ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 205/16 Hovedutvalg for overordnet planlegging 01.11.2016 77/16 Kommunestyret 08.11.2016 DETALJREGULERINGSPLAN FOR OLSTADMOEN B2 - SLUTTBEHANDLING Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljreguleringsplan nr. 391 Olstadmoen, B2 som vist på kart datert 04.05.2016, med tilhørende bestemmelser. I henhold til plan- og bygningsloven 12-12 oppheves overlappene deler av reguleringsplan Olstadmoen, Kløfta (plan nr. 207). Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2015/2935-68 Side 1 av 10
Saksprotokoll i Kommunestyret - 08.11.2016 Repr. Jøran Vordal (FrP) tok sete til saken, repr. Anne Aas fratrådte setet. Behandling: Av 45 representanter var 45 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Hovedutvalg for overordnet planleggings innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 01.11.2016 Repr. Janka Holstad (AP) forlot møterommet under behandling av saken. Behandling: Av 11 representanter var 10 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljreguleringsplan nr. 391 Olstadmoen, B2 som vist på kart datert 04.05.2016, med tilhørende bestemmelser. I henhold til plan- og bygningsloven 12-12 oppheves overlappene deler av reguleringsplan Olstadmoen, Kløfta (plan nr. 207). Saksnr. 2015/2935-68 Side 2 av 10
INNSTILLING Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljreguleringsplan nr. 391 Olstadmoen, B2 som vist på kart datert 04.05.2016, med tilhørende bestemmelser. I henhold til plan- og bygningsloven 12-12 oppheves overlappene deler av reguleringsplan Olstadmoen, Kløfta (plan nr. 207). Ullensaker, 17.10.2016 Tor Arne Gangsø rådmann Saksnr. 2015/2935-68 Side 3 av 10
Saksbehandler: Ståle Fosli Vedlegg: 1. Forslag til plankart, datert 04.05.2016 2. Forslag til planbestemmelser, revidert 04.10.2016 3. Planbeskrivelse 4. Illustrasjonsplan 5. Revidert støyrapport 6. Notat om leke- og uteoppholdsarealer 7. Innkomne merknader Saksdokumenter: (ikke vedlagt) Saksfremlegg til 1. gangsbehandling, arkeologiske registreringer, geoteknisk rapport, støyutredninger, ros-analyse. SAMMENDRAG: Saken gjelder sluttbehandling av forslag til detaljreguleringsplan for Olstadmoen, B2. Planområdet ligger nord for Kløfta sentrum mellom Trondheimsvegen og jernbanen. Planforslaget legger til rette for boligbebyggelse i form av boligblokker, leilighetsbygg og rekkehusbebyggelse. Atkomst til planområdet skal være direkte fra Trondheimsvegen og det skal etableres gangforbindelse gjennom planområdet mellom gang- og sykkelveg ved jernbaneundergangen frem til Trondheimsvegen. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. SAKEN GJELDER Sluttbehandling av detaljregulering for Olstadmoen, B2 på Kløfta datert 04.05.2016. Plan23 AS fremmer planforslaget på vegne av Skanska Bolig. Bakgrunn Planområdet ligger langs Trondheimsvegen på Kløfta og omfattes av flere ulike eiendommer. Hensikten med planforslaget er å etablere boligbebyggelse i form av lavblokker, leilighetsbygg i 2 etasjer og rekkehusbebyggelse. Stasjonsområdet vises sør i kartet, planområdet ligger mellom jernbanen i øst og Trondheimsvegen i vest. Planstatus Arealet omfattes av kommunedelplan for Kløfta (B2) som ble vedtatt 03.09.2012. Området omfattes delvis av reguleringsplan for Olstadmoen fra 1988, regulert for boligformål med konsentrert småhusbebyggelse og lavblokker. Denne reguleringsplan omfatter et større område. Dagens reguleringsplan vil dermed delvis bli erstattet av ny plan. Saksnr. 2015/2935-68 Side 4 av 10
