Side 1 av 7 Arkivsak: 15/4261 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SS - ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR KISERØDVEIEN 69, GBNR 132/428-435 MF. - 1. GANGSBEHANDLING Saksbehandler: Dag Yttri Arkiv: 611 L13 Saksnr.: Utvalg Møtedato 78/16 Plan- og utbyggingsutvalget 15.06.2016 Rådmannens innstilling til plan- og utbyggingsutvalget: Rådmannen anbefaler at plan- og utbyggingsutvalget fatter følgende vedtak: Forslag til endring av reguleringsplan 2003005 for Kiserødveien 69, med revidert plankart og bestemmelser, begge datert 31.05.2016 samt tilhørende beskrivelse legges ut til offentlig ettersyn på vilkår om følgende endringer, jf. plan- og bygningslovens 12-10, 11 og 14: Bestående adkomst til Haneholmveien 198 vises på plankartet med nødvendige frisiktsoner. Møtebehandling: Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den 15.06.2016: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: Forslag til endring av reguleringsplan 2003005 for Kiserødveien 69, med revidert plankart og bestemmelser, begge datert 31.05.2016 samt tilhørende beskrivelse legges ut til offentlig ettersyn på vilkår om følgende endringer, jf. plan- og bygningslovens 12-10, 11 og 14: Bestående adkomst til Haneholmveien 198 vises på plankartet med nødvendige frisiktsoner.
Side 2 av 7 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Reguleringsplan 20030005 for Kiserødveien 69, gbnr 132/12, 16 mf. ble vedtatt av bystyret 31.05.2007. Planen legger til rette for boligbebyggelse. PV arkitekter fremmer på vegne av Sandefjord boligbyggelag SBBL forslag til endring av reguleringsplanen. Formålet med endringen er å legge til rette for å øke utnyttelsesgraden og endre bygningstypen for deler av planområdet. Planområdet Planområdet ligger på Store Bergan øst for Kiserødveien. Området som omfattes av forslaget til endring er begrenset til gbnr 132/432. Dette arealet er ubebygd og består av naturmark. Planstatus Planområdet er i sin helhet avsatt til bolig i kommuneplanens arealdel vedtatt 2014. Området som omfattes av endringsforslaget er på vedtatt reguleringsplan for Kiserødveien 69 regulert til boligbebyggelse i form av frittliggende småhusbebyggelse, sammenbygde småhus og blokkbebyggelse, felles uteområder og trafikkområde. Eierforhold Endringsforslaget omfatter kun gbnr 132/432 der Sandefjord boligbyggerlag er hjemmelshaver. Beskrivelse av endringsforslaget Forslaget til endring gjelder delområde B1, B2, FL1, FL2 og FA1 i vedtatt plan. Endringsforslaget medfører følgende: 1. Delområde B1 og B2 på vedtatt plan slås sammen til et sammenhengende byggeområde BBB i forslag til revidert plan. Arronderingen av felles uteoppholdsareal FL1 og FL2 på vedtatt plan (BUT og BLK på revidert plankart) endres dermed også. 2. Adkomstvei FA1 utgår. All kjøreadkomst til nytt byggeområde BBB foreslås lagt til foten av kollen. 3. Byggehøyden innenfor mindre deler av byggeområde BBB økes med ca. 2,0 m. Dette gjelder områdene angitt med gesimsh-høyde kote 38, 5 på forslaget til revidert plankart. 4. Byggehøyden for deler av byggeområde BBB reduseres med ca. 1, 5 m. Dette gjelder områder angitt med gesimsh-høyte kote 35,0 på revidert plankart. 5. Utnyttelsesgrad for nytt byggeområde BBB foreslås økt med anslagvis 30 % tilsvarende en økning av bruksarealet med ca. BRA = 1 500 m 2. Det antas at dette vil gi rom for å øke antall boenheter fra ca. 25 til ca. 33. 6. Bygningstypen i delområde B2 på vedtatt plan endres fra sammenbygde småhus til blokkbebyggelse. Vedlagt kartskisse viser oversikt over de viktigste endringene i kartet.
