FYLKESMANNEN I SOGN OG FJORDANE Sakshandsamar: Ove Midtbø Telefon: 57 65 51 24 E-post: omi@fmsf.no Vår dato 10.01.2011 Dykkar d Vår referanse 2010/14783-423 1 KVJI it.å.ffrommune Prosjekt Konsult Kvinnherad AS Postboks 107 5480 HUSNES Vedtak i klagesak som gjeld dispensasjon frå plankrav og føresegner i gjeldande reguleringsplan for påbygg til forretningsbygg på eigedomen gbnr. 144/205 og 220 Husnes Næringspark i Kvinnherad kommune Vi viser til klagesak som vart motteken her den 08.10.2010. Saka gjeld klage frå Fylkesmannen i Hordaland på Kvinnherad kommune sitt vedtak av 23.06.2010, der det vart gjeve dispensasjon frå krav om reguleringsplan samt frå føresegner i gjeldande reguleringsplan for Husnes Næringspark for påbygg til eksisterande forretningsbygg på eigedomen gbnr. 144/205 og 220. Då det er Fylkesmannen i Hordaland som har klaga på vedtaket, vart Fylkesmannen i Sogn og Fjordane oppnemnd som settefylkesmann for handsaming av klagen, jf. brev frå Fornyings-, administrasjons- og kirkedepartementet datert 06.10.2010. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane tek klagen til følgje og gjer om Kvinnherad kommune sitt dispensasjonsvedtak av 23.06.2010. Vi kan ikkje sjå at det er grunnlag for å gje dispensasjon frå kravet til reguleringsplan eller frå føresegnene i gjeldande reguleringsplan for det omsøkte påbygget. Bakgrunnen for saka Prosjekt Konsult Kvinnherad AS søkte på vegne av Teigen Eigedom AS om dispensasjon frå føresegner i reguleringsplan for Husnes Næringspark for å kunne byggje på eksisterande forretnings-/næringsbygg på eigedomen gbnr. 144/205 og 220, jf. søknad av 26.03.2010. Reguleringsplanen for Husnes Næringspark vart vedteken i 1990 og revidert 25.09.1997. Det vart søkt om dispensasjon frå 7 i planføresegnene for bygging av påbygg med inntil 5 etasjar + underetasje, mot maks 2 etasjar + underetasje i gjeldande planføresegner. Det vart også søkt om dispensasjon frå 8 i planføresegnene, for å kunne oppføre bygg med flatt tak, i motsetning til saltak som planføresegnene opna for. I tillegg går det fram av saksdokumenta at det i samband med handsaminga av søknaden vart vurdert at tiltaket også trong dispensasjon frå gjeldande reguleringsplan for område sett av til vegføremål i nord og frå kravet til reguleringsplan etter plan- og bygningslova 12-1 tredje ledd. Fylkesmannen i Hordaland har i si fråsegn av 12.05.2010 uttalt at tiltaket også er i strid med reguleringsføresegnene 3, då det går fram av søknaden at dei tre øvste etasjane er tenkt nytta til bustadføremål. I nemnde fråsegn frå Fylkesmannen i Hordaland, vart kommunen sterkt rådd i frå å gje dispensasjon frå plankravet og frå føresegner i gjeldande reguleringsplan for det omsøkte tiltaket.
