Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 1. kvartal 2011
Innhold Leder Avkastning og aksjekurs Kvartalets eiendom Eiendomsporteføljen Finansiering Regnskap Markedskommentar Side 1 2 3 4 6 7 8
1 Leder Storebrand Eiendomsfond (Fondet) leverer 2,9 prosent avkastning i 1. kvartal. Det er generelt positive konjunkturutsikter for den norske økonomien, og dette er positiv for eiendomsmarkedet. For næringseiendom forventes et transaksjonsvolum på ca NOK 40 milliarder, hvilket er noe bedre enn for 2010. I løpet av mai ble det utbetalt utbytte på NOK 0,35 pr. aksje. Oslo Børs var omtrent uendret gjennom 1. kvartal, og er også i skrivende stund på likt nivå som ved inngangen til 2011. Også de børsnoterte eiendomsselskapene har hatt en relativt flat utvikling. Vekstanslagene for den Norske økonomien er blitt gradvis oppjustert, og Statistisk Sentralbyrå publiserte nylig Konjunkturtendensene hvor veksten i 2011 anslås å ligge på ca. 3,3 prosent. Dette vil i så tilfelle være høyere enn gjennomsnittet for både de 10, 20 og 30 siste årene. Også for perioden 2013 2014 ventes at BNP-økningene blir høyere enn trendveksten. Selv om transaksjonsmarkedet bedret seg i 2010 sammenlignet med 2009, er det i første kvartal rapportert om et lavere transaksjonsvolum sammenlignet med i fjor. En positiv tendens er at eiendommer med kortere leiekontrakter nå omsettes, mens det i 2009 og delvis i 2010, var en overvekt av eiendommer med lange leiekontrakter som ble omsatt. Claude Monet Allé 25 i Sandvika er solgt etter kvartalets slutt. Salget er gjennomført til ca. 4 prosent under siste verdivurdering fra desember 2010. Salget tilfører Fondet likviditet, i tillegg til at utestående gjeld på eiendommen blir innfridd. I løpet av eierperioden har eiendommen gitt Fondet en årlig avkasting på ca. 8 %. På generalforsamlingen 27. april ble det vedtatt å utbetale et utbytte på NOK 0,35 pr. aksje. Dette tilsvarer 3,5 prosent av VEK pr 1. kvartal. Utbetalingen ble gjennomført 5. mai. Tor Pedersen Fund Manager I løpet av 1. kvartal leverer Fondet en avkastning på 2,9 %. Det er ikke gjennomført verdivurdering av eiendommene, og avkastningen er et resultat av positiv kontantstrøm samt verdistigning av rentebytteavtaler. Den akkumulerte avkastningen siden oppstart i 2005 er dermed ca. 25 prosent. Den akkumulerte avkastningen siden oppstart i 2005 er dermed ca. 25 prosent.
2 Kvartalsrapport Q1 2011 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs For 1. kvartal 2011 leverer Fondet en avkastning på 2,9 prosent. Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i kvartalet, men Fondets rentebytteavtaler steg i verdi i løpet av kvartalet. Direkteavkastningen for kvartalet endte på 1,4 prosent. Det ble utbetalt utbytte på NOK 0,35 pr. aksje i løpet av mai 2011. Avkastning pr. aksje Q1 2011 Direkteavkastning 1,4 % Verdiendring 1,4 % Totalt 2,9 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/ underkurs for Fondets gjeld. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 1 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 8,8 % Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 2 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-4,8 % Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Akkumulert 24,9 % 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje. Avkastning i 1. kvartal 2011 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ble 2,9 prosent i 1. kvartal. Pr. 31. mars 2011 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 9,98. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendoms investering inkluderer i hovedsak to elementer: 1 Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Fondet i 1. kvartal ble 1,4 prosent, hvilket er i tråd med direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,5 prosent. Direkteavkastning for fondet ble 1,4 prosent i 1. kvartal. Verdiendring Det er ikke gjennomført verdiendring av Fondets eiendommer i løpet av kvartalet. Dette gjøres to ganger pr. år og neste verdivurdering vil bli gjennomført i løpet av juni 2011. Da det ikke er gjennomført verdivurdering av eiendommene vil heller ikke investeringer som er gjort i eiendomsmassen være reflektert i eiendomsverdiene. Som følge av økte markedsrenter fikk Fondets rentebytteavtaler derimot en positiv verdiutvikling i perioden, og bidro derfor positivt til Fondets avkastning for perioden. Verdiendringene resulterte i en positiv avkastning på 1,4 prosent i perioden. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på 24,9 prosent. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte Storebrand Markets på telefon 22 31 51 75. Utbytte Etter avslutning av 1. kvartal er det utbetalt utbytte på NOK 0,35 pr. aksje. Utbetalingen ble foretatt 5. mai 2011. Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene for årene 2006 og 2007. Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875 og NOK 0,68 pr. aksje. Skattemessig er ikke utbetalingene å regne som utbytte, men som tilbakebetaling av innbetalt egenkapital. Dette for å skatteoptimalisere utbetalingene. Bokettersyn i Storebrand Eiendomsfond AS Som tidligere opplyst om har Skatt Øst av holdt bokettersyn i Storebrand Eiendoms fond AS. Bokettersynet omfatter perioden år 2005 til 3. termin 2008 og har fokus på avstemming av regnskap mot lignings- og merverdi avgiftsoppgaver, kontroll av merverdi avgift, tilordning av tilrette leggingshonorar, kostnader bokført med fradrag for merverdiavgift samt bokføring og innberetning av forvaltningstjenester. Det er gjort nødvendig avsetninger i selskapets regnskaper. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m.
3 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Lørenveien 68 på Økern i Oslo. Bygget er på totalt ca. 12 000 m 2, og er i sin helhet utleid til Hafslund ASA. Økernområdet er for tiden under sterk utvikling, og det er naturlig at eiendommen vil bli en del av dette. Forvalter jobber for tiden med en analyse av ulike utviklingsmuligheter for eiendommen for fremtiden. Eiendomsbeskrivelse Lørenveien 68 ble kjøpt i 2007, og er meget sentralt beliggende på Økern i Oslo med god eksponering mot ring 3. Videre er det god tilgjenglighet med hensyn til offentlig kommunikasjon som t-bane og buss. Eksisterende bygningsmasse er på totalt 12 000 m 2 over åtte etasjer. Det er videre 170 parkeringsplasser ute, og ca. 80 i parkeringshus. Tomtearealet er på nær 13 000 m 2. Økernsenteret, som er under utvikling, vil i fremtiden også bli nærmeste nabo til eiendommen. Dette er konkrete planer som er under gjennomføring, og hvor ferdigstillelse ventes i løpet av de kommende årene. Det gjøres som del av dette store investeringer i infrastruktur og nærings- og boligarealer Utviklingspotensial Forvalter har identifisert et mulig utviklingspotensial for eiendommen. Gjeldende reguleringsplan vil kunne gi mulighet for utvikling av en total eiendomsmasse på ca. 30 000 m 2. Eiendommen er fullt utleid til Hafslund ASA på lang leiekontrakt. Verdiutvikling Eiendomsverdien er pr. i dag tilnærmet uendret i forhold til kjøpesummen i 2007. I løpet av 2008 fikk eiendommen en relativt kraftig verdireduksjon, som i løpet av 2009 og 2010 er hentet inn. Lørenveien 68 ble kjøpt i 2007, og er meget sentralt beliggende på Økern i Oslo med god eksponering mot ring 3. Leietakere Eiendommen er fullt utleid til Hafslund ASA på lang leiekontrakt. Hafslund ASA er et norsk selskap notert på Oslo Børs og er et av de største børsnoterte kraftkonsern i Norden. Hafslund er Norges største netteier, størst innen strømsalg og en stor produsent av fornybar energi. Oslo Kommune er største eier med ca. 54 prosent eierandel i Haflsund ASA.
