BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201335881/29 Saksbeh.: MFSA Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 16.02.2015 Klage på vedtak: Årstad gnr 15 bnr 123 Granveien 3. Nybygg bolig Hvem klager? Naboer Anne Rasmussen og Ove Torvund. Tiltaket Oppføring av tomannsbolig i to etasjer med tilhørende uteareal, parkering og manøvreringsareal, avkjørsel og murer. Vedtaket Rammetillatelse datert 07.10.2014 Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Eiendommen omfattes av reg.plannr 30010000, 13.02.1920. Den er i kommuneplanens arealdel vist som bebyggelse og anlegg. Saksbehandlingsfeil pga mangler ved nabovarsling, byggets høyde og beliggenhet, økt innsyn, mangler ved utearealenes størrelse og kvalitet, overskredet tillatt grad av tomteutnyttelse, ikke hjemmel for å gi omsøkte dispensasjoner. Nei, men vilkårene i rammetillatelsen må oppfylles før tiltaket kan igangsettes. Rammetillatelse datert 07.10.14 opprettholdes ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne Seksjonsleder
1. Om saken Saken gjelder søknad om rammetillatelse til oppføring av tomannsbolig med tilhørende uteareal, herunder uteoppholdsareal, parkering og manøvreringsareal, avkjørsel og murer. Tomannsboligen er tenkt oppført med to etasjer og parkeringskjeller delvis under bakken. Samlet areal for nybygget blir 289 m² BRA. Eiendommen er bebygget fra før med boligbygg godkjent som firemannsbolig. Samlet grad av utnytting på eiendommen er oppgitt til rett i underkant av 60 % TU. Der tomannsboligen er tenkt plassert står det i dag en garasje. Søknad om tiltak omhandlet ikke riving av garasje, og det ble dermed heller ikke vurdert i rammetillatelsen. 2. Om klage og tilsvar 2.1 Klage fra Anne Rasmussen - Klager over høyden på bygget og dets plassering. Huset vil ta horisont og sol fra øst og vil være en innmuring. - Tiltaket vil medføre økt innsyn - Garasjen i underetasjen må legges et annet sted på eiendommen og at huset senkes tilsvarende. Hele nabolaget er imot boligen slik den er omsøkt. Anfører at det er kritikkverdig av kommunen at alternativer ikke blir vurdert. - Det er urimelig å gi dispensasjon for ny avkjørsel Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 2.2 Klage fra Ove Torvund I klagen fra Torvund fremgår det at han sender klagen på vegne av flere. Klagen er imidlertid ikke signert av dem han mener seg å klage på vegne av, og det er ikke vedlagt noen fullmakt. - nabovarselet var for dårlig mht opplysninger om hvilke dispensasjoner som er påkrevd. Bygningsmyndighetene har begått en saksbehandlingsfeil sett i lys av 19-1 hvor det klart fremkommer at søknad om dispensasjon skal være grunngitt og varslet berørte naboer. - Tiltaket er ikke i tråd med KPA pkt 6 vedrørende utforming i samspill med bygde omgivelser etc., spesielt med tanke på at det plasseres på tomtens høyeste punkt. Det anføres at bruddet med strøkets karakter blir svært iøynefallende. - Bygget kan tillates bygget, men en etasje lavere. Høyden er hovedproblemet. - Kan ikke se at tiltaket er i tråd med KPA pkt 10 vedrørende dokumentasjon av tilstrekkelig størrelse og kvalitet på uteoppholdsareal - Kan vanskelig se at tiltaket tilfredsstiller tillatt utnyttelsesgrad 60 %TU i KPA. - I Granveien 10 har kommunen gått inn for at det kun skal tillates 6 boenheter og det vises til strøkets karakter og de trafikale forhold. De samme hensyn bør gjelde her. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 2.3 Tilsvar fra ansvarlig søker - kan ikke se at klagene har brakt inn nye momenter utover de forhold som er kommentert i forbindelse med søknaden. - tiltaket etableres 4 meter fra nabogrense 2