SAKSGANG: Det ble avholdt oppstartsmøte 18.06.2015. Varsel om planoppstart Igangsetting av planarbeider ble kunngjort i Romerikes Blad og Eidsvoll Ullensaker blad den 03.07.2015. Det kom inn 14 merknader til varsel om oppstart. Informasjonsmøte Forslagsstiller avholdt informasjonsmøte på eiendommen 05.08.2015. Det møtte ca. 30 naboer. Offentlig ettersyn HOP vedtok å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn på vilkår i utvalgssak 76/16, i møte 26.04.2016. Planforslaget ble justert i tråd med vilkårene gitt i vedtaket og lå ute til offentlig ettersyn til 04.07.2016. Det kom inn 7 merknader til offentlig ettersyn. Merknadene er kort referert og kommentert i saksfremlegget og er i sin helhet vedlagt saken. 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus i brev datert 21.06.2016. Fylkesmannen har ingen konkrete merknader til planforslaget men henviser til fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 16.mars 2016. 2. Hafslund Nett i brev datert 22.06.2016. Nettselskapet forutsetter at forslagsstiller setter av areal til ny nettstasjon. Det bes om at følgende bestemmelse tilføyes i reguleringsbestemmelsenes 6 Hensynssoner: «Det tillates ingen form for byggemessig aktivitet innenfor hensynssonen. For alle tiltak innenfor hensynssonen må det søkes netteier om tillatelse». Kommunens kommentar: Det er avsatt areal til nettstasjon i planforslaget som legges til sluttbehandling. Reguleringsbestemmelsene er justert i tråd med ønsket fra Hafslund Nett. 3. Jernbaneverket i brev datert 23.06.2016. Jernbaneverket ber om at om det i reguleringsbestemmelsene innarbeides en bestemmelse som sikrer Jernbaneverket atkomst til støyskjerm for kjøring, parkering og vedlikehold. Jernbaneverket ber om at framtidig støysituasjon blir utredet og innlemmet i støyrapporten. Kostnader knyttet til eventuelle endringer på eksisterende støyskjerm langs jernbanen må bekostes av utbygger. Kommunens kommentar: Det er innarbeidet en bestemmelse hvor Jernbaneverket gis rettighet for atkomst til støyskjerm for kjøring, parkering og vedlikehold. Det er utarbeidet revidert støyrapport i tråd med innspillet fra Jernbaneverket. Støyrapporten viser at deler av dagens lekeplass, som videreføres i planforslaget, er støyutsatt uten tiltak. Forslagsstiller har dokumentert i vedlagt notat at planområdet likevel har tilstrekkelig leke- og uteoppholdsarealer som ligger i ikke-støyutsatte områder. 4. Lene Låstad Lund og Johannes Lund, Handelsvegen 5B i brev datert 29.06.2016. Lund krever at det etableres en voll på parkeringsarealene langs deres eiendomsgrense. Utstrekning og utforming er beskrevet og Lund ønsker at dette innlemmes som et krav til reguleringsbestemmelsene. Saksnr. 2015/2935-68 Side 5 av 10
Forslagsstillers kommentar: Forslagsstiller mener Lunds forslag er litt for bokstavelig, men at de er innstilt på å etablere en voll med beplanting som sikrer deres hage og stueside mot strølys og innsyn. Kommunens kommentar: Utbygger og nabo synes i store trekk å være enig om en løsning for området mellom eiendommene. I forbindelse med uttalelse fra Statens vegvesen har området nærmest Trondheimsvegen blitt avsatt til annen veggrunn med tanke på en fremtidig utvidelse (ca. 2 meter langs Trondheimsvegen), jordvoll vil ikke kunne etableres i dette området. Krav til etablering av jordvoll er innlemmet i reguleringsbestemmelsene som ligger til sluttbehandling, jordvollen etableres i området avsatt til vegetasjonsskjerm (f_gv). Nabo ønsker at boligsameiet som etableres får et tinglyst krav på vedlikehold av jordvollen. Grunneiere har et generelt vedlikeholdsansvar for sine eiendommer. Det er satt krav til utforming og beplantning, vedlikehold utover dette vil måtte reguleres ved den generelle vedlikeholdsplikten. 