Forslag til detaljert reguleringsplan for Hagebyen, Nordre Jarlsberg Brygge. Gnr/bnr: 106/5, Sande kommune

Transkript

1 Forslag til detaljert reguleringsplan for Hagebyen, Nordre Jarlsberg Brygge. Gnr/bnr: 106/5, Sande kommune PLANBESKRIVELSE Dato: Illustrasjon av Bjerke Teknisk Design 1

2 Innhold 1. Bakgrunn Hensikten med planen Eierskap Tidligere vedtak i saken Utbyggingsavtaler Planprosessen Medvirkningsprosess Planstatus og rammebetingelser... 3 Overordnede føringer... Feil! Bokmerke er ikke definert. 1.6 Gjeldende overordnede planer Aktuelle reguleringsplaner Eksisterende forhold... 6 Lokalisering og bruk Planområdet og forholdet til tilliggende arealer... Feil! Bokmerke er ikke definert Planstatus... Feil! Bokmerke er ikke definert. 3 5 Beskrivelse av planforslaget Virkninger/konsekvenser av planforslaget Innkomne innspill Avsluttende kommentar

3 1 Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planen er at det skal kunne bygges konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende anlegg som parkering, lekeplasser, gangveier og uteoppholdsarealer. Gjeldende plan fra 2013 var tilpasset et spesielt prosjekt og uttrykk. Det har vært forsøkt å selge slike boliger i ett år, men det har ikke vært solgt noen boliger. 1.2 Eierskap Tiltakshaver er Hagebyen Utvikling AS, som eies av Nordre Jarlsberg Brygge Hagebyen AS og Trysilhus Areal AS. Forslagsstiller er Stener Sørensen AS/Trysilhus AS. Gårds- og bruksnummer Eier Areal 126/5 Nordre Jarlsberg Brygge AS m2 126/61 Sande kommune 777 m2 1.3 Tidligere vedtak i saken Planområdet er tidligere detaljregulert, stadfestet Gjeldende reguleringsplan har planid Utbyggingsavtaler Inngått utbyggingsavtale mellom NJB og kommunen videreføres. 2 Planprosessen 2.1 Medvirkningsprosess Oppstart av planarbeidet ble varslet i brev til naboer og andre høringsparter den og med annonse i Sande avis og Drammens tidende Det er vært avholdt ett åpent møte hvor naboer og andre interesserte var invitert. Det har også vært avholdt arbeidsmøter og felles befaringer med saksbehandlere både på plan og byggesak. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 7. januar til 20. februar Det kom inn fem merknader. 3 Planstatus og rammebetingelser 3.1 Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer RPR for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen: Planområdet ligger innenfor virkeområdet av Rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen, men den er ikke definert som en del av strandsonen, men som et byggeområde. Retningslinjene tilstreber at oppføring av ny bebyggelse skjer i tilknytning til eksisterende tettsteder. At det blir klare grenser mellom bygde og ubebygde områder. Forbindelser til ytre friluftsområder, strand og sjø må opprettholdes og videreutvikles. Tiltaket berøres ikke av retningslinjene. Det avsatte byggeområdet skal nå bygges ut. 3

4 RPR for samordnet areal- og transportplanlegging tilstreber å samordne planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet for å tilrettelegge for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Viktige tema er kollektivbetjening, gode forhold for sykkel, hensyn til gående og bevegelseshemmede, tilknytning til hovedveinettet, grøntstruktur, biologisk mangfold og estetiske kvaliteter. Tiltaket ligger ikke et kollektivknutepunkt, men det vil få en forholdsvis høy utnyttelse; det er etablert gang- og sykkelveg til Sande sentrum; det er gangavstand til skole og barnehage og det ligger rett ved bussholdeplass med busstilbud tilrettelagt for pendling. RPR for barn og unge skal synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og saksbehandling etter Plan og bygningsloven. Retningslinjene skal ivareta at areal som brukes av barn og unge skal sikres mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Videre skal det sikres varierte og store nok lekearealer i nærmiljø, og avsettes tilstrekkelige arealer for barnehage. Kvaliteter i planen som bidrar til oppfyllelse av retningslinjene er at de blir et bilfritt boligområde; det vil etableres interne nærlekeplasser, og kvartalslekeplass og idrettsanlegg i områdets ytterkant og det er etablert planskilt krysning mellom planområdet og Fv.319 (til skole). RPR for behandling av støy i arealplanleggingen har som formål å forebygge støyplager og ivareta stille og lite støypåvirket natur og friluftsområder gjennom at eksisterende støykilder synliggjøres gjennom etablering av støysoner, å gi klare anbefalinger om hvor støyfølsom arealbruk ikke bør etableres med avbøtende tiltak eller anbefalinger for støygrenser ved etablering av nye støykilder. Området vil planlegges og bygges ut slik at retningslinjene ivaretas. Naturmangfoldloven regulerer forvaltning av arter, områdevern, fremmede organismer, utvalgte naturtyper og den tar vare på leveområder for prioriterte arter. Loven omfatter all natur og alle sektorer som forvalter natur eller som fatter beslutninger med konsekvenser for naturen. 53 Forskrift om utvalgte naturtyper etter naturmangfoldloven vil være av betydning i Hagebyen. Retningslinjene har påvirket planen på følgende måter: det tas spesielt hensyn til en stor eik som ligger i eiendomsgrensen ned mot Engebukta. Byggegrensen fra eika er satt til 10 meter. Det er gjort søk i Naturbase og Artdatabanken. 3.2 Gjeldende overordnede planer Kommuneplan Hovedtema for planen er å styrke Sande sentrum og legge opp til levekraftige fortettingsområder sør og nord i kommunen sentrert rundt Nordre Jarlsberg brygge, Skafjellåsen og Kjeldås. En spesielt viktig føring har vært kravene til uteoppholdsarealer. Strategi for kommunens arealpolitikk «Det legges opp til et levekraftig fortetningsområde sør i kommunen: Nordre Jarlsberg Brygge videreføres med ca. 80 boliger pr år.» «Sande kommune ønsker å tilby et variert botilbud til innbyggerne i Sande kommune, og spesielt nærhet til kyst og friområder skaper attraktive boligområder. Nordre Jarlsberg brygges omtales i kommuneplanen som et område som det kan utbygges inntil 320 nye boliger i løpet av 4 år. 4

