Arkivsak-dok. 14/00264-6 Saksbehandler Anders Guton Halland Saksgang Kommunestyret UTBYGGINGSAVTALER NES KOMMUNE UTREDNING AV SAK KS-16/14 Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Rapport fra Asplan Viak Saksfremlegg til TU-sak 18/14 / KS-sak 16/14 Vedtak i TU- sak 18/14 / KS-sak 16/14 Mal for utbyggingsavtaler Dokument i saken: Ingen ut over vedlegg Saksopplysninger: Saken har vært oppe til behandling i Teknisk utvalg 18.03.14 (sak 18/14), og Kommunestyre 10.04.14 (sak 16/14). Saken er returnert tilbake til Rådmannen fra kommunestyret med følgende vedtak: Saken sendes tilbake til Teknisk for utredning med bakgrunn i notat fra Høyre: Nes har hytteturisme som en viktig næringsveg. Nesfjellet (Natten, Tverrlia, Bøgaset og Trondrudmarka), er en av motorene i vår framtidige utvikling. Området trenger samarbeid og utvikling for å konkurrere i framtidas marked. Dette medfører betydelige investeringer i infrastruktur, herunder VA-løsninger tilpasset et løpende behov. I sak 16/14 foreslår kommunen innføring av utbyggingsavtaler ved godkjenning av nye/reviderte reguleringsplaner som finansieringsgrunnlag. Dette vil resultere i en vilkårlig belastning av tomtealternativer/grunneiere, og skape store ulikheter i systemet. Det er nødvendig med opprusting og utvikling av kapasiteten i VA- systemene. Disse må kartlegges realistisk, utføres i pakt med behovet, og kostnadene belastes ALLE brukere av systemet. Prinsippet om utbyggingsavtaler er ikke egnet til å skape likhet for brukerne i dette systemet, og kommunen oppfordres til å komme med forslag til løsninger der alle berørte behandles likt. F.eks. ved å innføre lik tilknytningsavgift fra en gitt dato. 1
Rådmannen fremmer ny sak der de ulike alternativene er oppsummert. Videre vises det til rapport fra AsplanViak, der kostnadsoverslag og de ulike finanseringsmekanismene er redegjort for. Forhold til overordnet plan: Ikke aktuelt Miljøkonsekvenser: Redegjort for i TU-sak 18/14 / KS-sak 16/14 Helse-/miljø og beredskapsforhold: Ikke aktuelt Økonomiske konsekvenser: Redegjort for i TU-sak 18/14 / KS-sak 16/14 Vurdering: Rådmannen har forsøkt å svare på kommunestyrets vedtak gjennom å gjennomgå saken på nytt. Følgende momenter er vurdert: 1. «Vilkårlig belastning innad i området» 2. Bedt om en løsning som belaster alle brukerne av systemet 3. Lik tilkoblingsgebyr for alle (Dette er tolket til alle abonnenter knyttet kommunalt VA- anlegg i Nes kommune). 1. Rådmannen har pr. i dag god oversikt over de prosessene som pågår i området Nesfjellet. Dette innebærer oversikt over pågående reguleringsarbeid, tomter og fremtidig utfordringer. Kommunestyrets vedtak er formulert som at det kun er et fåtall av de nye tomtene som vil få utbyggingsavtale, og at de som faller utenfor utbyggingsavtaleordningen blir «gratis passasjerer» inn i oppgradering og utbedringsfasen. Dette er ikke tilfelle slik Rådmannen ser saken. Det er viktig å presisere at i saksfremlegg til TU sak 18/14 / KS-sak 16/14 ble det lagt til grunn kriterier der utbyggingsavtaler skulle gjelde. I Pkt.2 under Rådmannens innstilling: Forutsetninger for avtaleinngåelse: Utbyggingsavtale forutsettes inngått der det vedtas nye eller fortettes i eldre reguleringsplaner i området. Det vil også gjelde mindre endringer av eksisterende planer. Med dette som utgangspunkt er det gitt rom for å innlemme alle nye planer for området med utbyggingsavtale, samt alle planer som tenkes fortettes eller endret. Pr i dag gjelder dette følgende områder: Tverrlie, Trondrudmarka, alle planer knyttet til Nesbyen Alpinsenter og områdene knyttet til Golfbanen. Rådmannen har vurdert saken dithen at det kun vil være Bøgaset som i løpet av 1-2 år står utenfor «utbyggingsavtale» dersom ikke området omreguleres. 2
