Bergen kommune Etat for Byggesak og Private Planer Postboks 7700 5020 BERGEN Bergen den: 05.03.10 Redegjørelse til Bergen kommune, rammesøknad, ombygging og bruksendring. Professor Arentz Gate 4, Gnr. 167, bnr. 423 Tiltakshaver: Profix AS. Innledning: Undertegnede er engasjert av Profix AS v/johan Lyng i forbindelse med søknad om ombygging, bruksendring og etablering av takterrasse og utvendig rømningsstige på ovennevnte eiendom. Søknaden omhandler: Søknad om tillatelse omhandler følgende forhold: Bruksendring av deler av underetasje fra tilleggsdel til hoveddel. Bruksendring av loft fra tilleggsdel til hoveddel, utvidelse av eksisterende værelse. Endret planløsning av øvrige eksisterende boenheter. Reparasjoner av bærekonstruksjoner Oppgradering av våtrom, skille- og bærekonstruksjoner. Fasadeendring ved skifting av piper. Fasadeendring ved etablering av ark, tilbakeføring av vindu og innsetting av dører i bakbygning Riving av tak over bakbygning, etablering av takterrasse. Etablering av balkong mot bakgård i 2. etasje. Etablering av utvendig rømningsstige mot bakgård. Søknadsform: Søknad om tiltak er nabovarslet som ett-trinns søknad. Med bakgrunn i at det ikke foreligger beskrivelse for miljøsanering og avfallsplan på nåværende tidspunkt, er det valgt å sende søknad i to trinn (rammesøknad) Reguleringsmessige forhold: Eiendommen er uregulert og omfattes av Kommunedelplan Sandviken Fjellsiden Nord, Planområde B. Planlagte tiltak er i samsvar med bestemmelser og formål i planen. I tillegg har Kommuneplanens Arealdel bestemmelser som har betydning for tiltaket. Side 1 av 5
Eiendommens opprinnelig status: Opprinnelig bygning har status som bolig over (3)4 etasjer sammenbygd med naboeiendommer. Etter opplysninger hentet ut fra byggesaksarkivet, er bakbygningen bygget på to ganger i forbindelse med etablering av toalett og senere felles bad og baktrapp. Generell antatt beskrivelse av opprinnelig situasjon: Underetasje Boder, vaskerom mm. 2 stk 2 roms leilighet, felles trapperom. 2 stk 2 roms leilighet, felles trapperom Værelse, kleskott, tørkeloft. Privet i bakbygning på gårdsplass. Generell beskrivelse av nåværende situasjon: Underetasje Boder, vaskerom mm. 2 stk 2 roms leilighet, felles trapperom og bad. 2 stk 2 roms leilighet, felles trapperom og bad Værelse, kleskott, tørkeloft. Beskrivelse status etter søknad: Underetasje. Boder, tilleggsareal til overliggende leilighet 1 stk 2 roms leilighet, 1 stk 2(3) roms leilighet, med areal i underetasje, felles trapperom. 1 stk 2 roms leilighet, 1 stk 2(3) roms leilighet, med areal på loft, felles trapperom Tilleggsareal til underliggende leilighet Beskrivelse av tiltak: Dagens bygning innholder 4 boenheter, i henholdsvis 1. og 2. etasje, og værelse på loft. Eksisterende boenhet har tidsmessig dårlig planløsning, med felles bad i hver etasje i bakbygning. Ved ombyggingen tas det sikte på å oppgradere dagens planløsning mer i samsvar med tidens krav og etablere bad til hver boenhet. Dagens piper er i meget dårlig forfatning, og krever omfattende reparasjoner i tillegg til at de legger beslag på verdifullt areal. Det er det derfor ønskelig å rive disse og erstatte disse med stålpiper som legger beslag på vesentlig mindre areal. For å kunne øke nyttbart uteareal samt gi privat uteareal er det planlagt takterrasse over bakbygning med tilkomst fra loft, balkong i 2. etasje og dør til bakgård i bakbygning. Takterrasse vil bli skjermet mot innsyn/utsyn med etablering av levegg mot nord-øst. Eiendommen er sterkt preget av omfattende lekkasjer og råteskader. Disse vil bli utbedret, og det må evt. gjøres tiltak mot dannelse av hussopp og lignende. Før å øke lysinnfall på loft og gi vindu i vertikal vegg er det planlagt takark mot Professor Arentz gate til erstatning for dagen vindu i samme takflate. Eksisterende felles trapp, som er lite funksjonell vil bli erstattet av ny felles trapp. For å øke boarealet i bygningen, er deler av underetasje og loft planlagt bruksendret og innredet til boligareal Lovkrav: Tiltaket omfatter arbeider i bestående byggverk. Pbl 87 må derfor legges til grunn for utføring og behandling av tiltaket. Evt. dispensasjoner gis i medhold av 88. Dispensasjoner fremkommer og begrunnes i nabovarsel og søknad om tiltak. Side 2 av 5
