Forslag til reguleringsplan for Kjosen boligfelt, Brøstadbotn Dyrøy kommune 12. juni 2009
1. INNLEDNING 4 1.1 Forslagstiller 4 1.2 Eiendoms - og eierforhold 4 1.3 Planlegger- opplysninger om kompetanse/godkjenning 4 1.4 Hensikten med planen 4 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnede planer og ev. andre juridiske forhold 4 2. PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 5 2.1 Beliggenhet og størrelse 5 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene 5 2.3 Bebyggelsens struktur, kvalitet og verneverdig bebyggelse 5 2.4 Barnehage, skole, forretninger 5 2.5 Topografi og vegetasjon Klimavern 5 2.6 Støy - veitrafikk, fly og andre støykilder 6 2.7 Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet 6 2.8 Grunnforhold 6 2.9 Vann, avløp etc. 7 2.10 Risiko- og sårbarhet 7 3. PLANPROSESSEN 7 3.1 Deltakere i planprosessen 7 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid 7 3.3 Innspill til planarbeidet / merknader til plan 7 4. PLANFORSLAGET 10 4.1 Avgrensning av planområdet 10 4.2 Reguleringsformålene i planen, kort beskrivelse av hvert formål 10 4.3 Arealoppgave 10 4.4 Byggeområder 10 4.5 Landbruksområder 11 4.6 Offentlige trafikkområder 11 2
4.7 Fareområder 12 4.8 Spesialområde 12 4.9 Fellesområder 12 4.10 Utnyttelsesgrad, struktur og høyder 12 4.11 Demografiske forhold 12 Vedlegg 1: Oversiktskart Vedlegg 2: Plankart (forslag) Vedlegg 3: Reguleringsbestemmelser (forslag) Vedlegg 4: Kunngjøringsannonse, varsel om oppstart Vedlegg 5: Varslingsbrev m/adresser og kartskisse Vedlegg 6: Kommunedelplan for Brøstad/Finnland plan.ident.nr.1997001 av 18.02.99 Vedlegg 7: Reguleringsplan for industri og boligfelt, Brøstad 11/5 av juni 1983 Vedlegg 8: Sikkerhets- og sårbarhetsvurdering Vedlegg 9: Innspill til planstart Vedlegg 9.1: Innspill fra Reindriftsforvaltningen Troms Vedlegg 9.2: Innspill fra Statens vegvesen Vedlegg 9.3: Innspill fra Troms Kraft Nett AS Vedlegg 9.4: Innspill fra Fylkesmannen i Troms Vedlegg 9.5: Innspill fra Sametinget Vedlegg 9.6: Innspill fra NVE Vedlegg 9.7: Innspill fra Kystverket 3
1. INNLEDNING 1.1 Forslagstiller Forslagstiller er Dyrøy kommune. Planforslaget fremmes etter plan- og bygningsloven (Pbl.) 27-1: Utarbeiding av reguleringsplan. 1.2 Eiendoms - og eierforhold Eiendommene som omfattes av reguleringen er gnr/bnr 11/130 som eies av Else Margot L. Andreassen, 11/218 som eies av Hogne Sæbbe, 11/219 som eies av Gunnlaug Dalgård og Frode Jørgensen, del av 11/30 som eies av Gunder Dalgård samt del av 11/157 som eies av Dyrøy kommune. 1.3 Planlegger- opplysninger om kompetanse/godkjenning Sivilarkitekt Kjersti Olsen Solberg AS har utarbeidet planforslaget på vegne av PlanEvo AS for Dyrøy kommune. Kontaktpersoner i Dyrøy kommune har vært avdelingsingeniør Inge Bones og enhetsleder teknisk Geir Benn Fjellberg. Kontaktperson hos PlanEvo AS har vært sivilingeniør Bård Arne Hammarstøm. Oppdragsansvarlig hos Sivilarkitekt Kjersti Olsen Solberg AS har vært sivilarkitekt MNAL Kjersti Olsen Solberg. 1.4 Hensikten med planen Dyrøy kommune arbeider aktivt med rekruttering av innbyggere til kommunen. Å kunne tilby attraktive boligtomter er ett av virkemidlene i dette arbeidet. Formål med reguleringsplanen er å legge tilrette for et nytt og attraktivt boligfelt med sentral plassering i forhold til sentrumsfunksjonene i Brøstadbotn. Dette søkes løst i dette planforslaget ved å opprette Kjosen boligfelt som en naturlig fortsettelse av eksisterende Brøstad boligfelt. Innenfor planområdet er det tidligere foretatt fradeling av to tomter til boligformål fra landbrukseiendom gnr/bnr 11/30. 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnede planer og ev. andre juridiske forhold Området er i kommuneplanens arealdel for Brøstad/Finnland plan.ident.nr.1997001 revidert 18.02.99 avsatt til LNF-område samt byggeområde for bolig. Eksisterende vei innenfor planområdet er i reguleringsplan for industri og boligfelt Brøstad 11/5 av juni 1983. regulert som offentlig trafikkområde, jordbruksvei(?). Nytt planforslag innebærer endring av standard for regulert vei samt at del av avsatt LNF-område reguleres til byggeområde for frittstående boliger med tilhørende anlegg, landbruksområder, offentlig trafikkområde, fareområde høyspent, spesialområde - klimavernsone og fellesområder felles lekeplass for barn. Planforslaget er delvis i strid med arealdelen i gjeldende kommuneplan for område avsatt til LNF-område. Kommunedelplanen har ikke vært revidert siden 1999. Som tiltakshaver for planarbeidet er det Dyrøy kommune selv som vurderer endringen av arealformålet som strategisk riktig i forhold til kommunens utvikling i framtida. LNF-området ønskes i noe omfang å vike for en fortsettelse/utvidelse av eksisterende boligområde med bakgrunn i samfunnsmessige interesser. 4
2. PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger like sør for Brøstadbotn sentrum i avstand ca 900 meter i luftlinje. Størrelsen på området er 55,42 daa. 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Området har en flott beliggenhet med utsikt til landskapet rundt med fjord og fjell og med solgang fra tidlig morgen til sein kveld. Planområdet inneholder tre tomter med frittstående boliger med garasjer og tilhørende adkomstvei. Adkomstveien til gnr/bnr 11/218 og 11/219 framstår i dag som en gruset skogsvei. Gnr/bnr 11/130 har adkomst fra offentlig vei i Brøstad boligfelt. For øvrig består planområdet av landbruksareal. Landbruksarealet fordeler seg på utmark med furuskog og lauvskog på morenegrunn, myrområder samt innmark som leies ut til forhøsting. Innmarka har vært utleid til forhøsting siden gårdsdrifta på eiendommen opphørte for 15 år siden i 1994. Planområdet har kort vei til Brøstadbotn sentrum og ligger som en forlengelse mot nordøst av boligfeltet Brøstad. I sektoren nordvest til øst grenser planområdet til LNF-område i henhold til gjeldende kommunedelplan. I sør grenser planområde til byggeområde for bolig avsatt i gjeldende kommunedelplan. To nettstasjonkiosker ligger plassert i Brøstad Boligfelt med umiddelbar nærhet til planområdet, samt en ny innenfor planområdet. Krav til sikkerhetsavstander er overholdt. Den nordlige spissen av moreneryggen brukes en god del som turmål for skolebarn om vinteren. Bakkene mot vest brukes til ski- og akebakker. 2.3 Bebyggelsens struktur, kvalitet og verneverdig bebyggelse Eksisterende boligbebyggelse i planområdet er av god kvalitet og utført som tradisjonelle trehus med utvendig bordkledning på vegg og mørk grå taktekking av plater og papp. Boligene langs toppen av brinken er oppført i 1993 og 1997. Boligene er oppført i én og to etasjer med henholdsvis valmet tak og saltak, der hovedretning er nordøst-sørvest. I byggeområde B6 på eiendom gnr/bnr 11/130 er det oppført bolig med valmet tak. Det er ikke bygg innenfor planområdet med status som vernet eller bevaringsverdig. Det kjennes ikke til funn av andre kulturminner/fortidsminner. Dyrøy kommune har ingen registreringer for planområdet og grunneier for hovedbruket har heller ikke påvist funn ved arbeid i marka. 2.4 Barnehage, skole, forretninger Det ligger både barnehage, barne- og ungdomskole, sykehjem, kommuneadministrasjon, dagligvareforretning og andre forretninger i sentrum av Brøstadbotn. I luftlinje vil det være ca 600 meter til skole og 900 meter til andre sentrumsfunksjoner. I forbindelse med Elvetun skole er det både idrettshall, svømmebasseng og kultursal. 2.5 Topografi og vegetasjon Klimavern Planområdet ligger på en gammel morenerygg med elvebrinken mot Brøstadelva i sektoren nord til øst og gammel standlinje mot fjorden i sektoren nord til vest. Området har derfor både tilnærmet flate partier og en forholdsvis bratt skrånende del. 5
Innmarksdelen av landbrukseiendommen 11/30 er oppdyrket med gressmark til forhøsting. Utmarksdelen er bevokst med furuskog og lauvskog og bunnvegetasjon av lyng. En del av utmarka i planområdets sørlige halvdel er myr. Myra er ikke dyp. Fra før 2. verdenskrig og tidligere har det vært hentet ut torv i torvsteg her. Eksisterende vegetasjon i planområdet og planområdets grenser er viktig å verne om av flere grunner. Som klimavern bidrar vegetasjonen i dag til at området regnes som et av de mest vindstille områdene i Brøstadbotn. Fremherskende vindretninger i området er vind fra sørvest og en lei vind fra øst/sørøst. Vinden er framtredende både like sør og nord for planområdet. Bevaring av vegetasjon vil også være viktig i forhold til massestabilitet i moreneryggens skråninger ved binding av masser og opptak av fukt i grunnen. Generelt gjelder det at naturterreng bør bevares i størst mulig grad. Dette med bakgrunn både i geotekniske, klimamessige og estetiske forhold. Sjeldne eller fredede vekster er ikke kjent innenfor planområdet. 2.6 Støy - veitrafikk, fly og andre støykilder På grunn av beliggenhet vil trafikkstøy ikke være noe tema for dette planområdet. 