- Forhold omkring lys og luft, sol- og utsiktsforhold er ivaretatt for Granveien 5 a og b hvor klager Rasmussen bor. - Øvrige omkringliggende naboer ligger med god avstand til ny bolig og blir ikke påvirket mht lys, luft, sol- og utsiktsforhold. Landskapssnitt viser at tiltakets høyde 2 etasjer bolig med underliggende garasje med adkomst fra nord ikke skiller seg ut fra omkringliggende bebyggelses høyde Det vises for øvrig til tilsvaret i sin helhet. 3. Vurdering av klagen 3.1 Dispensasjon I rammetillatelsen er det gitt dispensasjon fra pbl. 12-4, rettsvirkninger av reguleringsplan, vedrørende byggegrense langs kommunal vei og avkjørsel med hjemmel i pbl. 19-2. For at dispensasjon kan gis etter pbl. 19-2 må verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Torvund legger til grunn at bestemmelsen må forstås slik at det skal foretas en avveining ut fra berørte naboers interesser, kontra tiltakshavers interesser. Han hevder en slik avveining ikke er foretatt i vedtaket. Det er ikke fordeler og ulemper ved tiltaket for naboer som skal vurderes i dispensasjonsvurderingen, men fordeler og ulemper ved tiltaket i seg selv. Bygningsmyndighetene har vurdert fordelene og ulempene ved tiltaket i sin begrunnelse for å gi dispensasjon. Det er også vurdert om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Bygningsmyndighetene gjorde dermed de nødvendige vurderinger i vedtaket. Rasmussen har anført at husets nærhet til vei er et problem og at det var urimelig å gi dispensasjon for ny avkjørsel. I begrunnelsen for å gi dispensasjon er det vist til uttalelse fra Trafikketaten. Trafikketaten som uttalepart kan akseptere at det blir gitt dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan hva gjelder avkjørsel og byggegrense på nærmere vilkår. Vilkårene fremgår av rammetillatelsen og det ble dermed lagt til grunn at tiltaket ikke kommer i strid med de hensyn byggegrense mot offentlig veg skal ivareta. Tiltaket vil heller ikke komme i konflikt med planlagt fortau i Granveien. På bakgrunn av dette har bygningsmyndighetene konkludert med at tiltakets nærhet til vei ikke er problematisk og at ny avkjørsel kan tillates. Det vises til begrunnelsen for dispensasjonen i sin helhet. Bygningsmyndighetene opprettholder sin vurdering av at det er hjemmel for å gi dispensasjon fra pbl. 12-4 i denne saken, samt begrunnelsen for dispensasjonen. 3
3.2 Naboulemper - Pbl. 29-4 Det anføres at bygget er for høyt, at det burde vært plassert på en annen måte, samt at det fører til økt innsyn og utsyn. Når byggehøyden utnyttes til det maksimale og med utsiktsflater og oppholdsområder på toppen, blir sjenansen svært stor for naboene. Klager Torvund anfører at det ikke fremkommer av vedtaket eller ordlyden i dette at bygningsmyndighetene har gjort en reell avveining av de problemstillingene som belyses i oversendte merknader, herunder problematikk knyttet til innsyn og tap av utsyn som tiltaket medfører for omliggende eiendommer. Høyden for ny bolig vil være 6,1 meter for alle fasader, unntatt fasaden mot eksisterende bolig på samme eiendom, hvor høyden utgjør 8,7 meter. Dette er innenfor den maksimale tillatte høyde på 9 meter som er angitt i pbl. 29-4. Denne gjelder da kommuneplanen ikke angir noen maksimal høyde. Tiltaket, inkludert balkonger, er godkjent med minimum 4 meter til nabogrense og er i samsvar med angitte minimumsavstand i pbl. 29-4. Når det gjelder oppføring av byggverk presiseres det i Ot. Prp. Nr. 27(1982-83) s.19, at byggherrens ønsker bør følges innen lovens rammer «så langt det er forenlig med tilbørlig hensyn til naboens interesser og de formål bygningslovgivningen ellers skal ivareta». Utgangspunktet er altså at tiltakshaver skal få utnytte sin tomt til bebyggelse innenfor de rammer som plan- og bygningsloven setter. At det påfører naboeiendommen ulemper er i seg selv ikke utilbørlig. Men dersom ulempene kunne vært redusert ved en annen plassering eller en annen