Vår ref. 2010/ Særutskrift - Dispensasjon - 144/205,220 - Husnes næringspark - Teigen Eigedom AS

Transkript

1 Fellestenester Politisk sekretariat Rosendalsvegen ROSENDAL Tel: Fax: Org. nr: Bankgiro: www. kvinnherad.kommune.no «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» Saksbehandlar Tormod Fossheim Tlf. direkte innval Vår ref. 2010/ Dykkar ref. «REFDATO» Dato Særutskrift - Dispensasjon - 144/205,220 - Husnes næringspark - Teigen Eigedom AS Forvaltningskomiteen hadde saka føre i møte som sak 2010/132. Forvaltningskomiteen gav ikkje klagar medhald i klagen og saka vert med dette sendt Fylkesmannen i Hordaland, justis og forvaltningsavdelinga for endeleg avgjerd. Vi legg ved utskrift av møteboka og syner til vedtak. Evnt spørsmål i saka, kan De retta til sakshandsamar. Med helsing Bente Høyland Møtesekretær Kopi til: Tormod Fossheim

2 Mottakarar: Ragnhild Moe Bogsnes Side HUSNES Alette Ludvigsen Oppsangervegen HUSNES Fylkesmannen i Hordaland, justis og forvaltningsavd. Postboks Bergen Hordaland fylkeskommune Postboks Bergen Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga Prosjekt Konsult Kvinnherad AS Postboks 7310 Postboks Bergen 5480 Husnes

3 Side 3 Saksframlegg Saksmappe 2010/ Saksbehandlar Tormod Fossheim Saksgang Saksnr Utval Møtedato 2010/132 Forvaltningskomiteen Behandling klage dispensasjon - 144/205,220 - forretningsbygg Husnes næringspark - Teigen Eigedom AS Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite tek ikkje klagen til følgje og opprettheld sitt vedtak av som følgjer: Kvinnherad forvaltningskomite gjev med heimel i pbl 19-2 dispensasjon frå krav om reguleringsplan etter pbl Kvinnherad forvaltningskomite gjev vidare dispensasjon frå reguleringsføresegnene til reguleringsplan for Husnes næringspark godkjent for følgjande endringar i samband med påbygg på eksisterande forretningsbygg: Krav om saltak i føresegnene ( 8), det nye bygget er planlagt med flatt tak. Høgd inntil 2 etasjar + underetasje (føresegnene 7), det nye bygget vil verta 5 etasjar + underetasje. Mulighet for leilighet i øverste etasje (føresegnene 3), det nye bygget vil ha leiligheter i dei 3 øvste etasjane. Vegformål i nord, denne vegen vil ikkje verta ein del av det framtidige vegsystemet for næringsparken. Før tiltaket kan igangsettjast må det vera omsøkt og gjeve løyve etter Plan- og bygningslova. Behandling i Forvaltningskomiteen den Rådmannen si innstilling vart samrøystes vedteken. Vedtak frå Forvaltningskomiteen den Kvinnherad forvaltningskomite tek ikkje klagen til følgje og opprettheld sitt vedtak av som følgjer: Kvinnherad forvaltningskomite gjev med heimel i pbl 19-2 dispensasjon frå krav om reguleringsplan etter pbl Kvinnherad forvaltningskomite gjev vidare dispensasjon frå reguleringsføresegnene til reguleringsplan for Husnes næringspark godkjent for følgjande endringar i samband med påbygg på eksisterande forretningsbygg: Krav om saltak i føresegnene ( 8), det nye bygget er planlagt med flatt tak.

