BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 04.06.2014 Saksnr.: 201333270/23 Emnekode: ESARK 0615 Saksbeh.: ULSA FANA, GNR. 42, BNR. 86, 102 OG DEL AV 318, APELTUNVEGEN 1-3, NESTTUNHALLEN, REGULERINGSPLAN. NY BEHANDLING AV PLANFORSLAG 1. Saken gjelder : Fylkesmannen har i brev av 5.11.2013 omgjort sin stadfestelse av Bergen Bystyre sitt vedtak av 24.4.2013, sak 77/13, i brev datert 19.9.2013. Dette slik at reguleringsplanvedtaket er opphevet. Fylkesmannen la til grunn at innsigelsespunkter fra Statens vegvesen ikke fullt ut var imøtekommet, og at Bergen kommune da ikke kunne egengodkjenne reguleringsplanen etter plan- og bygningslovens 12-12. Forslagstiller har etter dette endret planforslaget i samsvar med ny uttalelse innhentet fra Statens vegvesen datert 18.2.2014. Det legges til grunn at innsigelsespunktene er bortfalte. Planforslaget fremmes derfor til ny behandling slik at Bystyre kan godkjenne planen. Det legges til grunn at det ikke er nødvendig med ytterligere høring/offentlig ettersyn da endringene som er foretatt ikke berører andre myndigheter og grunneiere enn Statens vegvesen som er hørt i saken. Saksutredning følger nedenfor under punkt 3. 2. Forslag til vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 vedtas forslag til reguleringsplan Fana, Nesttun, gnr 42, bnr 86, 102 og del av 318. Apeltunvegen 1 og 3 boliger/kontor/forretning, plannummer 61870000 med plankart og reguleringsbestemmelser daterte 21.2.2014, jf. for øvrig bystyrets vedtak av 24.4.2003. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 1 av 5
3. Saksutredning 3.1 Innledning Fylkesmannen har som nevnt i brev av 5.11.2013 omgjort sin stadfestelse av Bergen Bystyre sitt vedtak av 24.4.2013, sak 77/13, i brev datert 19.9.2013. Dette slik at reguleringsplanvedtaket er opphevet. Fylkesmannen la til grunn at innsigelsespunkter fra Statens vegvesen ikke fullt ut var imøtekommet, og at Bergen kommune da ikke kunne egengodkjenne reguleringsplanen etter plan- og bygningslovens 12-12. Forslagstiller har etter dette endret planforslaget i samsvar med ny uttalelse innhentet fra Statens vegvesen datert 18.2.2014. Det legges til grunn at innsigelsespunktene er bortfalte. Planforslaget fremmes derfor til ny behandling slik at Bystyre kan godkjenne planen. Det foreligger også planer for boligbebyggelse på gnr. 42, bnr. 321 mfl, Gamle Kirkeveg, arealplanid 62660000, sak nr. 201200697. Denne eiendommen ligger sør for det foreliggende planområde. Forslagstiller i saken vedr. Gamle Kirkeveg ønsker primært atkomst forbi Apeltunvegen 1-3. Dette er pr. i dag vanskeliggjort av at stigningsforholdene på del av vegen er brattere enn 1:8. Stigningsforholdet er på en del av atkomsten på 1:6. Dette på strekningen forbi den eksisterende Nesttunhallen. Dette er i praksis regnet som for bratt i forhold til atkomst for brannbiler, varelevering, mv. Forslagstiller har anført at aktuell måte å løse dette på er justering av forliggende planforslag for Apeltunvegen 1-3. Forholdet til innsigelse fra Statens vegvesen og planforslag for Gamle Kirkeveg er kommentert nedenfor. 