Hva betyr myndighetsbestemte kvalitetskrav for byggekostnader og boligtilbud? Siri Nørve, Bjørg Langset, Torunn Kvinge NIBR-notat 2012:112
Økte kvalitetskrav Tilgjengelighetskrav og energikrav kan blant annet medføre at det må bygges større baderom og settes av plass til balansert ventilasjon. Det kreves bedre isolerte vinduer og høyere tetthet i vegger og tak slik at varmetapet reduseres.
Kvalitet koster Hvor mye? Hvem betaler? Fører økt kvalitet til færre små boliger i storbyene? Myndighetenes dilemma: Må møte miljøutfordringene og sikre at det bygges nok boliger som er tilgjengelige for alle.
Ungdom vil bo sentralt i byen Sterk boligprisvekst sentralt i de store byene. Bygges likevel ikke tilstrekkelig nok boliger til å møte etterspørselen. Har myndighetsbestemte kvalitetskrav skylden?
Oppdrag Kartlegge kunnskapsstatus om forhold mellom kvalitetskrav, byggekostnader og boligpris. Kartlegge byggebransjens synspunkter. Studere utvikling i boligstørrelser og kostnader. Kartlegge kunnskapshull. Total ramme for arbeidet: Halvannet månedsverk.
Metode og data Litteraturgjennomgang. Samtaler med fire store aktører i byggebransjen. Gjennomgang av kostnader og utvikling i boligstørrelse basert på følgende databaser: Statistisk sentralbyrå Matrikkeldata fra Geodata Husbanken grunnlån til oppføring av boliger AS Bygganalyse
Hva bestemmer boligprisen? Myndighetsbestemte kvalitetskrav er bare en av mange faktorer Rente Skattefordeler Forventninger Inntekt Etterspørsel Boligpris Tilbud Sterk befolkningsvekst Sentralisering av befolkningen Reisevei/reisekostnader Risiko, lønnsnivå, rentesats, skatteregler, tilgang på arbeidskraft og kapital, produktivitet, tomtekostnader, tomtetilgang, myndighetsbestemte kvalitetskrav, konkurransesituasjon, kapasitet
Byggebransjens vurderinger Dersom de nye kravene skal oppfylles uten å øke størrelsen på de minste boligene, kan planløsningene bli dårligere. De minste boligene bør økes med 3-4 kvm kan bygge færre småboliger innen bygningens skall. Størrelsen på merkostnader avhenger av konseptløsning (klimaskall, ventilasjon, modulproduksjon). Liten betalingsvilje for høyere standard på energi og tilgjengelighet.
Små boliger "subsidierer" de store Smått og sentralt veletablerte mennesker kjøper til sine barn/ investeringsobjekt for utleie. Bransjen tjener godt på små leiligheter sentralt brukes til å "subsidere" mellomstore boliger. Betalingsvillighet og prisnivå høyt kan dekke inn framtidig kostnadsøkning, men dette reduserer bransjens "buffer". Grunneiere tar ut mer og mer av framtidig verdiøkning på tomter knyttet til boligbygging.
Ikke bare vanskelig... Kvalitetskrav kan medføre innovasjon i en "konservativ bransje". Nye løsninger allerede delvis på plass (eks vinduer med god isolasjonsevne og ventilasjonsanlegg). For så vidt viktige tiltak MEN problemer med omstilling når mange endringer på en gang. Dersom det bare bygges små boliger, holder ikke kvaliteten seg. Har enda store tomtebanker.
Utvikling i boligstørrelse- toroms blokkleilighet Kilde: Egne beregninger på Matrikkeldata fra Geodata.
Utvikling i boligstørrelse- treroms blokkleilighet Kilde: Egne beregninger på Matrikkeldata fra Geodata
Prosjektkostnader enebolig i Oslo Per kvadratmeter (Data: AS BYGGANALYSE)
Prosjektkostnader blokkboliger Gjennomsnitt per kvadratmeter (Data: Husbanken og SSB)
Kvalitet koster, men ingen entydige resultater Økning i byggekostnader som følge av myndighetspålagte krav, men kanskje også fordi: Boliger etableres på tomter som krever omfattende grunnarbeider. Generell prisstigning på innsatsfaktorer Redusert produktivitet Kvalitetshevinger som følge av kundens ønsker Økning i entreprenørens fortjeneste.
Kvalitet og samfunnsøkonomiske gevinster Kan kvalitetsheving i nybygde boliger sees som et samfunnsanliggende, som gir positive eksterne effekter, og dermed i større grad burde medfinansieres av fellesskapet, Særlig dersom den samfunnsøkonomiske gevinsten er høyere enn den privatøkonomiske? Eksterne effekter kan være knyttet til så vel miljø som tilgjengelighet.
Er reduserte kvalitetskrav løsningen på boligproblemet? Hvem er den mulige kundegruppen for små boliger på de dyreste tomtene? Hvordan løse boligproblemet for arbeidsinnvandrere og studenter?
Takk for oppmerksomheten! torunn.kvinge@nibr.no