RAPPORT Tilstandsvurdering med vedlikeholdsplan 09.03.2015 UTARBEIDET AV: Takst-Forum Trøndelag AS Sorgenfriveien 9 7031 Trondheim
INNHOLD: 1 Oppdraget... 3 2 Grunnlagsmateriale... 3 3 Sammendrag... 4 4 Beskrivelse, tiltak og anbefalte tiltak... 5 4.1 Bygning... 5 5 Supplerende opplysninger... 7 6 Anbefalte tilleggsopplysninger... 8 7 Oppsummering kostnader... 8 Side : 2 av 8 Dato: 09.03.2015
1 OPPDRAGET Oppdragsgiver.: Hammersborg borettslag ved Jørund Waagø Befaringsdato.: 10.02.2015 Til stede ved befaring.: Jørund Waagø og Takst-Forum Trøndelag ved Jan Arve Ræder Oppdragsansvarlig.: Takst-Forum Trøndelag ved Jan Arve Ræder 2 GRUNNLAGSMATERIALE Vurderingen er basert på visuell kontroll. Dokumentkontroll: Opplysninger er mottatt muntlig og på mail, samt fra borettslagets hjemmeside. Kontrollen utføres i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker en oversikt over teknisk tilstand på bygningen og en vedlikeholdsplan som kan benyttes til budsjettering og planlegging av vedlikeholdsarbeider de neste 10 år. Vurderingen omfatter bygningsmessige forhold som yttertak, fasader og innvendige fellesarealer i kjeller. Hovedfokus i rapporten er sett i forhold til byggfaglig temaer, leilighetene omfattes ikke av rapporten. Takst-Forum Trøndelag, heretter kalt TFT, har ikke foretatt riving eller åpning av konstruksjoner. Det tas derfor forbehold om mulige skjulte feil og mangler. Skjulte installasjoner er generelt ikke kontrollert. Tekniske anlegg er ikke funksjonstestet, verken for bygg-, VVS- eller elektroanlegg. Dvs. at tekniske anlegg som pga. årstid eller annet ikke er i drift, kan ha funksjonsfeil eller være havarert. Strakstiltak Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare, eller skader eller mangler som kan føre til større økonomiske konsekvenser. Vedlikeholdtiltak Vedlikehold som foretas for å opprettholde bygningens funksjonsnivå. Utskiftninger Oppnådd forventet levetid 10 år. Side : 3 av 8 Dato: 09.03.2015
3 Sammendrag TFT har foretatt en visuell kontroll av byggene tilhørende Hammersborg borettslag Husene er opprinnelig fra tidlig på 1950-tallet og består av 21 horisontaldelte tomannsboliger og en enebolig, totalt 43 enheter. Boligene er oppført i tre over en betongmur og inneholder kjeller, 1. etasje, 2. etasje og loft. Enkelte av boligene ble i perioden 2006-2009 tilbygget med en bod, eventuelt boligrom, alternativt en frittstående bod. Tilbygget er oppført med plate på mark, hovedkonstriksjon av tre med utvendig trepanel og flatt tak med papptekking. Eneboligen inneholder 1.etg, kjeller og kaldloft. Videre er det to felles garasjeanlegg av eldre dato. Disse bærer preg av aldringsslitasje og tiltak må påregnes. Utskifting av utvendig kledning, takrenner, drenering og vinduer, samt rehabilitering av piper ble utført i perioden 2006-2009, mens taktekking er metallplater av typen Decra som ble skiftet i første halvdel av -90 tallet. Kjellervinduene er hovedsakelig fra byggeår og bærer følgelig preg av aldringsslitasje, og en utskifting av disse må påregnes. Eneboligen opplyses å være oppgradert på nittitallet og det antas at det er utført samme oppgraderinger som på tomannsboligene. Det opplyses at halvparten av bygningsmassen ble overflatebehandlet i 2014 og at resten skal overflatebehandles i 2015. Bygningen er oppført av normalt solide materialer og etter renovering i 2006 2009 fremstår bygningen i hovedtrekk å være i god stand. Det er likevel behov for noe vedlikehold og enkelte utbedringer. Følgende punkter anmerkes og hvor vedlikehold / tiltak bør prioriteres.: Utskifting av kjellervinduer Rengjøring av yttertak. Generell rengjøring av takrenner og fasader. Vedlikehold av grunnmur over terreng Garasjeanlegg anbefales skiftet på sikt. Både på grunn av standard og størrelse. Om mulig anbefales det å gjøre garasjene bredere, tilpasset dagens bilpark. Til orientering så er det kun et mindre utvalg av bygningsmassen som er inspisert, og det kan ikke utelukkes at det lokalt kan være avvik som ikke er avdekket. Side : 4 av 8 Dato: 09.03.2015