utforming av byggverket, må tiltakshaver ha en saklig grunn for å påføre naboen ulempe. I konflikter mellom naboer har Sivilombudsmannen lagt til grunn at ulempene for naboen må være kvalifiserte før bygningsmyndigheten kan gripe inn mot tiltakshavers ønsker, forutsatt at han holder seg innenfor høyde og avstandsbestemmelsene i 29-4. I rammetillatelsen har bygningsmyndighetene tatt stilling til nabomerknadene som gjelder naboulemper og her heter det: «Omsøkte tomannsbolig er vist plassert med 4 meters avstand til tilstøtende boligeiendommer, og det er ikke fremlagt dokumentasjon som underbygger at tiltaket medfører tungtveiende ulemper for merknadshavernes eiendommer som taler i mot at den omsøkte plasseringen kan godkjennes». Etter bygningsmyndighetenes gjennomgang av klagene er det ikke momenter i disse som fører til en endring av vårt standpunkt. Fagetaten vil påpeke at det ikke godkjent oppholdsområder på toppen av bygget slik klager Torvund synes å legge til grunn i sin klage. Både tiltakets høyde og avstand til nabogrenser/plassering er innenfor kravene i pbl. 29-4. De ulemper med innsyn og tap av utsikt som påføres naboene anses å være innenfor det påregnelige i et boligfelt. 4
På bakgrunn av dette finner bygningsmyndighetene at en ikke kan gripe inn mot tiltakshavers ønsker vedrørende plasseringen av tiltaket. 3.3 Grad av tomteutnyttelse: Det anføres fra klager Torvund at det er vanskelig å se at tiltaket tilfredsstiller tillatt utnyttelsesgrad 60 % TU i kommuneplanen pkt. 23. Bygningsmyndighetene har gitt tillatelsen ut fra de tekniske opplysninger vedrørende tomteutnyttelse som er fremlagt jfr. pbl. 21-4. I dokumentasjonen er samlet grad av utnytting på eiendommen, som følge av nytt tiltak, oppgitt til 59,97 % TU: Tomtearealet Byggeområde/grunneiendom 1023,50 m² - Ev. areal som trekkes fra iht. beregningsregler 0,00 m² = Beregnet tomteareal 1023,50 m² Bebyggelsen Beregnet maksimalt byggeareal iht. plan 614,10 m² Areal eksisterende bebyggelse 289,80 m² - Areal som skal rives 0,00 m² + Areal ny bebyggelse 289,00 m² + Parkeringsareal 35,00 m² = Sum areal 613,80 m² Grad av utnytting Beregnet grad av utnytting 59,97 Bygningsmyndighetene fant ved gjennomgangen av søknaden ikke grunn til å stille spørsmål ved utregningene og det finnes heller ikke grunnlag for det i klageomgangen. Fra bygningsmyndighetenes side legges det til grunn at tiltaket er innenfor den tillatte utnyttelsesgraden i gjeldende kommuneplan. Det er ansvarlig prosjekterende og utførende sitt ansvar å påse at det blir bygget i henhold til tillatelsen. 3.4 Uteoppholdsarealer: Det anføres at tiltaket ikke er i tråd med KPA pkt. 10, bokstav a, vedrørende dokumentasjon av tilstrekkelig størrelse og kvalitet på uteoppholdsareal. Det er i søknaden redegjort for at krav til uteoppholdsareal er i samsvar med kommuneplanens bestemmelser for både eksisterende bygg, godkjent som firemannsbolig, og for ny tomannsbolig: Eksisterende boenheter får utomhusareal lik 2 x (7 m 2 + 50 m 2 ), mens ny 2-mannsbolig får 2 x150 m 2. Det vises til vedlagte situasjonsplan. Fagetaten vurder etter dette at kommuneplanens krav til utearealer er oppfylt. 3.5 Estetikk I vedtaket er det lagt til grunn at forholdene omkring arkitektonisk utforming og visuelle kvaliteter jfr. pbl. 29-1 og 29-2 er tilstrekkelig ivaretatt for det omsøkte tiltaket. 5