2/5 Saka vart handsama av Forvaltningskomiteen i Kvinnherad kommune den 23.06.2010. I tråd med rådmannen si innstilling vart det gjort følgjande vedtak i sak 2010/118: "Kvinnherad forvaltningskomite gjev med heimel i pb1 19-2 dispensasjon frå krav om reguleringsplan etter pb1 12-1. Kvinnherad forvaltningskomite gjev vidare dispensasjon frå reguleringsføresegnene til reguleringsplan for Husnes næringspark godkjent 25.09.1997 for følgjande endringar i samband med påbygg på eksisterande forretningsbygg: Krav om saltak i føresegnene ( 8), det nye bygget er planlagt med flatt tak. Høgd inntil 2 etasjar + underetasje (føresegnene 7), det nye bygget vil verta 5 etasjar + underetasje. Mulighet for leilighet øverste etasje (føresegnene 3), det nye bygget vil ha leiligheter i dei 3 øvste etasjane. Vegformål i nord, denne vegen vil ikkje verta ein del av det framtidige vegsystemet for næringsparken. Før tiltaket kan igangsettjast må det vera omsøkt og gjeve løyve etter Plan- og bygningslova." I brev av 14.07.2010 har Fylkesmannen i Hordaland klaga på vedtaket. I klagen vert det vist til fråsegna av 12.05.2010 der kommunen vart tilrådd å ikkje gje dispensasjon. Det vert vist til at dersom det skal kunne gjevast dispensasjon må omsyna bak føresegna det vert dispensert frå ikkje verte vesentleg sett til side. Vidare vert det vist til at fordelane ved ein dispensasjon må vere klart større enn ulempene etter ei samla vurdering. Fylkesmannen i Hordaland peikar mellom anna på at følgjande tilhøve talar i mot å gje dispensasjon i den aktuelle saka: Ein dispensasjon til det aktuelle tiltaket inneber at rikspolitiske føringar i rettleiar T-2/08 "Om barn og planlegging" frå Miljøverndepartementet ikkje vert følgt opp. Det aktuelle tiltaket tek ikkje i tilstrekkeleg grad omsyn til kravet om tilrettelagt areal for born og unge i tråd med dei sentrale føringane, og ein dispensasjon i denne saka vil difor vere i strid med dei rikspolitiske retningslinjene. Området for det aktuelle tiltaket består av forretningsbygg og vegareal og det er ikkje tilrettelagt areal i umiddelbar nærleik. Parken ligg på andre sida av gjennomfartsvegen i området og det er uheldig at tilgrensande område i nord er sett av til industri. Det vert vist til at ein reguleringsplan for området er under arbeid, og at det vil vere svært uheldig å gje dispensasjon frå ein reguleringsplan som er under rullering. Dette vil undergrave bruk av reguleringsplan som styringsverktøy for arealplanlegging. Vurderingar knytt til høgde på bygg i Husnes sentrum samt kva areala skal nyttast til, bør skje i ein heilskapleg planprosess og ikkje gjennom enkeltståande dispensasjonar til tiltak som er i strid med kravet til reguleringsplan etter plan- og bygningslova 12-1 tredje ledd og som er i strid med gjeldande reguleringsplan med tilhøyrande føresegner. Enkeltvedtak som gjeld dispensasjon for tiltak i eit område der ein reguleringsprosess pågår, vil gje føringar for arealbruken og bør difor skje som ein del av den pågåande reguleringsplanprosessen. Klagen vart handsama av Forvaltningskomiteen i Kvinnherad kommune den 25.08.2010 som sak 2010/132. Der vart det ikkje funne grunnlag for å ta klagen til følgje, og saka vart oversend Fylkesmannen i Hordaland for endeleg avgjerd.
3/5 Fylkesmannen i Sogn og Fjordane vart etter kvart oppnemnd som settefylkesmann for handsaming av klagen, jf. brev frå Fornyings-, administrasjons- og kirkedepartementet datert 06.10.2010. Rettsleg grunnlag Fylkesmannen skal som klageinstans sjå til at kommunen under si handsaming av saka har følgt dei lover, forskrifter og sakshandsamingsregler som gjeld på området. Fylkesmannen kan under handsaminga prøve alle sider ved vedtaket, også dei skjønnsmessige vurderingane som kommunen har gjort jf. forvaltningslova (fvl.) 34. Ved prøvinga av det frie skjønnet skal klageinstansen legge vekt på omsynet til det kommunale sjølvstyret. Den primære oppgåva til Fylkesmannen som klageinstans er å kontrollere at den kommunale sakshandsaminga er i samsvar med regelverket og at dei omsyna som ligg til grunn for valet av løysing er saklege. Fylkesmannen må bg kontrollere at det ikkje er lagt vekt på utanforliggjande omsyn. Ein søknad om påbygg til eksisterande forretningsbygg, krev løyve etter plan- og bygningslova 20-1 første ledd, bokstav a. Før løyve vert gjeve, må kommunen sjå til at tiltaket ikkje er i strid med føresegner gitt i eller i medhald av lova, jf. plan- og bygningslova 21-4 første ledd. Dersom eit tiltak er i strid med føresegner gitt i eller i medhald av &n- og