4 BESKRIVELSE, TILSTAND OG ANBEFALTE TILTAK 4.1 Bygning 1 Grunnmur / drenering / Rom under terreng Grunnmuren er i hovedsak en støpt mur. Utvendig over bakkenivå er det hovedsakelig pussede/malte overflater. Det foreligger opplysninger om drenering / utvendig fuktsikring av grunnmur er oppgradert i perioden 2006-2009. Enkelte rom i kjeller har utforede vegger mot terreng og oppforede gulv. Kontrollen av grunnmur med tanke på sprekker eller skader ble begrenset til en visuell kontroll utvendig over terrengnivå og på fritt eksponerte murvegger i kjeller. Det ble ikke registrert tegn til sprekker eller skader på befaringsdagen og grunnmur synes å være av normal god beskaffenhet alder tatt i betraktning. Kontrollen med tanke på dreneringens funksjon ble begrenset til visuelle observasjoner og enkle fuktsøk med fuktindikator på overflater i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at innkledning av murkonstruksjoner under terrengnivå alltid er å betraktes som en risikokonstruksjon med fare for magasinering av fukt. Pussing/maling av grunnmur anbefales som et vedlikeholdstiltak. Det anbefales å fjerne utforing av vegger og oppforing av gulv. Selv om det er foretatt omdrenering vil det være et kapillært opptrekk fra grunnen. Det kan i den forbindelse oppstå mugg inne i konstruksjonen, noe som registreres i form av lukt i enkelte kjellerrom. Normal levetid for etablert drenering er 20-60 år 2 Veggkonstruksjon / fasader Yttervegger er utforet, etterisolert og etablert med ny kledning i perioden 2006 2009, nittitallet på eneboligen. Det ble foretatt en visuell kontroll kombinert med stikkprøvetaking i kledning fra bakkenivå og det ble ikke registrert tegn til råte på befaringsdagen. Overflatebehandling er delvis utført og skal ferdigstilles i løpet av 2015. Det vil i løpet av en 10-årsperiode kun være behov for en overflatebehandling, samt årlig rengjøring av fasadene Side : 5 av 8 Dato: 09.03.2015
Antatt normal levetid på ytterkledning er fra 40-60 år Intervall maling ca. 6-12 år (kort-lang), dekkbeis 4-8 år, beis 2-4 år. 3 Takkonstruksjon / tekking Takkonstruksjonen har saltaksform og taktekking består av Decra stålplater.. Taktekking opplyses å være skiftet første halvdel av nitti-tallet.. Tilbygg har flate tak med papptekking. Det ble foretatt en visuell kontroll av taktekking fra bakken og utover begynnende groing / grønske på overflater ble det ikke observert vesentlige tegn til skader. Som et forebyggende tiltak anbefales fjerning av groing / grønske, noe som med fordel kan gjøres i sammenheng med vedlikehold av utvendig fasader og da med tanke på stillas, eventuelt lift. (se også vedlagte vedlikeholdsblad fra Decra). Utover forannevnte ingen spesielle anbefalinger, men som et tips vil første indikasjon på at takkonstruksjonen ikke fungerer som tiltenkt erfaringsmessig være isdannelser ved raft. Som et vedlikeholdsintervall anbefales det kontroll av tak høst og vår for å avdekke eventuelle skader. Antatt normal levetid for stålplater med plastbelegg. Utskifting/ reparasjon 10 30 år. Antatt normal levetid for stålplater med plastbelegg. Omlegging 40 60 år. Normal intervall for vedlikehold som fjerning av begroing er 5-15 år. 4 Renner, nedløp / beslag Renner