ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Thomas Winther Leira Arkivsak: 2014/2529 Løpenr.: 3466/2015 Utvalsaksnr. Utval Møtedato Samfunnsutvalet GNR/BNR 7/19 - DISPENSASJON - SØKNAD OM OPPFØRING AV GARASJE - TOR LIANES TILRÅDING TIL VEDTAK: Saka vert lagt fram utan tilråding. Utskrift: Tor Lianes Olavsgata 16 6153 ØRSTA Kopi til: Jan Inge Langdal Darres veg 1 7540 KLÆBU Elias Lianes Lianes 6152 ØRSTA
Saksvedlegg: Vedlegg A Ny søknad om tiltak Tor Lianes Vedlegg B Merknad frå nabo Elias Lianes Vedlegg C Søkjar sin kommentar til merknaden Tor Lianes Vedlegg 1 Fylkesmannen sitt vedtak i klagesak Fylkesmannen i Møre og Romsdal Vedlegg 2 Søknad om tiltak Tor Lianes Vedlegg 3 Søknad om dispensasjon Tor Lianes Vedlegg 4 Ny nabovarsling av tiltaket Tor Lianes Vedlegg 5 Merknad frå nabo Elias Lianes Vedlegg 6 Utsnitt frå reguleringsplankart og Ørsta kommune føresegner Vedlegg 7 Vedtak i samfunnsutvalet 16.04.2013 Ørsta kommune saksutgreiing med vedlegg Vedlegg 8 Vedtak i samfunnsutvalet 23.09.2014 Ørsta kommune Vedlegg 9 Nabomerknader i tidlegare byggesak Elias Lianes Vedlegg 10 Dokument vedkomande vegrett Ørsta kommune Samandrag av saka: Omsøkte tiltak er allereie oppført etter at samfunnsutvalet gav dispensasjon 16.04.2013 (vedlegg 7). Vedtaket vart påklaga, klagen vart avvist, vedtak om å avise klagen vart påklaga og fylkesmannen oppheva kommunen sitt vedtak om avvisning (vedlegg 2). Kommunen vart pålagt å realitetshandsame klagen. Fylkesmannen påpeika at det var søkt om eit uthus medan tiltaket i realiteten framsto som ein garasje. Etter dette fatta kommunen nytt vedtak og påla Tor Lianes å legge fram ny søknad i samsvar med byggesaksforskrifta (vedlegg 8). Tor Lianes la fram ny søknad 15.12.2014 (vedlegg 2). Saka vart lagt fram for samfunnsutvalet 03.03.2015. Samfunnsutvalet utsette saka fordi søknaden fortsatt omtalar bygget som vedskjul/uthus, og påla søkjar og legge fram ny søknad og nabovarsling der det kjem fram at tiltaket er ein garasje. Tor Lianes har lagt fram ny søknad datert 04.03.2015, men søkjar no endring av gitt løyve. I søknad og nabovarsling kjem det likevel fram at søknaden gjeld garasje. (vedlegg A). At søknaden er lagt fram som ein søknad om endring må ha si årsak i at søkjar har misforstått reglane om søknad og sakshandsaming. Søknaden må derfor sjåast i samanheng med søknad om tiltak datert 15.12.2014 (vedlegg 2) og søknad om dispensasjon (vedlegg 3). Ein kan heller ikkje sjå vekk frå tidlegare nabomerknader i saka. Trass uryddig søknad legg rådmannen til grunn at det i saka er kome fram dei opplysningar som er naudsynt for at samfunnsutvalet skal kunne ta stilling til saka. For oversikta si skuld er vedlegga merka 1 til 10 dei same som var lagt fram for samfunnsutvalet 03.03.2015. Vedlegg merka A, B og C er ny søknad, ny merknad frå nabo og søkjar sin kommentar til merknad. Saksopplysningar: Det er lagt fram søknad om endring av gitt løyve datert 04.03.2015. Søknaden gjeld oppføring av garasje på gnr/bnr 7/19. Garasjen får eit bebygd areal på 40 m 2 og eit bruksareal på 37 m 2. Mønehøgd er 4,55 m, gesimshøgd 3 m og taksvinkel 27 grader. Bygget er plassert på tomta