Det anføres fra klager Torvund at tiltaket er i strid med KPA punkt 6 da tiltaket ikke samspiller med sine omgivelser, verken i form eller volum. Høyden og formen på tiltaket anføres å avvike signifikant fra de bygde omgivelsenes karakter og fremstår som et fremmedelement. Huset er i funkisstil med flatt tak, andre hus i strøket har vanlig skråtak med små takvinduer. Ordlyden i KPA pkt. 6 som klager viser til lyder: Nye tiltak, bygninger og anlegg skal: - Utformes i samspill med de bygde omgivelsenes karakter, gjennom begrunnet valg av form, volum, skala, fasade og materialbruk, I beskrivelsen av tiltaket i søknaden heter det: Granveien er utbygget gjennom mange år, og består av boliger av ulik karakter og stilart. Enkelte bygninger er oppført på begynnelsen av 1900-tallet (eks. nr. 1b og c, og nr. 4), andre boliger som nr. 1 og Elvebakken 11a er oppført på 60-tallet, mens rekkehusene i nr. 6 og boligene i nr. 5d, e og f er oppført i nyere tid, - henholdsvis 1988 og 2001. Husene er alle preget av den tidsepoken de er tegnet og oppført innenfor. Boligene er primært etablert med 1-2 etasjer pluss loft. Ny bolig utgjør 2 enheter, men boligens areal er lik størrelsen til en middels stor enebolig. Byggets volum; dets lengde, bredde og høyde skiller seg ikke fra omkringliggende bebyggelse. Boligen har fått flatt tak delvis grunnet design, delvis for å holde byggets totale høyde lav. Boligen bygges i tre med trekledning og tilpasser seg også på denne måten omkringliggende bebyggelse. Som det fremgår av ansvarlig søkers beskrivelse av tiltaket er det ikke en enhetlig strøkskarakter i Granveien. Bygningene er fra ulike tidsperioder og gir alle uttrykk for sin tid. Bygningsmyndighetene vurderer at bygget i denne saken vil samspille med de bygde omgivelsenes karakter. Tiltaket er ikke spesielt stort eller høyt sammenlignet med øvrige boliger. Det blir utført med trekledning og takformen er hensiktsmessig blant annet med tanke på å ta hensyn til naboers solforhold, samt at det gir uttrykk for vår tids arkitektur. Bygningsmyndighetene vurderer etter dette at tiltakets utforming ikke kommer i strid med KPA pkt. 6. Det anføres videre at tiltaket heller ikke gir gode gate- og uterom. KPA pkt. 6 sier at alle nye tiltak, bygninger og anlegg skal gi gode gate- og uterom. Det aktuelle gaterommet er en offentlig vei og hensynet til trafikksikkerhet står dermed sterkt når man skal vurdere om det gir et godt resultat. Det legges til grunn at tiltaket gir et godt gaterom dersom vilkårene trafikketaten har stilt, og som er stilt som vilkår i rammetillatelsen, blir oppfylt. 3.6 Saksbehandlingsfeil: Det er anført fra klager Torvund at nabovarslingen ikke var i tråd med det som kan forventes ut fra plan- og bygningsloven og saksforskriften og at bygningsmyndighetene har begått en saksbehandlingsfeil. 6
I nabovarselet er tiltaket belyst gjennom basiskart, situasjonsplan, plantegning for parkering og boder samt fasadetegninger i målestokk, som er anvist på tegningene. Avstand til nabobygg og veimidte er målsatt og ny avkjørsel er vist i situasjonsplanen. Opplysninger om hvilke dispensasjoner som omsøkes fremgår også av nabovarselet: - Dispensasjon fra gjeldende plankart, Mindereguleringen. - KPA vedrørende fjernvarme fordi det ikke er aktuelt å legge fjernvarme i Granveien Ideelt sett burde søker ha begrunnet hvorfor det søkes dispensasjon fra plankartet. I denne saken gjelder den byggegrense langs kommunal vei og avkjørsel. Den dokumentasjonen nabovarselet gav om tiltaket, særlig situasjonsplanen, gir etter bygningsmyndighetenes vurdering likevel et tydelig bilde av tiltaket. For det tilfellet at nabovarslingen likevel ikke var tilstrekkelig vurderes denne feilen reparert i klageomgangen, da naboene gjennom vedtaket har blitt gjort oppmerksomme på hvilke dispensasjoner som er nødvendige og har hatt mulighet til å uttale seg i sine klager. Konklusjon Rammetillatelse datert 07.10.14 anbefales opprettholdt. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Oversiktsfoto 3. Situasjonsplan 4. Tegninger 5. klage fra Anne Rasmussen datert 23.10.14 og 28.10.14 6. klage fra Ove Torvund datert 27.10.14 7. tilsvar til klage datert 10.11.14 8. Rammetillatelse, datert 07.10.14 7