og nedløp er av metall og nedløp er sammenkoblet og ført ned til et avløp i grunn. Dør- / vindusbeslag og heltekket piper er av metall. Etter observasjoner fra bakkenivå ble ikke registrert tegn til skader på befaringsdagen. Det gjøres oppmerksom på at avløpssystemet i grunnen ikke er vurdert men med tanke Som et vedlikeholdsintervall anbefales det kontroll og rensing av renner og nedløp høst og vår for å sikre åpne avløp og sikker avrenning. Forventet levetid på renner og nedløp av plastbelagt stål el. lign. er 25-35 år Antatt normal levetid for beslag er 15-30 år Side : 6 av 8 Dato: 09.03.2015
5 Vinduer / dører Vinduer har isolerglass som er skiftet i perioden 2006-2009. Kjellervinduer er hovedsakelig fra byggeår. Enebolig har vinduer fra nitti-tallet Kontrollen ble i hovedsak begrenset til visuelle observasjoner utvendig uten å registrere tegn til vesentlige avvik og fremstår med kun behov for normalt vedlikehold. Kjellervindu har som følge av alder slitasje og en utskifting anbefales Alle glideskinner / hengsler på vinduer smøres jevnlig. Forventet levetid på vinduer er fra 20-60 år og på dører fra 20-50 år. Alt avhengig av type og vedlikeholdsintervall. Anbefalt vedlikeholdsintervall er 2-6 år 6 Piper Boligene har teglpipe som er fra byggeår med sotluke i kjelleretasjen. Rehabilitert i perioden 2006-2009. Med bakgrunn i opplysninger innhentet fra utførende, IB BYGGEVARER AS, vil det ikke være behov for ytterligere tiltak.. To sider av alle piper må være synlige. Ikke oppgitt 5 Supplerende opplysninger Bygningen er ikke vurdert med tanke på lydisolering, varmeisolering og tetthet da dette krever avansert teknologi. Dette kan, hvis ønskelig, utføres av oss med trykktesting og termografering. Rapporten legger til grunn bygningen tilstand på befaringsdagen. For å opprettholde bygningens standard må det forutsettes normalt vedlikehold utover det som nevnes i rapporten. Denne rapporten har ikke tatt mål av seg til å kommentere kosmetiske feil eller mangler. Overflatebehandling av boder er tatt med i kalkylen over bygningsmassen for øvrig. Side : 7 av 8 Dato: 09.03.2015
6 Anbefalte tilleggsundersøkelser På bakgrunn av våre observasjoner gjort under befaringen anbefaler vi Hammersborg boretttslag å foreta følgende tilleggsundersøkelser: På grunn av registrerte forhold vedrørende utforede vegger og gulv i kjeller anbefales det en ytterligere kontroll av disse for å avdekke tilstand. Dette er ikke tatt med i kalkylen. 7 Oppsummering kostnader Med bakgrunn i beskrevne tiltak med intervall og årskostnader beregnes den totale årskostnaden for vedlikehold å være kr. 215.800,-. Fordelt på 43 boenheter utgjør dette en kostnad på ca kr.420,- pr.mnd I tillegg må det settes av til periodisk vedlikehold og utskiftninger i en periode over ti år. Dette er beregnet til kr.4.004.955,-. Fordelt på 43 boenheter utgjør dette en kostnad på ca kr.776,- pr.mnd over ti år. I tillegg kan det med fordel settes av til uforutsette kostnader, det er ikke tatt med i kalkylen.. Det presiseres at enkelte arbeider kan samordnes som dugnadsarbeid hvor kostnader kan begrenses vesentlig. Mengdeberegninger er foretatt på tegninger, kart og til dels kontrollmålt på stedet og noe avvik er derfor påregnelig. Det er ikke innkalkulert eventuelle kostnader til byggesak i forbindelse med garasjer. Side : 8 av 8 Dato: 09.03.2015