sitt nordaustre hjørne og med innkøyring inn i garasjen frå felles privat veg. Søkjar og tiltakshaver er Tor Lianes. Nabo Elias Lianes har kome med merknad til søknaden i e-post retta til kommunen 13.03.2015. Kommunen vende seg til søkjar og har fått kommentar til merknaden i brev datert 24.03.2015. For informasjon om søknad, merknad og kommentar til merknaden vert det vist til vedlegg A, B og C. Det vert og vist til tidlegare merknader i vedlegg 4 og 9. Tiltaket er i strid med reguleringsplan og krev dispensasjon etter plan- og bygningslova kapittel 19. Søknad om dispensasjon datert 03.01.2015 (vedlegg 3) tek kun opp spørsmålet om utnytting i høve bebygd areal. Fylgjeskriv til søknad datert 04.03.2015 kan med litt velvilje forståast som ein søknad om dispensasjon frå føremålet i reguleringsplan. Etter rådmannen sitt syn er realitetane i saka dei same i dag som det var når rådmannen la fram si vurdering i sak PS 29/13 (vedlegg 7). Reguleringsplan opnar for bygging av små hytter og naust. Opplisting av kva som kan byggast må oppfattast som uttømande. altså at andre bygningstypar ikkje skal oppførast innanfor det regulerte området. Fylkesmannen har påpeika i vedtak datert 11.08.2014 at kommunen skal undersøkje om tomta er sikra lovleg åtkomst. Vidare viser fylkesmannen til at nabovaslinga skal vere fullstendig og korrekt. Fylkesmannen viser og til at det er problematisk når kommunen gir løyve til ein garasje, medan det er søkt om vedhus/uthus. For fullstendig informasjon vert det vist til fylkesmannen sitt vedtak, vedlegg 1. Det er lagt fram informasjon om vegrett, sjå vedlegg 10. Tiltaket fører ikkje til endringar i høve dagens avkøyrsle til eigedomen. Dokumenta viser ikkje anna enn at kostnadane er fordelt på eigedomane og at Tor Lianes har betalt som medeigar av hyttevegen. Rådmannen legg til grunn at dette viser at Tor Lianes har betalt Sandvika og Lianeset veglag for retten til å nytte privat felles veg som tilkomst til sin eigedom og at retten dermed er sikra i plan- og bygningslova si forstand. Vurdering og konklusjon: Vurdering av nabomerknad: Elias Lianes legg i merknad datert 13.03.2015 fram at han er imot bygging av lastebilverksted i området og at det dagen før var veldig mykje hamring og banking i området. Han opnar likevel for å akseptere garasjen dersom tiltakshaver tek takst på eigedomen og betaler ut brørne sine. Han krev at mønehøgda vert senka med ein meter og at alle tre på tomta ikkje vert høgare enn garasjen. Tidlegare har han lagt fram spørsmål om vegrett og utsiktstap. Kommunen si vurdering av ulemper for nabo må knytast til det fysiske tiltaket. Kommunen har og ei plikt til å sjå til at tiltaket er sikra lovleg tilkomst. Andre økonomiske tilhøve er kommunen uvedkomande. Det må partane ordne seg imellom på annan måte. Eit eventuelt vedtak etter plan- og bygningslova vil uansett ikkje sette til side eventuelle private rettar som er knytt til eigedomane. Etter rådmannen sitt syn er det tiltaket sin fysiske størrelse og føremål som er relevant i denne saka. At Tor Lianes sin eigedom er sikra vegrett i plan- og bygningslova sin forstand er tilstrekkeleg dokumentert, sjølv om det er usemje om økonomiske tilhøve i saka. Elias Lianes er eigar av ein ubebygd eigedom like nord for søkjar sin eigedom. Denne vert påverka av garasjen sin størrelse og høgde. Rådmannen har likevel forstått merknadane slik at Elias
Lianes er oppteken av tiltaket sin innverknad på utleigehyttene som er plassert aust for tiltaket og kva dette betyr for vidare utvikling av areal regulert til utleigehytter. Etter rådmannen sitt syn gjer terrengtilhøva på staden at ulempene som garasjen påfører arealet aust for garasjen er heller små og bør kunne tolast. Søknad om dispensasjon: Kommunen kan med heimel i plan- og bygningslova 19-2 høve til å gi dispensasjon på visse vilkår. Vilkåra er gitt i paragrafens andre avsnitt som har fylgjande ordlyd: Dispensasjon kan ikkje gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon vere klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikkje dispenseres fra saksbehandlingsregler. Lova sitt føremål er definert i 1-1. Det føremål som er mest berørt i denne saka er paragrafen sitt tredje og fjerde avsnitt som har fylgjande ordlyd: Byggesaksbehandling etter loven skal sikre at tiltak blir i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Det enkelte tiltak skal utføres forsvarlig. Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Omsyn som reguleringplan skal ivareta: Tiltaket er i strid med reguleringsplan sine bestemmingar om maksimalt byggeareal og at det skal oppførast hytte og naust utan høve til å sette opp uthus/gjestehus. Reguleringsplan må tolkast slik at føremålet er å hindre oppføring av andre bygningar. Dersom kommunen skal gi dispensasjon frå planføremålet må det derfor kome fram i vedtaket at det å oppføre garasje på eigedomen ikkje er i strid med omsyna som reguleringsplan skal ivareta, som er å hindre at det vert oppført andre bygningar enn hytte og naust på eigedomane. Det kan til ei viss grad seiast at reguleringsplanen sin alder og samfunnsutviklinga generelt gjer det meir naturleg å legge til rette for at det kan plasserast garasje på eigedomane. Ein garasje til eit bustadhus er eit arealbruksomsyn som kan tileggast vekt ved ei dispensasjonsvurdering. Dette fordi ein garasje vert oppfatta å vere ein naturleg og naudsynt del av ein bustadeigedom. Når garasjen er tilkytt ei hytte står dette argumentet svakare, særleg når det ikkje er gitt slik dispensasjon tidlegare innanfor reguleringsplanområdet. Ein kan vanskeleg argumentere for at garasje er ein naudsynt og naturleg del av ein hytteeigedom som er plassert i eit område med forbod mot å oppføre garasje. Dersom området har utvikla seg slik at det ikkje lenger er behov for å hindre slike bygningar i området, viser det heller eit behov for å regulere området på nytt, og er ikkje eit vektig argument for å gi dispensasjon. Det er likevel eit spørsmål om det er rimeleg å pålegge omregulering av området for å kunne føre opp ein garasje, når det over lang tid er etablert ein praksis der kommunen gjennom dispensasjoner har opna for fleire avvik frå reguleringsplan. Når det gjeld dei omsyn som reguleringsplan sine bestemmingar om utbyggingsareal skal ivareta, er det rådmannen sitt syn at desse ikkje lenger gjer seg gjeldande med styrke. Reguleringsplanen er frå 1977. Etter at reguleringsplanen var godkjent, er det gitt fleire dispensasjonar som gjer at området sin karakter over tid har endra seg. Mange eigedomar har
betydeleg større utbygging enn det som reguleringsplanen legg opp til. Gjennom politiske føringar over tid må ein legge til grunn at reguleringsplanen som beslutningsgrunnlag er betydeleg svekka i høve bygningane sin størrelse. Etter rådmannen si vurdering er det grunn til å tru at ålmenta si forventning i høve dei omsyna som reguleringsplan skal ivareta har endra seg, slik at større bygningar på eigedomane vert akseptert. Ulemper: Etter rådmannen si vurdering er ulempene knytt til at ein opnar for å innføre eit nytt føremål i reguleringsplanområdet utan at kommunen har oversikt over kva konsekvens dette kan ha for utvikling av området over tid. For tilliggande eigedom mot nord (gnr/bnr 7/30), må tiltaket si høgde vere ei ulempe. Garasjen er plassert på ei fylling og får ei mønehøgde på 5,4 m frå opprinneleg terreng. Garasjen er plassert søraust for naboeigedomen, og må innverke på soltilhøve og utsyn der. Det er ikkje dermed sagt at denne ulempa skal tilleggast betydeleg vekt. Reguleringsplanen legg gjennom regulerte eigedomsgrenser opp til at gnr/bnr 7/30 og gnr/bnr 7/29 er ein eigedom. Begge bruk har same