Ås kommune Bygg- og geodataavdelingen Follo Bolig AS Kongeveien 137 1407 VINTERBRO Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 15/03294-11 Siri Gilbert 18.02.2016 Gnr 12 Bnr 1 og 7 Myrerveien 149 - Ombygging av hønsehus til boenhet Tillatelse til tiltak i ett trinn Det vises til søknad mottatt 24.11.2015. Delegert saksnr.: 15 / 03294 Ansvarlig søker: Follo Bolig AS, Kongeveien 137, 1407 VINTERBRO Tiltakshaver: Trond Myhrer, Myrerveien 149, 1430 ÅS VEDTAK Med hjemmel i pbl. 20-3 jf. 20-1 gir bygningsmyndigheten tillatelse for ombygging av deler av hønsehus til boenhet på gnr. 12, bnr. 1 (deler av tiltaket ligger på gnr. 12 bnr. 7). Tillatelsen gis på grunnlag av innkommet søknad. Vurdering fremkommer av saksutredningen. Godkjente tegninger: Situasjonsplan, datert 02.10.2015, mottatt 24.11.2015 Plan, snitt- og fasadetegning, datert 04.10.2015, mottatt 24.11.2015. Ansvarlige foretak har erklært å ha tilfredsstilt krav etter pbl. og byggesaksforskriften slik at tillatelse kan gis. Gjennomføringsplanen viser at alle fagområder, ansvarsområder og tiltaksklasser er dekket. Bygningen/tiltaket må ikke brukes før ferdigattest eller eventuelt midlertidig brukstillatelse er gitt, jf. pbl. 21-10. Delegasjon: Vedtaket er fattet etter fullmakt og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 96 20 00 Org.nr. 964 948 798 Postboks 195 Skoleveien 1 Telefaks. Bankgiro 1654.07.99605 1431 Ås 1430 ÅS post@as.kommune.no www.as.kommune.no Side 1 av 6
Gyldighet: Tillatelsen taper sin gyldighet dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder dersom arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl 21-9. Bygningen eller del av den må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Klage på vedtak: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og plan - og bygningsloven 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. BRA eksisterende driftsbygning: 730 m 2 BRA nytt (boligformål): 85 m 2 BRA totalt driftsbygning: 815 m 2 BYA eksisterende driftsbygning (ingen endringer): 799 m 2 Tomteareal: 86 449 m 2 Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. SAKSOPPLYSNINGER Denne saken gjelder ombygging av deler av 2. etasje i eksisterende driftsbygning/hønsehus til boenhet. Det søkes om å etablere tre utleiehybler med fellesareal (totalt 85 m2 BRA). Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel og er avsatt til formål LNF-a, areal for nødvendige tiltak for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Bygningsmyndighetene etterspurte nærmere redegjørelse for tiltaket, da tiltaket ut fra mottatte søknad, der det var beskrevet at ny boligdel skulle benyttes til utleie, ikke så ut til å falle inn under kommuneplanens formål for eiendommen som ligger i LNF-aområde. Tiltakshaver har ettersendt redegjørelse, der det utdypes at hovedformålet med boenheten er beredskap og driftsavlastning i høneholdet og at tiltaket derfor hevdes å være gårdstilknyttet næringsvirksomhet i tråd med LNF-a i kommuneplanen for Ås kommune. Tidligere har barna på gården hjulpet til med driften. Når barna nå studerer andre steder, er det behov for oppbemanning og stedlig beboelse på gården for beredskap. Vår ref.: 15/03294-11 Side 2 av 6