2.7 Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet Området har i dag adkomst fra Stormyrveien i Brøstad boligfelt som igjen har adkomst fra RV 852. Krysset Stormyrveien/RV 852 er regulert i reguleringsplan for industri og boligfelt Brøstad 11/5. Siktlinjer til RV 852 er dimensjonert (ref. plankart) med L1 = 96 meter mot øst for trafikk fra venstre som svarer til krav til hovedveg i spredt bebyggelse H1 med dimensjonerende fart 60 km/t i henhold til normal 017 fra Statens Vegvesen. Mot vest og trafikk fra høyre er siktlinje 140 meter og dermed utvidet i forhold til normalen. Det bemerkes at kryss fra RV til Stormyrveien per i dag er kryss med ordinær vikeplikt. Dette oppfattes ikke logisk for trafikkanter på RV 852. Ved økt belastning på krysset stilles det derfor spørsmål ved om status bør vurderes på RV 852 slik at denne blir klassifisert som forkjørsvei. Krysset Stormyrveien/adkomstvei til planområdet, er tatt med i planområdet. Nærhet til riksveikrysset samt begrensning i forhold til eksisterende boligtomt gnr/bnr 11/200 er utfordrende for tilknytningen. Krysset er tilpasset så godt som mulig ut fra normal 017 uten å gripe mer enn nødvendig inn i denne eiendommen. Eksisterende vei innenfor planområdet er i reguleringsplan for industri og boligfelt Brøstad regulert som offentlig trafikkområde, jordbruksvei(?). Veien framstår i dag som en skogsvei. Det er busstopp ved krysset mellom RV852 og Stormyrveien. 2.8 Grunnforhold Planområdet ligger på en gammel morenerygg med elvebrinken mot Brøstadelva i sektoren nord til øst og gammel standlinje mot fjorden i sektoren nord til vest. Eksisterende boliger langs toppen av moreneryggen er bygget uten kjeller. Etter opplysning fra grunneier på hovedbruket er det her rene morenemasser ned til fundamentsdybde. I myrlendt område i områdets sørvestre del har det tidligere vært torvsteg. Myra skal ikke være dyp og med fast grunn under. Det kan være noe leire i området og det er funnet leire med skjell i. I byggeområde B6 på eiendom gnr/bnr 11/130 er det funnet kvitsand (skjellsand). Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) er kjent med at det i området i og omkring Brøstadbotn kan være ustabile grunnforhold. I nærliggende område på andre sida av Brøstadelva, Elvetun, er det utført tiltak på grunn av ustabile grunnforhold. NVE mener det må foretas en grunnundersøkelse før reguleringsplanen kan endelig godkjennes. Det vises til innspill til planstart fra NVE, vedlegg 9.6. 6
Radongass fra grunnen er i kart med tolkningsdata over naturlig radioaktiv stråling for Troms, innenfor planområdet registrert med gult område, dvs. vanlig stråling. Kartet er utarbeidet av NGU, Norges Geologiske Undersøkelse. Kontakt med NGU v/oddleiv Olesen og Statens Strålevern v/maria Larson viser at det ikke finnes mer detaljerte registreringer eller målinger for planområdet med nærområde. Det anbefales likevel på generelt grunnlag at radonsperre uansett benyttes ved nybygg i dag som forebyggende tiltak. Fyllinger eller deponi av avfall innenfor planområdet er ikke kjent av kommunen eller grunneier. For enden av skogsveien i nord er det deponert noe trevirke og kvist etter rydding av skog ved oppføring av to eksisterende boliger. 2.9 Vann, avløp etc. Planområdet har tilknytningsmuligheter til nødvendig infrastruktur i grunnen. Området kan tilknyttes kommunalt vann- og avløpsnett som ligger i Brøstad boligfelt. Her går det en 6 vannledning som av Dyrøy kommune regnes å ha kapasitet for Kjosen boligfelt, inkludert brannvann. Nytt uttak for brannvann planlegges plassert sentralt i planområdet. Spillvann/overvann tenkes håndtert av lukket, separat system. To nettstasjonkiosker ligger plassert i Brøstad Boligfelt med umiddelbar nærhet til planområdet, samt en ny innenfor planområdet. Krav til sikkerhetsavstander er overholdt. 2.10 Risiko- og sårbarhet En enkel risiko- og sårbarhetsvurdering i form av gjennomgang av sjekkliste utarbeidet av Fylkesmannen, er gjennomført i planarbeidet. Punktene er fulgt opp mot sektormyndigheter og beskrevet i denne planbeskrivelsen eller i innspill fra respektive myndigheter. Se også vedlegg 8. 3. PLANPROSESSEN 3.1 Deltakere i planprosessen Det har vært en løpende dialog fra planstart mellom Dyrøy kommune som initiativtaker og fagkyndig for planarbeidet Sivilarkitekt Kjersti Olsen Solberg AS. Sektormyndigheter, grunneiere, naboer og andre naturlige interessenter har vært varslet. Disse har kommet med innspill i ulik grad. Grunneier av hovedbruket gnr/bnr 11/30 Gunder Dalgård har bidratt med verdifull lokalkunnskap om eiendommen. Sektormyndigheter av særlig betydning for risiko- og sårbarhetsvurdering har vært kontaktet direkte for nærmere vurdering og innspill. Dette gjelder NVE, Troms Kraft Nett, Statens Strålevern, NGU, Statens Vegvesen, Fylkesmannen i Troms og Fylkesmannens Landbruksavdeling. 