eigar og det er bygd ei hytte på gnr/bnr 7/29. Gnr/bnr 7/30 framstår i dag som eit tileggsareal till gnr/bnr 7/29. Hytta på gnr/bnr 7/29 er i mindre grad påverka av omsøkte garasje. Fordelar: Fordelar med å gi dispensasjon skal vere knytt til areal- og ressursdisponeringsomsyn. Fordelar som kun er knytt til den enkelte eigar sine interesser skal ikkje vektleggast. Etter rådmannen si vurdering er fordelen med å gi dispensasjon knytt til den nytten eigaren har av garasjen. Rådmannen kan likevel ikkje hevde at dette kan vektast i vesentleg grad all den tid garasjen er tilknytt ein hytteeigedom i eit område der det ikkje skal byggast garasje. Det fysiske tiltaket er det same som samfunnsutvalet handsama i sak PS 29/13, sjå vedlegg 7. Rådmannen si plikt er å legge fram ei tilråding som er basert på faglege vurderingar og i samsvar med gjeldande rett. Innanfor det handlingsrom som lova gir er det sjølvsagt at rådmannen legg fram ei tilråding til vedtak som er i samsvar med det som vert oppfatta som den politiske vilje. Rådmannen kan likevel ikkje sjå at det er kome fram moment som gjer at det kan leggast fram ei endra tilråding til samfunnsutvalet. Rådmannen viser derfor til saksutgreiinga som var lagt fram for samfunnsutvalet i sak PS 29/13. Ørsta, 26.03.2015 Rolf Magnus Sundgot seksjonsleiar Kåre Hjelle Einingsleiar
Opplysningar om rett til å klage over forvaltningsvedtak Klagerett De har rett til å klage over eit forvaltningsvedtak. Kven kan De klage til? Klagen skal sendast til det kommunale organet som har gjort vedtaket. Dersom dette organet ikkje endrar vedtaket som følgje av klagen, vil den bli oversendt til Fylkesmannen til endeleg avgjerd Fristen til å klage Klagefristen er 3 veker frå den dagen melding om vedtaket kom fram til Dykk. Det er nok at klagen er postlagt innan fristen er ute. Dersom De klagar så seint at det kan vere uklårt for oss om De har klaga i rett tid, ber vi Dykk opplyse når De mottok denne meldinga. Om De har særleg grunn til det, kan De likevel søkje om å få forlenga klagefristen. Årsaka til behovet for forlenga klagefrist bør då oppgjevast. Rett til å krevje grunngjeving Dersom De ikkje alt har fått grunngjeving for vedtaket, kan De setje fram krav om å få det. Eit slikt krav må setjast fram før klagefristen er ute. Klagefristen blir i så fall avbroten, og ny frist blir rekna frå det tidspunktet De får grunngjevinga. Innhaldet i klaga I klagen skal De skrive kva for eit vedtak De klagar på, og nemne den eller dei endringane som De ønskjer. De bør også grunngi kvifor De klagar, og ta med eventuelle andre opplysningar som kan telje med når ein skal vurdere klagen. Klagen må underskrivast Utsetjing av vedtak Sjølv om De har klagerett, kan vedtaket vanlegvis setjast i verk straks. De kan likevel søkje om å få dette utsett til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort. Rett til å sjå saksdokumenta og til Med visse avgrensingar har De rett til å sjå saksdokumenta. De må i så fall vende Dykk å krevje rettleiing til det kommunale organet som har sendt denne meldinga. De kan også få nærare rettleiing om klageretten, om korleis De skal gå fram når De klagar, og om reglane for saksbehandlinga elles Klage til Sivilombodsmannen Det er også mogeleg å be Stortingets ombodsmann for forvaltningssaker / Sivilombodsmannen om å sjå på sakshandsaming / eventuelt avgjerd hos fylkesmannen. Sivilombodsmannen har ikkje høve til å behandle saker som er avgjorde av Kongen i statsråd. Dersom klaga Dykkar blir avgjort i statsråd fordi Kongen er klageinstans, kan De difor ikkje seinare få saka Dykkar inn for Sivilombodsmannen.