5 Planstrategi for Sande Planstrategien for Sande kommune omtaler en befolkningsvekst i kommunen opp mot 2040, som vil gi et behov for 3400 nye boliger i kommunen fram til I denne perioden må det påregnes en utbygging av tidligere godkjente områder og av Nordre Jarlsberg Brygge ( enheter ). 3.3 Aktuelle reguleringsplaner Eiendommen er regulert i Reguleringsplanen for Nordre Jarlsberg Brygge vedtatt i Dette er en flatereguleringsplan (områdeplan jf. dagens planpraksis). Arealformålene i detaljreguleringen for Hagebyen følger i hovedsak arealformålene avsatt i reguleringsplanen. Den vesentlige endringen er at områdene øst for kollen (friområde) endres fra blokkbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse. Detaljreguleringen for Hagebyen følger bestemmelser nedfelt i reguleringsplanen for Nordre Jarlsberg Brygge og Formingsveilederen utarbeidet i forbindelse med denne. Enkelte bestemmelser foreslås endret: Rekkefølgebestemmelser: 2.8 Torg OT2 skal opparbeides og ferdigstilles før det gir brukstillatelse innenfor delområdet Hagebyen. OT2 foreslås opparbeidet uavhengig av Hagebyen. Hagebyen har ikke bygninger som grenser direkte mot torget, samtidig som fire byggefelt i Utsikten-planen som grenser inn mot torget. Torget bør derfor prosjekteres og opparbeides i sammenheng med utbyggingen av disse feltene. Fellesbestemmelser: Biloppstillingsplasser skal inngå i beregnet utnyttelsesgrad. Parkering reguleres som et byggeområde for garasjer med maksimal utnyttelsesgrad og et parkeringsområde. Sistnevnte har ikke utnyttelsesgrad. Det er utarbeidet en formingsveileder i forbindelse med reguleringsplanen, som har samme rettsvirkning som reguleringsplanen. Planlegging og prosjektering av alle bygninger, anlegg og uteområder må følge krav og retningslinjer i formingsveilederen for området. Formingsveilederen har følgende målsetninger for hele Nordre Jarlsberg Brygge: Skape en trivelig småby med stimulerende uterom og møtepunkter. Gi området en utforming som er trafikksikker, forebygger kriminalitet og sikrer mot andre ulykker. Tilrettelegge uteområdene for brukere med forskjellig behov for aktivitet, orienterbarhet og tilgjengelighet. Sikre helhet, sammenheng og kontinuitet i hele planområdet med helhetlig gjennomført materialbruk og design. Det skal skapes gjenkjennbare gatebilder, uterom og plasser som understreker stedets funksjon og identitet. Bruke materialer som sikrer effektiv ressursbruk med hensyn til produksjon, vedlikehold, levetid og avhending. Løsninger skal fungere også om vinteren. Det skal etableres ulike boligtyper med variert utforming på Nordre Jarlsberg Brygge. Bebyggelsen skal fremme gode gate og uterom. Nye bygg skal gis en moderne utforming som gjenspeiler dagens bygningsteknikk og stiluttrykk. Bebyggelsen skal ha en helhetlig form- og volumoppbygging. For alle tiltak skal det legges særlig vekt på tiltakets/bygningenes volum, form, rytme, byggelinjer, siktlinjer, fasadevariasjon og materialvalg. 5

6 Delområdene er beskrevet nærmere i formingsveilederen, og det foreligger en illustrasjonsplan. Beskrivelsen er ikke bindene, men viser en mulig utforming. Bebyggelsen i Hagebyen er i formingsveilederen beskrevet som tett/lav bebyggelse, dvs rekkehus og hus i kjeder og grupper i 2 til 3 etasjer. Tiltaket og utformingen av Hagebyen har tatt utgangspunkt i Formingsveilederen på følgende måte: Bilfritt boligområdet med varierte og gode uterom Uteområdet er universelt utformet. Bebyggelsen i Hagebyen er lagt rundt indre fellesareal Deler av byggeområdene avsatt til boligformål er regulert ved Bebyggelsesplan for Utsikten 06/ B1b6d og B1b6a, men disse områdene omreguleres i detaljreguleringen for Hagebyen. Denne planen ble utarbeidet mens utbygger fortsatt så for seg at første delfelt øst for kollen/friområdet skulle tilhøre Utsikten, og bebygges med blokkbebebyggelse. Gjeldende regueleringsplan for Hagebyen endret dette, så blokkfeltene og en kjørevei ble omregulert til konsentrert småhusbebyggelse. En felles gang-/sykkelvei helt inntil kollens østside ble ikke omregulert. I den Hagebyplanen som nå foreslås ligger det 3 rekker med frittliggende småhus inn mot kollen/friområdet. De har vestvendte hager. På østsiden av husene blir det er en kjørbar gangvei. På grunn av regulerte høyder i Utsikten-planen vil den felles gang-/sykkelveien langs store deler av bebyggelsen ligge flere meter høyere enn hagene til de konsentrerte småhusene. Med ny gangvei øst for husene foreslås det å omregulere den felles gang-/sykkelveien til en del av friområdet. Foreslått planområde er i dag i sin helhet regulert i «Hagebyen, Nordre Jarlsberg Brygge», stadfestet Det er regulert til konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende anlegg som lek, kvartalslek og parkering. I tillegg inkluderer planen formål som torg, idrettsanlegg og vegetasjonsskjerm. I det nye forslaget foreslås følgende endringer fra gjeldende reguleringsplan: Syd for Kyststien endres det fra konsentrert småhusbebyggelse til frittliggende småhusbebyggelse. Buffersoner mot eksisterende boliger i syd tas da vekk fordi det nå forslås ny bebyggelse tilsvarende eksisterende boliger. I området for konsentrert småhusbebyggelse var det bestemmelser spesifisert for en skissert hustype. Nå foreslås det andre hus, så bestemmelsene endres deretter. Det reguleres ikke gatetun, men at kjørbare gangveier etableres etter at husenes eksakte plassering er avklart gjennom detaljprosjektering. Gangveiene må tilfredsstille krav til fremkommelighet for utrykningskjøretøyer og universell utforming, så deres beliggenhet og kvalitet er sikret gjennom dette. Leke- og oppholdsarealer settes av som formål. Plasseringen blir noe annerledes enn i gjeldende plan. Utformingen av parkeringsområdet blir noe annerledes ved at carportene og parkeringsplassene plasserer på en annen måte. Minste byggegrenseavstand mot Riksvegen endres ikke. Utnyttelsesgraden beregnes på ny, men skissert antall boliger er praktisk talt det samme som i gjeldende plan. Fordi nytt planforslag dekker akkurat samme område som sist vil kommunen og utbygger slippe å forholde seg til en liten rest av en gjeldende plan. 4 Eksisterende forhold 6

