MØTEINNKALLING Formannskapet Sted: Rakkestad Kulturhus, Formannskapssalen Dato: 18.03.2015 Tid: 09:00 SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 17/15 15/349 GODKJENNING AV PROTOKOLL - MØTE I FORMANNSKAPET DEN 25.02.2015. 18/15 14/2156 VARSEL OM OPPSTART AV ENDRING AV REGULERINGSPLAN - HOLØSÅSEN 1 19/15 14/2257 DETALJREGULERINGSPLAN FOR ISEN OMRÅDET -OPPSTART 20/15 14/1595 SØKNAD OM DISPENSASJON - TILLATELSE I ETT TRINN - 88/5 MARTIN HEEN DEGNES - SARPSBORGVEIEN 376 21/15 15/88 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN - GBR 5/253 - SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK HESTEHOVVEIEN 99 - LISE OG LARS STAMSAAS 22/15 15/505 TILTAK FOR LEGETJENESTENE OG NYE LOKALER FOR HJEMBASERTE TJENESTER, SKOL, BARNEHAGE, KULTUR OG IT I RAKKESTAD KOMMUNE I 2012-2013 - EN OPPSUMMERING 23/15 15/509 RAMMETILSKUDD TIL BOLIGFORMÅL - OPPSUMMERING OG RAPPORTERING 24/15 15/507 RAKKESTAD NÆRINGSRÅD OG VEKST I RAKKESTAD - RAPPORT 2014
25/15 15/404 SAMMENSLÅING AV RAKKESTAD, DEGERNES OG OS SOGN TIL ET NYTT SOGN 26/15 15/359 EIENDOMSSKATT - FRITAK ETTER EIENDOMSSKATTELOVEN 7 27/15 15/341 KOMMUNALT TILSKUDD TIL LIONS "RØDE FJÆR"-AKSJON 2015 Eventuelt forfall meldes til Servicekontoret tlf. 69 22 55 00 Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Rakkestad, 11. mars 2015 Ellen Solbrække (s) Ordfører
GODKJENNING AV PROTOKOLL - MØTE I FORMANNSKAPET DEN 25.02.2015. Saksbehandler: Jorun Cesilie Dybvik Arkiv: 033 Arkivsaksnr.: 15/349 Saksnr.: Utvalg Møtedato 17/15 Formannskapet 18.03.2015 Rådmannens forslag til vedtak Protokollen fra møte i Formannskapet den 25.02.2015 godkjennes. Vedlegg Protokoll fra møte i Formannskapet den 25.02.2015. Side 3 av 33
VARSEL OM OPPSTART AV ENDRING AV REGULERINGSPLAN - HOLØSÅSEN 1 Saksbehandler: Espen Glosli Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 14/2156 Saksnr.: Utvalg Møtedato 14/15 Formannskapet 04.02.2015 18/15 Formannskapet 18.03.2015 Rådmannens forslag til vedtak 1. Rakkestad kommune vedtar mindre vesentlig endring av reguleringsplan Holøsåsen I. 2. Området, vist på kart, omreguleres fra gangvei til boligformål 3. Aktuelle areal kan selges til tilstøtende eiendommer. Behandling i Formannskapet den 04.02.2015 sak 14/15 Behandling Representanten Peder Harlem (Sp) fremmet forslag om å utsette behandlingen av saken. Revidert kart som tydelig viser hvor det foreslås en reguleringsendring må følge saken til neste behandling. Harlems utsettelsesforslag ble enstemmig vedtatt. Formannskapets vedtak Saken utsatt. Vedlegg 1. Oversiktskart. 2. Kartskisse før endring. 3. Kartskisse etter endring. Bakgrunn Rakkestad kommune har mottatt forespørsel fra nabo om kjøp av mindre areal som i reguleringsplan er avsatt til gangvei. Med dette som bakgrunn har administrasjonen satt i gang endringsprosess av gjeldende reguleringsplan. Det aktuelle området er ikke opparbeidet. Hjemmel Plan og bygningslovens 12-14. Side 4 av 33
Sak 18/15 Andre faktaopplysninger Reguleringsplan for Holøsåsen I ble godkjent i 1973. Holøsåsen boligområde ble utbygd deretter. Den angjeldende del av planlagt gangvei/sti har aldri blitt opparbeidet og har aldri blitt etterspurt til formålet. Administrasjonen har befart området. Arealet er ikke i bruk. Den omsøkte endringen av reguleringsplanen har fra administrasjonen blitt vurdert som en mindre vesentlig endring. Planprosessen er varslet som oppstart av reguleringsarbeid med opplysning om at endringen vil bli behandlet som mindre vesentlig dersom det ikke er innkommet vesentlige kommentarer. Helse- og miljøkonsekvenser Ingen kjente. Økonomi Det er ingen kjente økonomiske konsekvenser for Rakkestad kommune. Alle kostnader dekkes av kjøperne. Rådmannens vurdering Det er i høringsperioden ikke innkommet kommentarer eller innspill som tilsier at endringen medfører full planbehandling. Endringen av reguleringsplanen fremmes derfor etter regelverket for mindre vesentlig endring av reguleringsplan. Rådmannen har vurdert saken til å være mindre vesentlig og uten praktisk betydning for beboerne på Holøsåsen. Det har ikke kommet ønsker eller innspill fra beboerne om å opparbeide denne traseen. Beboerne har heller ikke benyttet arealet til opptråkket sti noe som ofte er vanlig i boligområder. Rådmannen ser det som positivt å få ryddet opp i kommunens ubrukte og ustelte arealer. Rådmannen innstiller på at området, som vist på kartet omreguleres fra gangvei til boligformål og selges til tilstøtende eiendommer. Kostnadene for areal og tilhørende off. avgifter legges inn i salgssum. Side 5 av 33