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid Oppstart av planarbeidet ble annonsert i avisa Nordlys og Troms Folkeblad den 05.05.2009. Offentlige myndigheter og naboer ble varslet per brev datert 02.05.2008. Frist for merknader var satt til 3. juni 2009. 3.3 Innspill til planarbeidet / merknader til plan Per 12.06.09 var det mottatt åtte skriftlige innspill/merknader til oppstart av planarbeidet: 1. Reindriftsforvaltningen i Troms. Brev av 11.05.09, ref. 2009/1328/7114/2009/THB/414.2: Innspillet viser kopi av brev til brev med videresending av saken til reinbeitedistriktet for uttalelse. Merknadsbehandling: Ingen høringsuttalelse med merknader/innspill fra reinbeitedistriktet eller reindriftsagronomen er mottatt. 2. Statens vegvesen. Brev av 22.05.09, ref. 2009/082815-002 og telefon 02.06.09 : 7
Statens vegvesen har ingen innvendinger til igangsetting av planarbeidet. De ber om nøkkelopplysninger for arbeidet som planlegges og ber om en nærmere dialog. Foreløpige innspill til planarbeidet omhandler forholdet til adkomster til riks- eller fylkesveier samt tilrettelegging for gode gang- og sykkelveiløsninger fram til nye boligfelt og at anlegget tilknyttes eksisterende gang- og sykkelveinett. Merknadsbehandling: I kontakt per telefon med Statens Vegvesen v/kjell Vang 02.06.09 ble det gitt nærmere opplysninger om planarbeidets omfang og tenkte løsninger. Det ble opplyst at forholdet til RV852 er tidligere regulert i reguleringsplan for Brøstad boligfelt. Denne planen ble oversendt som informasjon per e- post. Det ble enighet om at reguleringsområdet utvides for å fange opp kryss/avkjøring fra Stormyrveien samt som et minimum kontrollere regulerte siktforhold i krysset mot RV852. Dette er i planarbeidet gjennomført i henhold til enighet. Statens vegvesen vil kunne kreve at adkomst til RV852 oppgraderes i henhold til dagens krav dersom den ikke oppfyller kravene. Rekkefølgebestemmelse skal følge reguleringsplanen for dette punktet. Forholdet og tilknytning til eksisterende gang- og sykkelveinett ble gjennomgått samt planlagt veistandard i planområdet. Dette ble akseptert på dette stadiet i planprosessen. Totalt sett uttrykte vegvesenet seg fornøyd med opplysningene og så positivt på saken. 3. Troms Kraft Nett AS. Brev av 19.05.09, ref. 314/tmj og telefon 02.06.09. Merknaden omhandler opplysninger om eksisterende anlegg og kapasitet samt eventuelle kostnader ved behov for ny nettstasjon og flytting av kabler. Merknadsbehandling: I kontakt per telefon med Troms Kraft Nett v/tony Molund Johansen 02.06.09 ble det gitt nærmere opplysninger om planarbeidets omfang og antall boliger. Da alt av høyspentkabler ligger som jordkabler er det bare trafokiosker/nettstasjonskiosker som skal reguleres som fareområde. Troms Kraft Nett oversendte kartutsnitt med oversikt over kabler og nettstasjonskiosker. Det ble gjort oppmerksom på at kartet kan avvike fra de faktiske forhold og at kabeltraseer må påvises før gravearbeider igangsettes. Avstandskrav fra nettstasjonskiosk til bygg i brennbare materialer skal være minimum 5 meter. 4. Fylkesmannen i Troms. Brev av 25.05.09, ref. 2009/2496-2 og telefoner 29.05.09: Merknaden omhandler Fylkesmannens anbefaling til kommunen vedrørende oppfylling av selvstendig undersøkelsesplikt og risikovurdering i forhold til å avdekke forhold som kan berøre samfunnssikkerhet og beredskap i forbindelse med utarbeidelse av arealplaner og ved vurdering av byggetillatelser. Fylkesmannen påpeker at risikoområder må utredes i forbindelse med igangsetting av planarbeid. Merknadsbehandling: I tråd med Fylkesmannens anbefaling er Fylkesmannens metode for risikovurdering tatt i bruk og gjennomført i forbindelse med planarbeidet. Per telefon 29.05.09 med henholdsvis fylkesberedskapssjef Per Elvestad og landbruksavdelinga v/oddvar Brenna ble omfang av risikovurderingen og metode for gjennomføring diskutert for denne plansaken, sett i sammenheng med skjerpede krav som vil følge av ny planlov som trer i kraft 01.07.09. For forslag til Reguleringsplan for Kjosen boligfelt tas det sikte på et vedtak i kommunestyret om utleggelse til høring før 01.07.09. Det var enighet om at en gjennomgang av foreliggende sjekkliste fra Fylkesmannen med utdyping av aktuelle punkter i planbeskrivelsen, er tilstrekkelig i denne plansaken. Forhold som vurderes å kreve nærmere undersøkelser skal det stilles rekkefølgekrav til i planens bestemmelser. 8