7 4.1 Lokalisering og bruk Nordre Jarlsberg Brygge ligger på Selvik ca. 5 km sørøst for Sande sentrum mellom Sandebukta og Fv.319. Området ble regulert i 2006 og omfatter flere delområder med boliger, sentrumsfunksjoner, båthavn og friområder. I reguleringsplanen for Nordre Jarlsberg Brygge består delområdet Hagebyen av kun 2 områder for bolig, B2a og B2b. Man har i prosessen sett at områdene B1b og B1c, som var en del av Utsikten, topografisk sett henger bedre sammen med Hagebyen, og at områdene derfor bør planlegges som ett område med lik karakter og bebyggelse. Planområdets størrelse er 49,4 daa. Boligområdene er beregnet til 26 daa. Hagebyen ligger sørøst på Nordre Jarlsberg Brygge. Mot øst grenser planområdet mot fylkesveg 319 og mot vest ligger en grønn kolle regulert som friområde. Mot nord grenser området mot eksisterende bygninger og mot sør grenser planområdet mot Engebukta, et skogholt med enkelte eneboliger. Det ligger en bussholdeplass langs Fv. 319, vest for planområdet. Ortofoto med planområdet markert 4.2 Natur- og ressursgrunnlaget En offentlig turveg, kyststien, går under Fv. 319 gjennom området og ned til sjøen. Utforming av denne turvegen har gitt premisser for utformingen av området og høyder på nytt terreng. 7

8 Området ligger nære sjøen, og det er etablert ny badestrand i Sandebukta. Øst for planområdet på den andre siden av riksvegen ligger Selvikåsen som er starten på store skogsområder med gode turog skimuligheter. 4.3 Landskap Området ligger på en flate, ca.20 meter over havet. Flaten skråner svakt ned mot sørvest og Sandebukta. Friområdet i vest er en langstrakt rygg som stiger opp til 30 moh. Mesteparten av tomten er preget av den tidligere industrivirksomheten. Området var tidligere benyttet til lagring av trelast og tømmer, og har vært opparbeidet og trafikkert av tunge maskiner og utstyr over lang tid. Tomta er i dag benyttet til ulik lagring og deponering av masser. På den venstre delen ved fjellkollen, er det mellomlagret store mengder sprengstein. Kyststien går øst-vest gjennom området fra fylkesvegen og ned til vannet. Den stiger fra kote +17,00 til kote + 22,00 og inneholder nylagt kommunal infrastruktur. På området nord for kyststien er terrenget relativt flatt, og ligger på kote +20. I den søndre delen faller terrenget ned mot kyststien. Sør for kyststien er høydeforskjellen mellom stien og tomta stor. Området er her fylt opp i forbindelse med planting av skog. Denne oppfyllingen ligger ca. 2-2,5 meter over terrenghøyden naboeiendommen har. Terrenget i dette området faller fra kote +19 mot riksvegen til kote +13 mot nabobebyggelsen mot syd. Området har relativt gode solforhold. Ved vår- og høstjevndøgn er det sol på området inntil kl 17, hvor kollen mot vest gir skygge på hele tomten. Den 21. juni har området sol litt lenger, og skyggen fra kollen faller først over tomten kl På den sørlige delen av tomten er det utsikt mot sjøen. 4.4 Geotekniske forhold Grunnforholdene i planområdet består av et topplag av fyllmasser av stein/grus over fast silt/leire til 5-6 meter under terreng. Videre i dybden er det registrert bløt til middels fast siltig kvikkleire i varierende mektighet over et tynt lag av faste masser/morene over fjell. Det er utført stabilitetsberegninger i det fallende terrenget mot Engebukta i syd. Beregninger viser tilfredsstillende sikkerhet for dagens situasjon. Det finnes minimalt med grønnstruktur innenfor planområdet. På området sør for kyststien og i eiendomsgrensen mot Engebukta finnes det en del store eiketrær. 4.5 Verneinteresser Det ligger 3 eksisterende bygg innenfor planområdet. Servicebygget for Sande Paper Mill og tømmervekta skal rives i forbindelse med utbyggingen på område. I tilknytning til det offentlige torget ligger også et stort industribygg som har innehold kontorer, fyr, brensel og kjelhus. Selve bygningen inngår ikke i detaljreguleringen, men vil bli tilknyttet funksjoner og aktivitetene på torget. Eksisterende bebyggelse er ikke automatisk fredet eller bevaringsverdig. Innen planområdet ble sannsynligvis eventuelle fornminner fjernet ved etablering av industrivirksomhet. Potensialet for å finne automatisk fredete kulturminner inne planområdet vurderes som ubetydelig. 4.6 Miljøfaglige forhold Bruken av kjemikaler i industriperioden er godt dokumentert. Det er ikke påvist spesielle forurensningsproblemer på tomta eller i byggene. Omfanget av bygningsmassen og den tidligere virksomheten stiller likevel krav om normal systematisk avfallshåndtering under riving. Planområdet grenser opp mot Fv Riksvegen har i utgangspunktet en byggegrense på 50 meter, men støy fra vegen er allikevel en viktig faktor for området. Det er foretatt en støyvurdering, og den konkluderer med at støydempende tiltak ikke er nødvendig. Det er gode solforhold på tomten på morgenen og dagen, men kollen mot vest gir skygge til området fra ettermiddagen og utover kvelden. 8

