Bestillerkompetanse en nøkkelfaktor for effektiv prosjektgjennomføring Jostein Kalsheim, Smedvig Eiendom 1
Entreprenør? 2
History 1915 The shipping firm Peder Smedvig Aksjeselskap, established by Peder Smedvig 1917 Withdraws form shipping Investments in the canning industry 1926 Re-enters shipping 1935 First tanker bought 1940-45 4 out of 5 ships were lost during the Second World War 1945-65 The shipping company is rebuilt Owner from 1959 Torolf Smedvig 1965-73 Participated in the tanker booms of 57, 71 and 73 New activities: Herring oil factory, Offshore supply bases Participation in oil exploration in the North Sea and Caribbean property investment 1973-79 Oil exploration in Norway, US and on Spitsbergen Norwegian Supply Ships established Smedvig Drilling established Extensive investments in the Dusavik Supply Base Owner from 1977 Peter T. Smedvig 1980-89 Strong expansion with in the oil servicedivition Expansion within Property Investment in the manufacturing industry: Aquisition of ScanArmatur and ScanPaint, merged from Scana Industrier AS (1987) 3
History real estate 1970-79 Extensive investments in Supply Base for the Offshore Industry The Hotel on Peter Island developed and sold 1970 1980 1990 2000 2010 2020 4
History real estate 2010 Development of Green Mountain Data Centre as (GM) 1970 1980 1990 2000 2010 2020 5
Investment Policy Smedvig Family To secure and grow the wealth of the Smedvig family in a multigenerational perspective. Aim to create an enduring source of added value whilst minimizing correlation between asset classes. The overall goal is to achieve an annual real rate of return on equity of 8% net of all costs. Aim to achieve this goal through an actively managed - and a liquid market oriented portfolio, invested across most asset classes. Accepts a portfolio with high volatility, low liquidity and has a long time-horizon for the actively managed portfolio. Due regard is taken to minimize costs, fees and long term tax leakage. 6
Qualities for the future Planning and building technically functional and flexible buildings Forward looking environmental standards Stringent requirements for architecture and materials, inside and outside Attractive services for tenants We make the best solutions together! 7
Our competence Professionally strong organisation High level of service Experienced project managers in the full spectrum of technical competence areas Operational staff employed by Smedvig 8
Sett sammen riktig kompetanse. 9
Organization Jostein Kalsheim COO Torbjørn Evensen Project Manager Rune Augenstein Project Manager May-Britt Tænnessen Financial Manager Jarl Birkeland Project Manager Arne S Albrigtsen Project Manager Anne Marie Aalstad Laakso Property Manager Cecilie W Melbye Managing Director Ipark Sjur Christian Monsen Marketing Manager Svein Dagfinn Asbjørnsen Facility Manager 10
Erfaringer I et «normalt» prosjekt har partene ofte to forskjellige utgangspunkt «minimax- syndromet»: Entreprenørene vil levere minst mulig, med høyest mulig gevinst Utbygger vil ha mest mulig, til lavest mulig pris Bransjens juridiske standarder (NS) er primært etablert for å forhindre og håndtere konflikter Bransjens juridiske standard (NS) er ikke tilrettelagt for å finne samarbeidsformer og løsninger som forhindrer konflikter 11
Erfaringer Hva kjennetegner noen av våre tidligere prosjekter? Vi synes ikke vi har fått det produktet vi bestilte Byggene fungerte ikke teknisk som planlagt Vi brukte unødvendig mye ressurser på å rydde opp Våre leietagere får ikke den varen vi har lovet dem Tjente våre leverandører penger? Hva skyldes dette? Hva spurte vi entreprenørene om å levere? Forsto de hva vi spurte om? Forsto vi hva de svarte? Fikk våre leverandører tid til å gjøre den jobben vi ba dem om? 12