5. Akershus fylkeskommune i brev datert 04.07.2016. I forhold til nyere tids kulturminner er planforslaget i tråd med tidligere anbefalinger og fylkeskommunen har ingen merknader. I forbindelse med gjennomføringer av arkeologiske registreringer fikk ikke fylkeskommunen tilgang til eiendommen gnr 16/226, i planen avsatt til boligbebyggelse felt B. Forholdet til kulturminner er ikke avklart på eiendommen og undersøkelsesplikten er ikke oppfylt på hele planområdet. Fylkesrådmannen velger i dette tilfellet likevel ikke å fremme innsigelse til planen. Det er gjort undersøkelser på de tilgrensende eiendommene uten at det ble avdekket kulturminner, fylkeskommunen vurderer potensialet for funn på eiendommen som ikke er registrert som relativ lav. Det stilles dermed ikke krav til en ekstra runde med arkeologiske registreringer før planen kan godkjennes. Kommunens kommentar: Ullensaker kommune beklager at man ikke har registrert at hele området ikke ble omfattet av de arkeologiske registreringer som ble gjennomført høsten 2015. Området eies ikke av forslagsstiller, men kommunen ønsket at området skulle være med for å få en helhetlig plansituasjon i området. Statens vegvesen i brev datert 06.07.2016. Det må vises en målsatt frisiktsone for adkomstvegen mot fortauet langs Trondheimsvegen. Reguleringsbestemmelsenes 6.1 bør endres slik at det presiseres at det ikke tillates trær i frisikssonen langs vegen. Byggegrensen på 20 meter mot Trondheimsvegen må målsettes og tegnes gjennomgående i reguleringsplanens hele utstrekning. Det kan ikke reguleres inn områder til parkeringsformål mellom byggegrensen og fylkesvegen. Statens vegvesen forutsetter at parkeringsareal for området legges utenfor byggegrensen på 20 meter. Reguleringsbestemmelsenes 5.1a) må omformuleres slik: «Tiltak som berører fylkesveger må etableres i hht. byggeplan godkjent av Statens vegvesen.» Statens vegvesen forutsetter at kommunen som støymyndighet i arealplansaker sikrer at kravene til utendørs- og innendørs støynivå tilfredsstiller aktuelle krav. Saksnr. 2015/2935-68 Side 6 av 10
Kommunens kommentar: Frisiktsone er inntegnet i plankartet ved sluttbehandling og det er presisert at trær ikke kan være sikthindrende eller være i konflikt med sikkerhetssonen langs vegen. Byggegrensen mot veg er inntegnet i hele planområdet. Statens vegvesen ønsker ikke at det etableres parkeringsplasser innenfor byggegrensen på 20 meter og henviser til at byggegrensen skal sikre arealer til framtidig utvikling av fylkesvegen. Planområdet er sentrumsnært og ligger ca. 600 meter nord for Kløfta stasjon, det er ønskelig med en høy og effektiv utnyttelse av slike arealer. Det ligger i et etablert område som i hovedsak består av boligbebyggelse. I kommunedelplan for Kløfta som ble vedtatt 03.09.2012 er det angitt krav til fremtidige vegprofiler for de ulike hovedvegtraseene på Kløfta. Ved denne delen av Tronheimsvegen er det planlagt et profil som inneholder sykkelfelt mellom fortau og vegbane, det er i tillegg planlagt med 1,5 meter grøfteareal. Kommunedelplanen skal legge rammer for utvikling av Kløfta. Sett i lys av at planområdet ligger sentralt på Kløfta og at området er bebygd mener kommunen at kommunedelplanen må legges til grunn for en utvikling av Trondheimsvegen. Kommunedelplanen må anses å være relativt ny. Ved å etablere parkeringsplasser ved innkjøring til boligfeltet unngår man mest mulig bilkjøring i boligområdet. I planforslaget som ligger til sluttbehandling er det avsatt arealer i tråd med disse vegprofilene som er angitt som formål «annen vegrunn» på forslagsstillers eiendom. Dette vil sikre arealer og lette arbeidet med en eventuell senere utvidelse av Trondheimsvegen. Ved en eventuell framtidig utvikling av Trondheimsvegen må lengre strekninger ses på under ett. Parkeringsarealene er dermed ikke flyttet, men arealer for utvidelse er sikret. Denne løsningen er praktisert på tilsvarende planer i nærheten. Reguleringsbestemmelsenes 5.1 a) er endret. 6. Plan23 AS på vegne av forslagsstiller Forslagsstiller foreslår en justering av kravet til parkeringsplasser i bestemmelsene slik at det åpnes for å etablere handicap parkeringsplasser i tilknytning til delfelt BBB. Kommunens kommentar: Forslaget til bestemmelser om parkeringsplasser er i tråd med hva som ble avklart i planprosessen og er innlemmet i bestemmelsene. KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET: Planområdet ligger nord for Kløfta sentrum, mellom Trondheimsvegen og jernbanelinjen. Området er flatt og brukes i dag til jordbruksarealer. Det er 4 eksisterende boliger innenfor planområdet som er tiltenkt videreført, det øvrige arealet er ikke bebygd. Planområdet grenser til boligområdene Handelsvegen og Kremmervegen i nord. Det er i tillegg gang- og sykkelveg med undergang under jernbanen som tangerer planområdet i nord. I tilknytning til gang- og sykkelvegen er det en eksisterende lekeplass/løkke. Øst for planområdet er det jernbanespor og industriarealer, i sør er det småhusbebyggelse. KORT BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER: Planforslaget har en størrelse på ca. 35 daa. og inneholder boligbebyggelse med tilhørende infrastruktur. Det planlegges 2- og 3 roms leiligheter i flermannsbygg og rekkehus, samt 4- Saksnr. 2015/2935-68 Side 7 av 10
etasjes blokkbebyggelse mot jernbanen. Atkomst vil skje via ny atkomstveg til Trondheimsvegen og det skal etableres parkeringsarealer i tilknytning til atkomsten. Ved utbygging av delområde B er det satt krav til at eksisterende boliger i planområdet som i dag har atkomst direkte til Trondheimsvegen skal knytte seg til planområdets veganlegg. Dette medfører at antall avkjøringer direkte til Trondheimsvegen reduseres. Blokkbebyggelsen planlegges med parkeringsarealer under bakken. Rekkehusene er planlagt med en carport i tillegg til en biloppstillingsplass ved boligens inngangsparti. Leilighetene i flermannsbyggene vil få parkering på felles parkeringsarealer på bakken. Det planlegges renovasjonsløsning med nedgravde tanker. Dagens reguleringsplan legger til rette for å etablere en undergang for gående og syklende under Trondheimsvegen sør i planområdet, planforslaget har ikke videreført denne løsningen. Området på motsatt side av Trondheimsvegen er ubebygd og avsatt til boligformål (B3) i kommunedelplanen. Turvegen/Turdraget som er ivaretatt i planområdet er planlagt videreført over vegen og gjennom boligområdet B3. En etablering av undergang i dette området synes uhensiktsmessig i forhold til trafikkmengden langs Trondheimsvegen og antatt bruk av turdraget. ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er oppsummert bakerst i planbeskrivelsen. RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Forhold til overordnede planer Planforslaget har i hovedsak lagt føringene i Kommunedelplan for Kløft til grunn med tanke på utforming og plassering av bebyggelse med tilhørende infrastruktur. Planområdets plassering relativt nært et sentralt kollektivknutepunkt gjør at en må ha fokus på en god utnyttelse. Planforslaget har et spenn i bygningstypologi for ny bebyggelse fra 4 etasjers boligblokker til rekkehusbebyggelse. Totalt sett gir planforslaget en tilstrekkelig tetthet samtidig som det åpner for ulike boløsninger. Utnyttelse, utforming og kvaliteter Utnyttelsesgraden varierer fra % BRA=145 % i øst hvor det planlegges blokkbebyggelse i 4 etasjer, i områdene mot nord og sør hvor det planlegges mindre leilighetsbygg, og i området hvor det planlegges rekkehusbebyggelse er utnyttelsesgraden satt til % BRA=70 %. For område B er utnyttelsesgraden satt til % BRA=60 % og i de eksisterende boligområdene er det satt utnyttelse % BRA=30 %. Den totale utnyttelsen synes hensiktsmessig for å oppnå tilstrekkelige kvaliteter i planområdet samt utnytte områdets plassering. De ulike utbyggingsområdene har angitte byggegrenser mot tilstøtende arealer, reguleringsbestemmelsene har angitt byggehøyder for de ulike byggeområdene. På eiendommen gnr/bnr 16/6 ligger en liten stue med ytre preg i sveitserstil, denne inngår i et større tidsenhetlig kulturmiljø med hovedtyngden på vestsiden av Trondheimsvegen. Dette området har hensynssone bevaring. Planforslaget inneholder variert bebyggelse i høyder, volum og former. Høydene reduseres mot Trondheimsvegen. Blokkbebyggelsen skal etableres med de lengste fasadene langs jernbanen. Boligbebyggelsen nord for planområdet blir dermed mindre berørt i forhold til solforhold. Bebyggelsen er justert noe etter offentlig ettersyn for å få større flater som egner seg til leke- og oppholdsarealer. Saksnr. 2015/2935-68 Side 8 av 10
