Side 1 av 6 SANDE KOMMUNE SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 15/134 DETALJREGULERING AV BOLIG - HAGEBYEN, NORDRE JARLSBERG BRYGGE - PLANID 20140008 Saksbehandler: Henrik Langum Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 20/15 Formannskapet 22.04.2015 16/15 Kommunestyret 29.04.2015 Innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas Detaljert reguleringsplan for Hagebyen, Nordre Jarlsberg Brygge, mottatt 18.03.2015. Behandling/vedtak i Formannskapet den 22.04.2015 sak 20/15 Behandling: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas Detaljert reguleringsplan for Hagebyen, Nordre Jarlsberg Brygge, mottatt 18.03.2015. Behandling/vedtak i Kommunestyret den 29.04.2015 sak 16/15 Behandling: Formannskapets innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas Detaljert reguleringsplan for Hagebyen, Nordre Jarlsberg Brygge, mottatt 18.03.2015.
Side 2 av 6 Utredning: Bakgrunn Planen for Hagebyen som nå fremmes til sluttbehandling er en oppfølging av det tidligere reguleringsarbeidet med samme navn på samme eiendom som ble vedtatt 12.06.2013 med saksnummer 12/1126; http://www.sande-ve.kommune.no/lokaldemokrati2/startside-forutvalg/sakdetaljer/?sakid=46445&moteid=40738&utvid=230. På grunn av manglende respons i boligmarkedet har tiltakshaver og forslagsstiller revidert prosjektet med fokus på markedstilpasning. Dette har de så langt lykkes godt med. Flere enheter er allerede solgt med forbehold om videre kommunal behandling frem til brukstillatelse. Igangsetting av første byggetrinn er godkjent gjennom dispensasjon fra gjeldende plan. Hensikt Forslaget legger til rette for konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende anlegg. Faktiske forhold Beliggenhet Planområdet Hagebyen er et delområde innenfor det store transformasjonsområdet og reguleringsplanen Nordre Jarlsberg Brygge etter det tidligere industriområdet Sande Paper Mill. Området ligger ca. 5 km sørøst for Sande sentrum ved Selvik inntil Sandebukta nedenfor Fv 319. Planstatus Arealet er avsatt til sentrumsformål (blandet) i gjeldende kommuneplan og byggeområde for boliger i reguleringsplanen for Nordre Jarlsberg brygge. Hovedformål og prinsipper i planforslaget er i tråd med de overordnede planene. Planprosess Tiltaket viderefører hovedformål og planavgrensing fra den opprinnelige planen som ble sluttbehandlet i 2013. Samtidig medfører den flere mindre strukturelle endringer og behandles derfor som en ny reguleringsplan. Varslingen i forrige runde ble utført så sent som i 2013. Den nye planbehandlingen forholder seg derfor til varsling og merknader fra den opprinnelige behandlingen og begynner et nytt behandlingsløp fra og med førstegangs behandling og utlegging til offentlig ettersyn som ble vedtatt 17.12.2014. Nordre Jarlsberg Brygge I perioden 1901 til 2002 ble området i første rekke benyttet av industrivirksomheten Sande Paper Mill. Etter at selskapet ble avviklet som følge av økonomiske og markedsrelaterte utfordringer overtok eiendomsselskapet Nordre Jarlsberg brygge konkursboet. Det ble igangsatt et planarbeid med konsekvensutredning, regulering og utbyggingsavtale. Arbeidet resulterte i vedtak av reguleringsplan for Nordre Jarlsberg 05.04.2006. Planen legger til rette for utbygging av 1.600 boliger, 24.000 m2 næringsareal inklusive hotell og småbåthavn med ca. 1000 plasser. Planen er delt inn i seks delområder, «Utsikten», Hagebyen», Midtbyen», «Kanalbyen», «Havnebyen» og «Hotellet» i tillegg til båthavna, fellesområder og infrastruktur. En formingsveileder sikrer en helhetlig utbygging og angir definerte kvaliteter.