Lærdom Vi må ha et bevisst forhold til våre leverandører i vår prosjektutvikling Vi vil ha leverandører som er villige til å «gå i båten» i en tidlig fase sammen med oss, og som vil prioritere prosjektet Vi må involvere oss kraftig i prosjekteringsarbeidet for å sikre oss at vi faktisk får det produktet som vi ønsker levert Vi må prosjektere og planlegge enda bedre, bruke mer tid og penger på prosjektutviklings- og prosjekteringsfasen Vi må utnytte optimalt den kompetansen som leverandører og konsulenter besitter for å få teknisk fungerende løsninger som gir «value for money»., og som gjør at byggene virker fra dag 1 13
Hvordan tenker vi? Visjon «vi skal være med på å sette standarden i bransjen» Bidrar til å utvikle innovative løsninger Sammen med entreprenørene prøve ut nye innovative løsninger Sammen med entreprenørene prøve ut nye konsepter for prosjektgjennomføring Gir oss bygg med fremtidsrettede løsninger Egen teknisk kravspesifikasjon som revideres 2 ganger i året for å ivareta innovasjon, nye tekniske løsninger og endringer i krav fra myndigheter Investeringer skal gjøres i et generasjonsperspektiv, dette betyr stort fokus på holdbarhet og lave LCC kostnader Alle bygg driftes av intern driftsorganisasjon, dette betyr mye for de tekniske valgene som blir gjort Erfaringer gjort av driftsorganisasjonen blir implementert i kravspesifikasjonen Alle nybygg BREEAM sertifiseres Gir høyere verdi Gir mer fornøyde leietakere Gir lavere drift- og vedlikeholdskostnader 14
Hvordan tenker vi i? Alle prosjekter kjøres i VDC og med stor grad av samspill Har tro på samspill og leverandørinvolvering for å få de beste løsningene Over tid vil dette medføre større effektivitet og dermed lavere prosjektkostnad BIM er arbeidsverktøyet Lettere for oss å forholde seg til 3D enn 2D Enklere å kommunisere med leietakere ved bruk av 3D Muliggjør bruk av 4D, dvs. fremdriftsstyring ved hjelp av visualisering Muliggjør bruk av VR i salgsprossesen Bedre kvalitet og mindre byggefeil Muliggjør større grad av pre-fabrikering Større sannsynlighet for at bygget fungerer fra dag 1 15
Hvordan tenker vi? Alle prosjekter prosjekteres langt slik at vi er sikre på valgene som blir gjort En større investering i prosjekteringsfasen gir en mer effektiv prosjektgjennomføring med større fokus på produksjon og ikke på endringer Sikrere prisbilde med lavere risiko Har bevisst valgt å ha teknisk kompetanse i organisasjonen Stille de rette spørsmålene Gjør at vi raskt kan gjøre prosjektvurderinger og kartlegge risikobildet Sikrer at vi velger de rette løsningene Bruk av parallelloppdrag for å finne de beste og mest kreative løsningene Gir forskjellige tilnærminger til samme oppgave 16
Paralelloppdrag - ulike tilnærminger 17
Eksempler på innovasjon, Arkivenes Hus 18
Konsekvens VDC VDC konseptet forutsetter forankring i det enkelte firmaets ledelse, og bygger på alle parters teamfølelse og respekt/forståelse for hverandres roller og arbeid VDC-prosjektene vil skille seg ut med maksimal utnyttelse av BIM med effektive/optimale planleggings- og gjennomføringsprosesser med alle involverte parter i byggeprosessen Smedvig Eiendom som byggherre vil på alle prosjekter av en viss størrelse fra nå kun engasjere prosjektledere og prosjekteringsledere som er godt skolert på VDC Smedvig ser det som en klar ulempe/risiko å benytte firmaer som ikke vet hva et VDC-prosjekt innebærer Smedvig håper at flest mulige leverandører og konsulenter/arkitekter ser fordelen med VDC-konseptet 19
http://www.bygg.no/article/1230054 Takk for oppmerksomheten 20