4 Kvartalsrapport Q1 2011 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i løpet av kvartalet. Fondet har nå totalt 62 eiendommer med leieinntekter på til sammen ca. NOK 500 millioner. Det er totalt ca. 375 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,7 prosent ved utgangen av 1. kvartal. Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 43% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Oppbygging Forvaltning Avvikling Oslo Akershus Portefølje av eiendommer Fordeling investorer Basert på fylke 7% Sør-Trøndelag Topp 10 investorer 9% 16% Rogaland 11% Møre og Romsdal Andre 14% % andel av aksjene 1 Storebrand Liv 10,7 % 2 Henderson Indirect Property (B) 2,1 % 3 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen 1,1 % 4 Lørenskog Kommune 0,8 % 5 Lavo AS 0,6 % 6 State Street Nominees Ltd. All 0,6 % 7 Hedalm AS 0,6 % 8 Victory Life 0,6 % 9 AS Backe 0,6 % 10 Scheiblers Legat 0,6 % Andre 4 803 ulike investorer 81,7 % Totalt 100,0 % Fondets levetid Fondets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Investering, forvaltning, og avvikling. Etter ca. tre år i investeringsmodus, er nå Fondet inne i forvaltningsfasen hvor fokus er maksimering av verdien på de ervervede eiendommene. Denne fasen er planlagt å vare frem til slutten av 2012. Deretter starter en treårig avviklingsfase. Det er også mulighet for en treårig forlengelse av forvaltningsfasen dersom aksjonærene i Fondet ønsker dette. Det vil i så tilfelle bety at avviklingsfasen forskyves til begynnelsen av 2016. Ledigheten i porteføljen er redusert til 6,0 prosent i løpet av kvartalet fra 6,5 prosent i 4. kvartal. Solid eiendomsportefølje Fondet har nå overtatt alle eiendommer, og det er ikke planlagt ytterligere eiendomskjøp. Pr. 31. mars bestod eiendomsporteføljen av 62 eiendommer med en samlet verdi på NOK 7 161 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 469 000 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 400 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,7 prosent. Det er investert ca. NOK 25 millioner i Fondets eiendommer i løpet av kvartalet. En stor del av dette er i forbindelse med det pågående rehabiliteringsprosjektet i Karl Johans Gate 12. Da det ikke er gjennomført verdivurdering av eiendommene i kvartalet, bidrar investeringene negativt til kvartalets avkastning. Det er forventet at dette vil bli reversert ved neste verdivurdering i juni 2011. Eiendomsovertakelser Det er ikke overtatt ytterligere eiendom i løpet av kvartalet, og det er ikke planlagt ytterligere kjøp. Det skal ikke hentes inn mer egenkapital for Fondet, og man er nå inne i forvaltningsfasen. Leieforhold I løpet av 2010 skrev Forvalter 91 leiekontrakter med en total årlig leie på ca. NOK 41 millioner. I tillegg kommer leiekontrakter inngått av eksterne utleiemeglere. Pr. 31. mars 2011 hadde eiendomsporteføljen totalt 374 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Maske Gruppen AS og Universitet i Oslo. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne pr. 31. mars 2011 ansvarlige for ca. 50 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. Av de totale leieinntektene stammer ca. 15 prosent fra leietakere som enten er statlige, kommunale, eller er deleiet av disse. Ledigheten i porteføljen er redusert til ca. 6,0 prosent i løpet av kvartalet fra 6,5 prosent i 4. kvartal. Dette er ned fra et toppnivå på ca. 7,5 prosent. Den generelle ledighetsgraden i Oslo, Asker og Bærum er ca. 7,1 prosent ved utløpet av 1. kvartal, og forventes gradvis redusert gjennom 2011 og 2012 til 6,3 prosent. Salg av eiendom Claude Monet Allé 25 i Sandvika er solgt etter kvartalets slutt. Eiendommen er fullt utleid til SF Kino, og leiekontrakten Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill).