9 Det er gjort søk i Artsbanken og Naturbase. Naturbase har ingen registreringer på området. Artsbanken viser til funn av rødlistede arter innenfor planområdet. Artene Kåltistel, Buttmarikåpe, Hjortetrøst og Dronningstarr er registrert, men disse er funnet på området som nå er brukt til oppbevaringer av løs masser, og er trolig forsvunnet fra området. I eiendomsgrensen ned mot Engebukta står det en stor eik. Størrelsen på eika gjør at den trolig er omfattet av Naturmangfoldslovens regelverk. 4.7 Trafikkforhold Planområdet grenser opp mot Fylkesveg 319. Det er ca. 4,5 km fra planområdet til Sande sentrum. Området har god dekning med kollektivtrafikk for pendling mot Tønsberg, Drammen og Oslo. Det går buss på strekningen Drammen-Svelvik-Sande stasjon med 23 avganger hver vei på hverdager, 15 avganger lørdag og 5 avganger søndag. I tillegg er det en lokalrute mellom Bjørnstadfeltet og Sande sentrum. Bussavgangene er koordinert med togtidene. Det er sammenhengende gang- og sykkelveg langs Fv. 319 mellom Selvik skole og Sande sentrum. Avkjørsel til planområdet vil være fra ny vei i nord (Møllegata), som ikke eksisterer pr i dag. Standarden på denne vegen vil være en kommunal lokalveg med fortau på min en side. Midlertidig adkomst til området vil i byggefase 1 og 2 være via eksisterende vei over Øvre Torg. 4.8 Risiko- og sårbarhet ROS analyse er gjort på bakgrunn av sjekkliste, se vedlegg. Det er påvist kvikkleire i grunnen og dette legger føringer for reguleringsplanen/reguleringsbestemmelsene, og medfører krav om geoteknisk prosjektering med kontroll før oppføring av bygninger. 4.9 Sosial infrastruktur Skole og barnehage ligger i umiddelbar nærhet. Barn i området vil sokne til Selvik barneskole som ligger ca. 700 meter fra planområdet. Det ligger flere barnehager i nærheten, bla Nordre Jarlsberg barnehage som ligger rett ved avkjøringen fra Fv Barnehagen har 6 avdelinger. Ungdomsskole ligger 4 km unna, og videregående ligger 3 km unna. Det foreligger utbyggingsavtale mellom Sande kommune og Nordre Jarlsberg Brygge som sikrer utbygging av barnehage i området. Sande sentrum med servicetilbud og butikker ligger 4,5 km fra planområdet. Det ligger en kafé i området. Det skal etableres ny dagligvarebutikk lokalt ved avkjøringen til Nordre Jarlsberg Brygge Teknisk infrastruktur Skagerak nett har elforsyning til området. Det er ikke kapasitet på dagens lavspentnett til å forsyne Hagebyen, og det må derfor settes opp nye nettstasjoner. Det er i forbindelse med utbygging av Kyststien fremført teknisk infrastruktur til tomten i Hagebyen. Ledningstraseer for høyspent, fjernvarme, vannforsyning, spillvann og overløp ligger i grøft under veifundamentet til kyststien, og det er etablert påkoblingskummer med avgreninger i det sør-vestlige hjørnet av tomten. Høyspenningsledninger vil bli ført fram til ny nettstasjon Estetikk og byggeskikk Planområdet er i dag et nedlagt industriområde som fungerer som oppbevaringsdeponi for løsmasser og framstår lite attraktivt rent estetisk. De få bygningene som er på området er preget av forfall, og de fleste skal rives Stedsutvikling Planområdet er en del av det store utviklingsområdet på Nordre Jarlsberg Brygge. Det har en attraktiv beliggenhet med kort vei til sjø og friluftsområder. Hagebyen komplementerer Utsikten, som er bygget med andre boligtypologier, og vil derved sikre en variert befolkningssammensetning. 9

10 4.13 Barns interesser Det er i forbindelse med de første byggetrinn på Nordre Jarlsberg Brygge etablert en stor lekeplass og strand ved sjøen rett øst for planområde i Sandebukta. Innenfor selve planområdet er det ingen leke og oppholdsarealer i dag. Topografi og eksisterende landskap 10

11 5 Beskrivelse av planforslaget 5.1 Hovedgrep. Beskrivelse av illustrasjonsplanen (ikke juridisk bindende) Grepet er i stor grad en viderføring av gjeldende plan. Boligene er plassert slik at det dannes små og store uteoppholdsarealer mellom husene. Det blir kjørbar gangvei til alle innganger og gjennomgående gangveiforbindelse fra nord til syd både langs vestre og østre husrekke. Husene er orientert for å gi best mulig sol- og utsynsforhold for alle boligene. Lengst syd og nord vil noen beboere kunne få sjøutsikt. Illustrasjonsplanen viser 122 leiligheter i konsentrert småhusbebyggelse. Det er én leilighet i 1. etasje og én leilighet som strekker seg over 2. og 3. etasje. Boligene i 1. etasje får en liten privat hage. Samlet m2 BYA for alle husene og boder innenfor BKS-feltet er 6750 m2. Dette gir en beregnet %- BYA = %. Syd for Kyststien endres det fra konsentrert bebyggelse til frittliggende. Dette blir en tilpasning til eksisterende bebyggelse i Engebukta. Planen viser 9 tomter planlagt for selvbyggere. De får en felles atkomstvei og et stort uteoppholdsareal i sydvest. Parkerings- og atkomstområdet i øst gir rom for carporter og ordinære biloppstillingsplasser. Eneboligene vil benytte dette området som kjøreatkomst. Torg og idrettsanlegg nord i planområdet endres ikke sammenliknet med gjeldende plan. BYGGE- TRINN 3 BYGGE- TRINN 2 BYGGE- TRINN 1 11

12 Oversiktsbilde over tenkt situasjon. Laget av Bjerke Teknisk Design 5.2 Planlagt arealbruk/formål Fordeling av arealer på formål Formål Areal (daa) Boliger, konsentrert 17,2 Boliger, frittliggende (2 felt) 6,5 Garasjer 5,4 Uteoppholdsareal (5 felt) 5,0 Grønnstruktur (2 felt) 0,6 Kjørevei 1 og 2 2,2 Gangvei 2,2 Parkering 1,0 Annen veigrunn grønt (2 felt) 2,6 Annen veigrunn teknisk 0,3 Torg 2,4 Idrettsanlegg 2,5 Gang-/sykkelvei 0,9 Friområde 0,7 SUM 49,4 5.3 Plankartet Plankartet låser ny bebyggelse innenfor byggegrenser. Det er gitt litt marginer for detaljprosjektering, noe som medfører at det ser tettere ut mellom husene enn det det vil bli. Brannkrav og krav til fremkommelighet er med å styre endelig plassering. I eneboligfeltene er det standard 4 meter byggegrenseavstand fra tomtegrense bortsett fra for de tre tomtene som ligger inn mot den store eika. De har byggegrenseavstand på 9 meter. 12

