Saksframlegg SIM, STIGEN, GNR 132 BNR 6, JONSVATNET, SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK FOR TILBYGG TIL BOLIG OG RIVING AV UTHUS Arkivsaksnr.: 09/30759 Saksbehandler: Ola Halle ::: Sett inn innstillingen under denne linja Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Inger Johanne Dybdal Pål Berntzen AS Forslag til vedtak: Bygningsrådet har fått seg forelagt søknad om dispensasjon fra bestemmelsene til kommunedel-planen for Jonsvannsområdet 1 i forbindelse med søknad om oppføring av tilbygg til bolig på eiendommen Sim, Stigen, gnr. 132, bnr. 6. Søknaden omfatter også riving av et eksisterende uthus. Bygningsrådet mener at det omsøkte tilbygget ikke vil være til vesentlig ulempe for de interessene reguleringen til LNF-område er ment å skulle ivareta, og mener etter en samlet vurdering at fordelene for tiltakshaver ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Bygningsrådet innvilger derfor i medhold av plan- og bygningsloven 19-2, dispensasjon fra kommunedelplanen for Jonsvannsområdet 1 for omsøkt tilbygg. Bygningsrådet godkjenner tilbygg til bolig, som vist på tegninger mottatt 07.04.10, og riving av uthus som omsøkt. Bygningsrådet setter som en betingelse for dispensasjonen at eksisterende garasje bygges om til uthus/bod. Saken sendes tilbake til administrasjonen som på delegasjon fatter vedtak hvor tekniske og formelle vilkår blir ivaretatt. ::: Sett inn innstillingen over denne linja Saksfremlegg - arkivsak 09/30759 1
... Sett inn saksutredningen under denne linja Saksutredning: Søknad om tilbygg til bolig og nybygg garasje med carport er mottatt av byggesakskontoret 10.07.09. Etter dialog mellom tiltakshaver og saksbehandler, er søknaden om nybygg garasje med carport trukket. Revidert søknad med endret utforming av tilbygget til boligen er mottatt 07.04.10. Søknaden er i denne sammenheng utvidet til også å omfatte riving av det eldste og dårligste uthuset på eiendommen. Søknad om tilbygg til boligen krever dispensasjon fra bestemmelsene i kommunedelplanen for Jonsvannsområdet 1. Bakgrunn Tiltaket gjelder oppføring av nytt tilbygg til bolig og riving av et eldre uthus. Eiendommen ligger i uregulert område, og som i kommuneplanens arealdel er vist som landbruks-, natur- og frilufts-område og ligger innenfor markagrensa. Eiendommen omfattes også av kommunedelplanen for Jonsvannsområdet. Eiendommen er også her vist som landbruks-, natur- og friluftsområde. Fakta Den aktuelle eiendommen ligger på vestsiden av Litlvatnet. Søknaden gjelder dispensasjon for tilbygg til bolig. Søknaden omfatter også riving av et eldre uthus. Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløpsnett. Fasade- og plantegninger av eksisterende bolig er vist i saksvedlegg 1. Fasade- og plantegninger av omsøkt bolig med garasje i tilknytning til kjelleren er vist i saksvedlegg 2. En situasjonsplan for eiendommen er vist i saksvedlegg 3. Vurdering Foreliggende søknad gjelder dispensasjon fra kommunedelplanen for Jonsvannsområdet 1, jf. plan- og bygningsloven 19-2. En dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Søknaden om dispensasjon er blant annet begrunnet med at boligen er bygd i 1949 som tømmerhus uten ekstra isolasjon og med enkel standard, og at det er behov for en utvidelse for å gjøre boligen funksjonell i forhold til dagens krav til en bolig. Videre er søknaden begrunnet med at eiendommen ligger i en klynge med flere boliger, og at den fortsatt vil framstå som en beskjeden bygning. Søknaden om dispensasjon fra søker er vist i saksvedlegg 4. For å verne LNF-områdene innenfor markagrensa i størst mulig grad mot økt utbygging, praktiseres det en restriktiv holdning til å dispensere fra kommuneplanens arealdel, og unntakene begrenser seg til dispensasjoner for såkalte "minimumsløsninger". Minimumsløsningene baserer seg på en avveining mellom hensynet til at man ikke ønsker økt bebyggelse i LNF-områdene innenfor markagrensa, og hensynet til at beboerne i området tross alt har et visst behov for å få utført visse byggetiltak på egen bolig for å imøtekomme dagens krav. Søknaden gjelder