5 Eiendomsporteføljen (forts) hadde ca. 10 års gjenværende leietid. Forvalter vurderte det som fornuftig å selge eiendommen på dette tidspunktet, da det ville vært forbundet med større usikkerhet med hensyn til pris å selge eiendommen med en kortere leiekontrakt. Eiendommen selges til ca. 4 prosent under siste verdivurdering gjennomført desember 2010. Forvalter gikk bredt ut i markedet med eiendommen, og det ansees at den oppnådde prisen representerer reel markedsverdi. Salget tilfører Fondet likviditet, i tillegg til at utestående gjeld på eiendommen blir innfridd. I løpet av eierperioden har eiendommen gitt Fondet en årlig avkastning på ca. 8 %. Claude Monet Allé 25 i Sandvika er solgt etter kvartalets slutt. Fondet har eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt i de kommende årene. Det er å forvente at flere av disse eiendommene vil bli vurdert for salg i de kommende årene, når brorparten av gevinst potensialet på eiendommene vurderes som realisert. I henhold til prospektet skal den generelle nedsalgsfasen for Fondet starte i 2013, med mindre aksjonærene stemmer for en treårig forlengelse av forvaltningsfasen. Verdivurderinger Det er ikke gjennomført verdivurderinger av Fondets eiendommer i perioden, og neste verdivurdering vil bli gjennomført i 2. kvartal. Basert på den generelle utviklingen i eiendomsmarkedet er det å forvente at Fondet vil få en positiv verdiutvikling for 1. halvår. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansierings kostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderings tidspunktet. Basert på den generelle utviklingen i eiendomsmarkedet er det å forvente at Fondet vil få en positiv verdiutvikling for 1. halvår. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. Fordeling eiendomstype 18% Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 32% Kontor Butikk Lager 2% 1% 1% 1% 3% Annet Parkering Garantier Fordeling geografi 20,9% Oslo 41,1% Akershus Sør-Trøndelag Vest-Agder Hordaland 8,4% Vestfold Østfold Nordland Telemark Rogaland Servering Investering 6,9% 5,6% 42% 4,5% 3,9% 2,2% 2,0% 1,7% 1,3% 1,1% 0,2% 0,2% Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms 11 12 13 14 15 16 17 18 År Kontor Butikk Lager Annet Parkering Investering Garasje Servering
6 Kvartalsrapport Q1 2011 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondets belåningsrad er 69,7 prosent ved utløp av 1. kvartal, og er uendret fra 4. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på NOK 5 146 millioner, hvorav ca. 68 prosent av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var ca. 5,3 prosent ved utløp av kvartalet. Fondet har ingen lån med endelig forfall i 2011. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 3,8 % 2 Maske Gruppen AS 3,1 % 3 Universitetet i Oslo 3,0 % 4 Forsvarsbygg 2,7 % 5 Skanem Moss AS 2,6 % 6 Trondheim Kommune - Helse og velferdstejensten 2,3 % 7 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,2 % 8 Expert AS 2,2 % 9 ICA Norge AS 2,1 % 10 Netthandelen Norge AS 1,9 % Andre 364 ulike leietagere 74,0 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 200 100 0 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 100,0 % 11 12 13 14 15 16 17 18 Arealledighet År Belåningsgrad Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i kvartalet, og belåningsgraden er 69,7 prosent. Pr. 31. mars 2011 hadde Fondet totalt NOK 5 146 millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK 7 161 millioner. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 prosent over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 prosent. Pr. 31. mars 2011 hadde Fondet totalt NOK 5 146 millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 31. mars 2011 var 5,29 prosent, inklusiv lånemargin. Dette var en oppgang på 2 rentepunkter fra utgangen av 4. kvartal, og er et resultat av stigende flytende renter i perioden. Positivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 31. mars 2011 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 31. mars var 6,7 prosent. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 142 rentepunkter mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Rentesikring Pr. 31. mars 2011 var ca. 68 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. I henhold til Fondets prospekt skal minimum 50 prosent av total gjeld være rentesikret. Pr. 31. desember 2010 var ca. 68 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Pr. 31. mars 2011 hadde Fondet inngått 22 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 5,98 prosent inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,92 år. Avdragsstruktur Som del av restruktureringen av Fondets lån har disse i all hovedsak avdragsfrihet flere år frem i tid. Neste låneforfall for Fondet vil være i mai 2012, når obligasjonslån på til sammen NOK 335 millioner forfaller. 1,0% 0,5% 0,0% Oslo Rogaland Akershus Andre Kontor Lager Butikk Annet 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 4. kvartal 2010.