13 På området for frittliggende bebyggelse er det angitt to alternative møneretninger. Dette for å bidra til en helhet i området selv om det blir selvbyggertomter. Det er også gitt en maksimal kotehøyde for gulv i 1. etasje. Dette sammen med maksimale byggehøyder fastlegger den maksimale høyden på nybygg. Uteoppholdsarealene er skilt ut fra boligfeltene som eget formål. Mellom husene vil det bli kjørbare gangveier, regulert til Gangareal. Ettersom ikke hele Hagebyen er detaljprosjektert må det forventes små avvik mellom endelig plassering av gangarealene i forhold til hvordan de fremkommer på plankartet. På uteoppholdsareal U2 er det avsatt en hensynssone rundt trafostasjonen, for å begrense aktiviteten i nærheten av denne. Innenfor garasjeområdet er det byggegrenser som fastlegger plassering av carporter. De blir minimum 25 m fra fylkesveien og minimum 8 meter fra boligene. Nordre enden av garasjefeltet møter kjøreatkomst som regulert i planen for hele Nordre Jarlsberg Brygge. Denne kjøreatkomsten skal opparbeides som en del av utbyggingen. Det er totalt 5 uteoppholdsarealer innenfor planområdet: ett syd for Kyststien og fire nord for. De danner tun innenfor områdene med konsentrert bebyggelse. Uteoppholdsarealene vil benyttes til nærlek, kvartalslek og generelt opphold for alle. Annen veigrunn teknisk anlegg er en del av anlegget rundt den nye undergangen under fylkesveien og bussholdeplassene. Området er opparbeidet, og dette er en tomtebit som skal overdras til vegvesenet. Kjørevei1 er atkomst til garasjeområdet og parkeringsplassene. Den ender ned mot Kyststien, og skal være felles for alle nye boliger innenfor planområdet. Kjørevei2 er atkomstveien som fortsetter der garasjeområdet slutter, og leder ned til de ni eneboligtomtene. Det er avsatt frisiktlinjer sikringssone med bestemmelser knyttet til disse. Parkeringsområdet skal opparbeides som parkeringsplasser på terreng. Gang-/sykkelveien er den allerede etablerte Kyststien. Annen veigrunn grøntareal er to områder avsatt til beplanting og mulig støyskjerming ved hjelp av voll. De skiller boligene fra fylkesveien og skal bidra til et grønt uttrykk. Det er også avsatt arealer til et torg og et idrettsanlegg. Krav til opparbeidelse av disse fremkommer i bestemmelsene. Langs planområdets vestside reguleres et smalt friområde. Dette feltet ble regulert til gang-/sykkelvei i detaljplan for Utsikten (området vest for kollen). Da gang-/sykkelveien ble regulert var det forutsatt at det skulle bygges blokker øst for kollen, der det nå foreslås konsentrert småhusbebyggelse. Gang- /sykkelveien skulle gå oppå p-kjelleren, og fungere som gangatkomst til blokkene, også oppå kjelleren. Ettersom det nå anlegges andre hus på terreng med inngang fra østsiden, vil det ikke være behov for en gjennomgående gang-/sykkelvei der, så den foreslås gjort om til en del av friområdet (kollen). 5.4 Reguleringsbestemmelsene Under fellesbestemmelser ( 3) nevnes krav til utomhusplan, grenseverdier for støy, krav til grunnundersøkelse og geoteknisk prosjektering. Det kreves 1,5 parkeringsplasser per boenhet. Det er stilt krav til byggeplaner for tiltak nærmere Sandebuktveien enn 30 meter, og at planene skal godkjennes av vegvesenet. I rekkefølgebestemmelsene ( 4) er det stilt krav til ferdigstillelse av parkering og lekearealer, og når ny atkomstvei til hele feltet skal være opparbeidet. Det er også stilt rekkefølgekrav til opparbeiding av torget (OT2) og idrettsanlegget (ballplassen), samt krav til utvidelse og bruksrett for midlertidig ballplass (nede ved barnhaven). Det er stilt krav til at fullstendig parkeringsløsning skal være detaljprosjektert som del av godkjennelse av første byggetrinn. For den frittliggende småhusbebyggelsen ( 5) er det angitt maksimal %-BYA (25 %) og beregningsmetode. Maksimale byggehøyder er angitt, sammen med angitt maksimal høyde på gulv 1. etasje på hver tomt. Takterrasser tillates ikke, og det kreves at de etablerer parkeringsplasser på egen 13

14 tomt. Det er stilt krav som skal sikre den store grenseeika syd/sydøst i området. Det er stilt krav til håndtering av overvann på egen eiendom. For den konsentrerte bebyggelsen ( 6) er det angitt maksimal %-BYA (35 %) og beregningsmetode. Tomt som grunnlag for beregning av utnyttelsesgrad er 23 daa. Dette inkluderer byggeområdet for konsentrert boligbebyggelse (17,1 daa), de 4 uteoppholdsarealene nord for Kyststien (3,7 daa) og gangveiene mellom husene (2,2 daa). Maksimal byggehøyde er angitt. Utbyggingsområdet nord for Kyststien består således av mange små byggeområder. I bestemmelsene er det derfor stil krav til at tiltakshaver for hver byggesøknad må legge frem et regnskap som redegjør for benyttet og gjenværende utnyttelsesgrad. Det er stilt krav til et helhetlig arkitektonisk uttrykk, gjennomgående boenheter og naturfarger. I garasjeområdet ( 7) er det angitt maksimal byggehøyde og maksimal %-BYA (55 %). Det tillates renovasjonspunkter innenfor området. Det er angitt at dersom Statens vegvesen på et senere tidspunkt må øke byggegrenseavstanden fra Sandebuktveien til 30 meter, så kan det etableres parkering i flere plan. Det er krav til hvordan idrettsanlegget ( 8) skal opparbeides, med dekke og løsninger som demper støy. Det skal legges til rette for aktiviteter tilpasset alle aldre. For uteoppholdsarealene ( 9) er det krav til utstyr tilsvarende nærlek og samtidig et apparat som kan være ulikt på de forskjellige feltene. Alle feltene skal være felles for alle nye beboere. Innenfor U2 kan det plasseres en trafostasjon. Beregninger viser at planforslaget har tilfredsstillende mengde uteoppholdsarealer av forskjellig type. Trafostasjonen krever tilgjengelighet fra kjørbar vei, og har krav til sikkerhetsavstand fra bygning. På grunn av at trafoen også skal benyttes for fremtidig bebyggelse innenfor området Utsikten, er det hensiktsmessig å legge den vest i planområdet. Uteoppholdsarealet den skal ligge innenfor må håndtere store høydeforskjeller mellom kollen og Kyststien. Bestemmelsene stiller krav til at den skal plasseres vest i uteoppholdsarealet, vekk fra boligene og fortrinnsvis integrert i terrenget. Kjørevei 1 skal eies av alle beboerne innenfor planområdet. Kjørevei 2 skal eies av de som bor i småhusene. Det tillates etablert parkering helt nord i kjørevei 2. Det er stilt krav til at trafikksikker kryssing av Kyststien skal avklares gjennom detaljprosjekteringen av kjørevei 2. Innenfor frisiktlinjene er det forbud mot sikthindre. Det er stilt krav til opparbeidelsen av torget ( 11): åpent, med forbindelser, møteplass og ha et vannelement. Annen veigrunn grøntareal kan brukes som grøft og snøopplag. Det kan opparbeides støyvoll/støyskjerm, og det er fastlagt ( 12) at den skal ligge på privat eiendom. I bestemmelsene til fareområde høyspent (rundt trafostasjonen) er det forbud mot etablering av utstyr og arealbruk som legger opp til varig opphold. Til sikringssonen for frisikt er det forbud mot vegetasjon og annet som kan hindre frisikt. 6 Virkninger/konsekvenser av planforslaget 6.1 Overordnede planer Forslaget er i tråd med overordnede planer. I kommuneplanen er området avsatt til boligbebyggelse, og krav nedfelt i kommuneplanen og områdereguleringsplan lar seg etterkomme. 6.2 Landskap Boligene bygges på et område som har vært benyttet til diverse industrivirksomhet, og som i senere år har båret preg av midlertidighet. Det er svært få gjenboere. Etablering av boliger med uteområder og grønne innslag vil bli en reparasjon av dette området. 14