Side 3 av 7 Mottatte merknader til endringsforslaget Oppstart av planarbeidet ble varslet i Sandefjord blad 17.12.2015 med frist for uttalelser 27.01.2016. Grunneiere, naboer og andre med interesser i planområdet ble varslet ved brev. Forslag til endret planart, bestemmelser og beskrivelse av endringsforslaget ble sendt til naboer, berørte og grunneiere ved brev 08.03. 2016 med frist for uttalelser 06.05.2016. Vegvesenet ble gitt utsatt frist til 13.05.2016. Det kom inn i alt 10 uttalelser til varselet. Uttalelsene oppsummeres som følger: Store Bergan skole v/rektor Gunnar Straand og samarbeidsutvalget har i brev datert 18.01.2016 ingen merknader til selve planarbeidet. Skolen mener imidlertid at økt boligutbygging i skolekretsen vil gi behov for å øke skolens kapasitet. Fylkesmannen i Vestfold forutsetter i brev datert 18.01.2016 og 25.04 2016 at areal avsatt til lek og opphold oppfyller krav i kommuneplanen vedtatt 2014 og nasjonale retningslinjer. Fylkesmannen anbefaler at energiløsninger og materialvalg i nye bygninger vurderes med hensyn på ressursforbruk og klimavirkninger i et langsiktig perspektiv. Fylkesmannen minner om naturmangfoldlovens bestemmelser knyttet til kunnskapsgrunnlag, vurderinger og bærekraftig bruk. Vestfold fylkeskommune forutsetter i brev datert 19.01.2016 at hensynet til barn og unge ivaretas og at temaet vurderes og omtales i det videre planarbeidet. Fylkeskommune ber om at reguleringsbestemmelsene endres slik at det stilles maksimumskrav til antall parkeringsplasser. Fylkeskommunen forutsetter at automatisk fredede kulturminner vises på plankartet med hensynssone som har tilstrekkelig omfang til å sikre kulturminnet fra skader. Det anses ikke å være behov for videre kulturminneundersøkelser. Norges vassdrag- og energidirektorat har i brev datert 21.01.2016 ingen vesentlige merknader til planarbeidet. Statens vegvesen varsler i brev datert 22.12.2015, 06.01.2016 og 13.05.2016 mulig innsigelse mot planendringen med bakgrunn i at foreslåtte frisiktsoner i krysset fv. 170 Haneholmveien/Kiserødveien ikke er dimensjonert i henhold til vegvesenets krav. Vegvesenet forutsetter at rekkefølgekrav i vedtatt reguleringsplan vedrørende opparbeiding av gang- og sykkelvei langs Rønningsåsen videreføres. Vegvesenet anbefaler i tillegg at det innarbeides rekkefølgekrav vedrørende opparbeiding av regulert gang- og sykkelvei langs Hanholmveien. Dersom planendringen legger til rette for at dagens adkomst til Haneholmveien 198 opprettholdes må adkomsten utformes i henhold til vegnormalen. Nødvendige frisiktsoner må hensynta gang- og sykkelveien. Detaljerte planer for tiltak langs fylkesveien må forelegges vegvesenet for godkjenning. Gjennomføringsavtale må inngås med vegvesenet. Vegvesenet ønsker at det innarbeides bestemmelser knyttet til dette.
