Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten KVERNMO AS Industrivegen 8 7652 VERDAL Deres ref: Vår ref: PAAMAR 2016/7364 Dato: 14.10.2016 Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 16/72// Saksnr: 862/16 Søknad om oppføring av enebolig med tilhørende garasje - 1721/16/72 Gamle Kongeveg 48 - Rune Vollan Godkjent Vi viser til søknad om oppføring av enebolig med garasje, mottatt her den 07.10.2016. Tiltaket: Det søkes om oppføring av enebolig og garasje, samt riving av eksisterende bebyggelse, på eiendommen 1721/16/72 i Verdal kommune. Boligen søkes oppført i 2 etasjer med et bruksareal (BRA) på 226 m 2, i henhold til vedlagte tegninger. Garasjen er oppgitt til 49,6 m 2 BYA. Totalt bebygd areal (BYA) er oppgitt til 180,5 m 2. Utnyttingsgrad på eiendommen vil komme på 17,94 %. Bolig og garasje søkes oppført med flatt tak. Gesimshøyde på bolig og garasje er oppgitt til henholdsvis 6,5 meter og 3,17 meter. Tiltaket er vist gjennom vedlagte tegninger og situasjonskart i byggesøknaden. Garasjen skal føres opp nærmere enn 4 meter fra grensen til naboeiendommen 16/71. Det foreligger vedlagt egenerklæring fra eier av denne eiendommen, Solveig Flyum, som tillater tiltaket oppført i en avstand på 1 meter fra felles tomtegrense. Nabovarsling: Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven (heretter forkortet: pbl.) 21-3. Det har ikke kommet merknader til saken. Planstatus: Eiendommen omfattes av kommunedelplan for Verdal by, plan-id 2005008, med arealformål boligområde nåværende. I henhold til kommunedelplanens bestemmelser 3.2 kan garasjer ha maksimal gesimshøyde på 3,0 meter. Omsøkte garasje vil i dette tilfellet ha en gesimshøyde på 3,17 meter og det er således søkt om dispensasjon fra planens 3.2. Videre fastsetter kommunedelplanens bestemmelser 3.1 at bygninger skal ha takutforming og møneretning som er tilpasset naboskapets bygninger. Omsøkt tiltak har flatt tak slik at det også er søkt dispensasjon fra denne bestemmelsen.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 Andre myndigheter: Den planlagte garasjen og deler av taket over inngangspartiet til den planlagte boligen vil komme nærmere enn 30 meter fra jernbanesporets midtlinje, og er derfor avhengig av dispensasjon fra bygge- og graveforbudet i jernbaneloven 10. Jernbaneverket har gitt søker dispensasjon fra bygge- og graveforbudet i jernbaneloven 10 i vedtak av 19.08.2016. Vurdering av dispensasjon: Det søkes om dispensasjon fra maksimal gesimshøyde for garasjer. Tiltakshaver har begrunnet søknaden med følgende: «Gjeldende reguleringsbestemmelser pkt. 3.2 tillater gesimshøyde på maks 3m for garasje. Det omsøkte tiltaket har en gesimshøyde på 3,17m. Fordelen ved dispensasjon er at garasjen får samme uttrykk som boligen og en fornuftig innvendig takhøyde godt tilpasset dagens behov. Det er også i kombinasjon med flatt tak ikke sjenerende for utsikt for naboer.» Det søkes også om dispensasjon fra kravet om lik takutforming. Tiltakshaver har begrunnet søknaden med følgende: «Gjeldende reguleringsbestemmelser pkt. 3.1 tilsier at bygninger ha takutforming og møneretning som er tilpasset naboskapets bygninger. Tiltaket er prosjektert med flatt tak. Dette gjør at bygningene får et moderne uttrykk og det bidrar også til bedre siktlinjer for naboer ettersom at det ikke er en saltak/pulttak konstruksjon.» I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242-243. Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl. 19-2 ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 Gesimshøyde Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Hensynet bak bestemmelsen om gesimshøyde er å ivareta hensynet til lys- og utsiktsforhold. Garasjen skal bygges med flatt tak. Selv om gesimshøyde overstiger kravet er bygget innenfor maksimumskravet for mønehøyde på 5,5 meter. Om garasjen hadde saltak og vært senket slik at maksimal gesimshøyde hadde blitt overholdt, ville bygget totalt sett hatt en større negativ påvirkning på lys og utsikt enn slik som omsøkt. Kommunen kan ikke se at hensynene bak kommunedelplanen blir vesentlig tilsidesatt som følge av at dispensasjon gis. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Ulempen med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at slike vedtak kan medføre et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Som nevnt angir forarbeidene at kommunen bare i unntakstilfeller bør gi dispensasjon. Samtidig understrekes det at den høye terskelen for dispensasjon ikke har til hensikt å forhindre en hensiktsmessig utvikling av eiendommer som omfattes av en eldre plan. Fordelene for tiltakshaver vil være at garasjen vil bli i samme utførelse som boligen og gi eiendommen et fint helhetsinntrykk. Ved en helhetsvurdering har kommunen kommet frem til at fordelene ved tiltaket anses større enn ulempene og at dispensasjon vedrørende gesimshøyde for garasje gis på dette grunnlag. Alternativt ville en løsning med saltak med høyere mønehøyde kunne være til større ulempe for naboer. Det er ikke kommet merknader fra naboer, slik at man kan anta at ingen påføres noen ulemper som følge av dispensasjon. Takutforming og møneretning Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Formålet med bestemmelser om at takutforming og møneretning skal være tilpasset naboskapets bygninger må generelt antas å være estetiske hensyn og ønsket om å sikre et helhetlig inntrykk på bebyggelsen i det aktuelle området. På den annen side må det vises til at det allerede foreligger avvik mellom tilpasning til naboskapets bygninger og bebyggelsen som er reist i området. Til eksempel er boligen på naboeiendommen oppført med pulttak. Kommunen kan ikke se at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt som følge av at dispensasjon gis. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 Ulemper er på generelt grunnlag at slike tillatelser vil kunne medføre presedensvirkninger for øvrig tiltak som omfattes av samme plan. Som nevnt er det allerede bygd eneboliger/tilbygg på dispensasjon fra denne bestemmelsen. På dette grunnlaget trekker likhetsprinsippet i retning av at det her kan gis dispensasjon. Søker skriver at tiltakshaver med dette bolighuset vil få et hus med moderne uttrykk og at det bidrar til bedre siktlinjer for naboer ettersom det ikke er en konstruksjon med pulttak/saltak. Det er heller ikke kommet inn nabomerknader, slik at man kan anta at ingen påføres noen ulemper som følge av dispensasjon. På bakgrunn av en samlet vurdering kommer derfor kommunen til at fordelene med å gi dispensasjon i dette tilfellet er større enn ulempene. VEDTAK: Med hjemmel i pbl. 19-2 innvilges det dispensasjon fra gjeldende kommunedelplan. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Med hjemmel i pbl. 20-3, og vedtatte delegasjonsbestemmelser, godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger: Tiltaket skal gjennomføres i samsvar med plan- og bygningsloven, med gjeldende forskrifter og vedtekter. Tiltaket godkjennes plassert i tiltaksklasse: 1 Letnes Arkitektkontor 942321910 gis ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende arkitekt. Kvernmo AS 983049052 gis ansvarsrett som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende av konstruksjonssikkerhet, og ansvarlig utførende. T-Rør AS 998039509 gis ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende av sanitær- og varmeanlegg, og ansvarlig utførende av sanitær- og varmeanlegg. Merk: Vi gjør oppmerksom på at vedlagte dokumenter vedrørende ansvarsrett og gjennomføringsplan er mangelfull. Det er til eksempel ikke lagt ved erklæring om ansvarsrett for grunnarbeider og uavhengig kontroll. Nødvendige erklæringer om ansvarsrett for de ulike ansvarsområder må være innsendt kommunen før arbeidet kan settes i gang. Merknader/orientering: Gravemelding og søknad om tilkopling/ utføring av sanitæranlegg må være godkjent før arbeidene starter. Ved utføring av sanitæranlegg skal «Normalreglement for sanitæranlegg» følges. Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jamfør pbl. 21-9. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl. 33-1.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Med hilsen Pål Anders Martinussen byggesaksbehandler Kopi til: Rune Vollan Gamle Kongeveg 48 7650 LETNES ARKITEKTKONTOR AS Nordgata 28 7650 VERDAL T-RØR AS Trekanten 6 7604 LEVANGER