Byrådssak 58/15 Åsane, gnr. 199, bnr. 150 m.fl.. Steinestøvegen bolig/leilighetsbygg. Arealplan-ID 62890000. Forslag til detaljregulering, 2.gangs behandling FIWE ESARK-5120-201101325-60 Hva saken gjelder: Etat for boligforvaltning (tidligere Bergen Bolig og Byfornyelse KF) v/ plankonsulent Weglo Design, Plan & Landskap AS, fremmer forslag om utbygging av boliger på tomten til tidligere skolebygg på Haukås. Skolen er bygget om til barnehage-formål og det er for tiden en midlertidig drift av en barnehage. Barnehagebygget planlegges bygget om til boligformål, samt at det planlegges et nytt boligbygg på to etasjer på eksisterende parkeringsplass, i alt 19 boenheter til utleieformål til vanskeligstilte på boligmarkedet. Planområdet er på ca 9 daa.. Utnyttelsesgrad er satt til %BRA=85 for Bygg 1 og til %BRA=128 for nytt Bygg 2. Byggehøyde er maksimalt satt til kote kt +78 m.. Området ligger i rød støysone langs Steinestøvegen og er svært støyutsatt. Det er krav om omfattende støytiltak med flere skjermvegger, herav en på 75 m lengde og 4-5 m høyde langs hovedvegen. I tillegg er det krav om balansert ventilasjon i leilighetene. Med planlagte støytiltak vil en tilstrekkelig del av uteoppholdsarealet kunne få et støynivå under grensen på 55 db.. Vegtrasé for E39 og eksisterende fortau og gang- og sykkelveg langs Steinestøvegen er en del av planområdet og foreslås opprettholdt. Planområdet er i KPA2010 vist som område til Offentlig tjenesteyting og er også del av området for oppstartet arbeid med kommunedelplan for Haukås og Hylkje. Området ligger i kort avstand fra planlagt lokalsenterområde på Myrsæter for Haukåsområdet, sør-øst for «Breisteinkrysset». Planforslaget er også innenfor området for oppstartet privat planarbeid for boligområde B8 i KPA2010. Fagetaten anbefalte ikke oppstart av planarbeidet ut fra vurdering av at tomten var mindre egnet for boligformål. Ut fra fagetatens negative innstilling til planarbeidet ble sak om utleggelse av reguleringsplanforslaget fremmet for byrådet i sak 1137-13 i møte 11.4.2013. Byrådet gjorde vedtak om utleggelse og planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 28.4. 12.6.2014. Det kom inn merknader fra 5 private parter og 10 uttalelser fra offentlige høringsinstanser. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende faktorer: Trafikkstøy Arealbruk De private merknadene er mest opptatt av hvilken befolkningsgruppe som er tenkt som fremtidige beboere, og mener ellers at omfattende støyskjerming vil gi et fengselslignende inntrykk. De offentlige uttalelsene gir i hovedsak opplysninger og retningslinjer til nytte for planarbeidet, men både Rådet for byforming og arkitektur (RBA), Fylkeskommunen og Fylkesmannen er negative til planforslaget. Fylkesmannen fremmer også innsigelse til planforslaget begrunnet med at planen bryter med statlig retningslinje for behandling av støy og tilsvarende kommunale bestemmelser for spørsmål om boligbebyggelse i rød støysone. Fagetaten har ikke hatt nærmere dialog med fylkesmannen om det er grunnlag for at innsigelsen kan vurderes trukket. 1
Det er ikke foretatt vesentlige endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn. Antall parkeringsplasser er redusert til 1,0 pr leilighet og det er tatt inn krav i bestemmelsene om god estetisk utforming av støyskjermer. Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema i planforslaget, men kommenterer kun de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For utfyllende opplysninger vises til vedlegg. Planmaterialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Fagetatens vurdering Fagetaten ser positivt på boligformålet og spesielt på behovet for flere kommunale utleieleiligheter til vanskeligstilte på boligmarkedet. Ut fra motstrid med arealformål i KPA2010 og at planområdet ligger innenfor rød støysone, anser fagetaten at planområdet er mindre egnet til boligbebyggelse. Fagetaten anbefaler at det vurderes en annen tomt og lokalisering. Isolert sett har ikke fagetaten vesentlige merknader til planforslaget i seg selv utover omfanget av støygjerder, men kan ikke anbefale boligformål på foreliggende tomt. Konsekvensvurdering (KU) Spørsmål om konsekvensvurdering er tatt opp siden forslaget om bolig bryter med arealdisponeringen i KPA2010. Fagetaten vurderer planforslaget til