2. En bred løsning som belaster alle brukerne av systemet Man kan se for seg en løsning der gebyrregulativet økes for fritidsboliger som kobles på kommunal ledning. Dette er en løsning for å generere midler til avløp i Nes kommune. Dette vil i mange tilfeller være lite heldig da dette vil måtte faktureres den enkelte hyttekjøper. Beløpet bør vurderes slik at man ikke oppnår utilsiktede hensikter slik som at Nes kommune får et «rykte» om at tilkoblingsgebyr peker seg ut som uforholdsmessig høyt i forhold til nabokommuner. Utbyggingsavtale kan man legge på tomtepris, mens tilkoblingsgebyr går direkte på hyttekjøper. En løsning knyttet til full inndekning via tilkoblingsgebyr vil gi kommunen, som da skal forskuddsbetale for investeringer, en betydelig risiko for at utbyggingstakt opprettholdes fremover i tid. Samtidig som grunneiere vil løpe en betydelig risiko for at avløpsanlegg til Nesfjellet blir tilstrekkelig prioritert i forhold til de pågående andre VA-prosjektene i kommunen. 3. Lik tilkoblingsgebyr for alle brukere Rådmannen tolker dette til å gjelde alle brukere som er tilkoblet kommunalt avløpsledning. I forbindelse med at det er stort etterslep på vedlikehold/ rehabilitering samt ny-prosjektering av avløp i Nesbyen sentrum vil det i løpet av kort tid være aktuelt å fordele noe av de store investeringene både på påkoblingsgebyr og årlige gebyr. Det vil være lite heldig signal til fastboende at de også skal være med å finansiere kommunalt nett til fritidsbebyggelse i Nesfjellet. En bred løsning der alle over tid må bidra vil slik Rådmannen ser saken være den mest rettferdige løsning for alle parter. Under følger ulike fordeler/ ulemper med utbyggingsavtaler og gebyr: Fordeler og ulemper med utbyggingsavtaler: Fordeler: - Forutsigbar i forhold til pris pr. enhet, både i forhold til inntekter og utgifter for både grunneier og kommune - Ikke MVA pliktig - Midler innsamlet gjennom utbyggingsavtale er øremerket utbygging i Nesfjellet, skaper forutsigbarhet for grunneiere om at midlene ikke blir brukt til utbygging VA andre plasser i kommunen. - Lavere risiko for kommune, dersom delfinansiering velges som en del av avtaleinngåelse - For grunneiere er det en fordel at det tegnes avtale mellom Nes kommune og grunneier/ utbygger som forplikter kommunen til å bygge ut avløp og drifte dette iht. prosjektforslag fra AsplanViak. Ulemper: - Risiko for kommunen knyttet til prosjekteringskostnader, er mer eller mindre låst til fastbeløp i utbyggingsavtale dersom kostanden skulle øke til utforutsett nivå. - Områder uten utbyggingsavtaler vil ikke bli belastet med «utbyggingsavtaleinnbetaling» 3
- Kommunen forplikter seg til å holde fremdrift i utbygging og oppgradering av avløpssituasjonen. Alternativ til utbyggingsavtaler vil være at utbedringene i ledningsnettet utelukkende måtte finansieres gjennom tilkoblingsgebyrer og årlige gebyrer. Fordeler og ulemper ved å øke gebyret: Fordeler: - Alle fritidsboliger som kobler seg på kommunal ledning vil få samme beløp å betale - Fleksibilitet i forhold til å ta inn «øke» kostander knyttet til pågående anleggsprosjekter Ulemper: - Forplikter ikke kommunen til å prioritere avløp iht. rapport fra AsplanViak. - Dette vil føre til en betydelig økning av tilkoblingsgebyrene og, eller de årlige gebyrene. - Dette er avgifter som vedtas av kommunestyret hvert år, slik at forutsigbarheten for investeringer i ledningsnettet vil da bli helt avhengig av årlige avgiftsvedtak. - Kommunen løper en stor risiko for kapitalkostnader som forskuddsinvestering dersom byggetakt ikke opprettholdes for Nesfjellet. - Midler som kommer inn via gebyr kan benyttes til avløpsprosjekter i «hele kommunen» ikke øremerket til utbygging Nesfjellet. - MVA pliktig Oppsummering: Utbyggingsavtaler er ment som en felles