Bygningsmyndighetene har innhentet uttalelse fra Follo landbrukskontor, der de har vurdert om det omsøkte tiltaket er forenelig med formålet i området og bestemmelsene for LNF-a i kommuneplanens arealdel. Follo landbrukskontor konkluderer i sin uttalelse med at de ser at det er behov for innleid hjelp i perioder for å føre tilsyn med dagens hønsehold på gården. De reiser spørsmål om det forsvarer oppføring av tre hybler, men argumenterer med at det også kan regnes som del av gårdens næringsvirksomhet ved at ledig bygningsmasse blir utnyttet. Landbrukssjefen har ikke innvendinger til at tillatelse gis som omsøkt. Naboer/gjenboere er varslet om tiltaket i medhold av pbl. 21-3. Det har kommet merknad fra nabo på gnr. 12 bnr. 6, Myrerveien 151 som i hovedsak går ut på følgende: Avkjøringen fra Myrerveien til eiendommene 12/ 1 og 12 / 7 går dels over hennes eiendom, og er privat vei. Hun gir ikke samtykke til planene om å bygge utleieenhet i hønsehus grunnet trafikk som vil gå over hennes eiendom, og mener det i dag er for mye trafikk med store biler. Nabo klager også over støy fra hønsehuset som gjør at hun ikke kan ha vinduene åpne om natten. Søkers kommentar til merknadene: Beskriver formålet med utleie, og hvem de forventer å leie ut til (studenter, pendlere etc.). Forutsetter at det ikke vil bli mer trafikk enn hva som er normalt for utleieenhet for tre personer. VURDERING OG KONKLUSJON Tiltaket: Det har kommet inn nabomerknad til tiltaket. Naboens klage om kjøring over hennes eiendom tas ikke til følge, da den private veien hovedsakelig ligger inne på tiltakshavers eiendom (gnr. 12, bnr. 7), og kun et lite hjørne på noen meter går over naboens eiendom. Kommunen vurderer at trafikken som vil genereres av tre utleiehybler ikke vil utgjøre stor forskjell fra dagens trafikk. Forhold nevnt i klagen som omhandler nyttetrafikk i forbindelse med gårdsdriften samt støy fra hønsehuset tar kommunen ikke stilling til i denne saken, da det ikke angår omsøkte forhold og bygningsmyndigheten vurderer at dette er privatrettslige forhold. Klagen tas ikke til følge. Ås kommune tillater normalt ikke mer enn en bolig på landbrukseiendom, og oppføring av kårbolig tillates kun når det dokumenteres at dette er nødvendig. På omsøkte eiendom er det allerede oppført kårbolig som er i bruk. Bygningsmyndighetene reiser tvil om nødvendigheten av tre utleiehybler for å dekke behovet for ekstra hjelp til driften av hønsehuset. Landbrukssjefen stiller også dette spørsmålet, men konkluderer, med støtte i veilederen Plan- og bygningsloven og Landbruk Pluss (T-1443), med at bruk av ledig areal i driftsbygningen til hybler kan Vår ref.: 15/03294-11 Side 3 av 6
ses på som et supplement til igangværende landbruksdrift på gården. Landbrukssjefen konkluderer med at tiltaket er nødvendig for driften på gården, og at tiltaket kan regnes som en næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Da landbrukssjefens ikke har innvendinger mot at det gis tillatelse til tiltaket, vil bygningsmyndighetene under tvil gi tillatelse til omgjøring av deler av hønsehuset som i dag står tomt til tre utleiehybler. Bygningsmyndighetene forutsetter at hyblene skal leies ut til personer som skal fungere som ekstrahjelp til driften av hønsehuset. Bygnignsmyndighetene forutsetter videre at tiltaket prosjekteres og utføres slik at tilfredsstillende bokvalitet sikres i utleiedelen. Dette spesielt med tanke på lyd og lukt fra hønsehuset i første etasje, og sikring av tilfredsstillende luftkvalitet inne. Angående sanitærinstallasjoner/rørleggerarbeid: Det er redegjort for at det ikke skal gjøres noe arbeid med eksterne tilkoblinger /bunnledninger. Det skal kun prosjekteres sanitærinstallasjoner/rørleggerarbeid internt i bygningen. Det stilles derfor ikke krav om søknad om sanitærabonnement. Søknaden er i samsvar med gjeldende regulering, lov og forskrift. Bygningsmyndighetene kan ikke se at utbyggingen vil medføre ulemper for omkringliggende bebyggelse og miljø. Tillatelse til tiltak gis derfor som omsøkt. Ansvarlige foretak har erklært å ha tilfredsstilt krav etter byggesaksforskriften (SAK 10) slik at tillatelse kan gis. Gjennomføringsplanen viser alle fag, funksjoner og tiltaksklasser. Det er