15 Dagens situasjon, med mellomlagring av stein og grus 6.3 Stedets karakter Det ligger noen eneboliger i Engebukta. Som nabo vil de få nye eneboliger. Den konsentrerte småhusbebyggelsen vil selv definere området som et halvstort byggefelt med homogen bebyggelse. Mot vest, bakenfor den grønne ryggen som er regulert til friområde vil det etter hvert stikke opp blokkbebyggelse. Utsyn mot Sandebukta og eksisterende eneboliger 6.4 Byform og estetikk Vi kan ikke se forhold tilknyttet eksisterende bomiljø som tilsier at det som er planlagt innenfor regulert område bryter med dette. Byggegrensene og plassering av uteoppholdsarealer deler bebyggelsen inn i 3 kvartaler nord for Kyststien. Det blir i tillegg flere gjennomgående gang-/sykkelveier, både nord-syd og vest-øst. Disse grepene bidrar til at området skal kunne være enkelt å ta seg gjennom, og at selv om det er planlagt med homogen bebyggelse, så vil planområdet fremstå med gjenkjennbare strukturer. 15

16 6.5 Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi Det er ikke spesielle verdier som berøres på grunn av denne planen med unntak av en gammel grenseeik som ligger mellom eksisterende boliger i Engebukta og foreslåtte nye frittliggende småhus. Det er satt en byggegrenseavstand på 9 meter fra senter av stammen og stilt krav i planbestemmelse om at tiltak på tilstøtende eiendommer må gjøre rede for at treet ikke skades av nybygg, graving m.m. Avstanden er tilfredsstillende for å bevare treet. 6.6 Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Sjekkliste forvaltningsmyndighet hentet fra veileder Naturmangfoldloven kapittel II Sentrale temaer Vurdering Hvilke landskap, økosystemer, naturtyper eller arter berøres av planen? Hvilke effekter vil planen ha på landskap, økosystemer, naturtyper og arter? Hvordan er tilstanden for landskapet, økosystem og utviklingen i antall lokaliteter av naturtypene og bestandene på landsbasis og på stedet? Foreligger det faglige rapporter og utredninger om naturmangfold i det aktuelle planområdet? Foreligger det erfaringsbasert kunnskap (fra lokalsamfunnet, kommuner, andre myndigheter) om det aktuelle planområdet? Vil planen påvirke truete og nær truete arter på Norsk rødliste for arter 2010? Vil planen påvirke truete og nær truete naturtyper på Norsk rødliste for naturtyper 2011? Vil planen påvirke utvalgte naturtyper eller prioriterte arter? Vil planen påvirke verneområder, nærområder til verneområder, marint beskyttede områder eller vernede vassdrag (jf. Verneplan for vassdrag)? Vil planen påvirke tilstanden i sjø eller vannforekomster? Vil planen påvirke utvalgte kulturlandskap? Vil planen påvirke miljøregisteringer i skog? Vil planen påvirke inngrepsfrie naturområder (INON)? Vil planen påvirke områder eller naturtyper som er spesielt verdifulle for naturmangfold? Er det kunnskapsmangel? Hva er det vi eventuelt mangler kunnskap om? - Tiltaket berører ingen spesielle landskap, økosystemer, naturtyper eller arter som er registrert i DNs naturbase. Trolig positiv, ettersom området stort sett er stein og grus i dag. Det er ikke registrert noen spesielle forhold ved landskap, økosystem, eller utviklingen i antall lokaliteter på området. Nei. Nei. Nei. Nei. Nei. Nei. Nei, det er ikke vannforekomster i nærheten og fordrøying må etableres. Nei Nei Nei Nei Dette er en vurdering som er gjort ut ifra tilgjengelige kilder og ikke utført at fagkyndig biolog. 6.7 Rekreasjonsinteresser/rekreasjonsbruk Kyststien endres ikke. Fra boligene blir det mulig å komme ut i friområde i vest, og ned til sjøen. For andre vil det bli mulig å gå gjennom boligområdet. 16

17 Den opparbeidede Kyststien sett mot undergangen under Fylkesveien. Fremtidige eneboliger vil komme på høyre side og konsentrert småhusbebyggelse til venstre 6.8 Uteområder Planen har gode uteoppholdsarealer for voksne og barn, og størrelser i tråd med krav i kommuneplanbestemmelsene. Det vil bli nærlekeplasser, kvartalslekeplasser og områder for opphold. Torg og ballplass opprettholdes fra forrige reguleringsplan, og blir for alle beboere på Nordre Jarlsberg Brygge, og det er rekkefølgebestemmelser som sikrer opparbeidelsen av disse. Tilsvarende attraktivt blir friområdet rett vest for Hagebyen, hvor det vil bli sjøutsikt og kveldssol. Redegjørelse for planforslaget De regulerte uteoppholdsarealene er av varierende størrelse. På alle arealene er det aktuelt å opparbeide nærlekeplasser, blant annet for å tilfredsstille kravene til gangavstand fra hver boenhet. På Uteoppholdsareal, U3, som er det minste, og ligger i et område med mange boliger, er det ikke naturlig å avsette til kvartalslekeplass. På alle utearealene bør det være utstyr for opphold som ikke er knyttet til lek. Tabellen under viser hvordan fordelingen mellom nærlek og kvartalslek kan bli. Type U1 U2 U3 U4 U5 Sum Nærlek 150 m2 150 m2 430 m2 150 m2 200 m m2 Kvartalslek 1140 m * m2 0 m m2 738 m m2 Sum 1290m2 964 m2 430 m m2 938 m m2 Tabell som viser arealer i planen avsatt til nærlek, kvartalslek og ballplass (*areal som opptas av hensynssonen rundt trafostasjonen er trukket fra) Kravene som fremkommer i Kommuneplanens bestemmelser inklusiv vedlegg ligger til grunn for beregningene. For nærlekeplasser skal de være på minimum 150 m2 + 7,5 m2 for hver boenhet utover 20. Dette dekkes i hvert tun, og gangavstanden er for de aller, aller fleste kortere enn 50 meter. For kvartalslekeplasser skal de være på minimum 1500 m2, og de dekker da behovet for inntil 50 boenheter. For boenheter utover 50 skal det være et tillegg på 15 m2 for hver boenhet. Det er 131 boenheter i planen. Totalt krav for nærlek og kvartalslek blir da 3700 m2. Samlet areal for alle uteoppholdsarealene avsatt på plankartet er 4799 m2, så arealet er tilstrekkelig, jf. Kommuneplanens krav. Ballplassen (formål idrettsanlegg) kommer i tillegg. Det skal bli en offentlig ballplass, beregnet for alle som skal bo på Nordre Jarlsberg brygge. Den er på 2521 m2. Inntil den etableres så vil det være et tilsvarende tilbud på ballplassen nede ved barnehagen. 17