Også forholdet med regulering av del av LNF-område til byggeområde for boliger og tilhørende nødvendige reguleringsformål ble tatt opp med landbruksavdelinga v/oddvar Brenna. Landbruksavdelinga gav positive muntlige signaler på dette punktet. Begrunnelsen lå i at Dyrøy kommune selv er tiltakshaver for planarbeidet, og er den som vurderer endringen av arealformålet som strategisk riktig i forhold til kommunens utvikling i framtida. Der et også av betydning at LNFområdet i noe omfang ønskes å vike for en fortsettelse/utvidelse av eksisterende boligområde med bakgrunn i samfunnsmessige interesser. En skriftlig uttalelse fra Landbruksavdelinga ble lovt. Denne var ikke mottatt per 12.06.09. 5. Sametinget. Brev av 26.05.09, ref. 09/2330-2: Sametinget har ingen spesielle merknader til planarbeidet. De kan ikke se at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredede samiske kulturminner, men minner om lovverk et knyttet til kulturminner med meldeplikt til Sametinget ved funn under arbeid i marken samt plikt til å stoppe videre arbeid. Uttalelsen gjelder bare Sametinget, og det vises til egen uttalelse fra Troms fylkeskommune. Merknadsbehandling: Uttalelsen tas til underretning. Det bemerkes at det ikke er mottatt egen uttalelse fra Troms fylkeskommune per 12.06.09. 6. NVE Region Nord. Brev av 04.06.09, ref. NVE200902445-2 rn/anan og telefon 02.06.09: Innspillet omhandler NVE sitt ansvar for statlige forvaltningsoppgaver innen forbygging av skredulykker og ansvar for å bidra til at hensynet til skredfare blir tilstrekkelig vurdert og innarbeidet i arealplaner. NVE er kjent med at det i området i og omkring Brøstadbotn kan være ustabile grunnforhold. Det vises til kartleggingsrapporter for området samt grunnundersøkelse for Elvetun utført i 2007. Ut fra dette mener NVE at det må foreligge en fagkyndig dokumentasjon på at planområdet har tilfredsstillende sikkerhet før planen kan godkjennes. Merknadsbehandling: Det tas inn rekkefølgebestemmelse som krever grunnundersøkelse. Kommunen skal foreta grunnundersøkelser senest før oppstart av videre detaljplanlegging av infrastruktur innenfor planområdet. Kommunen oppfordres til at grunnundersøkelse blir gjennomført før planforslaget godkjennes endelig. 7. Kystverket, Troms og Finnmark. Brev av 02.06.09, ref. 09/01700-2: Kystverket kan ikke se å ha noen interesser i planområdet. 8. Eldrerådet i Dyrøy. E-post av 07.05.09: Melding om at Eldrerådet har fått ny leder ved navn Åse K. Kristiansen med e-postadresse aasekkr@bahnhof.se og bekreftelse på at varsel om oppstart av planarbeid er mottatt. 9
4. PLANFORSLAGET 4.1 Avgrensning av planområdet Eiendommene som omfattes av reguleringen er gnr/bnr 11/130 som eies av Else Margot L. Andreassen, 11/218 som eies av Hogne Sæbbe, 11/219 som eies av Gunnlaug Dalgård og Frode Jørgensen, del av 11/30 som eies av Gunder Dalgård samt del av 11/157 som eies av Dyrøy kommune. Plangrensen følger eiendomsgrense rundt gnr/bnr 11/130, videre langs eiendomsgrense til gnr/bnr11/30 i sørvest og langs skogsvei mot sørøst, videre langs samme eiendomsgrense rett nord før avgrensningen skjærer av mot vest og videre mot sørvest over samme eiendom for så å møte eiendomsgrense rundt gnr/bnr 11/130 igjen. I tillegg er areal for eksisterende adkomstvei/skogsvei til området samt kryss til Stormyrveien medtatt i planområdet, del av gnr/bnr 11/157. 4.2 Reguleringsformålene i planen, kort beskrivelse av hvert formål Reguleringsplan for Kjosen boligfelt gir følgende formål: Byggeområder: B1-B6 Boliger m/tilhørende anlegg Landbruksområder: L1 Landbruksområder generelt Offentlige trafikkområder: GATE1 Gate med fortau Fareområder: HØYSPENT 1 Høyspenningsanlegg (transformatorstasjon, koblingsstasjon) Spesialområde: KS1-KS2 Klimavernsone Fellesområder: FLB1 Felles lekeareal for barn 4.3 Arealoppgave Formål Areal (daa) B1-B6 Boliger m/tilhørende anlegg 18,618 L1 Landbruksområder generelt 14,888 GATE1 Gate med fortau 7,128 HØYSPENT 1 Høyspenningsanlegg (0,059) KS1-KS2 Klimavernsone 13,389 FLB1 Felles lekeareal for barn 1,396 Totalt 55,419 4.4 Byggeområder Boliger m/tilhørende anlegg B1-B6 Området planlegges bebygd med frittliggende bolighus med tilhørende anlegg. Parkering og gjesteparkering for minimum 2 biler skal dekkes på den enkelte tomt. Parkering kan løses med parkeringsplass, carport eller garasje. Parkeringsplass, carport og garasje kan plasseres utenfor byggegrense, men skal ikke hindre sikt og snølagring mot vei eller oppføring og vedlikehold utført fra egen eiendom. 10