3.2 Kort om planforslaget Planforslaget er fremmet av Idrettshuset AS V/ ABO Plan & Arkitektur. Planforslaget omfatter et drøyt 3 dekar stort område i Fana bydel rett syd for Fanavegen og tett inntil det kommende bybanestoppet i Skjoldskiftet. Forslagsstiller ser nå for seg et 6 etasjer høyt bygg på 5280 kvm beliggende på eiendommene hvor man i dag finner Nesttunhallen og Dahls begravelsesbyrå. Formålet med planforslaget er å legge til rette for konsentrert utbygging av boliger, kontor og et forretningslokale. Planforslaget viser et bygg med forretningslokale (503 kvm) i 1. etasje og vender seg mot bybanestoppet. Det er planlagt 28 boenheter fordelt på 2. - 6. etasje (2492 kvm). Deler av 3. etasje foreslås til kontor (325 kvm). Felles uteoppholdsarealer (686 kvm) er hovedsakelig avsatt på takterrasser i 4. - 6. etasje. Deler av 2. etasje vil romme bilparkering og tyverisikker sykkelparkering. Forslagsstiller har beregnet utnyttingsgraden innenfor byggetomten til %-BRA = 265 %. Det legges opp til differensierte byggehøyder i det skrånende terrenget. Dette er imidlertid ikke sikret i plankart og bestemmelser. Planområdet vil ha bilatkomst fra fylkesveg Apeltunvegen via kommunal sideveg fra denne. Planområdet vil være et knutepunkt for sykkelatkomst fra hovedrute for sykling langs Osbanetraseen på andre siden av Fanavegen, og for gang- og sykkelferdsel mot skole og idrettsanleggene på Slåtthaug. Side 2 av 5
3.3 Innsigelse fra Statens vegvesen Planforslaget og forholdet til innsigelse fra Statens vegvesen er behandlet i fagnotat datert 19.09.2012. Forholdet til innsigelsen ble vurdert på følgende måte : Vegsystem /trafikk I etterkant av offentlig ettersyn har forslagsstiller i samråd med Statens vegvesen utarbeidet en oppgradert kryssløsning mellom fylkesveg Apeltunvegen og sidevegen inn til planområdet fra denne, slik at den nå tilfredsstiller Statens vegvesens uttalelse ved offentlig ettersyn. Torgarealet ved offentlig ettersyn er nå erstattet med offentlig gangareal i tillegg til en byggegrense som sikrer rom mellom bygget og nærmeste gangfelt, jf. illustrasjonsplanen (vedlegg E). Det er tatt inn rekkefølgekrav i bestemmelsene som sikrer at foreslått kryssløsning i plankartet blir opparbeidet og tilrettelagt for gående og syklende før bygget kan tas i bruk ( 3.1). Kryssløsningen og forholdet til bybanearealene fremgår av illustrasjonsplanen (vedlegg E) og vurderes som god. Fagetaten vurderte saken følgelig slik at innsigelsen var bortfalt. Forslagstiller var tilsvarende av samme oppfatning slik det fremgår av vedlagte brev av 3.3.2014. Fagetaten kan derfor bare ta til etterretning at Statens vegvesen i ettertid hevder at løsningen som lå til grunn for Bystyrets vedtak av 24.4.2013 ikke var akseptert. Justert kryssutforming skal nå være akseptert av Statens vegvesen i brev av 18.2.2014. Dette brevet følger vedlagt. 3.4 Forholdet til planforslag for Gamle Kirkeveg og merknader fra Aune eiendom AS Det foreligger som nevnt også planer for boligbebyggelse på gnr. 42, bnr. 321 mfl, Gamle Kirkeveg, arealplanid 62660000, sak nr. 201200697. Denne eiendommen ligger sør for det foreliggende planområde. Dette planarbeidet har pågått paralelt med planarbeid i den foreliggende sak. Det foreligger her en problemstilling knyttet til atkomst til planområde. Forslagstiller i saken vedr. Gamle Kirkeveg ønsker primært atkomst forbi Apeltunvegen 1-3. Dette er pr. i dag vanskeliggjort av at stigningsforholdene på del av vegen er brattere enn 1:8. Stigningsforholdet er på en del av atkomsten på 1:6. Dette på strekningen forbi den eksisterende Nesttunhallen. Dette er i praksis regnet som for bratt i forhold til atkomst for brannbiler, varelevering, mv. Forslagstiller har anført at aktuell måte å løse dette på er justering av