bygningslova, krev eit løyve at det vert gjeve dispensasjon etter føresegnene i plan- og bygningslova kapittel 19. Det følgjer av plan- og bygningslova 12-1 tredje ledd at det vert stilt krav til reguleringsplan for gjennomføring av større byggje- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlege verknader for miljø og samfunn. Løyve etter plan- og bygningslova 20-1, jf. 21-4 for slike tiltak, kan ikke gjevast før reguleringsplan ligg føre. Etter plan- og bygningslova 19-2 første ledd kan kommunen gje varig eller midlertidig dispensasjon frå føresegner i plan- og bygningslova eller frå føresegner som er gitt med heimel i lova. Plan- og bygningslova 19-2 andre ledd legg føringar for kommunen si dispensasjonsvurdering. Det vert vist til at det ikkje kan gjevast dispensasjon dersom omsyna bak føresegna det skal dispenserast frå eller omsyna bak føremåla til lova vesentleg vert sett til side. I tillegg vert det vist til at fordelane ved ein dispensasjon må vere klart større enn ulempene etter ei samla vurdering. Det går også fram av føresegnene at det ikkje kan dispenserast frå sakshandsamingsreglar. Ingen har krav på å få dispensasjon til tiltak i strid med lov eller gjeldande planar. Kor vidt det kan gis dispensasjon, må vurderast konkret i kvar enkelt sak og ut i frå kva dispensasjonssøknaden gjeld. I vurderinga av om det skal gjevast dispensasjon frå planar, skal statlege og regionale rammer og mål tilleggast særleg vekt, jf. plan- og bygningslova 19-2 fjerde ledd. Det går også fram av denne føresegna at kommunen ikkje bør dispensere frå planar, frå føresegner om planar og frå forbodet i plan- og bygningslova 1-8, når ein direkte berørt statleg eller regional myndigheit har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Fylkesmannen si vurdering På bakgrunn av dei mottekne saksdokumenta, legg vi til grunn at klagen er handsama i samsvar med føresegnene i forvaltningslova kapittel VI, jf. plan- og bygningslova 1-9. Klagen er sett fram innan klagefristen og vilkåra for å handsame klagen er tilstades. Vi ser av opplysningane i saka at kommunen lagt til grunn at det omsøkte tiltaket i utgangspunktet krev reguleringsplan. Men kommunen meiner at det omsøkte tiltaket kjem i ei
4/5 særstilling og har gjort ei vurdering av at fordelane ved å gje dispensasjon for tiltaket er større enn ulempene. Mellom anna viser kommunen til at planane for det omsøkte påbygget har vore klare lenge, og tiltakshavar starta opp ein prosess for å få endra reguleringsføresegnene i 2009. Framlegget til endringar møtte motsegn frå Fylkesmannen i Hordaland grunna at endringane også måtte visast i plankart. Det vert vist til at reguleringsplanarbeidet no er reorganisert og har starta opp att i eit partnerskap der fleire næringsaktørar samarbeider med kommunen. Det vert vist til at det er teke omsyn til merknadane som kom inn etter at framlegget til reguleringsendring låg ute til offentleg ettersyn i 2009, i tiltaket det no vert søkt om dispensasjon for. Kommunen viser til at det i den pågåande planprosessen vert teke høgd for både parkeringsplassar, leikeareal, grøntstruktur og universell utforming. I saksutgreiinga viser kommunen til at føremålet med revisjonen av reguleringsplanen for Husnes Næringspark i 1997, var å leggje til rette for eit urbant sentrumsområde. Oppfatninga av kva som er eit sentrumsområde har endra seg sidan 1997, og kommunen meiner det omsøkte påbygget ikkje er i strid med føremålet bak gjeldande reguleringsplan. Kommunen viser til at det aktuelle påbygget er tilpassa ei ønska utvikling i tråd med føringane i stadanalyse for Husnes som vart handsama av kommunestyret i 2009. Der vart det gjort eit vedtak som opna for å kunne få byggje inntil 7 etasjar på det aktuelle forretningsbygget. Kommunen har også lagt vekt på at det omsøkte tiltaket er samordna med det reguleringsplanarbeidet som er starta opp. Det vert dessutan vist til at det er stort behov for husvære i Husnes sentrum og at utbyggjar har brukt mykje ressursar på planlegging. Kommunen meiner difor at det kan gjevast dispensasjon for det omsøkte påbygget utan at det skapar vanskar for den vidare sentrumsutviklinga. Kommunen har også vektlagt at det omsøkte påbygget står i ei særstilling, då det er utvikling av eksisterande bygningsmasse og ikkje oppføring av nybygg. Etter å ha gjennomgått saksdokumenta, kan ikkje Fylkesmannen i Sogn og Fjordane sjå at dei tilhøva kommunen har lagt vekt på i sine vurderingar, tilseier at det er grunnlag for å kunne dispensere frå kravet til reguleringsplan etter plan- og bygningslova 