forpliktende avtale mellom grunneier og kommune som gir forutsigbarhet for alle parter. De avtalene Nes kommune har hatt med grunneierne i området har vist seg svært kompliserte å følge opp, og det er behov dersom man skal inngå et avtaleregime at dette blir betydelig mer formalisert og konkretisert. Rådmannen ser samtidig store utfordringer knyttet til risiko dersom kommunen skal forskuddsbetale hele eller deler av den totale investeringskostnaden som ligger nært forestående. VA- investeringen kan finansieres på ulike måter: 1. Øke gebyr på fritidsbolig til ca. kr 67 000 kr (inkl. mva.), jf. Egen sak om gebyr. 2. Foreta prinsippvedtak for utbyggingsavtaler 3. Foreta prinsippvedtak for utbyggingsavtale samtidig øke gebyret for påkobling Rådmannen mener at gjennom å inngå utbyggingsavtaler med den enkelte grunneier/ planfremmer vil man ha best mulig kontroll med forventede inntekter for den enkelte plan. For grunneier vil utbyggingsavtale være den eneste av alternativene der midler fra Nesfjellet blir øremerket til utbygging av VA-anlegg. For de andre løsningene vil midlene fra påkobling gå til generell oppgradering av VA-anlegg i Nes kommune. 4
Risikoen for kommunen er forsøkt begrenset ved å kreve inn 25 % av anleggsbidraget ved godkjenning av plan. Dersom det er dette som man har fått signaler på at vil være begrensende for videre regulering og utvikling, vil et være et alternativ og justere dette dersom dette kan føre til at prinsippvedtak kan fattes. Rådmannen mener videre at det har tatt for lang tid å avgjøre saken vedr. utbyggingsavtaler, og mener at det er å sende feil signaler til utbyggere i området at reguleringsplaner ikke kan sendes til sluttbehandling/ egengodkjenning med bakgrunn i at vedtak om utbyggingsavtale ikke er fattet. Dette gjelder for reguleringsplan for Tverrlie 5, som er klar til 2. gangs behandling i TU, men som avventes inntil sak om utbyggingsavtaler er ferdigstilt. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan og bygningsloven 17-2 gjør Nes kommune følgende prinsippvedtak: Utbyggingsavtaler innføres som en forutsetning for videre planarbeid på alle planer i Nesfjellet. Dette gjelder nye planer, fortetting eller ved mindre endring av eksisterende planer. 1. Geografisk avgrensning: Vedtak om bruk av utbyggingsavtale skal gjelde for Nesfjellet ( Se definisjon i KS- vedtak 16/14) 2. Forutsetninger om avtaleinngåelse: Utbyggingsavtale forutsettes inngått der det vedtas nye eller fortettes i eldre reguleringsplaner for områdene. Dette vil også gjelde mindre endring av eksisterende planer. Utbyggingsavtalen gjelder oppgradering, renovering og nybygg av tekniske anlegg knyttet til vann og avløp mellom Nesfjellet og Nesbyen renseanlegg, samt skilting. Utbyggingsavtalen kan også inneholde avtale om annen infrastruktur som er i direkte knyttet til planlagt utbygging innenfor eller utenfor planområdet. 3. Gjennomføring av utbyggingsavtaler - Kommunestyret delegerer myndighet til Rådmannen til å forhandle og inngå utbyggingsavtaler - Utbyggingsavtalene kan inngås med en enkel grunneier eller utbygger eller et grunneier/utbyggersamarbeid - Malen som er utarbeidet skal brukes som et utgangspunkt til forhandlingene 4. Innbetaling av anleggstilskuddet Deler av anleggsbidraget betales ved godkjenning av plan. Dvs. 25 % av bidraget betales ved godkjenning av plan. (42500x0,25)= 10.650,- pr. tomt, det resterende beløpet fordels pr. tomt og betales ved fradeling av tomt fra grunneiendommen. Kommunen forbeholder seg retten til og indeks justere beløpet etter prisutvikling ellers i samfunnet. 5. Kommunens plikter - Gjennomføre oppgraderinger slik presentert i notat fra Asplan Viak eller tilsvarende - Lage plan og presentere fremdrift i utbedring av avløpsrenovering i løpet av 2014 5