GBNR. 4/587 - BEHANDLING AV KLAGE PÅ AVSLAG - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA PLANKRAV Sakstittel: Gbnr 4/587 - Forespørsel om bygging Tiltakshaver: Bård - Espen Krabbedal Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Liv-Torill Lindgren Arkivsaknr.: 2013/2293-5 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Bård-Espen Krabbedal, mottatt 10.10.13 til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av 18.09.13, DS 1232/13. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Askøy kommune har i DS 1232/13, datert 18.09.13, gitt avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse pkt. 3-1, krav om reguleringsplan og pkt. 3-6, krav til gang- og sykkelvegnett til nærmeste skole. Avslaget er påklaget av søker. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Saken sendes partene med klagerett.
Saksopplysninger: Askøy kommune har mottatt søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for gnr. 4 bnr. 587. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Det følger av kommuneplanenes bestemmelser, pkt. 3-1, 3-6 og 3-9 at det, for det aktuelle området, ikke kan gis tillatelse til tiltak før det foreligger reguleringsplan for området, samt at det må etableres gang- og sykkelvegnett til nærmeste skole. Statens vegvesen har i skriv, datert 19.03.13, se dok.nr. 1, kommet med følgende uttale: «Vi ser på generelt grunnlag at det vil vere uheldig å opne for å dispensere frå krav om utarbeiding av reguleringsplan i dette området. På Askøy er det stor etterspurnad etter tomteland for realisering av bustadar. Dersom ein i dette tilfellet går inn for ein dispensasjon vil det skape presidens i alle høve i nærområda og andre vil truleg sette fram krav om dispensasjon fra krav om reguleringsplan. Vi ser ein slik utvikling på staden som uheldig for vidare bustadbygging med den infrastruktur som dette krev på slike områder. Statens vegvesen kjem til å stille krav om at tilkopling av lokalt vegnett på Fv. 563 vert utført etter vedteken reguleringsplan for Strømsnes-Hop. Vi ser det difor som naturleg at eit slik krav vert knytt til ein reguleringsplan og ikkje på tilfeldige tomter. Vi oppfordrar kommunen på bakgrunn av ovannemde til å oppretthalde kravet om realisering av reguleringsplan før utbygging i området». I vedtak av 18.09.13, DS 1232/13, er søknaden avslått, se dok.nr. 2, med følgende begrunnelse: «Omsøkt tomt ligger i mellom to bebygde eiendommer og grenser mot sør og øst til reguleringsplan nr. 109 Strømsnes boligområde. Det ligger flere ubebygde tomter i området utenfor reguleringsplan nr. 109, og bygningsmyndighetene ser det som svært uheldig å åpne opp for dispensasjoner for bygging på enkelttomter. Det skal ikke være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Bygningsmyndighetene viser til uttalen fra Statens vegvesen som oppfordrer kommunen om å opprettholde kravet om realisering av reguleringsplan før utbygging i området. Dette med bl.a. hensyn til manglende infrastruktur i området. Bygningsmyndighetens vurdering er at ved å gi en dispensasjon for bygging på omsøkte tomt blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Bygningsmyndighetene kan heller ikke se at det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon i denne saken, jfr. pbl. 19-2». Avslaget er påklaget av søker. Klagen er vedlagt som dok.nr. 3, og kan kort oppsummeres slik: «Søker vil ikke ha mulighet til økonomisk å løfte krav om gang og sykkelveinett eller en privat planprosess. Det legges i avslaget stor vekt på en evt. presedens. Området er planlagt for boligbygging, ingen naboer har kommet med innsigelser og dispensasjon til et hus vil ikke øke presset særlig på vei/skole/barnehage. Det er relativt få tomter tilsvarende omsøkte i området og det å gi tillatelse til å bygge på omsøkte vil antageligvis ikke skape en stor mengde søknader fra private tiltakshavere om å få bygge.