7 Regnskap RESULTAT (Tall i MNOK) Q1/2011 Hittil i år 2011 2010 Gevinst ved salg av bygg - - 30,0 Leieinntekter 122,2 122,2 476,4 Øvrige inntekter 0,6 0,6 8,5 Sum inntekter 122,8 122,8 514,9 Av og nedskrivninger varige driftsmidler 21,7 21,7 87,9 Reversering tidligere års nedskrivninger -5,6-5,6-126,4 Annen driftskostnad 28,8 28,8 123,1 Sum driftskostnader 44,9 44,9 84,5 Driftsresultat 77,9 77,9 430,3 Netto finans 6,7 6,7 298,2 Skatt 12,6 12,6-33,7 Resultat 58,7 58,7 165,8 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 117,3 117,3 133,5 Varige driftsmidler 6 963,0 6 963,0 6 955,2 Finansiell anleggsmidler 19,4 19,4 19,4 Sum anleggsmidler 7 099,8 7 099,8 7 108,1 Omløpsmidler 348,2 348,2 324,4 Sum eiendeler 7 448,0 7 448,0 7 432,5 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 1 633,2 1 633,2 1 633,2 Annen egenkapital 415,2 415,2 360,2 Sum egenkapital 2 048,4 2 048,4 1 993,4 Gjeld Langsiktig gjeld 5 131,1 5 131,1 4 625,8 Kortsiktig gjeld 268,5 268,5 813,3 Sum gjeld 5 399,5 5 399,5 5 439,1 Sum egenkapital og gjeld 7 448,0 7 448,0 7432,5
8 Kvartalsrapport Q1 2011 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Etter det svært høye salgsvolumet på slutten av 2010 har det innledningsvis i år blitt omsatt færre eiendommer. I kontorleiemarkedet i Oslo-området har arealledigheten begynt å synke langsomt. Hovedtendensen fremover for leieprisene er svak vekst, og verdivurderingene viser fortsatt moderat oppgang for eiendomsverdiene generelt. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70 60 50 40 30 20 10 15 22 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E Kilde: UNION 44 68 53 28 15 Totalomsetning i Norge pr. 2010 Fordelt på ulike investorer 29% 26% 6% 8% 61% 3% 25% 2% Eiendomsselskap 6% Syndikeringsaktører Utlendinger inkl. fond Andre Kilde: UNION NOK 39 mrd 4% Totalomsetning i Norge 2010 Fordelt på type eiendom NOK 39 mrd 27% 19% Private investorer 39 40 Bruker av eiendommen Liv- og pensjonsselskap Norske fond 28% Konjunkturutsiktene Økonomien er i oppgang, og næringslivet preges av økt omsetning og positive forventninger. Konjunkturrapportene viser nå systematisk høyere vekstanslag for Norge, sammenlignet med prognosene fra i fjor høst. Konsensus tilsier at fastlandsøkonomien vil stige med mellom tre og fire prosent årlig frem til 2014. Nivået er høyere enn det langsiktige snittet på tre prosent, men lavere enn ved forrige konjunkturtopp da vekstraten var på 5 til 6 prosent. Blant Norges handelspartnere er veksten veldig ujevn. Likevel venter Norges Bank at eksporten fra fastlandet vil stige med 6,25 prosent i år og ytterligere 3,5 prosent neste år. Videre viser sentralbankens prognoser, for de nærmeste fire årene, at sysselsettingen ligger an til å vokse med om lag 40 000 eller ca. 1,5 prosent pr. år. Anslagene viser også at konsumprisindeksen (KPI) ventes å stige med 1,25 prosent i år. For årene 2012 til 2014 ventes KPI og stige med 2,2 prosent i gjennomsnitt per år. Renter og finansiering Bankvilkår som blant annet krav til egenkapital og bankmargin har utviklet seg stabilt i perioden. UNION foretar hvert kvartal en undersøkelse mot bankene. Svarene i april innebærer at tyngden av lån nå har en varighet på ca. fem år, en belåningsgrad på ca. 70 prosent og en bankmargin over fem års swaprente på ca. 1,5 prosent. Bankenes svar viser at kundene binder renten for en lavere andel av lånebeløpet enn tidligere, og i snitt for ca. 55 prosent. Gitt nøkkeltallene er samlet rentenivå på ca. 5,1 prosent i det typiske utlånet. Salgsmarkedet Det var en svært høy vekst i transaksjonsvolumet i fjor. Målt i kroner økte volumet med 159 prosent til