Fordi grunnforhold ikke er entydig avklart for området og fordi det er delvis myr i planområdet, skal boliger generelt bygges uten kjeller med gulv på grunn/flåte. Annen fundamentering kan benyttes dersom det er i tråd med grunnundersøkelse på den enkelte tomt. Bolighus og tilhørende bygg som garasje/carport/utebod skal oppføres i samme byggestil med felles formuttrykk, materialvalg og farger. Bygninger skal oppføres med takvinkel mellom 15 og 40 grader. Taktekking skal ha farge i gråskala mellom lys grå og svart. Taket, den femte fasaden, velges som det samlende elementet for fargebruk i boligområdet. For fargevalg på fasader for øvrig stilles det ikke absolutte krav. Det oppfordres likevel til valg av farger som tradisjonelt er brukt i nærmiljøet som varmhvit, varmgrå, varmrød, varm oker og varmbrun. Det skal på grunnlag av generelle anbefalinger og anbefalinger fra Statens Strålevern og NGU legges radonsperre i alle nye bolighus i reguleringsområdet. Naturterreng og vegetasjon skal generelt bevares i størst mulig grad. Dette med bakgrunn både i geotekniske, klimamessige og estetiske forhold. På den enkelte tomt skal eksisterende vegetasjon bevares utenfor byggegrense. Felling av trær utenfor byggegrensen skal godkjennes av kommunen. I område med boligtomter langs lekeplassens omkrets er det i planen forberedt for muligheten av en seinere reguleringsendring/omregulering og utfylling med ytterligere 4 boligtomter langs ytterkanten av gateløkka. 4.5 Landbruksområder Landbruksområder generelt L1 Innenfor landbruksområde tillates det bare oppført bygninger, anlegg og konstruksjoner som er ledd i opprettholdelse og videreføring av landbruksvirksomheten. 4.6 Offentlige trafikkområder Gate med fortau GATE 1 For boligområde med lite antall boliger som i dette tilfellet er enfelts vei å foretrekke for å holde farten nede og ut fra areal- og kostnadshensyn. Fartsgrensen i området skal være 30 km/time, og offentlig gate dimensjoneres ut fra 30 km/time i henhold til Statens vegvesens normal 017. Gater defineres som adkomstvei i middels tett bebyggelse A2. Gate dimensjoneres videre for lastebil og kryss og snuhammere for lastebil med kjøremåte B. Gate er utformet som enfelts vei med ensidig fortau, skuldre og område for snølagring/grøft: snølagring/grøft 1,0m + fortau 2,0m + skulder 0,25m + kjørebane 3,5m + skulder 0,5m + snølagring /grøft 1,85m. Total bredde for offentlig trafikkareal er 9,1m. For å få tilstrekkelig bredde for vei har det vært nødvendig å ta litt areal fra eiendommene gnr/bnr 11/218 og 11/219 mot vei. Det dreier seg om mellom 1,8 og 2,7 meter. I forbindelse med kryssløsning mot Stormyrveien er det tatt litt areal i hjørnet av gnr/bnr 11/200. Utforming av planen tar hensyn til og legger til rette for uformelle og intuitive ganglinjer i form av stier slik at disse ikke trenger krysse private boligtomter. Disse kan legges gjennom areal regulert til Klimavern og slutte seg til opparbeidet offentlig veinett og videre eksisterende gang-og sykkelvei mot sentrum og skole. Det tenkes to slike stier; En fra nordenden av planområdet via landbruksareal og med tilknytning til gangsykkelvei ved brua over Brøstadelva. Den andre tenkes fra knekkpunkt på veitrase langs planområdets grense mot øst, via klimavernsone KS2 mellom B2 og B3, lekeplass og klimavernsone KS1 og med tilknytning til adkomsvei i Brøstad boligfelt i hjørne mellom gnr/bnr 11/171 og 11/130. Vei innenfor planområdet har fortau. Videre gang- og sykkeltrafikk er via adkomstveier i Brøstad boligfelt knyttet opp mot eksisterende gang- og sykkelvei langs hovedvei over Brøstadelva mot sentrum og skole. 11