å være tilstrekkelig opplyst til at det kan vurderes uten at det ligger en KU til grunn. Fylkeskommunen støtter denne vurderingen. Reguleringsmessige forhold Planområdet er en del av, og berøres av flere pågående planarbeid. Etter fagetatens vurdering har det stor betydning at foreliggende mindre planområde avventer en overordnet avklaring om arealbruk gjennom kommunedelplanen. Steinestøvegen Figur 1: Perspektivskisse av planlagt bebyggelse, sett fra nord. Figur 2: Plankart, sett fra nord Støyforhold En større del av planområdet ligger i «rød» støysone med støynivå på fasade på over L den =65 db før tiltak. Støy-vurderingen som er utarbeidet konkluderer med at det vil være mulig å tilfredsstille alle krav i støyretningslinjer T-1442/2012 med krav om støygjerder og balansert ventilasjon. Omfang av nødvendige støyskjermer fremgår av plankart og illustrasjoner, se vedlegg og figurene 1, 2 og 3. Selv om det er mulig å oppnå tilfredsstillende støyforhold ihht gjeldende regelverk mener fagetaten at en så vidt omfattende støyskjerming som det her vil være behov for er uheldig, og at tomten derfor er mindre egnet til boligformål slik omsøkt. Videre vektlegges de reguleringsmessige forholdene. Selv om omsøkte areal er relativt lite har det en sentral beliggenhet i forhold til en fremtidig utvikling i dette området. I tillegg til å være en estetisk utfordring vil støyskjermene også lage et uheldig stengsel mot nærområdet. 2
Barn og unges interesser Utearealene på eiendommen har vært delvis tilgjengelige for barn i området når de ikke har vært i bruk for barnehagen. Planforslaget legger opp til at lekeareal og uteområder skal oppgraderes. Fagetaten antar at siden eiendommen er forutsatt å forbli i kommunal eie vil uteområdene trolig også fortsatt kunne nyttes av nabolaget. Universell utforming Etter reguleringsbestemmelse og byggforskriften TEK10 skal prinsippene om universell utforming legges til grunn for utbygging. Fagetatens oppsummering Fagetaten opprettholder sin negative konklusjon fra 1.gangs behandlingen, og vil anbefale at planforslaget avvises. Selv om omsøkte areal er relativt lite har det en sentral beliggenhet sett i forhold til en fremtidig utvikling av Haukåsområdet. En så vidt omfattende støyskjerming som det her vil være behov for er uheldig, og at tomten derfor er mindre egnet for støyømfintlige formål. Det kan her vises til at både RBA, Fylkeskommunen og Fylkesmannen støtter fagetatens vurdering. Det minnes for øvrig om at Fylkesmannens innsigelse bør være avklart før saken eventuelt fremmes for bystyret til vedtak. Byrådets vurdering Byrådet ser positivt på forslag om boligbebyggelse og spesielt på behovet for flere leiligheter til utleie til vanskeligstilte på boligmarkedet. Byrådet viser her til forslag til Boligmelding 2014-2020 og byrådets tiltredelseserklæring fra 2011, som har klare målsettinger om at «flest mulig innbyggere skal få bo trygt og godt i egen bolig». Prosjektet er en del av Byrådsavdeling for sosial, bolig og områdesatsings planer for utbygging av kommunale utleieleiligheter i perioden 2014-2020. Byrådet slutter seg til fagetatens vurdering av den faglige utforming av planforslaget isolert sett til boligformål. Fagetaten peker på at utnyttelsesgrad, byggehøyder og felles uteoppholdsareal er innenfor aktuelle rammer, og at det er funnet løsning på aktuelle støytiltak. Løsningen for støytiltak er omfattende, krevende og estetisk utfordrende, men likevel dekkende i forhold til anbefalte tiltak i støyanalyse. Fagetaten peker videre på at boligformålet ikke er i samsvar med tjenesteytingsformålet i KPA2010 og kan vanskeliggjøre planlegging og utbygging av senterområdet på Myrsæter i pågående kommunedelplanarbeid på Haukås, se figur 3 og 4. Figur 3: KPA2010 og planområde for KDP Haukås Figur 4: Skisse for hovedstruktur i KDP Haukås 3