forliggende planforslag for Apeltunvegen 1-3. Dette da det bla ikke har vært mulig å få til løsninger ift. andre naboeiendommer som ligger utenfor det aktuelle planområde. Forslagstiller anfører at dette er mulig å få til i foreliggende planforslaget og at kommunen burde ha medvirket til dette. Ev. gjennom at det utarbeides områdeplan for det aktuelle område som er avsatt til senterområde S18 i kommuneplanen. Forslagstiller påklaget på denne bakgrunn også Bystyrets vedtak av 24.4.2013. Forslagstiller hevder at det på bakgrunn av Fylkesmannens avgjørelse nå er anledning for å vurdere planforslaget i sin helhet på nytt, og løse nevnte problemstilling. Til dette bemerkes at atkomst for Gamle Kirkeveg har vært et tema underveis i prosessen for så vidt gjelder begge planforslagene. Forslagstiller har i etterkant av Fylkesmannen vedtak vært anbefalt å drøfte saken med forslagsstiller i Apletunvegen 1-3, og ev. med vegmyndigheten. Fagetaten oppfatter det slik at dette ikke har ført frem, og at forslagstiller i foreliggende sak ønsker planforslaget fremmet slik det nå foreligger, jf. for øvrig Bystyrets vedtak av 24.4.2013. Side 3 av 5
Fagetaten oppfatter det slik at det pt. ikke er aktuelt å utarbeide områdeplan for det aktuelle senterområde. Det pågår samtidig arbeid med flere planer i område. Det har tidligere vært tatt initiativ til koordinering av de ulike planforslagene, men dette har ikke ført frem. Dette medfører at det må gjøres de nødvendige områdebetraktninger i hver enkelt sak. Det foreliggende planforslag ligger tett inn til bybanestoppet i Skjoldskiftet og hvor det ligger til rette for en fortetting/annen utnyttelse. Fagetaten er av den oppfatning at områdeplankravet ikke er til hinder for at det foreliggende planforslaget kan vedtas. Det er selvsagt ikke en ideell situasjon dersom dette medfører problemer mht. planforslaget i Gamle Kirkeveg, men fagetaten kan ikke uten videre se at det blir riktig å «tvinge «gjennom en løsning mht. justering av foreliggende planforslag. Det er ikke utelukket at atkomst for Gamle Kirkeveg planen kan løses ift. eksisterende atkomst i kryss i øst ved Gamle Kirkeveg /Apeltunvegen. Ev. ved felles løsning med kryss Skjolddal/Apeltunvegen. Dette beror imidlertid bla. på vurdering fra vegmyndigheten. Forslagstiller i den foreliggende sak har for øvrig anmodet om en snarlig behandling av saken på nytt. Ev. justering av planforslaget med sikte på samordning med planforslaget i Gamle kirkeveg vil påvirke fremdriften i den foreliggende sak. Foreliggende planforslag må i tilfelle avvises, og anbefalt fremmet på nytt med justering i forhold til atkomst også for planen i Gamle Kirkeveg. Fagetaten har ikke myndighet til slik avvisning. 3.5 Konklusjon Fagetaten oppfatter det slik at innsigelsespunktene fra Statens vegvesen nå er imøtekommet i sin helhet, og anbefaler at planforslaget blir behandlet på nytt og vedtatt slik det foreligger, jf. for øvrig bystyrets vedtak 24.4.2013 Side 4 av 5
Vedlegg: A. Plankart datert 21.2.2014 B. Reguleringsbestemmelser, datert 21.2.2014 C. Forslagsstillers planbeskrivelse D. Revidert illustrasjonsplan E. Brev fra forslagstiller F. Fagnotat-2012 G. Merknader fra Aune eiendom H. Vedlegg - merknader fra Aune eiendom I. Brev fra Aune eiendom J. Gamle kirkeveg forslag ny veg K. Brev av 18.2.2014 fra Statens vegvesen L. Fylkesmannens vedtak 2013 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 201333270 Side 5 av 5