18 I tillegg ligger et friområde på ca 4 daa og stranden i gangavstand. Tilbudet innenfor Hagebyen sammen med nærliggende friområder blir derfor meget godt for både små og store. I tillegg til felles og offentlige utearealer kommer det private hager og balkonger, og bilfrie gangveier egnet for lek og sykling. Disse arealene er: Private hager (61 boliger X 55 m2) 3350 m2 Balkonger (61 boliger X 14,5 m2) 900 m2 Interne, bilfrie gangveier (715 m lang X 3 m bred) 2200 m2 6.9 Trafikkforhold/parkering Trafikkforholdene forventes å bli gode. Ny atkomstvei vil etter hvert etableres og det blir stort sett bilfritt i boligområdene. Det er gang-/sykkelvei helt inn til Sande sentrum. Ny hovedatkomst inn til NJB er opparbeidet, så den vil tåle ny boligtrafikk. Inntil slutten av utbyggingen innenfor planområdet vil eksisterende kjørevei og til området benyttes. Gjennom nordlig del av planområdet vil det etableres midlertidig kjørevei frem til opparbeidede områder. Det er stilt krav i bestemmelsene om trafikksikkerhet på midlertidig vei. Den atkomstveien som skal opparbeides er regulert i områdeplanen. Breddene er tilstrekkelige for kjørevei og evt. fortau. Innenfor område avsatt til parkering er det plass til det antall parkeringsplasser som fremkommer gjennom et antatt boligtall på 122 leiligheter og et parkeringskrav på 1,5 plasser per boenhet. Det er gjort en vurdering av om det vil bli plass til det samme antall parkeringsplasser dersom Statens vegvesen skulle bli nødt til å kreve en byggegrenseavstand på 30 meter. Foreløpig skisse viser at dette er mulig dersom det blir parkering i to plan. Dette reguleres ikke nå, men vil måtte komme som en endring den dagen det eventuelt blir aktuelt. 18

19 6.10 Barns interesser Dette er ivaretatt med allerede opparbeidet undergang under fylkesveien, og gang-/sykkelvei helt til Selvik skole. Det blir bilfrie boligområder med kort vei til lekeplasser og uteoppholdsarealer Sosial infrastruktur På NJB er det en helt ny barnehage, og det er gangavstand til barneskole. Det skal etter hvert åpne en matforretning ved innkjøringen til NJB Universell tilgjengelighet Alle leilighetene i den konsentrerte småhusbebyggelsen opparbeides etter krav om tilgjengelighet. Det er trapp til 2. etasje, men et blir mulig å etablere heis dersom behov. Alle uteområder blir universelt utformet Energibehov energiforbruk Bygging etter TEK 10 gir et lavt energibehov. Alle boligene får varmepumpe som bidrar til redusert strømforbruk Miljøfaglige forhold Det vil bli et godt miljø i området. Det er begrenset trafikkstøy fra fylkesveien, men ingen grenser overskrides. Ny trafostasjon ligger med nærhet til planlagt ny bebyggelse og uteoppholdsareal. Det er regulert et fareområde rundt trafostasjonen. Utrekningen av fareområdet (4 meter fra veggliv til alle sider) er gjort på grunnlag av målinger utført av nettleverandør på andre, tilsvarende stasjoner. I en avstand på 4 meter er målt magnetfelt lavere enn 0,25 mikrotesla. Innenfor soner med mer enn 0,25 mikrotesla anbefales ikke varig opphold. 19

20 6.15 ROS Det er lagt ved egen ROS-analyse, hvor geotekniske forhold er spesielt vektlagt. Det er ikke avdekket forhold som er problematisk for gjennomføring av prosjektet Teknisk infrastruktur Teknisk infrastruktur vil ikke være problematisk i forbindelse med gjennomføring av prosjektet. Innenfor U2 kan det plasseres en trafostasjon. Beregninger viser at planforslaget har tilfredsstillende mengde uteoppholdsarealer av forskjellig type. Trafostasjonen krever tilgjengelighet fra kjørbar vei, og har krav til sikkerhetsavstand fra bygning. På grunn av at trafoen også skal benyttes for fremtidig bebyggelse innenfor området, Utsikten, er det hensiktsmessig å legge den vest i planområdet. Uteoppholdsarealet den skal ligge innenfor må håndtere store høydeforskjeller, så derfor er det hensiktsmessig å legge den øst i området hvor det er kjørbar vei, og ikke lenger vest, hvor terrenget er foreløpig uavklart Økonomiske konsekvenser for kommunen Dersom det skulle være slike konsekvenser, må det være knyttet opp mot sosial infrastruktur. Det foreslås at et område som nå er regulert til felles gang-/sykkelvei omreguleres til offentlig friområde. Det området må da forvaltes av kommunen Interessemotsetninger Så lenge det sikres at grunn- og terrengarbeider ikke reduserer muligheten til eksisterende beboere i Engebukta til å bygge og utvikle sine eiendommer er det ingen interessemotsetninger. 7 Innkomne innspill til varsling av oppstart planarbeid 7.1 Merknader Kommentert liste over innkomne forhåndsuttalelser. Det er mottatt tre merknader. Fylkesmannen i Vestfold, Statens vegvesen, Vestfold fylkeskommune, Oppsummering av merknadene Fylkesmannen i Vestfold ber om at planen må følge kommuneplanens bestemmelser om størrelser på lekearealer. I sin forrige uttalelse, som det refereres til, skriver de at det vil kreves ca m2 nærlekeplass og kvartalslekeplass totalt. Statens vegvesen viser til sin uttalelse til forrige plan. Der tok de opp at ønskede byggegrenser er 50 meter, men at det for garasjer kan aksepteres en byggegrense på 30 meter, for lettere konstruksjoner kan grensen vurderes endret litt. I utgangspunktet skal ikke parkeringsplasser som kreves plasseres i byggeforbudssonen. Nødvendig støyskjerming må plasseres på privat grunn. Vestfold fylkeskommune har ingen merknader til ønsket om å regulere for en annen hustype. Omreguleringen må forholde seg til kravene for lekearealers størrelse og kvalitet som nedfelt i overordnet plan for Nordre Jarlsberg Brygge. Det er ingen merknader vedrørende kulturarv. 7.3 Forslagsstillers vurdering av merknadene I foreslått plan er det avsatt 4500 m2 til nærlek, kvartalslek og opphold. I tillegg er det oppholdsarealer rundt boligene og gangveier som kan lekes på, det opparbeides etter hvert en ballplass innenfor planområdet, det blir et friområde som nærmeste nabo vest for planen og det er gangavstand til stranden og skolegård. Forslagsstiller mener således at det blir et godt tilbud til lek og opphold, både når det gjelder kvalitet, totalt areal og gangavstand fra hver boenhet. I gjeldende reguleringsplan ble det fastslått en byggegrense for carporter på 25 meter. Den er drøftet med vegvesenet, og videreføres i dette planforslaget. 20