En evt. profesjonell utbygger ansees å være innforstått med å måtte tilpasse seg omtalte krav om både en evt. privat planprosess og å bygge gang/sykkelveinett samt forbedret adkomst til offentlig vei. Askøy kommune er en kommune i vekst I denne forbindelse oppfattes det noe spesielt å legge til rette for utvikling av næringslivet, men ikke for utbygging av privat bolig. Gitt positivt utfall i saken, vil dette også bidra til mindre pendling og trafikk regionalt mellom Askøy kommune og omegnskommunene». Vurdering: Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen: «gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker». Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse pkt. 3-1: Det følger av kommuneplanens bestemmelse pkt. 3-1 at det for områder avsatt til arealformål fremtidig bebyggelse og anlegg ikke kan «gis tillatelse til tiltak før det foreligger reguleringsplan». Bakgrunnen for kravet om at det skal utarbeides reguleringsplan er at man da kan se hele området under ett, og få en bedre samlet arealutnyttelse av området. Ved reguleringsplan kan det
i nødvendig utstrekning gis bestemmelser om utforming og bruk av arealer og bygninger innenfor reguleringsområdet. Det kan tas hensyn til, og stilles krav til, utforming og bruk av arealer for å fremme eller sikre formål, avveie interesser og ivareta ulike hensyn i, og utenfor, planområdet, samt sikre universell utforming av planområdet og sikre barns særlige behov for leke- og uteoppholdsareal. Det er et lovfestet prinsipp for all saksbehandling i offentlig forvaltning at like saker skal behandles likt. Det er administrasjonens vurdering at det i denne saken ikke er momenter som skiller den fra øvrige byggesaker som behandles i kommunen. Dersom det gis dispensasjon i foreliggende sak, vil man kunne få en utfordring, ikke bare for andre eiendommer i området, men også for eiendommer øvrige steder i kommunen, hvor det også foreligger krav om reguleringsplan ved utbygging. Administrasjonen viser til at dette vil gjelde uavhengig av om tiltakshaver er en profesjonell eller privat aktør. Dersom det gis dispensasjon i foreliggende sak, vil kommunen miste noe av sin kontroll med utbyggingen i kommunen. Det er korrekt som klager skriver at kommunen ønsker økt næringsetablering, og at dette vil kunne medføre økt utbygging også av private enheter. Nettopp dette gjør at man ikke bør dispensere fra plankrav, fordi kravet til regulering gjør at området planlegges under ett, og man kan på denne måten sikre en rekke av de momenter som er nevnt over. Dispensasjon fra kravet til reguleringsplan bør utelukkende gis i de tilfeller der bestemmelsen i kommuneplanen er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av gjenstående eiendommer i et område. Selv om omsøkt eiendom teknisk sett ligger godt til rette, og det er ønskelig med mer bosetting i området, er det administrasjonens vurdering at en dispensasjon som omsøkt i vesentlig grad vil tilsidesette hensynet bak bestemmelsen. Administrasjonen viser her også til at Statens vegvesen har uttalt seg negativt til søknaden. Det er administrasjonens vurdering at fordelene ved tiltaket ikke er større enn ulempene, og lovens vilkår for å kunne gi dispensasjon er etter dette ikke oppfylt. Dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse pkt. 3-6: Etter kommuneplanens bestemmelse pkt. 3-6 kan det i området avsatt til arealformål fremtidig bebyggelse «ikke gis tillatelse til tiltak før gang- og sykkelvegnett til nærmeste skole er etablert». Hensynet bak bestemmelsen er å få på plass felles infrastruktur for flere eiendommer. Bestemmelsen skal sørge for tilrettelegging for myke trafikanter slik at de ikke ferdes langs trafikkert vei. Bestemmelsen sikrer bedre framkommelighet og bedre trafikksikkerhet. Administrasjonen viser også her til presedensvirkninger dersom det gis dispensasjon. Det er et krav om gang- og sykkelveg til nærmeste skole, før utbygging, nettopp for å sikre at nødvendig infrastruktur kommer på plass. Dersom det gis dispensasjon i foreliggende sak, vil kommunen miste noe av sin kontroll med utbyggingen av gang- og sykkelvegnett. Administrasjonen viser til at tiltakshavers økonomi ikke har relevans i vurderingen av om det skal gis dispensasjon. Dersom det gis dispensasjon i denne saken, vil det kunne utløse dispensasjon i en rekke andre saker, noe som igjen vil kunne føre til at man ikke får etablert et hensiktsmessig gang- og sykkelvegnett i kommunen. Det er administrasjonens vurdering at en dispensasjon som omsøkt i vesentlig grad vil tilsidesette hensynet bak bestemmelsen, og vi kan ikke se at fordelene ved tiltaket er større enn ulempen. Lovens vilkår for å kunne gi dispensasjon er etter dette ikke oppfylt. Forslag til alternativt vedtak:
Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Bård-Espen Krabbedal, mottatt 10.10.13, til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her og gir dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse pkt. 3-1 og pkt. 3-6 Utvalget innvilger dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse pkt. 3-1, krav til reguleringsplan, for gnr. 4, bnr. 587 med bakgrunn i følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak bestemmelsen blir ikke vesentlig skadelidende fordi: Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: Utvalget innvilger dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse pkt. 3-6, krav om gang- og sykkelveg til nærmeste skole, for gnr. 4, bnr. 587 med bakgrunn i følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak bestemmelsen blir ikke vesentlig skadelidende fordi: Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: Saken sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Uttalelse til søknad om dispensasjon 2 Gbnr 4/587 - Avslag på søknad om dispensasjon 3 Gbnr 4/587 - Klage på avslag på dispensasjonssøknad 4 Ortofoto M 1: 1000 5 Utsnitt kommuneplan M 1: 1000 Kleppestø, (20.01.2014) Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder