Ark.: L80 Lnr.: 006919/07 Arkivsaksnr.: 07/01194 Saksbehandler: Jon Sylte PRINSIPPSAK - VEDTAK OM BRUK AV UTBYGGINGSAVTALER ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVENS 64 A Vedlegg: Forutsetninger for bruk av utbyggingsavtale Andre saksdokumenter (ikke utsendt): SAMMENDRAG: Kommunestyret har tidligere gjort prinsippvedtak om bruk av utbyggingsavtaler i forbindelse med godkjenning av private reguleringsplaner. På grunn av endring i planog bygningslova er det nødvendig å gjøre nytt prinsippvedtak. Forslaget legges ut på høring og skal deretter legges fram for endelig vedtak i nytt kommunestyret. Dette er så grunnlag for forhandling om nye utbyggingsavtaler med hjemmel i plan- og bygningslova. NYTT SAMMENDRAG: Det er ikke innkommet merknader under høringa, og forslaget fremmes til endelig behandling. SAKSOPPLYSNINGER: Bakgrunn Utbyggingsavtaler har vært i bruk i norske byer i lang tid, og i seinere tid også blitt vanlig i utbyggingsområder for andre formål, spesielt reiselivsområder. Dette har sammenheng med at både planlegging og utbygging av slike områder stort sett skjer i privat regi. Utbyggingsavtaler brukes for å sikre sammenheng mellom plan og virkelighet, sikre finansiering av infrastruktur og skape kvalitet og forutsigbarhet i utbygginga. Gausdal kommunestyre vedtok prinsippet om å bruke utbyggingsavtaler i k.sak 66/04 den 28.05.2004. Dette er siden kravd ved alle reguleringsplaner for hyttebygging. Prinsippet er at det inngås ei avtale mellom grunneier/utbygger og kommunen, som forplikter utbygger til å betale et tilskudd pr. tomt til investeringer i fellestiltak (løyper, stier o.l.), og med forpliktelse for den som blir eier av tomta til å bli medlem i hytteeierforening og betale et årlig tilskott til drift og vedlikehold. Tilsvarende inngås det avtale om utbygging av infrastrukturtilta, vann og kloakk m.m. Det er nå nødvendig å gjennomgå dette systemet på nytt pga. endring i plan- og bygningslova (heretter forkorta pbl), med et nytt kapitel XI-A om utbyggingsavtaler. Lovendringa trådte i kraft 01.07.2006. Formålet med lovendringa har bl.a. vært å stramme inn rammene for hva utbyggingsavtaler kan inneholde, sikre forutsigbarhet for utbyggere, kommuner og andre berørte parter. Det er spesielt poengtert at det ikke er tillatt å bruke utbyggingsavtaler til å finansiere såkalla sosial infrastruktur som barnehager, skoler m.m.
I tillegg til forutsigbarhet er medvirkning og offentlighet vektlagt i lovendringa. Det stilles krav om varsling av oppstart om forhandling av utbyggingsavtaler samt varsling av at forslag til utbyggingsavtale blir lagt ut til offentlig ettersyn. Den vedtatte avtala skal også kunngjøres. Prosessen følger planprosessen og bør samkjøres mest mulig. Begrepet utbyggingsavtaler blir ofte brukt om gjennomføringsavtaler, intensjonsavtaler, avtaler mellom grunneiere m.m.. Disse avtalene faller utenfor definisjonen av utbyggingsavtaler i pbl, og omfattes ikke i denne saka. I vår sammenheng defineres utbyggingsavtale slik i pbl 64: Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet eller denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan. Forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler Av pbl. 64a framgår det følgende: 64a. Forutsetninger for bruk av utbyggingsavtaler Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser. Hensikten med dette er å skape forutsigbarhet for utbyggere og grunneiere for hvilke forutsetninger som vil stilles for utbygging. Vedtak etter 64a må fattes av kommunestyret fordi grunneier/utbygger skal ha sikkerhet for at vedtaket har støtte i kommunens øverste organ. Et slik prinsippvedtak som det er lagt opp til i denne saka er en forutsetning for at kommunen skal ha det formelle grunnlaget for å inngå nye utbyggingsavtaler. Kommunen har ikke konkret omtalt utbyggingsavtaler i overordna kommuneplan eller kommunedelplan. Men ved oppstart av privat reguleringsarbeid stiller kommunen krav om oppstartkonferanse. I oppstartkonferansen varsles utbygger om at det kreves utbyggingsavtale, som skal være klar til sluttbehandling av reguleringsplanen. Dette framgår også av protokollen fra oppstartkonferanse. Utbygger er dermed kjent med dette kravet på et tidlig tidspunkt. I tillegg har vi det prinsippvedtaket om bruk av utbyggingsavtaler som kommunestyret gjorde i 2004, jfr. omtale ovenfor. Plangrunnlag Sentrale kommunale dokumenter som legger føringer for kommunens utbyggingspolitikk: - Kommuneplan for Gausdal kommune, generell del (vedtatt 26.11.2002) - Kommuneplan for Gausdal kommune, arealdelen (vedtatt 02.02.2006) - Kommunedelplan for Svingvoll (vedtatt 02.02.2006) - Kommunedelplan for Forset (vedtatt 02.02.2006) - Kommunedelplan for Skei/Veslesetra (vedtatt 29.01.2004) - Kommunedelplan for Segalstad Bru (vedtatt 11.05.2006)
- Kommunedelplan for Follebu (vedtatt 10.12.2002) - Næringsplan (vedtatt 28.03.2000) - Hovedplan for vann (vedtatt 23.11.200) - Hovedplan for avløp (vedtatt 1993) - Trafikksikkerhetsplan (vedtatt 19.10.2006) - Handlingsprogram og budsjett, årlig vedtak Når kreves utbyggingsavtale Kommunens krav om utbyggingsavtale vil gjelde i hele kommunen, i forbindelse med nye reguleringsplaner eller vesentlig endring av reguleringsplan. Ved mindre utbygginger og under spesielle forhold kan det utelates. Utbyggingsavtale skal normalt inngås når det innenfor planområdet skal - Bygges ut 5 eller flere boenheter til boligformål - Bygges ut 5 eller flere fritidsboliger/-enheter med fritids- eller næringsformål - Utvikles næringsområde større enn 3 dekar, for bygg større enn 500 m2 T-BRA eller anlegg/prosjekter (uansett formål) på mer enn 10 millioner kroner - Også ved mindre utbygginger kan det etter forholdene være aktuelt å kreve utbyggingsavtale, for eksempel i tilfeller hvor et tiltak vil føre til særlig stor infrastrukturbelastning i forhold til tiltakets størrelse/omfang eller der det på grunn av tiltakets karakter bør stilles krav til utforming, som for eksempel universell utforming. Innhold i utbyggingsavtale Administrasjonen foreslår følgende prinsipper for innhold vedr. type tiltak, prinsipper for finansiering, prosess m.m. som kan påregnes for utbyggingsavtaler: Type tiltak: 1. Teknisk infrastruktur (jfr. også opparbeidelsesplikt etter 67 og 69) a. Opparbeidelse av veger og parkeringsplasser b. Opparbeidelse av vann, avløp el- og telekabler c. Gang- og sykkelveger d. Brann- og renovasjonsløsninger 2. Grønn infrastruktur a. Tilrettelegging av stier og skiløyper, skibruer, leikearealer, friområder og annen grøntstruktur og framtidige avtaler som sikrer drift og vedlikehold 3. Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming a. Fordeling av boligtyper og leilighetsstørrelser og sikring av minstestørrelse b. Krav til utforming som går lengre enn det som kan vedtas i plan (livsløpsstandard, krav til universell utforming, tilpasning til ulike brukergrupper, krav til kvalitet, herunder krav til energieffektivitet) c. Forkjøpsrett for en andel av boligene til markedspris 4. Andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak. Særlige forutsetninger om nødvendighet og forholdsmessighet må være tilstede. a. Spesielle infrastrukturtiltak som følger av den konkrete utbygginga (for eksempel eksterne veganlegg og vatn- og avløpsanlegg, belysning, skilting, turveger, skiløyper/skibruer og trafikksikkerhetstiltak)
b. Miljø- og kulturtiltak (for eksempel støyskjermer, handtering av forurensa grunn, kvalitetstiltak i fellesområder, bruk av alternative energikilder) c. Organisatoriske tiltak (for eksempel etablering av velforeninger, organisering i forhold til privat drift og vedlikehold av anlegg) d. Utbyggingstakt/utbyggingsrekkefølge Finansiering: - Hovedprinsipp for finansiering er at den enkelte utbygger må påregne å dekke alle kostnader innenfor planområdet som har direkte sammenheng med egen utbygging. - Utbygger må påregne å skulle delta helt eller delvis i finansiering av eksterne kostnader som har direkte sammenheng med utbygginga (for eksempel utvidelse av kommunal veg, gang- og sykkelveg, v/a-anlegg/ledningsnett som er nødvendig eller får merbelastning som følge av utbygginga). - Bidrag fra utbygger til tiltak skal stå i forholdsmessig sammenheng med utbyggingens størrelse og i hvilken grad denne utløser behov for tiltaket i samsvar med bestemmelsene i pbl 64. Prosess: - Ansvaret for å forhandle fram utbyggingsavtaler ligger hos administrasjonen, som på et tidlig tidspunkt skal vurdere om utbyggingsavtale er nødvendig i den enkelte plansak. - Kunngjøring av arbeidet med utbyggingsavtale samordnes med planprosessen. - Krav om utbyggingsavtale skal gjøres kjent for utbygger under oppstartmøtet og utarbeidelse av utbyggingsavtale skal foregå parallelt med planprosessen. - Grunneier/utbygger skal som hovedregel ha underskrevet utbyggingsavtala før tilhørende arealplan kan tas opp til 2. gangs behandling. I samråd med ordfører kan det velges å utsette denne fristen fram til seinest det tidspunkt hvor ordfører skal velge om tilhørende arealplan skal settes på sakskartet til kommunestyret. - Utbyggingsavtala skal behandles i kommunestyret, dersom den har vesentlige økonomiske konsekvenser for kommunen - Utbyggingsavtala og planen skal vedtas som to separate saker og planen skal behandles først slik at ikke kommunestyret binder reguleringsmyndigheten. - Utbyggingsavtala underskrives av Gausdal kommune når arealplanen er vedtatt. VURDERING: Kommunens arbeid med utbyggingsavtaler etter prinsippvedtaket i 2004 har fungert greit. Det er stor aksept fra grunneiere/utbyggere om behovet for dette, og at det har stor betydning i forhold til likebehandling og utvikling av fellestiltak som alle har nytte av. På grunn av endringa i plan- og bygningslova er det imidlertid behov for å gjøre et nytt prinsippvedtak, og prosedyren for saksbehandling må endres slik at det følger utarbeiding av reguleringsplanen. Ved utarbeiding av det nye opplegget har en tatt utgangspunkt i veileder for utbyggingsavtaler, og innhenta eksempler og erfaringer fra andre kommuner med tilsvarende problemstillinger som for Gausdal (Øyer, Ringebu, Sør- og Nord-Fron, Lesja, Trysil, Hemsedal og Hol).
Gjennom utarbeidinga har det også vært kontakt med grunneiere og utbyggere spesielt i Skei-området. Det synes nå å være vilje til vesentlig større bidrag gjennom utbyggingsavtaler enn det som har vært vanlig hittil. Dette fordi alle i større grad ser at bruk av utbyggingsavtaler er med og muliggjør utvikling av fellestiltak som ellers ingen har direkte ansvar for. Dette bidrar til å gjøre hele området mer attraktivt, noe som i neste omgang påvirker tomteprisen og gir mer besøk. Viljen til å bidra med større beløp/tiltak gjennom utbyggingsavtale er derfor større nå enn i starten. Størrelsen om bidrag som avtales må imidlertid stå i forhold til utbyggens omfang, og det bør i det enkelte tilfelle foreligge kostnadsanslag over fellestiltak og hvilke utbyggingsområder som har nytte av dette, som grunnlag for å fastsette beløpene som kreves i det enkelte tilfelle. For kommunen er det viktig å ha en mal for utarbeiding av utbyggingsavtaler, der en bygger på det som har vært brukt hittil. Dette er med og legger til rette for likebehandling, og for utbyggere vil det gi forutsigbarhet for prosessen og hvilke krav som stilles. Det er avgjørende at omfang og innhold i utbyggingsavtaler balanseres ut fra prioriterte behov og rimelighet. Vi har også fått anbefaling om å gjøre egne prinsippvedtak for delområder, med grunnlag i det generelle prinsippvedtaket som her blir gjort. F. eks. kan dette være aktuelt for Skei/Vesleseterområdet. Dette er ikke noe krav, og vi vil eventuelt komme tilbake til det i egen sak seinere. I kommunens tidligere prinsippvedtak er det lagt opp til at beløp som innbetales gjennom utbyggingsavtaler skal gå til ei felleskasse/fond, og at denne forvaltes av ei gruppe med representanter for grunneierne, hytteeierne og Destinasjon Skeikampen. Fra juridisk hold er det stilt spørsmål ved om kommunen dermed stiller seg vel mye på sidelina i forhold til forvaltning av disse midlene. Det antydes også at i forhold til den nye veilederen så bør det være relativt presise bestemmelser om hva disse midlene skal brukes til, og ikke bare gå inn i et generelt fond. Dette vil vi nå ta hensyn til i den nye modellen, ved at pengene innbetales til et fond i Gausdal kommune, og at formål presiseres i den enkelte avtale. Fortsatt ønsker vi å legge til rette for at aktørene i den enkelte utbyggingssak skal være med og bestemme hva pengene skal brukes til, slik som tidligere. Praktisering av dette vil vi drøfte nærmere med kommunens advokat, som også har spesialkompetanse på utbyggingsavtaler. Dette forslaget legges ut til offentlig ettersyn i 4 uker, og legges deretter fram for kommunestyret for endelig vedtak. Administrasjonen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Gausdal kommune ønsker å vedta krav om utbyggingsavtaler med hjemmel i pbl 64a og i samsvar med saksutredningen ovenfor. Forslaget legges ut til offentlig ettersyn i 4 uker før det fremmes til endelig behandling i kommunestyret. Formannskapet behandlet saken, saksnr. 0076/07 den 22.11.2007. Vedtak:
Gausdal kommune ønsker å vedta krav om utbyggingsavtaler med hjemmel i pbl 64a og i samsvar med saksutredningen ovenfor. Forslaget legges ut til offentlig ettersyn i 4 uker før det fremmes til endelig behandling i kommunestyret. NY BEHANDLING: Saken har vært utlagt til offentlig ettersyn fra 01.12.2007-05.01.2008. Det er ikke kommet inn noen merknader. Administrasjonen har hatt nye drøftinger med advokat og andre kommuner i tilsvarende situasjon som Gausdal. I desember 2007 ble det også stifta et nytt selskap på Skei Skeikampen Pluss BA som skal være et samarbeidsorgan bl.a. for ikkekommersiell virksomhet på Skei (skiløyper, turstier, skilting o.l.). Dette kan gi ytterligere føringer for videre arbeid med dette saksområdet: Krav om utbyggingsavtale er knytta opp til gjennomføring av plan. Utbyggingsavtale kan derfor kreves der det tidligere er vedtatt plan, som det nå søkes gjennomført (eks. rammetillatelse). Pengene innbetales til Gausdal kommune og settes på bundet fond. Midlene må brukes i det området planen gjelder, og hva midlene skal brukes til må framgå. Normalt er det aktørene i området som står for gjennomføring av tiltak i samråd med Gausdal kommune som utbetaler midlene i takt med gjennomføring. For Skei-området vil Skeikampen Pluss BA være den sentrale aktøren i dette arbeidet. Når kommunen krever store tiltak gjennomført i utbyggingsavtale, bør kommunen vurdere å legge inn egne midler. Dette på grunn av lovens krav om forholdsmessig sammenheng med utbyggingens størrelse, og ved at kommunen legger inn egne midler kan en gå lenger i å stille krav til utbygger. Dette kan være viktig av hensyn til allmennhetens interesse og for å stimulere næringsutvikling. Krav om utbyggingsavtale gjelder generelt i de tilfeller som er opplista i vedtaket. Administrasjonen bør ha fullmakt til å kunne fravike dette kravet der det ikke er hensiktsmessig. For Skei-området bør det gjøres eget prinsippvedtak. Dette ut fra den store aktiviteten i området og spesielt store behov for finansiering av fellestiltak for å sikre en konkurransedyktig destinasjon i framtida. Som en del av dette starter en arbeidet med å klarlegge finansieringsbehovet for fellestiltak, som også vil danne grunnlaget for nivået på tiltak i nye utbyggingsavtaler. Saken fremmes til sluttbehandling i kommunestyret. For å tydeliggjøre forutsetningene for utbyggingsavtale så legges disse inn i vedtaket. Administrasjonen foreslår at det gjøres følgende innstilling: Gausdal kommunestyre gjør med dette prinsippvedtak med krav om utbyggingsavtaler med hjemmel i pbl 64 a. Forutsetniger for buk av utbyggingsavtale framgår av vedlegg.