Side 3 av 6 Forslaget til Hagebyen Det nye forslaget til detaljregulering av Hagebyen består av boligområder med adkomstveger, diverse uteoppholdsarealer, et stort parkeringsanlegg og en buffersone mot fv. 319. Planen omfatter også idrettsanlegg og torg for hele NJB. Illustrasjonsskissen viser 14 lavblokker/rekkehus som til sammen inneholder 122 leiligheter pluss 9 tomter til frittliggende småhusbebyggelse som kan bebygges med inntil to boenheter. Hele området skal tilrettelegges for barnefamilier. Området er tidligere utredet gjennom den foregående reguleringsplanen og konsekvensutredningen. I forbindelse med dette planarbeidet er det utført geotekniske undersøkelser. Det er gjort en støyutredning knyttet til støy fra fv. 319. Deler av teknisk infrastruktur til Hagebyen er lagt sammen med Kyststien. Planen inneholder planbestemmelser som skal erstatte planbestemmelsene for NJB. Formingsveilederen for NJB har i liten grad vært premissgivende for dette prosjektet som ligger litt isolert bak en kolle i utkanten av NJB. Endringer i forhold til planen fra 2013 Området sørøst for kyststien (gang- og sykkelvei) endres fra konsentert småhusbebyggelse til frittliggende småhusbebyggelse. Her skal det legges til rette for eneboliger som tilsvarer den eksisterende tilgrensende bebyggelsen. Planområdet forøvrig beholder formålet konsentrert småhusbebyggelse, men det legges til rette for lavere byggehøyder og flere enheter i rekke. Felles uteoppholdsarealer konsentreres på færre og større arealer. Estetikk og arkitektur Prosjektet er tenkt å fremstå som en liten trehusby med ensartet arkitektur i toetasjes rekkehus med loft. Variasjonen ligger i husenes lengde, små og store uterom, beplantning og et nettverk av kjørbare gangveier. Bebyggelsens plassering er fastlagt ved byggegrenser, grenser for delområder (byggetrinn) og formålsgrenser mot infrastruktur. Vilkår til førstegangs behandling Bruk av og tilgjengelighet til nødvendige uteoppholdsarealer skal sikres Kravene til uteoppholdsarealer er utdypet i planbeskrivelsens kapittel 6.8. Her er det vist tilfredstillende arealer i tråd med kommuneplanens bestemmelse. Det er fastsatt rekkefølgebestemmelser som sikrer at nødvendige arealer til hvert enkelt byggetrinn opparbeides før boligene tas i bruk. Det er fastsatt en bestemmelse som sikrer opparbeiding av og tilgjengelighet til en midlertidig ballplass før mer enn 40 boenheter tas i bruk og frem til den permanente ballplassen kan opparbeides i siste byggetrinn. Trafostasjon skal skjermes fra arealer til bolig og uteopphold. Omgivelsene skal sikres mot skadelig stråling. Det er lagt inn en hensynssone i planen med bestemmelser om at det ikke skal tilrettelegges for opphold her. Hensynssonen er fastlagt på bakgrunn av målinger fra tilsvarende stasjoner. Tilstrekkelig antall P-plasser skal sikres. Det er levert en detaljert parkeringsplan som viser muligheten for oppstilling av inntil 186 biler. Planens krav til parkering for 122 leiligheter er 183. Det fastsettes som rekkefølgebestemmelse at P-løsningen skal detaljprosjekteres og godkjennes som del av første byggetrinn. Persontrafikken langs kyststien skal sikres mot kryssende trafikk inn til de frittliggende tomtene i sør.
Side 4 av 6 Det er regulert frisiktsone i plankartet og fastsatt i bestemmelse for kjørevei 2 at det skal sikres forsvarlig kryssing av kyststien og ataktuelle tiltak og utførelse skal avklares samtidig med prosjektering av veien. Merknader Engebukta vel, 09.01.2015 Ønsker at dreneringsgrøften mot Engebukta beholdes som en åpen løsning i tråd med opprinnelig plan. Buffersonen på minimum 4 meter med en skjermende vegetasjon med høyde inntil 4 meter over fylling er viktig for å ivareta et stille og lite støypåvirket bomiljø. Byggegrense mot eksisterende boligområde i Engebukta må ivareta dreneringsgrøft og vegetasjonsbelte. Hensynet til deleeika må vurderes av fagekspert. Rettigheter til eksisterende private vannledninger må ivaretas. Rørene må ikke skades av utbyggingen. Vi forutsetter at stabilitetsvurdering fra Grunnteknikks Teknisk Notat alternativ 4 legges til grunn for utbyggingen. Vi ønsker en avklaring av at snødeponering skal skje på området AVG1 og ikke uteoppholdsarealet U1. Kirsti Prøis, 19.02.2015 Det må avklares, for eksempel ved en bestemmelse, hvem som har ansvar for vedlikehold av overvannbekken/ -grøften gjennom eneboligfeltet i sør. Den planlagte terrenghøyden til bebyggelsen sør for kyststien må avklares. På illustrasjonsplanen er det tegnet en garasje 1 meter fra grensen til min eiendom i Engebukta 8 i samsvar med planbestemmelse 5. Garasjen må trekkes litt tilbake av hensyn til overvannsbekken/grøften som går der. Statens vegvesen, 20.02.2015 Det tas forbehold på om korrekt forståelse på grunn av uklart plankart. Parkering innenfor byggegrense på 30 meter forutsetter at det avsettes og sikres arealer til tilsvarende tilleggsarealer til parkering. Det må fastsettes i bestemmelse av arbeid i eller langs fylkesveien skal godkjennes av vegvesenet før utførelse. Plassering av støyvoll mot FV319 forutsettes plassert på privat grunn og ønskes synliggjort på plankartet eller i bestemmelsene. Fylkesmannen i Vestfold, 20.02.2015 Atkomsten til friområdet er ikke optimal. Ferdselsmulighetene sørover fra planområdet bør forbedres. Det bør finnes en løsning for trygg kryssing av veien Engebukta. Vestfold fylkeskommune, 25.02.2015 Fylkeskommunen støtter kommunens vedtak om at nærlekeplass og kvartalslekeplass skal vises i plankartet og sikres gjennom bestemmelsene. Fylkeskommunen ønsker å bli orientert om løsningen før sluttbehandling. Forslagsstillers kommentar til merknadene Merknadene er ivaretatt i revidert planmateriale med unntak av følgende forhold: - Ønske om en buffersone nord for eksisterende boliger i Engebukta anses å henge sammen med forrige plan for Hagebyen, hvor det skulle bygges rekkehus i 3 etasjer, delvis på oppfylling. Nå skal feltet nord for eksisterende boliger bebygges med frittliggende eneboliger, og det er derfor ikke påkrevet med buffer utover vanlige gjerder og hekker. - Det var allerede avsatt en god byggegrenseavstand rundt grenseeika. Grensen er satt ut fra erfaring i andre prosjekter med bevaring av eik. Eik har "tannrøtter", så avstanden er tilstrekkelig til å sikre treet. Det er også stilt krav i bestemmelsene om at de som søker byggetillatelse må redegjøre for at de tar hensyn til eika.