Side 4 av 7 Vegvesenet er positive til foreslått økning av utnyttelsesgraden. Gunlaug og Svein Riis Aakerholt, Kiserødveien 69 B ønsker i brev datert 26.01.2016 at boligene som planlegges legges til rette for årgang 50 + hva gjelder tilgjengelighet og adkomst. Monica Haugen, Haneholmveien 198 protesterer i brev datert 27.01.2016 og 06.05.2016 mot endringen i byggehøyde for felt B1 og B2 i vedtatt plan/bbb i endringsforslaget og mener det legges til rette for bebyggelse som vil bli dominerende i forhold til hennes eiendom og omkringliggende småhusbebyggelse. Det hevdes at foreslåtte endringer for felt B2 legger til rette for vesentlig større økning i byggehøyden en det som fremgår av forslagsstillers beskrivelse, anslagsvis ca. 4, 5 m. Haugen aksepterer ikke at felt B1, som grenser til hennes eiendom bygges ut i henhold til fremlagte skisser. Haugen ønsker at dagens adkomst til hennes eiendom opprettholdes. Det ønskes en snarlig avklaring av fremtidig adkomst til eiendommen da dette vil ha betydning for plassering av ny garasje. Mette og Jarle Vidar Berg, Kiserødveien 68 A, protesterer i brev datert 01.05.2016 mot reguleringsendringen. Tiltaket vil ifølge Berg gi sterk økning i trafikkbelastning. Behovet for støyavskjerming må vurderes. Kiserødveien er ifølge Berg ikke dimensjonert for trafikkøkningen tiltaket vil generere. Det må derfor vurderes etablert avlastningsvei til Granholmsletta. Alterantivt bør det etableres sperring i krysset Haneholmveien/Kiserødveien og fartsgrensa reduseres. Berg mener foreslåtte byggehøyder på den delen av planområdet som ligger vis a vi deres eiendom er for høy. Antall boenheter ansees også som for høyt. Konsekvenser Trafikk Endringsforslaget vil ikke medføre vesentlig økt trafikkbelastning på Kiserødveien eller Haneholmveien. Det er innarbeidet rekkefølgekrav som forutsetter detaljplan godkjent av vegeier før tiltak langs fylkesveien kan gjennomføres. Det forutsettes videre gjennomføringsavtale med vegvesenet. Gang- og sykkel Rekkefølgekrav i vedtatt plan vedrørende opparbeiding av gang- og sykkelvei langs Rønningsåsen foreslås videreført. Parkering Krav til parkering foreslås endret til å følge kommuneplanens bestemmelse. I vedtatt plan er parkeringskravet fastsatt til to plasser pr. boenhet for delområde B2 B5 og 1 plass pr boenhet for blokker i delområde B1.
Side 5 av 7 Barnehage og skole Planområdet ligger innenfor opptaksområdet for Store Bergan skole. Skolen har ledig kapasitet. Det er flere barnehager i Store Bergan området. Kulturminner Det foreslås ingen endringer av betydning for automatisk freda kulturminner eller nyere tids kulturminner. Hensynet til kulturminner ansees for ivaretatt. Naturmangfold Det foreligger ikke kunnskap eller dokumentasjon som tyder på at forslaget til endring vil ha negativ effekt på viktig naturmangfold. Naturmangfoldlovens krav til kunnskapsgrunnlag og vurderinger ansees for oppfylt. Barn og unge Samlet areal for uteopphold og lek er økt noe i forslaget til endring sammenlignet med vedtatt plan. Det forutsettes opparbeidet to felles lekeplass på ca. 300 m2,en øst i planområdet i delområde BLK og en på kollen innenfor delområde BUT. Kommuneplanens krav til leke og uteoppholdsareal ansees for oppfylt. Rekreasjon og nærmiljø. For å ivareta allmennhetens tilgang til kollen foreslås det regulert inn et felles turvei med 3 m bredde vest i planområdet, sør for Haneholmveien 198. Opparbeidelse av trassen er sikret med rekkefølgekrav. Landskap Adkomstvei FA1 i vedtatt plan ville blitt meget bratt og medførts store terrenginngrep. Ved å ta adkomstveien ut av planen reduseres konsekvensene for landskapet. De landskapsmessige konsekvensene av økt byggehøyde innenfor deler av delområde BBB ansees som små. Grunnforhold På NGUs løsmassekart er det registrert marine standavsetninger på deler av området som berøres av endringsforslaget. Det foreligger ikke grunnprøver eller geotekniske vurderinger for området. NGUs kartlegging er imidlertid grovmasket, og lokal kjennskap tilsier at dybden til fjell er kort og at et er fjell i dagen mange steder. Bygningene innenfor området som omfattes av forslaget til endring vil derfor i praksis vil bli fundamentert på fjell. På dette grunnlag vurderes plan- og bygningslovens krav til sikker byggegrunn på reguleringsplannivå som oppfylt. Energi og materialbruk Planområdet ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Krav til energibruk og materialbruk i bygninger følger teknisk forskrift (TEK). ROS Forslaget til endringer antas å ikke ha betydning for trafikksikkerhet, naturfarer eller andre risiko- og sårbarhetsforhold.