Lekeplass Dagens lekeplass ved jernbaneundergangen (BLK4) er videreført i planforslaget, men med noe endret form. Eksisterende beboere i området har gitt tilbakemelding at lekeplassens plassering inntil gang- og sykkelvegen må opprettholdes. Plasseringen er også fastsatt i dagens reguleringsplan og i kommunedelplan for Kløfta. Deler av dagens lekeplass som er nærmest jernbanen er støyutsatt og ligger i gul støysone, dette området består i hovedsak av en gresslette uten lekeapparater ol. Ved utarbeidelse av en reguleringsplan i et nytt område ville man ikke regulert lekeformål i støyutsatte områder. På bakgrunn av at det er en eksisterende lekeplass som beboerne i området ønsker videreført, og som er stadfestet i planverket, har planforslaget videreført dagens situasjon. Det er satt inn en bestemmelse om at lekeapparat, sittegrupper ol. skal etableres i deler av lekeplassen BLK4 som ikke er støyutsatt. De støyutsatte delene av den etablerte lekeplassen er ikke medregnet i forbindelse med dokumentasjon av nødvendige leke- og oppholdsarealer. Trafikk Forslaget medfører at det etableres en ny atkomstveg for hele planområdet direkte til Trondheimsvegen. Dagens sideveger er ikke er dimensjonert for ytterlige økt trafikkmengde. Tilbakemeldinger fra naboer viser også at dette er den beste atkomstløsningen. Ved utbygging av delområde B skal atkomster til eksisterende boliger i planområdet flyttes slik at de benytter veganlegget i planforslaget. Dagens atkomster til Trondheimsvegen fjernes. Det er ca. 600 meter til togstasjonen på Kløfta, langs Trondheimsvegen er det ensidig fortau på hele strekningen: Fortauet ligger på østsiden av vegen (samme side som planområdet). Det er til sluttbehandling avsatt vegareal for eventuell oppgradering av Trondheimsvegen i tråd med profil i kommunedelplanen. Parkering For rekkehus er det krav til at det anlegges 1,5 p-plasser pluss 0,2 gjesteplasser pr. boenhet. For leilighet- og blokkbebyggelse 1,0 plass pluss 0,2 gjesteplasser pr. boenhet. Det vil være en overvekt av leiligheter i planområdet. Kravene til parkering synes hensiktsmessig i forhold til planområdets utforming og plassering. Planforslaget har ikke hensyntatt ønsket fra Statens vegvesen om at arealene mellom byggegrensen og vegen ikke skal benyttes til parkering. Det vurderes at området er veletablert og at forutsetningene for en eventuell oppgradering av Trondheimsvegen er fastsatt i kommunedelplanen. Det er uheldig for utviklingen av et så sentralt område dersom en ikke kan utnytte arealene best mulig. I en fremtidig ønsket utvikling av samferdselsstrukturen vil behovet for parkeringsarealer minske. Parkeringsplassene som ligger mellom byggegrensen og vegarealet utgjør en relativt liten del av det totale parkeringsbehovet som planområdet genererer. Forurensning/støy Planområdet ligger mellom fv.454 Trondheimsvegen og jernbanen. Beregninger viser at området er angitt med gul og delvis rød støysone. På grunn av den sentrale beliggenheten er området i kommuneplanen angitt som en avviksområde der man kan etablere boligbebyggelse i støyutsatte områder. Det stilles særlige krav for utbygging i disse områdene, kravene er ivaretatt i planforslagets bestemmelser. Leke- og uteoppholdsarealer er tilfredsstillende plassert innenfor områdene som ikke er støyutsatte. KONKLUSJON: Saksnr. 2015/2935-68 Side 9 av 10
Forslaget er i store trekk i tråd med Kommunedelplan for Kløfta og har ivaretatt krav til utforming på en tilfredsstillende måte. Rådmannen anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan for Olstadmoen, B2 vedtas. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2015/2935-68 Side 10 av 10