Side 5 av 6 - Rettigheter til private vannledninger hensyntas gjennom tinglysninger. - De geotekniske rapportene legges til grunn for prosjektering og bygging. - Det er plass for snødeponering innenfor planområdet, blant annet på annet veiareal. Ytterligere bestemmelser om hvor snø skal deponeres er ikke aktuelt, og heller ikke vanlig. - Garasjer til eneboligene er kun vist på illustrasjonsplan, og gir ikke juridiske føringer. Plassering av garasjer avgjøres i byggesakene, og må være i henhold til byggegrenser og planbestemmelsene. - Atkomsten til friområdet blir fra lekeplassen i syd. Friområdet ligger en del høyere, så det må bli via sti eller trapp. Det er gangvei ned til sjøen og planskilt kryssing av Sandebuktveien, så atkomst sydover anses som godt ivaretatt. Veien Engebukta ligger utenfor planområdet og gang-/sykkelveien til skolen ligger på motsatt side av Sandebuktveien. Rådmannens vurdering Generelt om planen Hovedinntrykket er at planforslaget viderefører prinsippene i NJB-planen og den vedtatte detaljreguleringen for Hagebyen. Hagebyen bidrar til utvikling av området og opparbeiding av fellesarealer. Planforslaget er revidert med hensyn til vilkår og merknader i forbindelse med offentlig ettersyn samt administrative tilbakemeldinger. Dette er utført på en tilfredsstillende måte. Merknader Enkelte merknader er ikke tatt til følge. Vi nevner spesielt ønsket om skjerming eller buffer mellom eneboligfeltet og den eksisterende bebyggelsen Engebukta. Disse feltene anses å være av noenlunde samme karakter. Det vil gå et skille i kyststien som skaper en naturlig buffer mellom bebyggelse av markant ulik struktur. Dette ønsket er derfor ikke fulgt opp. Øvrige merknader fra naboene som ikke er sikret i planen forutsettes fulgt opp i byggesaksbehandlingen. Estetikk og arkitektur 140 enheter med hvert sitt fotavtrykk på bakken innebærer en relativt omfattende bebyggelse. 122 av disse planlegges oppført med lik arkitektonisk utforming. Sande kommune ønsker i utgangspunktet at feltutbygging av slike dimensjoner varieres i langt større grad når det gjelder arkitektonisk uttrykk og utforming. Det bør i dette prosjektet søkes å øke variasjonen med ulike materialer, fargebruk eller andre virkemidler. Trafostasjon Trafostasjon er lagt i direkte tilknytning til uteoppholdsareal med hensynssone som skal hindre bruk og opphold i umiddelbar nærhet til strømkilden. Plasseringen er uheldig av hensyn til ferdsel og utsikt. Bygningen blir liggende som en visuell propp i boligfeltets portal ut mot attraktive leke- og rekreasjonsarealer og fjorden. Vi anbefaler at forslagsstiller søker å unngå denne virkningen. Parkering Skissert P-løsning viser et overskudd av 3 p-plasser. Det er således sannsynliggjort at tilstrekkelig antall plasser kan etableres. Vi ser likevel at det er behov for justering av
Side 6 av 6 løsningen i forbindelse med detaljprosjektering for å sikre at løsningen er helt i tråd med krav til standard fra byggesaksavdelingen. Forslagsstiller tar selv risikoen for eventuelle konsekvenser av arealknapphet. Rådmannens konklusjon Rådmannens anbefaling er at planen vedtas. Olav Grande Rådmann Vedlagte saksdokumenter: 1. Plankart datert 19.11.2014 (revidert 18.03.2015). 2. Bestemmelser datert 18.03.2015. 3. Planbeskrivelse datert 18.03.2015. 4. Merknader til offentlig ettersyn, datert fra 09.01 til 25.02.2015 5. Kapasitet parkering, datert 06.03.2015. Utrykte vedlegg: 1. Reguleringsplanen for Nordre Jarlsberg Brygge, datert 05.04.2006. 2. Reguleringsplanen for Hagebyen, vedtatt 12.06.2013. Rett utskrift Ragna Kopstad