4 Side 4 Høgd inntil 2 etasjar + underetasje (føresegnene 7), det nye bygget vil verta 5 etasjar + underetasje. Mulighet for leilighet i øverste etasje (føresegnene 3), det nye bygget vil ha leiligheter i dei 3 øvste etasjane. Vegformål i nord, denne vegen vil ikkje verta ein del av det framtidige vegsystemet for næringsparken. Før tiltaket kan igangsettjast må det vera omsøkt og gjeve løyve etter Plan- og bygningslova Saksutgreiing: Klagar: Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga Påklaga behandling og vedtak, forvaltningskomiteen : Behandling i Forvaltningskomiteen den Rådmannen si innstilling vart samrøystes vedteken. Vedtak frå Forvaltningskomiteen den Kvinnherad forvaltningskomite gjev med heimel i pbl 19-2 dispensasjon frå krav om reguleringsplan etter pbl Kvinnherad forvaltningskomite gjev vidare dispensasjon frå reguleringsføresegnene til reguleringsplan for Husnes næringspark godkjent for følgjande endringar i samband med påbygg på eksisterande forretningsbygg: Krav om saltak i føresegnene ( 8), det nye bygget er planlagt med flatt tak. Høgd inntil 2 etasjar + underetasje (føresegnene 7), det nye bygget vil verta 5 etasjar + underetasje. Mulighet for leilighet i øverste etasje (føresegnene 3), det nye bygget vil ha leiligheter i dei 3 øvste etasjane. Vegformål i nord, denne vegen vil ikkje verta ein del av det framtidige vegsystemet for næringsparken. Før tiltaket kan igangsettjast må det vera omsøkt og gjeve løyve etter Plan- og bygningslova. Saksutgreiing: Søkjar: Prosjekt Konsult Kvinnherad A/S på vegne av Teigen Eigedom, Søknad dagsett: Historikk Saka vart behandla 1. gang i forvaltningskomiteen den Høyringsfristen for statlege og regionale styresmakter var då ikkje ute, og det vart gjeve tilsegn om dispensasjon på vilkår at saka vart fremja på nytt dersom det kom merknader. Det er no komen merknad frå Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga og saka vert dermed fremja på nytt. Rådmannen finn ikkje at merknadane endrar forutsetningane for å gje dispensasjon og fremjar saka med same innstilling. Om søknaden og eigedommen: Det er søkt om dispensasjon frå reguleringsføresegnene til reguleringsplan Husnes næringspark godkjent for tilbygg/påbygg på eksisterande forretnings/bustadbygg på eigedommen gnr 144, bnr 205 og 220. Bygningen er plassert innanfor området som er avsett til Byggeområde, forretningar, kontor mm. i reguleringsplanen. I nord kjem den nye bygningen inn på område som er avsett til vegformål. Denne vegen vert imidlertid ikkje ein del av det framtidige vegsystemet for Husnes, og vil verta teken vekk i den nye reguleringsplanen for Husnes sentrum som er under oppstart. Nabovarsel Naboane er varsla, og det er komen 2 merknader som ligg ved.

5 Side 5 Alette Ludvigsen sine merknader er kommenterte av tiltakshavar v/prosjektkonsult i brev som ligg ved. Rådmannen tek kommentarane til etteretning, og meiner at det nye bygget ikkje i vesentleg grad vil verta til ulempe for bebuarane. Ragnhild Moe Bogsnes meiner at 5 etasjar vil forringa omgivelsane. Rådmannen viser til saksutgreiinga nedanfor som kommentar til dette. Uttale frå statlege/regionale styresmakter Saka er sendt på høyring til følgjande: Hordaland fylkeskommune, Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga. Det er komen følgjande merknader frå Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga. Meknad: Miljøvernavdelinga meiner at tiltaket også vil vera i strid med reguleringføresegnene 3 der det heiter: Øverste etasje kan nyttast til bustadformål. I det omsøkte tiltake skal dei 3 øverste etasjane nyttast til bustadformål. Rådmannen sin kommentar: Dette vert retta opp i vedtaket. Merknad: Ein dispensasjon i denne saka vil ikkje sikra barn og unge sine interesser i planlegginga, jf rikspolitiske retningsliner. Rådmannen sin kommentar: Det er planlagt nær-leikeplass for dei minste i samband med nybygget. Elles ligg bygget i eit området med kort avstand til park, grøntomtråde og opparbeide plasser elles. Når reguleringsplanen vert endra, vil spesielt omsynet til barn og unge verta ivareteke. Aktuelle lovheimlar. For større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentleg verknad for miljø og samfunn kan det krevjast reguleringsplan eller reguleringsendring etter pbl 12-1, 3. ledd Med heimel i pbl kap 19 kan det dispenserast frå reguleringsplankravet og frå planformål og føresegner i reguleringsog kommunedelplan. Dersom det skal gjevast dispensasjon, kan omsynet bak bestemmelsane det vert dispensert frå eller omsynet til formålsbestemmelsane ikkje verta vesentleg tilsidesette. Vidare må fordelane med å gje dispensasjon vera klart større enn ulempene etter ei samla vurdering. Vurdering Det omsøkte tiltaket er av ein karakter som i utgangspunktet krev reguleringsplan. Avvik frå bestemmelsane om byggehøgd og takvinkel og omlegging av vegsystenm kan både kvar for seg og ikkje minst samla ha vesentleg verknad på omkringliggjande miljø og samfunn. Rådmannen meiner imidlertid at dette tiltaket kjem i ei særstilling. Planane har vore klare lenge, og tiltakshavar starta også opp endring av reguleringsføresegnen i Endringane møtte motsegn frå fylkesmannen begrunna med at endringane også måtte visast i plankart. Dette var for så vidt berettiga innvendingar og reguleringsplanarbeidet vert no reorganisert og starta opp att som eit partnerskap med fleire næringsaktørar i samarbeid med kommunen. I prosjektet som no vert fremja er det teke omsyn til merknadane som kom etter at reguleringsendringa i 2009 hadde lege ute til offentleg ettersyn. Såleis er det teke høgd både for parkeringsplassar, leikeareal, grønstruktur og universell utfoming. Intensjonane med reguleringsplanen frå 1997 var å leggja tilrettes for utvikling av eit urbant sentrumsområde. Oppfatning av sentrumsområde er eit anna i 2010 enn i Det nye tilbygget bryt dermed etter rådmannen si meining ikkje med intensjonane i reguleringsplanen, men er tilpassa ei ønska utvikling i tråd med føringane i stadanalysen for Husnes (2009) som vart behandla av styre med eit vedtak der det vart opna for 7 etasjar. Den endringa som har størst konsekvensar er auke av tilleten høgde med 2 etasjar. Sjølv om dette kanskje er ein etasje høgare enn tilrådingane i stadanalysen, så meiner rådmannen det er i tråd med intensjonane om å skap eit urbant preg. Det omsøkte bygget dekker berre ein liten sektor av utsikt frå eksisterande bygg. Når det ubebygd