Vedlikeholdsplan/utskiftninger Hammersborg B/L Bygg Bygningsdel Type Alder år Tilstand Mengde Tiltak/merknad Intervall Pris enhet Årlig vedlikehold Årskostnad periodisk vedlikehold To-mannsboliger Tak Decra metallplater ca 20 år Normal 2200 m 2 Kontroll, 2 ganger i året 6 mnd 11 24200 Tak Papptekking tilbygg Ca 6-9 år God 600 m 2 Kontroll/rengjøring. Årlig 11 6600 Fasader Trepanel og vinduer Ca 6-9 år God 6500 m 2 Kontroll/rengjøring. Årlig 20 130000 Dører Tredør Ulike perioder Normal 22 stk Kontroll/rengjøring. Årlig 100 2200 Takrenner Metall ca 20 år Normal 500 lm Kontroll/rengjøring, 2 ganger i året. 6 mnd 22 11000 Dør/vindu Lås og skinner 440 stk Kalkulerer hvert 5.år 2-5 år 20 8800 Liftleie 2 uker for vasking fasader og rengjøring takrenner RS 22000 Liftleie en uke kontroll tak og rengjøring takrenner RS 11000 Årlig vedlikehold Avsetting hvert år 215800 Periodisk vedlikehold To-mannsboliger Tak Decra metallplater ca 20 år Normal 2200 m 2 Rengjøring. 5 år 40 88000 Tak Papp 750 m 2 Rengjøring. 5 år 40 30000 Fasader Trepanel Ca 6-9 år God 6800 m 2 Overflatebehandling, inkl vinduer og dører 10 år 185 1258000 Mur Puss/maling over terreng 417 m 2 Antatt intervall for ompussing/reparasjon av grunnmur 10-40 år 315 131355 Tak 2 ukerliftleie ved rengjøring tak, to uker. 10 år 11000 22000 Periodisk vedlikehold Avsetting over 10 år 1529355 Utskiftninger Kjellervinduer Trevinduer Ukjent, eldre Aldringsslitt 176 stk Skiftes, inkl. beslag og innpussing 20-60 år 1850 325600 Garasjer Lik dagens Ny 43 RS Erfaringstall fra tidligere oppdrag, snittpris fra flere tilbud. 50000 2150000 Utskiftinger 2475600 Sum totale årskostnader for vedlikehold og utskifting over tid. 4004955
Vedlikehold av Decra VEDLIKEHOLD Gode råd Som med alle byggematerialer, er det også med Decra et par gode råd du bør følge hvis du vil bevare ditt nye tak pent og tett i mange år. Årlig ettersyn Som en hovedregel bør taket inspiseres minst to ganger i året - vår og høst. Ligger det utsatt til, gjerne oftere. Hver vår bør man undersøke om is eller snørydding har påført taket skader. Kontrollér spesielt om alle beslag er i orden og om inntekkingene rundt piper, ventiler, rør og overlys er tette. Om høsten bør løv og annet rusk fra renner fjernes. Trå riktig Bruk fottøy med gummisåler. Trå i pannens bølger og på det punkt hvor pannen har kontakt med lekten under. Glem ikke å sikre deg når du er på taket Slik reparere du småskader Er det ved et uhell oppstått en skade i overflatebehandlingen, utbedres den lett med Decra reparasjonssett. Du pensler først stedet med akryl bindemiddel og strør deretter granulatet på. Drikkevann fra tak Vi fraråder generelt at man benytter sisternevann til drikkevann og matlaging. Snørydding Snø kan ryddes bort på vanlig måte med skuffe, måke eller brett. Vær forsiktig og unngå å skrape overflaten. La det alltid være igjen 15-20 cm snø på taket. Icopal Grønskefjerner Ved forekomst av mose og grønske anbefaler vi bruk av Icopal Grønskefjerner. Et ferdig blandet middel. Icopal Grønskefjerner påføres med rengjort pumpesprøyte eller sprayflaske en dag det er oppholdsvær. Temperaturen må være minimum +10 C. Høy utetemperatur øker effekten. Når grønske/mose er brutt ned (blitt brunt) spyles overflaten med vannslange, høytrykkspyler eller kostes forsiktig. Virkningens varighet er avhengig av stedlige forhold. Se egen bruksanvisning for Icopal Grønskefjerner. www.icopal.no. Slik spyler du med en høytrykkspyler Bruk maksimalt et trykk på 100 bar. Bruk jevne bevegelser frem og tilbake. Spyl aldri mot og opp under en vannrett skjøt eller et sideomlegg. Spyl med rent vann. En høytrykkspyler kan være farlig, og strålen er så kraftig at den kan forårsake skade. Bruk den derfor med omtanke. Hold alle andre utenfor rekkevidde. Bruk fottøy med sklisikre såler og sørg for å stå fast og sikkert. Husk, at barn under 18 år ikke må bruke høytrykkspylere med trykk på over 70 bar. 045