21 8 Innkomne høringsuttalelser i forbindelse med offentlig ettersyn 8.1 Høringsuttalelser Det kom inn totalt 5 høringsuttalelser. De er oppsummert og vurdert. Planforslaget er endret som følge av innspillene. Engebukta vel, Kystverket Sørøst Kirsti Prøis, Statens vegvesen, Fylkesmannen i Vestfold, Vestfold fylkeskommune, Oppsummering av høringsuttalelsene Engebukta vel, Ønsker at dreneringsgrøften mot Engebukta beholdes som en åpen løsning i tråd med opprinnelig plan. Buffersonen på minimum 4 meter med en skjermende vegetasjon med høyde inntil 4 meter over fylling er viktig for å ivareta et stille og lite støypåvirket bomiljø. Byggegrense mot eksisterende boligområde i Engebukta må ivareta dreneringsgrøft og vegetasjonsbelte. Hensynet til deleeika må vurderes av fagekspert. Rettigheter til eksisterende private vannledninger må ivaretas. Rørene må ikke skades av utbyggingen. Vi forutsetter at stabilitetsvurdering fra Grunnteknikks Teknisk Notat alternativ 4 legges til grunn for utbyggingen.vi ønsker en avklaring av at snødeponering skal skje på området AVG1 og ikke uteoppholdsarealet U1. Kystverket Sørøst viser til uttalelse av Ingen ytterligere kommentarer. Kirsti Prøis, Det må avklares, for eksempel ved en bestemmelse, hvem som har ansvar for vedlikehold av overvannbekken/ -grøften gjennom eneboligfeltet i sør. Den planlagte terrenghøyden til bebyggelsen sør for kyststien må avklares. På illustrasjonsplanen er det tegnet en garasje 1 meter fra grensen til min eiendom gbnr x/x i tråd med planbestemmelse 5. Garasjen må trekkes litt tilbake av hensyn til overvannsbekken/grøften som går der. Statens vegvesen, Det tas forbehold på om korrekt forståelse på grunn av uklart plankart. Parkering innenfor byggegrense på 30 meter forutsetter at det avsettes og sikres arealer til tilsvarende tilleggsarealer til parkering. Det må fastsettes i bestemmelse av arbeid i eller langs fylkesveien skal godkjennes av vegvesenet før utførelse. Plassering av støyvoll mot FV319 forutsettes plassert på privat grunn og ønskes synliggjort på plankartet eller i bestemmelsene. Fylkesmannen i Vestfold, Atkomsten til friområdet er ikke optimal. Ferdselsmulighetene sørover fra planområdet bør forbedres. Det bør finnes en løsning for trygg kryssing av veien Engebukta. 21

22 Vestfold fylkeskommune, Fylkeskommunen støtter kommunens vedtak om at nærlekeplass og kvartalslekeplass skal vises i plankartet og sikres gjennom bestemmelsene. Fylkeskommunen ønsker å bli orientert om løsningen før sluttbehandling. 8.3 Vurdering av merknadene Følgende endringer gjøres i bestemmelsene og på plankartet som følge av høringsuttalelsene: Det er i bestemmelsene stilt krav til at overvann skal håndteres på egen eiendom slik at det ikke skal bli avrenning inn mot eksisterende eneboliger. Høyden på ny bebyggelse syd for kyststien, og terrenghøyden, er nå mer spesifisert ved at det er satt en maksimal høyde på 1. etasje på hver av eneboligtomtene. Det er tatt inn en bestemmelse om etablering av parkering i flere plan lenger fra Sandebuktveien enn 30 meter. En illustrasjon i planbeskrivelsen angir hvordan dette kan løses. Det er tatt med en bestemmelse som sikrer at vegvesenet skal godkjenne byggearbeider langs Sandebuktveien. Det er stilt krav til at jord-/støyvoll skal etableres på privat eiendom. Følgende merknader medførte ikke endringer i planmaterialet: Ønske om en buffersone nord for eksisterende boliger i Engebukta anses å henge sammen med forrige plan for Hagebyen, hvor det skulle bygges rekkehus i 3 etasjer, delvis på oppfylling. Nå skal feltet nord for eksisterende boliger bebygges med frittliggende eneboliger, og det er derfor ikke påkrevet med buffer utover vanlige gjerder og hekker. Det var allerede avsatt en god byggegrenseavstand rundt grenseeika. Grensen er satt ut fra erfaring i andre prosjekter med bevaring av eik. Eik har "tannrøtter", så avstanden er tilstrekkelig til å sikre treet. Det er også stilt krav i bestemmelsene om at de som søker byggetillatelse må redegjøre for at de tar hensyn til eika. Rettigheter til private vannledninger hensyntas gjennom tinglysninger. De geotekniske rapportene legges til grunn for prosjektering og bygging. Det er plass for snødeponering innenfor planområdet, blant annet på annet veiareal. Ytterligere bestemmelser om hvor snø skal deponeres er ikke aktuelt, og heller ikke vanlig. Garasjen er kun vist på illustrasjonsplanen, og gir ikke juridiske føringer. Plassering av garasjer avgjøres i byggesakene, og må være i henhold til byggegrenser og planbestemmelsene. Atkomsten til friområdet blir fra lekeplassen i syd. Friområdet ligger en del høyere, så det må bli via sti eller trapp. Det er gangvei ned til sjøen og planskilt kryssing av Sandebuktveien, så atkomst sydover anses som godt ivaretatt. Veien Engebukta ligger utenfor planområdet og gang-/sykkelveien til skolen ligger på motsatt side av Sandebuktveien. Plankartet viser tilstrekkelig areal til nærlekeplass og kvartalslekeplass, så dette anses allerede som sikret. 9 Avsluttende kommentar Foreslått tiltak består av et konsept med 122 leiligheter og 9 småhustomter. Planen inneholder også torg og idrettsplass. Det legges til rette for et luftig og barnevennlig bomiljø, og med en annen boligtype enn det som er bygget på NJB så langt. Denne planen har tatt utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan, men er oppdatert/justert med andre hustyper og fordeling av lek og oppholdsarealer tilpasset de nye husene. Størst endring er syd for Kyststien hvor det nå blir frittliggende småhusbebyggelse, og ikke rekkehus. 22