Det søkes om dispensasjon fra følgende bestemmelser: Plan- og bygningsloven 11 6 Rettsvirkning av Kommuneplanens arealdel Bestemmelser til Kommuneplanens arealdel, punkt 1, plankrav I områder avsatt til byggeområde kan ikke tiltak som nevnt i Pbl 93 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. TEK 97 8-22 Beskyttelse mot støy 8-42 Beskyttelse mot støy, Nabomerknader: Det gjøres oppmerksom på at hjemmelshaver til eiendommen gnr. 167 bnr 354,som er gjenboer ikke er varslet. Hjemmelshaver som er oppgitt på naboliste og i matrikkelen er falt bort langt tid tilbake. Vi har vært i kontakt med Folkeregisteret og Bergen Tingrett, men det har ikke lykkes oss og få oppgitt evt. arvinger eller andre som bestyrer boet. Det er ved fristens utløp kommet 3 merknader fra varslete naboer. Alle merknader er fremsatt rettidig. Eier av gnr. 167, bnr. 423, Aksel Høiberg har merknader til planlagt takterrasse, og hevder denne fører til økt innsyn på hans eiendom. Høiberg har lagt ved bilder fra egen takterrasse og takvindu for å illustrere dette. Eier gnr.167, bnr. 347, Roy Strøm har merknader til planlagt takterrasse, levegg mot øst, innsetting av dør i bakbygning og slik vi oppfatter det, generelt tiltaket i sin helhet. Eiere av gnr. 167, bnr 421, Cecilie og Dagfinn Knoph har merknader til planlagt takterrasse og balkong mot bakgård, og hevdet tiltaket er avhenging av dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven, samt 9.06.i fellesbestemmelsene til Kommunedelplan Sandviken Fjellsiden Nord. Alle som har inngitt merknader til planlagt takterrase og balkong, har selv eiendommer hvor det er etablert balkonger eller takterrasser for å oppnå privat/felles uteareal. Vi finner det underlig at man da ikke ser verdien av å etablere egnet uteoppholdsareal til en eiendom som her meget begrenset areal på bakplass, men er kun opptatt av de negative virkningene dette angivelig skal gi til naboeiendommer. Som nevnt tidligere i redegjørelsen, har dagens bygning en lite tidsmessig planløsning med blant annet felles bad. Dagens atkomst til uteoppholdsareal skjer via felles baktrapp og bakgang i nåværende bakbygning. Ved endring av planløsning er det lagt vekt på å oppgradere planløsning slik at hver boenhet har eget bad. For å kunne gjennomføre dette er dagens fellesareal i bakbygningene innlemmet i boenhetene. Dette medfører at boenheter i 2. etasje kun har tilkomst til bakplass via felles gang i underetasje. Beboere i 1. etasje vil få tilgang til uteareale på bakplass via egen boenhet. Ved å etablere privat uteoppholdsareale på balkong og takterrase for beboere i 2. etasje vil eiendommen bli tilført vesentlige kvaliteter. Vi er da av den oppfatning at etablering av privat uteoppholdsareal på balkong og takterrasse er til vesentlige større fordeler for denne eiendommen, enn det er til ulempe for naboer og omkringliggende bebyggelse. Ved vurdering av tillatelse til etablering av balkong og takterrasse, mener vi at det også må vektlegges at dette er privat uteareale for den enkelte boenhet, og ikke felles for hele bygningen. Side 3 av 5