en eksisterende boligeiendom med en liten bolig, som det er ønskelig å utvide og å fornye for å imøtekomme dagens krav og behov. Det er opplyst at boligen i dag har et bruksareal på 74 m², når man ser bort fra kjelleren, og det søkes om et tilbygg på 29 m². Tilbygget omfatter i første etasje bad, soverom og et arbeidsrom/gangareal. I kjelleren under tilbygget er det vist garasje. Etter utvidelsen vil boligen få et bruksareal på 103 m², noe som vurderes å være i samsvar med retningslinjer til kommuneplanens arealdel (pkt. 2.6.3) og etablert praksis for dispensasjoner for tilbygg til boliger innenfor markagrensa som en minimumsløsning. Saksfremlegg - arkivsak 09/30759 2
Saksfremlegg - arkivsak 09/30759 3
Tilbygget fundamenteres med kjeller, og i revidert søknad er det vist garasje i tiknytning til kjelleren. Terrenget skrår ganske bratt nedover mot øst fra boligen, slik at dette gir en tilfredsstillende tilpasning til terrenget. Vist garasje med bodplass har et bruksareal på 28 m², men framstår som en enkeltgarasje. Tiltakshaver har begrunnet ønske om garasje i tilknytning til boligen med at eksisterende garasje, på grunn av terrengforholdene, er vanskelig tilgjengelig, spesielt om vinteren. På eiendommen er det tidligere godkjent et uthus i 1949, og i 1978 et tilbygg til uthuset. Med tilbygget har uthuset et godkjent bebygd areal på 34 m². Dette uthuset søkes nå revet i forbindelse med ønske om å etablere garasje med bodplass i tilknytning til kjelleren. I 1976 ble det godkjent en garasje på eiendommen med et bebygd areal på 28 m². Det er etablert praksis for ikke å ta med areal i kjelleren ved beregning av bruksareal som kan tillates for boliger i slike områder, under forutsetning av at kjelleren bare inneholder boder. Bakgrunnen for dette er at en kjeller ikke bidrar til at boligen framstår som større. Når terrenget senkes og det etableres en garasje med bodplass, blir situasjonen annerledes, slik at det aktuelle arealet må tas med som uthusareal. Siden det gamle uthuset søkes revet, vil imidlertid samlet areal for garasje/uthus på eiendommen bli redusert. Imidlertid medfører søknaden, slik den foreligger, at eiendommen vil få 2 garasjeplasser, noe som er i strid med etablert dispensasjonspraksis. Rådmannen vil derfor tilrå at det settes som en betingelse for en dispensasjon, at garasjen som ble godkjent i 1976, bygges om til uthus/bod. Boligen ligger i et område med flere boliger, og rådmannen kan ikke se at de omsøkte tiltakene vil påvirke allmennhetens ferdsel og i liten grad føre til at området framstår som mer privatisert. Miljøenheten har i sin uttalelse ikke hatt noen merknader til det omsøkte tilbygget, men forutsetter at tiltaket ikke medfører fare for forurensning av Jonsvatnet, se saksvedlegg 5. Regionale sektormyndigheter har ikke fått søknaden oversendt for uttalelse, da de interessene de skal ivareta ikke synes å bli berørt av tiltaket. Konklusjon På bakgrunn av vurderingen ovenfor, kan ikke rådmannen se at det omsøkte tiltaket vil være til vesentlig ulempe for de interessene reguleringen til LNF-område er ment å skulle ivareta, og mener etter en samlet vurdering at fordelene for tiltakshaver ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Rådmannen vil derfor tilrå at tilbygg til bolig med garasje og riving av uthuset godkjennes som omsøkt. Rådmannen tilrår at det settes som en betingelse for dispensasjonen at eksisterende garasje bygges om til uthus/bod. Rådmannen i Trondheim, 04.05.2010 Thorbjørn Bratt kst. kommunaldirektør Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Saksfremlegg - arkivsak 09/30759 4
Vedlegg: Saksvedlegg 1: Saksvedlegg 2: Saksvedlegg 3: Saksvedlegg 4: Saksvedlegg 5: Fasade- og plantegninger av eksisterende bolig Fasade- og plantegninger av bolig med omsøkt tilbygg Situasjonsplan for eiendommen Søknad om dispensasjon Uttalelse fra miljøenheten Orienteringsvedlegg 1: Kartutsnitt, målestokk 1: 5.000 Orienteringsvedlegg 2: Utsnitt av kommuneplanens arealdel, målestokk 1: 30.000... Sett inn saksutredningen over denne linja Saksfremlegg - arkivsak 09/30759 5