DETALJREGULERINGSPLAN FOR ISEN OMRÅDET -OPPSTART Saksbehandler: Espen Glosli Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 14/2257 Saksnr.: Utvalg Møtedato 19/15 Formannskapet 18.03.2015 Rådmannens forslag til vedtak 1. Rakkestad kommune anbefaler ikke eierne av «Isenområdet» å starte opp reguleringsplanarbeid på «Isenområdet» slik som det er lagt opp til idet tiltaket vurderes å være i strid med formål i utkastet til reguleringsplan for Rakkestad sentrum og kommuneplanens arealdel. 2. Rakkestad kommune anbefaler hvis eierne ikke vil avvente avklaring av arealbruk at reguleringsplanarbeidet konsentreres om et boligprosjekt som kan suppleres av handelsaktivitet men ikke detaljhandel i det aktuelle området. Vedlegg 1 Brev fra søker mottatt 26.11.2014. Bakgrunn En investorgruppe har kjøpt opp det gamle «Isenområdet» nær Rakkestad sentrum. Det har blitt arbeidet med det aktuelle tiltaket parallellt med sentrumsplanen. Av den grunn har kommunale og andre avklaringer dratt noe ut i tid i alle fall i relasjon til utbyggernes preferanser i prosjektet. Investorgruppen ønsker en tett dialog med kommunen i den detaljreguleringsplanprosessen som nå tenkes startet opp. I denne saken tas følgende hovedtema spesielt opp: - Reguleringsformål. - Foreløpig avgrensning av planen. - Om planprosessen bør igangsettes. Hjemmel Plan og bygningsloven 12-8, «Oppstart av reguleringsplanarbeid»: Når planarbeidet igangsettes, skal berørte offentlige organer og andre interesserte varsles. Når forslagsstilleren er en annen enn planmyndigheten selv, skal planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides, og kan bistå i planarbeidet. Side 6 av 33
Sak 19/15 Forslagsstilleren skal alltid kunngjøre en melding om oppstart av planarbeidet i minst én avis som er alminnelig lest på stedet, og gjennom elektroniske medier. Registrerte grunneiere og festere i planområdet, og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet samt naboer til planområdet, skal når de blir direkte berørt, på hensiktsmessig måte underrettes om at planarbeidet tas opp. Ved varsel om oppstart og kunngjøring skal avgrensningen av planområdet angis. Andre faktaopplysninger Rakkestad kommune har i sitt pågående planarbeid fått innsigelse til planlagt arealbruk for området. Det var her lagt opp til handel med større varegrupper. Det er også varslet at det bør ses på rekkefølgebestemmelser for området for utnyttelse over flere planperioder. Rakkestad kommune har tidligere behandlet en dispensasjonssak for oppføring av større handelssenter i sentrum. Til grunn for vedtak forlangte regionale myndigheter: Samtykke for prosjektet etter kjøpesenterbestemmelsene i fylkesplanen for Østfold. Det falt til slutt på plass. Like fullt var behandlingen krevende. Utfallet av en ny sak er høyst usikker. Rådmannen er derfor ikke enig med utbygger i at det er et relativt «uproblematisk» anliggende. Planavgrensningen følger Møllergata-jernbanen- Løvveien- Storgata. Helse- og miljøkonsekvenser Området ligger langs jernbanen og tett på industriområdet «Siloen». Det stiller store krav til utforming av så vel utomhusområder som bygninger for å ivareta krav til et godt bomiljø med tanke på blant annet støy. Økonomi Ingen kjente konsekvenser for Rakkestad kommune. Administrasjonens vurdering Rakkestad kommune er oppmerksom på at prosessen med ny sentrumsplan tar tid og at aktører innenfor eiendomsutvikling ønsker en forsering av fremdriften. Sentrumsplanarbeidet er en vanskelig øvelse. Mange hensyn som må tas. Av den grunn tar prosessen lang tid. I hørt forslag til sentrumsplan og i en gitt rammetillatelse er det åpnet for oppføring av nytt handelsområde på andre siden av «Storgata» ved «Skogveien Heggveien». Sentrumsplanen har som formål å legge til rette for større aktivitet i og ved «Storgata». Det var under den forutsetning at tungtrafikk skulle ledes bort fra handlegata «Storgata» noe som viste seg vanskelig å få til. Av den grunn er betingelsene noe annerledes enn under høringen av planuttakastet. Side 7 av 33