4.7 Fareområder Høyspenningsanlegg HØYSPENT 1. Området er regulert til fareområde transformatorstasjon, koblingsstasjon. Det står stasjon på området i dag som er i bruk. Avstand til brennbart bygg skal være minimum 5 meter og til ubrennbart 1 meter ut fra brannvernhensyn. Statens strålevern opererer med grenseverdier for stråling fra trafo i forhold til bolig på enkeltmålinger på 0,1 mikrotesla og 0,4 mikrotesla som årsgjennomsnitt. Rom for varig opphold tillates ikke over høyspentkabel. Det planlegges ikke bygningsmasse der grenseverdiene kommer i betraktning og heller ikke bygningsmasse som kommer i konflikt med eksisterende jordkabeltraseer. Ny adkomstvei vil krysse traseer for jordkabler sør planområdet og kan komme i berøring med kabeltraseer som er oppgitt å følge eksisterende adkomsvei/skogsvei nordover i området. 4.8 Spesialområde Klimavernsone KS1-KS2. Formålet brukes for å hindre inngrep og endringer i eksisterende terreng og vegetasjon som kan føre til uheldige endringer i lokalklimatiske forhold, for eksempel åpning for kaldluftsstrømmer og økt vindutsatthet. For dette område kan det også være viktig å bevare vegetasjon forhold til massestabilitet i moreneryggens skråninger ved binding av masser. Klimavernsonene åpner også opp grønne korridorer mellom private boligeiendommer som gir mulighet til uformelle ganglinjer og leke- og oppholdsarealer i nærliggende naturterreng. I klimavernsonene skal kommunen godkjenne landskapspleie, endring og fjerning av vegetasjon og vurdere konsekvenser for masseforhold, klimatiske forhold og estetisk verdi som landskapselement. 4.9 Fellesområder Felles lekeplass for barn FLB1. Formålet gjelder felles lekeplass for samtlige eiendommer i byggeområde for boliger B1-B6. Området er plassert sentralt i planområdet med god oversiktlighet og solgang hele dagen. Tilgjengeligheten er god også fra Brøstad boligfelt. Lekearealet har også nær tilknytning til klimavernsonenes grønne korridorer. På felles lekeplass tillates det kun oppføring av bygninger eller konstruksjoner med tilknytning til områdets bruk. Det er lagt opp til at lekeplassen kan få utvidet arealet sitt ved en eventuelt seinere omregulering og videre utbygging som slutter veiløkka. 4.10 Utnyttelsesgrad, struktur og høyder Utnyttelsesgrad beregnet som % BRA (prosent bruksareal) benyttes i planen samt høydeangivelse i meter i forhold til gjennomsnittlig opprinnelig terreng. Åpent areal og parkeringsareal skal inngå i beregningsgrunnlaget for %BRA. Veileder til grad av utnytting fra Miljøverndepartementet og Kommunalog regionaldepartementet skal legges til grunn for beregning. %BRA settes til 30 %. Maksimal byggehøyde tar utgangspunkt i eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Maksimal gjennomsnittlig gesimshøyde fra gjennomsnittlig opprinnelig terreng: 6,0 meter. Maksimal gjennomsnittlig mønehøyde fra gjennomsnittlig opprinnelig: 7,6 meter. 4.11 Demografiske forhold Dyrøy kommune arbeider aktivt for å øke flyttestrømmen til kommunen og har det siste året oppnådd resultater. 12
PLANKART (FORSLAG) Vedlegg 2 14
REGULERINGSBESTEMMELSER TIL Reguleringsplan for Kjosen boligfelt, Brøstadbotn Vedlegg 3 Dyrøy kommune Dato for siste revisjon av plankart: Dato for siste revisjon av bestemmelser: Dato for godkjenning: 1 GENERELT Det regulerte området er vist på plankart med reguleringsgrense. 1.1 REGULERINGSFORMÅL (jfr. Plan- og bygningslovens 25) Området reguleres til følgende formål: BYGGEOMRÅDER iht. Pbl. 25, nr. 1 Boliger m/ tilhørende anlegg, B1-B6 LANDBRUKSOMRÅDER iht. Pbl. 25, nr. 2 Landbruksområder generelt, L1 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER. Pbl. 25, nr. 3 Gate med fortau, GATE 1 FAREOMRÅDER iht. Pbl. 25, nr. 5 Høyspenningsanlegg (transformatorstasjon, koblingsstasjon), HØYSPENT 1 SPESIALOMRÅDER iht. Pbl. 25, nr. 6 Klimavernsone, KS1-KS2 FELLESOMRÅDER iht. Pbl. 25, nr. 7 Felles lekeareal for barn, FLB1 1.2 PLANENS FORMÅL Formål med reguleringsplanen er å legge tilrette for et nytt og attraktivt boligfelt med sentral plassering i forhold til sentrumsfunksjonene i Brøstadbotn. 2 FELLESBESTEMMELSER Området er ikke undersøkt for kulturminner. Dersom det under arbeid oppdages gjenstander eller andre spor etter tidligere menneskelig aktivitet skal kulturminnemyndighetene varsles, jfr. kulturminneloven 8. 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER iht. Pbl. 26, 1. LEDD Kommunen skal foreta grunnundersøkelser senest før oppstart av videre detaljplanlegging av infrastruktur innenfor planområdet. Det skal ikke gis tillatelse til byggestart i reguleringsområdet før adkomster er planlagt og bygd/oppgradert etter Statens vegvesens håndbok 017 Veg- og gateutforming. Ferdig opparbeidet adkomster skal godkjennes av Statens vegvesen. Det skal være opparbeidet nytt uttak for brannvann sentralt i reguleringsområdet før det kan gis tillatelse til bygging innenfor B1-B6. 15