Side 6 av 7 Rådmannens merknader Selv om forslaget til endring bare berører deler av vedtatt reguleringsplan, er det funnet hensiktsmessig å fremstille hele plankartet og bestemmelsene på nytt, tilpasset plan- og bygningsloven av 2008. Dette har medført endring av reguleringsformålenes betegnelse, områdenavn mv. Forslaget til reviderte bestemmelser er tilpasset kommunens mal for reguleringsbestemmelser. Oppsett og disposisjon er derfor endret i forhold til vedtatt plan. Omfanget av foreslåtte endringer samt innspill fra naboer og berørte tilsier etter rådmannens vurdering at endringsforslaget ikke ligger innenfor rammene for mindre endring av reguleringsplan. Regulerte frisiktsoner mot fv. 170 Haneholmveien/Kiserødveien er endret og dimensjonert i henhold til vegnormalen. Grunnlaget for innsigelse fra vegvesenet er dermed ikke lengre til stede. I forslaget til endret reguleringsplan er det forutsatt flatt tak i delområde BBB. Byggehøyden er angitt med kotehøyde for gesims. I vedtatt reguleringsplan er det ikke forutsatt flatt tak. Byggehøyden er angitt som møne- og gesims i forhold til gjennomsnittlig planert terreng. Høydebegrensingene i vedtatt plan og i endringsforslaget er dermed ikke direkte sammenlignbare. Det anslås at byggehøyden i forslaget til endret plan er økt med ca. 2, 0 m innenfor delområde BBB med maks gesims 38, 5, og redusert med ca. 1, 5 m i området med maks gesims 35, 0. Anslagene over endring i byggehøyder er gjort med grunnlag i skisseprosjektet som lå til grunn for vedtatt reguleringsplan og skisseprosjektet som ligger til grunn for reguleringsendringen. Rådmannen mener dette er et godt utgangpunkt for å sammenligne byggehøydene, og slutter seg til forslagsstiller vurderinger på dette punktet. Rådmannen er dermed ikke enig med nabo i Hanholmveien 198 som hevder at økningen i byggehøyde er vesentlig større enn forslagsstillers anslag. Rådmannen vil også peke på at området der byggehøyden foreslås økt (kote 38, 5) ikke grenser direkte til Haneholmveien 198, men ligger over 40 m vest for denne eiendommen. Dette sammen med de åpne partier som foreslås mellom byggene bidrar til å redusere konsekvensene for den aktuelle eiendommen. Sør for Haneholmveien 198 vil endringsforslaget etter rådmannens syn gi redusert byggehøyde og mindre tap av sol og utsikt. Utnyttelsesgraden i vedtatt plan og i endringsforslaget er angitt med metoder som ikke er direkte sammenlignbare. Forslagsstiller har redegjort for dette i sin beskrivelse. Skisseprosjektet som lå til grunn for vedtatt plan viser 25 boenheter, mens skisseprosjektet som ligger til grunn for endringsforslaget viser 33 boenheter. Det antas at bruksarealet økes med ca. BRA = 1500 m 2 og at utnyttelsesgraden økes med ca. 30 %. Etter rådmannens syn er dette positivt da det bidrar til reduserer forbruket av arealer og er i tråd med viktige prinsipper i RPBA og nasjonale retningslinjer. I vedtatt plan forutsettes det at adkomst til Haneholmveien 198 skal skje via regulert gang- og sykkelvei langs Haneholmveien og at dagens adkomst til eiendommen stenges når gang- og sykkelveien bygges. Rådmannen mener denne løsningen er uhensiktsmessig i forhold til gående og syklende og i forhold til adkomst til eiendommen. Rådmannen mener derfor planforslaget bør ivareta dagens adkomst til Haneholmveien 198 som permanent løsning. Vegvesenet har i sin høringsuttalelse gitt tilslutning til dette forutsatt at nødvendige frisiktsoner mv ivaretas.
