Rolf Olsen St. Olavsvei 2 5052 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200815536/21 NYBY-5210 21.04.2009 DABE DELVIS OMGJØRING AV VEDTAK ETTER KLAGE Endring av vedtak etter forvaltningslovens 33, 2.ledd Eiendom : Gnr 162 Bnr 940 Tiltakets adresse : St. Olavs Vei 2 Tiltakets art : Oppføring uthus / bod Tiltakshaver : Rolf Olsen Saken gjelder: Saken gjelder melding om oppføring av carport/bod/overbygget tørkestativ på totalt ca. 33 m 2. Meldingen ble omgjort til søknadsbehandling da tiltaket er avhengig av dispensasjon etter vegloven, se skriv datert 10.10.08. Det ble gitt tillatelse til tiltaket i vedtak datert 06.01.09. Vedtaket ble påklaget av Anne-Ma og Christian Gram-Knutsen ved brev datert 26.01.09. I forbindelse med klagebehandlingen har man vurdert hvorvidt tiltaket kommer i strid med Kommunedelplan Landås. Da man har kommet til at tiltaket strider mot kommunedelplanens 3.3 endres den tidligere gitte tillatelse til en tillatelse på vilkår. VEDTAK: Med hjemmel i forvaltningslovens 33, 2.ledd endres tillatelse datert 06.01.09 fra en tillatelse i ett trinn til en rammetillatelse på vilkår. I medhold av plan- og bygningsloven 93 og 95 godkjennes omgjort melding mottatt bygningsmyndighetene 24.09.08 for oppføring av carport/bod/overbygget tørkestativ. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumenter mottatt bygningsmyndighetene 24.09.08. Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Lengden på omsøkte byggverk må reduseres fra 11 meter og må ikke overstige lengden på fasaden til St. Olavs vei 2. Før det gis igangsettingstillatelse må nye tegninger sendes inn som viser tiltakets reduserte størrelse.
Vilkårene i Samferdselsetatens dispensasjon av 7.11.2008 og VA-etatens godkjenning av 4.12.2008 må innfris. Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr.2, bokstav b) godkjennes plasseringen som omsøkt med minimum 0,5 m til nabogrensegrense. Alle bygningsdeler nærmere nabogrense enn 1 meter må brannsikres iht. TEK av 1997. Høydeplassering: Godkjennes som omsøkt. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Samferdselsetaten har 07.11.2008 innvilget dispensasjon for bygging nærmere senterlinje kommunal veg enn 15 meter. VA-etaten har 04.12.2008 godkjent at carporten bygges over offentlig ledningsnett. Begge etater har vilkår i sine vedtak som tiltakshaver må innfri. Ansvar og kontroll: Tiltakshaver er ansvarlig for at arbeidet blir forskriftsmessig og fagmessig utført og for nødvendige sikkerhetstiltak under arbeidets utførelse. Forhold til annen myndighet og lovverk er tiltakshavers ansvar og er bygningsmyndighetene uvedkommende. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen inngår i reguleringsplan nr 200000. I kommunedelplan Landås er eiendommen vist som boligområde der stadfestet reguleringsplan gjelder med supplerende bestemmelser gitt i kommunedelplanen. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader, og senere klage på vedtak, fra Anne-Ma og Chr. Gram- Knutsen, gnr 162 bnr 661. Merknadene går i hovedsak på sol-/lysforhold, problemstillinger rundt privat- og offentlig avløpsnett samt estetikk og betydningen av gjeldende kommunedelplan. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Samferdselsetaten har 07.11.2008 innvilget dispensasjon for bygging nærmere senterlinje kommunal veg enn 15 meter. VA-etaten har 04.12.2008 godkjent at carporten bygges over offentlig ledningsnett. Begge etater har vilkår i sine vedtak som tiltakshaver må innfri. Side 2 av 5
Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Naboulempe Klager anfører at omsøkte tiltak vil føre til forringet sol- og lysforhold i bakhage samt at tiltaket kommer for nært nabos gjerde. I klageomgangen ser man at tiltaket vil ha noe innvirkning på lysforholdene hos naboen, og det er forståelig at nabo synes at dette utgjør en ulempe. Likevel mener man at den ulempe som nabo påføres ikke går ut over det en må regne med i et tettbygd, sentrumsnært, strøk. I denne vurderingen er det tatt hensyn til at nabo har hage også i forkant av bygget. Etter en konkret helhetsvurdering er man kommet til at kommunen kan godkjenne plasseringen som omsøkt selv om den er nærmere nabogrensen enn fire meter, jfr. plbl 70, nr.2, 2.ledd, bokstav b). Privatrettslige forhold I klagen er det anført at omsøkte tiltak kommer i konflikt med inngått festekontrakt. I utgangspunktet faller denne type