I tillegg til disse faktorene viser en foreløpig rapport om Overordnet transport og kapasitetsanalyse for trafikkløsninger i Haukås-Hylkjeområdet, at det kan bli behov for plasskrevende kryss- og vegløsninger i denne delen av Haukåsområdet, som kan komme i konflikt med foreliggende planforslag. Utbygging i Haukåsområdet forutsetter at det er bygget en ny trasé for E39 og at det er etablert kollektivtrasé(r) langs Steinestøvegen. Foreliggende planforslag tar hensyn til eksisterende gang- og sykkelveg langs Steinestøvegen, men gir lite rom for aktuell utvidelse av hovedvegen eller etablering av kollektivtrasé. Boligforslaget kan også komme i konflikt med oppstartet arbeid for vurdering av ny trasé for E39 Åsane-Nordhordlandsbroen, der ett alternativ kan være bruk av ny Eikåstunnel og videre i tunnel til broen fra et tunnelinnslag i området langs Steinestøvegen frem til vegkrysset med Breisteinsvegen. Behovet for utbygging av kollektivfelt langs Steinestøvegen er også knyttet til saken om Nordhordlandspakken, jfr sak i bystyret nov.2014, herunder utdrag fra vedtaket: Bergen kommune fremhever spesielt at fremkommeligheten for kollektivtransporten skal ha høyest prioritet for de delene av pakken som angår E39 mellom Knarvik og Bergen, og at sammenhengende kollektivfelt skal vurderes. Nevnte momenter og hensyn til planlegging i planområdet gir i utgangspunktet grunnlag for avvisning av planforslaget, men byrådet ser likevel grunnlag for videre vurdering av planforslaget på bakgrunn av flere faktorer: planarbeid og vedtak for KDP Haukås og ny E39 er langvarig i tid og prosess oppstart av anleggsarbeid for ny E39 og KDP-området ligger trolig 10-15 år frem i tid utbygging i Haukås-området er planlagt i faser der det startes i ytterkant, ikke i senterområdet en stor del av planlagt boligformål på tomten er allerede et eksisterende (skole)bygg og parkeringsplass det er et stort behov for utleieboliger i Åsane på kort sikt ev. alternative tomter for utleieboliger i denne delen av Åsane er vurdert, men ikke kjent Byrådet kan ut fra disse momentene og vektlegging av boligbehovet likevel anbefale et boligformål, men med begrenset varighet, frem til det er aktuelt med oppstart av anleggs- og byggearbeid som kommer i konflikt med foreliggende boligområde. Byrådet legger til grunn at denne perioden trolig kan ha en varighet på 10-15 år. Det anbefales ut fra dette at det tas inn et punkt i innstilling om det må påregnes begrenset varighet for boligformålet inntil området er nærmere planavklart gjennom pågående kommunedelplanarbeid og det er aktuelt med oppstart av anleggsarbeid som kan berøre foreliggende planområde. Det må som en del av sammenhengen med kommunedelplanarbeidet påregnes at reguleringsformålet bolig endres til annet aktuelt formål, ev med supplerende bestemmelser om rekkefølge av formål. Fylkesmannen er prinsipielt positiv til fortetting, men innenfor statlige krav til miljøkvalitet. Det foreligger fortsatt innsigelse til planforslaget fra fylkesmannen der begrunnelsen viser til bygging av boliger i rød støysone og utenfor vist Senterområde i KPA. I tillegg begrunnes innsigelsen med at nødvendig omfattende støyskjerming vil gi uforholdsmessig negativ effekt på bomiljøet. Byrådet vil anmode om meklingsmøte om innsigelsen hos fylkesmannen, før saken legges frem til bystyret for endelig vedtak. Byrådet vil peke på at foreliggende løsning for støytiltak i planforslaget er krevende, men gir at støyforhold kan ligge innenfor maksimalt støynivå på uteoppholdsareal for boliger. 4
For å kunne dempe virkningen av en lang støyskjerm med høyde på 4-5 m, vil byrådet understreke betydningen av kravet i forslag til bestemmelser om å finne en god estetisk form og uttrykk, samt en god material- og fargebruk. Oppsummering Byrådet kan anbefale at planforslaget vedtas på premisser om begrenset varighet, for å kunne dekke et behov for tilgang på boliger til vanskeligstilte. Begrunnelse for fremleggelse for Komite for miljø og byutvikling: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av 2008 12-12 vedtas følgende: Åsane, gnr. 199, bnr. 150 m.fl.. Steinestøvegen bolig/leilighetsbygg. Arealplan-ID 62890000 vist på plankart sist datert 26.06.14, med tilhørende bestemmelser sist datert 21.08.14. 2. Det må påregnes begrenset varighet for reguleringsformålet i påvente av planavklaringer for området gjennom kommunedelplan for Haukås-Hylkje. Dato: 3. mars 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert 21.08.2014, med følgende vedlegg: Plankart datert 26.06.2014 Reguleringsbestemmelser datert 21.08.2014 Planbeskrivelse, datert februar 2014 Merknadskommentarer, datert 08.11.2013 Innsigelse fra fylkesmannen, datert 07.06.2013 Illustrasjonsplan, datert 20.02.2014 Snitt Støyrapport, VA- rammeplan 5