ikke er avdekket gjenstående arbeider som er til hinder for å gi tillatelse. Naturmangfoldloven: Tiltaket omfattes ikke av Naturmangfoldloven. Konklusjon tiltak: Ås kommune anser at omsøkte tiltak tilfredsstiller kravet til visuelle kvaliteter og at tiltaket for øvrig er i samsvar med kommuneplanens arealdel, slik det er argumentert for i gjennomgangen over. Dokumentasjon etter SAK10 kapittel 5 anses å være tilfredsstillende. Tillatelse gis derfor som omsøkt. Angående VA-anlegg: VA-anlegg for ny boenhet med tre hybler knyttes til eksisterende minirenseanlegg på gården. Nåværende minirenseanlegg er godkjent så lenge total bruk ikke overskrider 10 personer. Dersom det blir flere personer som benytter anlegget må Ås kommune varsles om dette. Eventuelt Avfallsplan må også utarbeides for konstruksjoner og anlegg hvor totale avfallsmengder overskrider 10 tonn. For rive- og rehabiliteringsarbeider med brutto areal over 100m 2 skal det i tillegg utarbeides miljøsaneringsbeskrivelse. Vår ref.: 15/03294-11 Side 4 av 6
Dokumentasjon på avfallshåndtering vedlegges ikke søknaden, men oppbevares hos ansvarlig søker og skal fremlegges ved eventuelt tilsyn, jf. TEK 9-6. Tilsyn Kommunen har plikt til å føre tilsyn i byggesaker med at tiltaket gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov. Kommunen skal føre tilsyn med særlige forhold etter nærmere forskrift. Gebyr: Saksbehandlingen er gebyrbelagt med Kr. 13.514,- etter Ås kommunes gebyrregulativ. Regning ettersendes og skal innbetales til kommunekassen, jf. planog bygningslovens 33-1. Gebyrnr. Beskrivelse av gebyr Grunnbeløp Ant. Sum 1.1.5 Saksbehandling tiltak : Bolig: Ombygging 71-100 m2 Kr. 13.514,- 1 Kr. 13.514,- Total sum: Kr. 13.514,- Tilknytningsgebyr: Ved økt bruksareal vil kommunalteknisk avdeling fakturere og ettersende tilknytningsgebyr for vann og avløp. Betingelser for tiltaket: 1. Eventuelle klager fra naboer og gjenboere skal være vurdert og behandlet, ettersom disse er gitt 3 ukers frist for å klage på vedtaket. Alternativt kan byggearbeider igangsettes umiddelbart dersom det innhentes skriftlig samtykke fra naboer og gjenboere. Dokumentasjon på samtykket skal sendes skriftlig til kommunen. 2. Den som vil oppføre bygning eller utføre bygningsmessig arbeid som er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven og som skal brukes eller ventelig vil bli brukt av virksomhet som går inn under denne lov, har plikt til å innhente Arbeidstilsynets samtykke før igangsettingstillatelse gis, jf. aml. 18-9. 3. Ved graving på kommunal grunn, herunder vei, skal gravemelding innsendes til Kommunalteknisk avdeling. Graving på privat grunn må ikke påbegynnes før eventuelle kabler er påvist. Opplysninger om dette gis hos Geomatikk AS, tlf. 09146. 4. Bygningen/tiltaket må ikke brukes før ferdigattest eller eventuelt midlertidig brukstillatelse er gitt, jf. pbl. 21-10. 5. Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av den opprinnelige og nye tiltakshaveren, jf. pbl. 23-2. 6. Det henvises til 13-5 i byggeteknisk forskrift som sier at nye bygninger skal prosjekteres og uføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Radonkonsentrasjon i luften skal i nye bygg ikke overstige 200 Bq/m3. Bygningsmyndighetene anbefaler at ovennevnte Vår ref.: 15/03294-11 Side 5 av 6
radonforebyggende tiltak også ivaretas i prosjekteringen for bruksendringer i eksisterende bygninger. Med hilsen Arve Bekkevard Leder av Bygg- og geodataavdelingen Siri Gilbert Byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Vedlegg Godkjent situasjonsplan, plan snitt og fasadetegninger Kopi: Seija Hjelteig Trond Myhrer Myrerveien 149 Vann, Avløp, Renovasjon Follo Brannvesen IKS Vår ref.: 15/03294-11 Side 6 av 6