privatrettslige forhold utenfor det plan- og bygningsmyndighetene skal ta stilling til. Plan- og bygningsloven regulerer bare sakens offentligrettslige side mellom myndighetene og tiltakshaver, og en byggetillatelse skaper ikke noen bedre privatrettslig disposisjonsrett over eiendommen enn det tiltakshaver har fra før. På bakgrunn av opplysninger fra tiltakshaver og klager fremstår det for administrasjonen som noe uklart om tiltakshaver har rett til å disponere over eiendommen slik som omsøkt. Det presiseres derfor at tillatelsen bare innebærer at tiltaket er avklart i forhold til plan- og bygningsloven. Når de privatrettslige forhold er omtvistet, er det tiltakshavers ansvar og risiko dersom tiltaket gjennomføres før dette er avklart. Det nevnes at Vann- og avløpsetaten i skriv datert 04.12.08 godkjenner at carporten bygges over offentlig ledningsnett på vilkår av at carporten er lett demonterbar og at VA-etaten ikke belastes økonomisk eller tidsmessig i forbindelse med reparasjon eller vedlikehold av den offentlige spillvannsledning. Man antar at dette vilkåret til carportens konstruksjon vil lette eventuelt vedlikeholdsbehov, også av det private anlegget. Kommunedelplan for Landås / Estetikk Det følger av plan- og bygningslovens 74, nr.2 at tiltak skal tilfredsstille rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene og ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Klager viser blant annet til at rekkehuset med sine små bakhager utgjør en enhetlig bebyggelsesstruktur og at det ikke er tatt tilstrekkelig til kommunedelplan Landås sine bestemmelser. Det er riktig som klager skriver at det i "Veiviser i bebyggelsen", som er et underdokument til kommunedelplanen, er beskrevet på side 8 at bebyggelsen, mellomrom og hagenes dimensjoner er tilpasset hverandre. Man kan også se at eksisterende garasje på eiendommen er tegnet inn i planen. Det følger av kommunedelplanens 3.3 at den eksisterende bybyggelsesstrukturen skal opprettholdes. Dette er en bindende bestemmelse som skal følges, jfr. plbl 20-6. Etter en konkret vurdering er man i klageomgangen kommet til at omsøkte tiltak medfører at eksisterende bebyggelsesstruktur ikke opprettholdes. Området er nøye planlagt i kommunedelplanen, også i forhold til hagedimensjon og mellomrom. Tiltaket har en størrelse Side 3 av 5
som etter Etat for byggesak og private planer sitt skjønn ikke ivaretar den eksisterende bebyggelsesstrukturen. Når tiltaket anses å være i strid med kommunedelplanen anser man det også slik at tiltaket strider mot plbl 74, nr.2 da tiltaket ikke tar tilstrekkelig hensyn til sine omgivelser. På denne bakgrunn er man kommet til at gitte tillatelse må endres til en tillatelse på vilkår hvor nevnte hagedimensjon og mellomrom ivaretas på en tilstrekkelig måte gjennom at omsøkte bygg reduseres i lengde. Øvrige merknader For ordens skyld kommenteres noen ytterligere anførsler som tatt opp i klage datert 26.01.09. Plan- og bygningslovens 78, nr.2 gjelder plassering av idrettsanlegg, kiosker, bensinstasjoner mm. og er ikke aktuell i det foreliggende tilfelle. Samme lovs 92a gjelder mindre tiltak, og dennes terskel i forhold til urimelig ulempe kan ikke anses overskredet i denne saken, jfr. vurderingen av naboulempe som beskrevet ovenfor. Søknad om igangsettingstillatelse: Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jfr. plan- og bgynginslovens 96 første ledd. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200815536. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Ulf Sæterdal seksjonsleder David Faukner Bendiksen rådgiver Kopi: Anne-Ma og Christian Gram-Knutsen, Gimleveien 1, 5052 Bergen Side 4 av 5
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Klagerett Fvl 28 Hvem kan det klages til Fvl 28 Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist Fvl 29, 30 og 31 Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse Fvl 24 og 25 Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. Klagens innhold Fvl 32 I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Utsetting av gjennomføring av vedtaket Fvl 31 og 42 Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning Fvl 11 Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Etat for byggesak og private planer i Allehelgensgate 5, 1.etasje. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen Fvl 36 Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5