6 Side 6 område i bakkant skal planleggjast med framtidige nærings- og bustadbygg, kan tilpassast Teigen sitt bygg for maksimalt lys og utsikt. Arkitektonisk kan det nye bygget saman med kulturskule bygget verta eit spanande brot i den elles kontinuerlege fasaden på bygningane langs Opsangervegen. Når det gjeld flatt tak, så bryt dette ikkje med omkringliggjande bygnad. Det er laga fleire skisser i samråd med utbyggjarane for vegsystem i næringsområdet. Desse skissene vert no stadfesta i reguleringsplanarbeidet som vert starta opp. Stenging av vegen som vert eit resultat av Teigen sitt omsøkte bygg, er i tråd med desse skissene. Det er stort behov for husvære i Husnes sentrum slik det er planlagt i det nye bygget. Utbyggjar har brukt mykje ressursar på planlegging, og rådmannen meiner at prosjektet no kan realiserast utan at dette skapar vanskar for den vidare utviklinga av sentrum. Tvert imot er det god samfunnsutvikling at det vert skapt aktivitet i økonomiske nedgangstider med aukande arbeidsløyse. Rådmannen meiner at kulturskulesenteret og det omsøktet bygget til Teigen er utvikling av eksisterande bygningsmasse og dermed i ei særstilling. Rådmannen vil ikkje kunna tilrå at det vert gjeve dispensasjon for utvikling av nye bygg. Dei må utbyggjast i tråd med gjeldande reguleringsplan, eventuelt utsetjast til det ligg føre ny. Konklusjon Rådmannen vil med bakgrunn i utgreiinga ovanfor rå til at det vert gjeve dispensasjon frå krav om reguleringsplan og dispensasjon frå reguleringsføresegnen slik at Teigen sitt bygg kan omsøkjast etter pbl 93 med endringane i arealbruk, byggutforming og høgd som omsøkt. Som det framgår av utgreiinga ovanfor, meiner rådmanne at tiltaket er ein naturleg følgje av intensjonane om å gje Husnes eit urbant preg, samt i tråd med kommunestyre sine føringar og dermed ikkje vesentleg i strid med forutsetningane i reguleringsplanen eller formålet med lova. Fordelene med å byggja det nye bygget slik det er prosjektert er etter rådmannen sitt vesentlege. Det er økonomiske nedgangstider, og med ein usikker situasjonen kring Søral, gjev det gode signal med byggjeaktivitet på Husnes. Rådmannen kan ikkje sjå store ulemper med at tiltaket vert sett igang. KLAGEBEHANDLING, forvaltningskomiteen Klagefrist: Uttale til klagen: Klagen kom innan fristen Sidan klagen gjeld saksbehandlinga, er klagen ikkje sendt på uttale til søkjar. Om fylkesmannen sin klage: Klagar meiner at bestemmelsane i lova når det gjeld reguleringsplikt og rikspolitiske føringar for å sikre born og unge sine interesser, vert vesentleg sett tilside ved eit vedtak om dispensasjon. Dette vert konkretisert som følgjer: Klagar kan ikkje sjå av skaspapira at dei rikspolitiske føringane for barn og unge vert følgde opp. Området består av forretningsbygg og vegareal og det er ikkje tilrettelagt areal i umiddelbar nærleik. Parken ligg på andre sida av gjennomfartsvegen i området og det er uheldig at tilgrensande område i nord er avsett til industri. Det er under arbeid reguleringsplan for området, og ein dispensasjon no vil undergrava reguleringsplanen som styringsverkty. Vurdering av kva høgder som skal tillatast i Husnes sentrum bør verta gjennom ein heilskapleg planprosess og ikkje enkeltvise dispensasjonar. Det vert vist til det pågåande arbeidet med reguleringsplanen.

