er foretatt en risikoanalyse, jf. plan- og bygningsloven 4-3. Vi minner om at vilkår for egengodkjenning innebærer at Fylkesmannen har innsigelse til planen dersom vilkårene ikke imøtekommes. Vurdering Det foreligger to vilkår for egengodkjenning. Fylkeskommunen har stilt krav om at en tomt med parkeringsplass tas ut av planen og at kulturminnene blir lagt inn som hensynssoner i reguleringskartet. Fylkesmannen har stilt krav om risiko- og sårbarhetsanalyse. Tomt 10 er tatt ut av planen, det samme er parkeringsplassen knyttet til tomten. Hensynssoner har blitt lagt inn på kartet og det er gitt reguleringsbestemmelser til dem. Som risiko- og sårbarhetsanalyse har vi brukt sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarheit i samfunnsplanlegginga som brukes i Møre og Romsdal fylke. Vi vurderer denne til å være tilstrekkelig. Det har kommet inn merknader som det er verdt å diskutere videre. Disse merknadene går på at det legges opp til 10 hytter i et område der det åpnes for 10 hytter, noe som avskjærer andre grunneieres mulighet til å utvikle hyttefelt på sine teiger. Innenfor området LNF2A tillates det inntil 10 hytter. Hvis denne reguleringsplanen vedtas slik den nå foreligger, med en hyttetomt mindre siden en tomt er tatt ut, vil det kun kunne tillates én hyttetomt til i dette området. Dessverre har praksisen i Midtre Gauldal kommune med løsninger kun for enkelteiendommer og enkeltteiger vært vanskelig å endre. Konkurranse om å få flest hyttetomter på sin teig overskygger i mange tilfeller fordelene ved samarbeid. Vi viser i den forbindelse til presentasjon av problemstillinger og strategier angående hytter på åpent møte i kommunestyret 28.03.11. Når det gjelder denne reguleringsplanen ser vi imidlertid at resultatet hvis hyttefeltet inngikk i et samarbeid sannsynligvis ville ha blitt noe lignende som det som er foreslått. Vi mener derfor at denne reguleringsplanen godt kan vedtas slik den foreligger. Vi bør imidlertid se nærmere på de andre grunneiernes ønsker, og vurdere å legge til rette for en balansert utvikling av hyttepotensialet innenfor området. Dette vil bli gjort riktigst gjennom en områderegulering senere, hvis hytteplanene hos naboene blir mer konkrete.
For eksempel har nabo Frank Harstad bedt om et oppstartsmøte for regulering av hyttefelt på sin eiendom gnr. 51 bnr. 1. Vi synes det er rimelig at vi starter en områderegulering for området ved Prestvatnet, slik at Harstad og andre grunneiere i området kan få vurdert sine planer. Rådmannens innstilling I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 godkjenner Midtre Gauldal kommune detaljreguleringen reguleringsplan for Prestvollen hyttefelt. Saksprotokoll i Utvalg for næring, plan og miljø - 09.01.2012 Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 godkjenner Midtre Gauldal kommune detaljreguleringen reguleringsplan for Prestvollen hyttefelt. Saksprotokoll i Kommunestyret - 27.02.2012 Innstillingen fra utvalg for næring- plan og miljø enstemmig vedtatt. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 godkjenner Midtre Gauldal kommune detaljreguleringen reguleringsplan for Prestvollen hyttefelt.