NOK 39 milliarder. Normalt er det høyest aktivitet i fjerde kvartal, og i fjorårets tre siste måneder ble det notert 65 transaksjoner for til sammen ca. NOK 14 milliarder. Hittil i år er det kun registrert 21 transaksjoner for til sammen NOK 3 milliarder. Til sammenligning var det på samme tidspunkt i fjor registrert 34 transaksjoner for til sammen NOK 12,75 milliarder. UNION sitt estimat for inneværende år innebærer 150 transaksjoner på til sammen NOK 40 milliarder. Det viktigste budskapet for transaksjonsmarkedet er at det ikke lenger bare omsettes eiendommer med lange og trygge leieinntekter, men også flere eiendommer med ordinære løpetider på leiekontraktene. Hele 41 prosent av eiendommene som ble solgt i fjerde kvartal hadde fem år eller mindre igjen på leiekontraktene. Det er særlig eiendomsselskapene og private investorer som kjøper eiendommer med kortere leiekontrakter. Prime-yield har flatet ut Gjennom vinteren steg de lange rentene, men har de siste ukene blitt redusert. Totalt sett tilsier rente- og lånevilkårene stabil prisutvikling. UNION har derfor opprettholdt sitt syn om at prime-yield, (direkteavkastningskravet for de best beliggende eiendommene med høy standard) er på 5,60 prosent per 2. kvartal. Prime-yield var på 5,25 prosent ved pristoppen i 2007 og 6,50 prosent ved prisbunnen medio 2009. Kontor Hotell Butikk/Handel Annet Lager/Kombi/Terminal/Ind Kilde: UNION
9 Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Anslag viser at leieprisene sank drøye 15 prosent fra toppen i 2008 til bunnen i første kvartal i fjor. Hovedtendensen gjennom fjoråret var flat. Enkelte områder som Sentrum, Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen lå i forkant og hadde svakt stigende priser. Arealledigheten i kontormarkedet toppet ut på 7,5 prosent i november og synker nå langsomt. Reforhandlinger gir gjennomgående høyere leienivåer og det legges til grunn at hovedtendensen fremover er svak vekst. Markedet er dog veldig todelt. De fleste kontoreiendommer tar del i den svakt positive tendensen, men det er også mange langtidsledige kontor eiendommer. Særlig eiendommer utenfor Sentrum og de etablerte kontorklyngene er utfordrende å leie ut. I fjor ble derfor ca. 45 000 m 2 kontorbygg trukket fra markedet for å bli konvertert til bolig. Det siste året har etterspørselen snudd fra negativ til positiv. Handel kjøpesentrene fortsetter å ta andeler Detaljhandelen steg i følge SSB med 2,2 prosent i fjor. HSH sine anslag fra mars innebærer at butikkhandelen stiger med 5,0 prosent i år. Isolert sett innebærer anslagene høyere vekst i leieprisene for handelseiendommer med omsetningsbasert leie, enn for eiendommer der leien justeres årlig med KPI. Som nevnt innledningsvis ventes KPI å stige med 1,25 prosent i år. Omsetningen i kjøpesentrene steg med 3,5 prosent i fjor i følge Kvarud Analyse. I første kvartal var det en nedgang på 0,9 prosent. Utvikling må sees i sammenheng med at deler av påskehandelen i fjor fant sted i mars, mens den i år kom i april. Renteutvikling 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Yield gap 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q1-09 Q2-09 Q4-09 Q1-10 Q3-10 Q4-10 Q1-11 3-måneders NIBOR-rente 10-års swap-rente Kilde: UNION 97 98 99 00 01 02 03 Yield 10-års swap-rente Yield gap 04 05 06 07 08 09 10 Q1-11 Kilde: UNION Markedsleie og utleiegrad NOK 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Utleiegrad 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Q1-11 Markedsleie pr. kvm. prestisje Utleiegrad kontor (%)
Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon 23 11 69 00, www.union.no nr. 81570-B