7 Side 7 Rådmannen si vurdering av klagen Rådmannen har i si vurdering i saksutgreiinga til dispensasjonsvedtaket drøfta momenta i klagen og oppsummerer som følgjer: Dei rikspolitiske retningslinen for barn og unge er delvis følgd opp i dette prosjektet ved at det er lagt tilrettes med nødvendige leikeplassar. I det pågåande reguleringsplanarbeidet vert dette ytterlegare følgd opp i planprosessen og i tråd med T-2/08 Om barn og planlegging Park og grøntareal vil verta vurdert på same måte. Rådmannen er imidllertid ikkje einig i at Opsangervegen er ein gjennomfartsveg. Vegen er ein kommunal samle/tilkomstveg til dei ymse sentrumsfunksjonane på Husnes. Fartsgrensa er 50 km/t og det er tilrettelagt med fotgjengarovergangar. Parkområdet er dermed lett tilgjengeleg for bebuarane i prosjektet. I området i nord er det i dagens plan ikkje tenkt industri, men forretningsbygg der det er tillete med bustad i øvre etasje. Rådmannen er samd i at dette tiltaket ideelt sett burde vore vurdert i samanheng med reguleringsplanen, men viser til vurderinga i dispensasjonsbehandlinga og meiner at dette tiltaket kjem i ei særstilling. Når det gjeld høgda, viser rådmannen til vurderinga om at den nye høgda er i tråd med intensjonane om å skap eit urbant preg. Det omsøkte bygget dekker berre ein liten sektor av utsikt frå eksisterande bygg. Når det ubebygde område i bakkant skal planleggjast med framtidige nærings- og bustadbygg, kan dette tilpassast det omsøkte tiltaket for maksimalt lys og utsikt. Konklusjon: Rådmannen meiner at klagen ikkje tilfører saka moment som ikkje var kjent/drøfta i dispensasjonsbehandlinga. Rådmannen opprettheld difor si innstilling om å gje dispensasjon med den grunngjevinga at tiltaket er ein naturleg følgje av intensjonane om å gje Husnes eit urbant preg, samt i tråd med kommunestyre sine føringar og dermed ikkje vesentleg i strid med forutsetningane i reguleringsplanen eller formålet med lova. Fordelene med å byggja det nye bygget slik det er prosjektert er etter rådmannen sitt vesentlege. Det er økonomiske nedgangstider, og med ein usikker situasjonen kring Søral, gjev det gode signal med byggjeaktivitet på Husnes. Rådmannen kan ikkje sjå store ulemper med at tiltaket vert sett igang. Vedtaket sendast til: Fylkesmannen i Hordaland, justis og forvaltningsavdelinga for endeleg avgjerd. Kopi til: Partane Vedlegg: Oversiktskart Situasjonskart Klage

8 Side 8 Saksdokument for påklaga handsaming i forvaltningskomiteen er ikkje vedlagt denne handsaminga, men skal eventuelt leggjast ved dersom saka går vidare til fylkesmannen)