12-1 tredje ledd for det omsøkte tiltaket. Føremålet bak kravet til reguleringsplan for større byggje- og anleggstiltak i plan- og bygningslova 12-1 tredje ledd, er å sikre at slike tiltak vert vurdert i ein større samanheng og sikre moglegheit for medverknad for alle private og offentlege interesser som tiltaket kan få betydning for. Det aktuelle tiltaket inneber eit klart avvik frå fleire føresegner i gjeldande reguleringsplan knytt til byggjehøgd, takvinkel, omlegging av vegsystem og endring i høve kor mange etasjar som kan nyttast til bustadføremål. Det er ikkje tvilsamt at desse avvika både kvar for seg og samla sett, vil kunne få vesentleg verknad på omkringliggjande miljø og samfunn. Å gje dispensasjon frå plankravet for det omsøkte tiltaket vil difor vere klart i strid med omsyna bak føresegna i plan- og bygningslova 12-1 tredje ledd, og desse omsyna vert vesentleg tilsidesett ved ein eventuell dispensasjon. Det skal difor svært mykje til for å kunne dispensere frå plankravet i denne saka. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane kan ikkje sjå at dei omsyna kommunen har lagt vekt på i si vurdering av søknaden tilseier at fordelane ved å gje dispensasjon frå plankravet og frå føresegner i gjeldande reguleringsplan, er klart større enn ulempene. Vi meiner at det i denne saka må leggjast stor og avgjerande vekt på at det er sett i gong ein planprosess for det aktuelle området, og at dette tilseier at det ikkje kan gjevast dispensasjon for enkeltståande tiltak innanfor planområdet før denne planprosessen er avslutta. Som Fylkesmannen i Hordaland viser til i si klage, vil ein eventuell dispensasjon for det omsøkte tiltaket leggje føringar for den planprosessen som er sett i gang og undergrave bruken av reguleringsplan som styringsverktøy i arealplanlegging. Rammene for det omsøkte tiltaket bør difor avklårast i den pågåande planprosessen, og ikkje gjennom dispensasjon.
5/5 Vi har forståing for at kommunen ønskjer å leggje til rette for å utvikle sentrumsområdet i Husnes ved mellom anna å auke antal sentrumsnære bustader. Samstundes kan vi ikkje sjå at politiske føringar for korleis dette bør skje, jf. bustadanalyse vedteken av kommunestyret i 2009, tilseier at kravet til reguleringsplan i plan- og bygningslova 12-1 tredje ledd kan fråvikast. Vi er difor ikkje einig med kommunen i at det aktuelle tiltaket står i ei slik særstilling at det kan dispenserast frå plankravet eller frå føresegner i den gjeldande reguleringsplanen. Vi meiner at ein dispensasjon før det pågåande planarbeidet er avslutta, vil kunne føre med seg klart større ulemper enn fordelar. Vi kan heller ikkje sjå at kommunen har lagt særleg vekt på fråsegna frå Fylkesmannen i Hordaland i samband med si handsaming av saka. I fråsegna vart kommunen sterkt rådd i frå å gje dispensasjon for det omsøkte tiltaket, og som Fylkesmannen i Hordaland peikar på i klagen, vil ein dispensasjon for det omsøkte tiltaket mellom anna vere i strid med rikspolitiske føringar i rettleiar T-2108 "Om barn og planlegging". Vi kan ikkje sjå at kommunen har lagt særleg vekt på desse rikspolitiske føringane i si dispensasjonsvurdering, slik dei pliktar etter plan- og bygningslova 19-2 fjerde ledd. Dessutan følgjer det av siste setning i den same føresegna at dersom direkte berørte statlege eller regionale myndigheiter uttalar seg negativt om dispensasjonssøknaden, så bør dette tilleggast vekt i dispensasjonsvurderinga. Vi kan ikkje sjå at Kvinnherad kommune i tilstrekkeleg grad har gjort dette, Etter ei konkret og heilskapleg vurdering av opplysningane i saka, kan ikkje Fylkesmannen i Sogn og Fjordane sjå at vilkåra i plan- og bygningslova 19-2 for å kunne gje dispensasjon for det omsøkte påbygget, er oppfylt i denne saka. Vedtak Fylkesmannen i Sogn og Fjordane tek klagen til følgje og gjer om Kvinnherad kommune sitt dispensasjonsvedtak av 23.06.2010. Vi kan ikkje sjå at det er grunnlag for å gje dispensasjon frå kravet til reguleringsplan eller frå føresegnene i gjeldande reguleringsplan for det omsøkte påbygget. Vedtaket er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. forvaltningslova 28 tredje ledd. Med helsing.d Tn asel e juridisk sjef j-(1- ve Midtbø rådgjevar Kopi til Hordaland fylkeskommune Postboks 7900 5020 BERGEN Alette Ludvigsen Oppsangervegen 12 5460 HUSNES Kvinnherad kommmune Rådhuset 5470 ROSENDAL Ragnhild Moe Bogsnes 5460 HUSNES Fylkesmannen i Hordaland Postboks 7310 5020 BERGEN Dokument som vert sendt elektronisk er godkjent og signert elektronisk av Fylkesmannen i Sogn og Fjordane.