4 BYGGEOMRÅDER iht. Pbl. 25, nr. 1 4.1 B1-B6 Boliger m/tilhørende anlegg Innenfor området tillates oppført bygninger for boliger med tilhørende anlegg. %-BRA= 30%. Maksimal gjennomsnittlig gesimshøyde fra gjennomsnittlig opprinnelig terreng: 6,0 meter. Maksimal gjennomsnittlig mønehøyde fra gjennomsnittlig opprinnelig terreng: 7,6 meter. Det skal opparbeides minimum 2 parkeringsplasser på hver tomt. Boliger skal generelt bygges uten kjeller med gulv på grunn/flåte. Annen fundamentering kan benyttes dersom det er i tråd med grunnundersøkelse på den enkelte tomt. Parkeringsplass, carport og garasje kan plasseres utenfor byggegrense, men skal ikke hindre sikt og snølagring mot vei eller oppføring og vedlikehold utført fra egen eiendom. Bolighus og tilhørende bygg som garasje/carport/utebod skal oppføres i samme byggestil med felles formuttrykk, materialvalg og farger. Bygninger skal oppføres med takvinkel mellom 15 og 40 grader. Taktekking skal ha farge i gråskala mellom lys grå og svart. Det skal legges radonsperre i alle nye bolighus som forebyggende tiltak. Naturterreng og vegetasjon skal generelt bevares i størst mulig grad. På den enkelte tomt skal eksisterende vegetasjon bevares utenfor byggegrense. Felling av trær utenfor byggegrensen skal godkjennes av kommunen. 5 LANDBRUKSOMRÅDER iht. Pbl. 25, nr. 2 5.1 L1 Landbruksområder generelt Innenfor landbruksområde tillates det bare oppført bygninger, anlegg og konstruksjoner som er ledd i opprettholdelse og videreføring av landbruksvirksomheten. 6 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER. Pbl. 25, nr. 3 6.1 GATE 1 Gate med fortau, Gate skal dimensjoneres i henhold til Statens vegvesens normal 017 som adkomstvei i middels tett bebyggelse A2. Gate skal videre dimensjoneres for lastebil og kryss og snuhammere for lastebil med kjøremåte B. Gate skal utformes som enfelts vei med ensidig fortau, skuldre og område for snølagring/grøft som vist i plankart: snølagring/grøft 1,0m + fortau 2,0m + skulder 0,25m + kjørebane 3,5m + skulder 0,5m + snølagring /grøft 1,85m. 7 FAREOMRÅDER iht. Pbl. 25, nr. 5 7.1 HØYSPENT 1 Høyspenningsanlegg Innenfor området tillates transformatorstasjon, koblingsstasjon eller tilsvarende installasjon. 8 SPESIALOMRÅDER iht. Pbl. 25, nr. 6 8.1 KS1-KS2 Klimavernsone I klimavernsonene skal kommunen godkjenne landskapspleie, endring og fjerning av vegetasjon og vurdere konsekvenser for masseforhold, klimatiske forhold og estetisk verdi som landskapselement. 16
9 FELLESOMRÅDER iht. Pbl. 25, nr. 7 9.1 FLB1 Felles lekeareal for barn Lekeplass er felles for samtlige eiendommer i byggeområde for boliger B1-B6. På felles lekeplass tillates det kun oppføring av bygninger eller konstruksjoner med tilknytning til områdets bruk. 17
SIKKERHETS- OG SÅRBARHETVURDERING Vedlegg 8 Dyrøy kommune Sikkerhet og beredskap - RISIKOVURDERINGSSKJEMA Sjekkliste arealplanlegging og byggesak Prosjekt/plan/sak: Reguleringsplan for Kjosen boligfelt, Brøstadbotn 1. Naturgitte forhold Kontroll Dato Sign. a) Skredfare (stein, jord, leire, snø) (www.skrednett.no) SK 04.06.09 KOS b) Flom http://www.nve.no/ IA 02.06.09 KOS c) Tidevann http://www.math.uio.no/tidepred/ IA 02.06.09 KOS d) Radon http://radon.nrpa.no/ SK 02.06.09 KOS e) Værforhold (lokale fenomener) OK/SK 05.06.09 KOS 2. Infrastruktur a) Kraftlinjer og transformatorer (nærhet til elektromagnetiske felt) OK/SK 02.06.09 KOS b) Trafikk (transport av farlig gods, skipstrafikk/kaianlegg, luftfart/flyplass?) IA 02.06.09 KOS c) Industri og næringsliv i nærmiljøet/næringskonflikter (farlig industri; eksplosiver, fryserier, olje,bensinstasjoner, propan og IA 02.06.09 KOS gass, syrer, avfallsdeponier/fyllplasser, ) d) Byggegrunn/sigevann (forurenset grunn og sjøsedimenter) UN/SK 02.06.09 KOS 3. Prosjektgitte forhold a) Utbyggingsrekkefølge SK 12.06.09 KOS b) Friområder og lekeområders plassering i forhold til potensiell fare (sjø, elver, trafikk og kraftlinjer/transformatorer). OK/SK 12.06.09 KOS c) Adgang til kollektivtrafikk OK/SK 02.06.09 KOS d) Uønskede snarveier (brukerstyrt trafikkmønster) OK/SK 12.06.09 KOS e) Reguleringsbestemmelser OK/SK 12.06.09 KOS f) Tilrettelegging for nødetatene brannvannsforsyning ajourføring av beredskapskart OK/SK 02.06.09 KOS g) Drikkevannsforsyning og plassering i forhold til potensiell fare (selve kilden og objekters plassering ved dette) OK/SK 02.06.09 KOS h) Skjæringer og fyllinger høyder og terrengvinkler autovern og gjerder UN 12.06.09 KOS Bruk følgende koder i kontrollfeltet: OK= sjekket og i orden. UN= utredes nærmere i byggeprosessen IA= ikke aktuelt i denne saken SK= se kommentar i planbeskrivelse 22