Side 7 av 7 Ved behandling av vedtatt reguleringsplan godtok vegvesenet etter forhandlinger med kommunen at gang- og sykkelvei til skolen ble lagt langs Rønningsåsen. Rekkefølgekravet vedrørende dette foreslås videreført og ivaretar etter sikker skolevei fra planområdet. Det foreligger ikke reguleringsplan for å videreføre gang- og sykkelvei langs Haneholmveien fra planområdet og videre nordover til skolen. Etter rådmannens syn er det derfor lite aktuelt å stille rekkefølgekrav om opparbeiding av gang- og sykkelvei langs Hanholmveien. Etter rådmannens vurdering gir trafikkøkningen utbyggingen vil genere ikke grunnlag for støyavskjerming langs Kiserødveien slik nabo i Kiserødveien 68 A ønsker. På vedtatt reguleringsplan inngår det en hensynssone i delområde FL2 som viser vegetasjon som skal bevares. Sonen foreslås tatt ut. Rådmannen har ingen innvending til dette da hensikten med sonen er uklar. Rådmannen mener det i dette tilfellet ikke er hensiktsmessig å stille maksimumskrav til antall parkeringsplasser slik fylkeskommunen ønsker. Maksimumskarv til parkering kan være hensiktsmessig i sentrale byområder med godt grunnlag for kollektivtrafikk. Dette er ikke tilfellet her. Parkeringsanlegg planlegges dessuten etablert i fjell. Dette er en arealeffektiv løsning som bidrar til god utnyttelse av arealene på terreng. Konklusjon Forslaget til revidert plankart og reviderte bestemmelser anbefales lagt ut på høring på vilkår om at det innarbeides endringer som ivaretar dagens adkomst til Haneholmveien 198. Dokumenter i saken: 1. Revidert plankart datert 31.05.2016 2. Reviderte bestemmelser datert 31.05.2016 3. Forslagsstillers beskrivelse av endringsforslaget datert 31.05.2016 4. Vedtatt plankart datert 08.03.2007 5. Vedtatte bestemmelser datert 08.03.2007 6. Illustrasjonsplan med snitt av bebyggelse datert 04.04.2016 7. Illustrasjon over endringer i kartet udatert 8. Uttalelser Brev fra: Store Bergan skole datert 18.01.2016 Fylkesmannen i Vestfold datert 18.01.2016 Fylkesmannen i Vestfold datert 25.04.2016 Vestfold fylkeskommune datert 19.01.2016 Norges vassdrags- og energidirektorat datert 21.01.2016 Statens vegvesen datert 22.12.2015 Statens vegvesen datert 06.01.2016 Statens vegvesen datert 13.05.2016 Gunlaug og Svein Riis Aakerholt, Kiserødveien 69 B datert 26.01.2016 Monica Haugen, Haneholmveien 198 datert 27.01.2016 Monica Haugen, Haneholmveien 198 datert 06.05.2016 Mette og Jarle Vidar Berg, Kiserødveien 68 A datert 01.05.2016