Byens politikere og bygningsmyndighetene har ved flere anledninger ved godkjenning av tiltak i tilsvarende bebyggelse henvist til at det er bygget trangt, og at man i sentrum av en by med begrenset gjenværende areal å bygge på må det påregnes at man i enkelte tilfeller får liten avstand mellom bygninger. Videre er man opptatt av at man har som mål at gamle hus med antikvariske verdier også skal benyttes til beboelse, og at det må legges til rette for dette. Vi anser at omsøkte tiltak bidrar til dette. Vi gjør oppmerksom på at tiltaket er noe omarbeidet etter nabovarsel er sendt ut, i hovedsak for å imøtekomme inngitte merknader. I forhold til tegninger som fulgte nabovarsel, er balkong i 2. etasje, takterrasse og levegg mot øst redusert. Det er riktig som Cecilie og Dagfinn Knoph hevder, at balkong i 2. etasje som var vist på tegning ved nabovarsel var avhenging av dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i Plan- og bygningsloven. Balkong er redusert slik at den er kraget ut mindre enn 1 m fra fasadeliv. Balkongen endrer da ikke byggets avstad til grenser, jf. 4-3 i TEK97, og vil derved ikke være avhengig av dispensasjon fra avstandsbestemmelsene. Balkongen gir heller ikke tilskudd til bygningens BYA, jf. måleregler angitt i NS 3940. Takterrasse er redusert ved at eksisterende pulttak over del av bakbygning (tilbygg i 1953) beholdes. Bakbygningen endrer da ikke høyde mot nabo i nord, og vil da ikke være avhengig av utvidet/forlenget dispensasjon fra avstandsbestemmelsene. All ombygging og endring skjer innenfor bygningen eksisterende volum og utstrekning, foruten etablering av takark mot Professor Arentz Gate. Bygningen er i strid med bestemmelsene om grad av utnytting med hensyn til BYA, men tiltaket setter ikke bygningen i ytterligere strid med bestemmelsene. Takark gir økning av bruksareal med ca 1,8 m2 BRA, men bygningens totale BRA etter tiltak gir en utnyttingsgrad på ca %TU= 154%, som er godt innenfor begrensingen i kommunedelplanen for området på %TU=200%, Tiltaket vil derved ikke være avhengig av dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelser om utnytting. Roy Strøm har anmerket at tegninger vedlagt nabovarsel ikke er måleholdige, og ikke viser før situasjon. Vi har 09.04.10 sendt målestokkholdige fasadetegninger og tegninger av førsituasjon (kopi av tegninger 1953) pr. e-post. I nabovarsel fremgår det at søknaden er utlagt på vårt kontor i Fantoftveien 16. Da Roy Strøm ikke har kommet med ytterligere merknader, eller benyttet seg av anledning til innsyn i søknad, må vi anse han har gjort seg tilstrekkelig kjent med tiltaket, og at inngitte merknader er fullstendige. Vi er fremdeles a den oppfatning av at tiltaket omhandler ombygging/endring av eksisterende bolighus, og ikke nybygg slik Strøm hevder. Som det fremgår av vedlagte tegningsmateriell, som nevnt tidligere, er planlagt takterrase redusert i omfang, og begrenser seg til den del av bakbygningen som nå er overbygget med valmet tak. Levegg/skjerming mot øst er også redusert i høyde og utstrekning. Skjermvegg mot øst er tenkt som er virkemiddel for å hindre innsyn i sittende stilling til Strøm teasse og soverom ved opphold på takterrase. Øvrig rekkverk er planlagt utført med glass for i hindre skyggevirkning mest mulig. Vi har kontrollert skyggevirkning av levegg mot øst i forhold til eksisterende tak på bakbygning. Rekkverket vil gi økt skyggevirkning når solvinkel i forhold til horisonten er mellom ca. 26º og 45º. Tar man hensyn til eksisterende bygnings orientering, vil eksisterende bakbygning gi skygge på deler av takterrasse til Strøm ca kl. 17.30. når solvinkel i forhold til horisont er lavere Side 4 av 5
enn 45º, dvs. hele året for dette tidspunkts vedkommende. Rekkverk vil da gi økt skyggevirkning mellom ca. kl. 17.30 og ca. kl. 18.30 for deler av året, men i ett meget begrenset omfang av takterrassen til Strøm. Som nevnt tidligere, skjer all ombygging av bakbygning innenfor eksiterende areal og volum. Bakbygningens form og utstrekning fremstå som nå etter tillatelse til tilbygg i 1935 og 1953. En del av tiltaket vil være å oppgradere dette brannteknisk og lydteknisk ved å lekte ut, rette av, isolere og platekle eksiterende vegger og oppgradere etasjeskiller og andre skillende konstruksjoner. Vi antar dette vil bidra til en vesentlig lydforbedring også for naboers vedkommende. Dersom det er spørsmål kan undertegnede treffes på tlf 55 27 71 50 eller mobil 928 41 962 Med vennlig hilsen Bygg Prosjekt AS Roy G Njåstad Side 5 av 5