Sak 19/15 For tiden blir det arbeidet med en forlengelse av «Heggveien» til «Johs C. Liens Gate». Det styrker potensialet for handels- og servicevirksomhet i det aktuelle området. Som rådmannen ser det, er det arealene øst for «Storgata» er prioritert og oppnår bedre utviklingsvilkår. Rådmannen vurderer at initiativet til detaljreguleringsplan for «Isenområdet» kan ha disse konsekvensene: - Det øker utstrekningen av Rakkestad sentrum som handelsområde betydelig. - Rakkestad kommune har som planmyndighet ansvar for at arealbruk i et område er i samsvar med de faktiske behov på stedet. - Ved å tillate eller legge til rette for for store handelsområder, kan det direkte skade handels- og servicevirksomheten i det egentlige sentrumsområdet eller i beste fall resultere i et fragmentert og utflytende sentrumsområde. Rådmannen oppfatter ikke at tiltaket er like kurant i forhold til kjøpesenterbestemmelsene som søker. Det baserer på de erfaringer kommunen har høstet uttalelser m.m. av regionale myndigheter i sammenheng med «Rakkestad Torg» i Rakkestad Sentrum og «Ringstad Gårdsselskap» i Bergenhusområdet. Rakkestad kommune har en sånn størrelse og en slik status som handelsområde at omfanget av handelsareal som ligger inne i sentrumsplanen og i forslaget til detaljert reguleringsplan for «Isenområdet» overstiger det reelle behovet for den type areal. Rakkestad kommune ønsker primært fortetting av boliger i Rakkestad sentrum. «Isenområdet» har enkelte utfordringer også hva gjelder boligutvikling. Likevel vurderer rådmannen at leiligheter og boliger i det aktuelle området er med på å styrke Rakkestad Sentrum som en helhet. Blant annet er det gangavstand fra «Isenområdet» til «Rakkestad Sentrum». Det er dessuten et knutepunkt for kollektivtrafikken lokalt. Rådmannen har ikke merknader til planavgrensningen. Totalvurdering i saken: Rådmannen anbefaler reguleringsarbeidet ikke igangsatt av den grunn at det er i strid med det pågående planprosjekt for Rakkestad Sentrum, og dermed kan komme i direkte motstrid med målsettingen og arbeidet for en helhetlig arealdisponering i sentrum. Investergruppen kan på den annen side starte opp et reguleringsplanarbeid for et boligprosjekt supplert med handelaktivitet ikke detaljhandel på «Isenområdet» Rakkestad kommune ønsker detaljhandel i området «Storgata» og «Heggveien». Side 8 av 33
SØKNAD OM DISPENSASJON - TILLATELSE I ETT TRINN - 88/5 MARTIN HEEN DEGNES - SARPSBORGVEIEN 376 Saksbehandler: Marius Raael Arkiv: GBR 88/5 Arkivsaksnr.: 14/1595 Saksnr.: Utvalg Møtedato 20/15 Formannskapet 18.03.2015 Rådmannens forslag til vedtak 1. Rakkestad kommune gir ikke dispensasjon fra arealdelen av kommuneplanen, da tiltaket er i direkte strid med formålet i planen, og hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra blir vesentlig tilsidesatt. 2. Tiltaket følges videre opp gjennom ordinær ulovlighetsoppfølgning hjemlet i plan- og bygningsloven: i dette tilfellet ved tilsyn og eventuelt pålegg, da tiltaket allerede er utført før dispensasjon og tillatelse foreligger. Vedlegg 1. Plan-, og snitttegninger av boligen. Utrykte vedlegg 1. Fullstendig byggesøknad inkludert tegninger. Bakgrunn Den 28.08.14 mottok Rakkestad kommune søknad om tiltak på Gbr 88/5, Sarpsborgveien 376, 1890 Rakkestad. Supplerende dokumenter ble mottatt den 02.09.14. Saken ble avvist, 15.09.2014 grunnet mangler ved søknaden. Søknad om endring ble mottatt den 16.01.15, etterfulgt av korrigerte tegninger den 22.01.15. Saken har sin bakgrunn i en allerede ombygd enebolig hvor det nå søkes om endring og ombygging til 4 leiligheter. Det er sendt søknad til Statens Vegvesen om utvidet utkjøring til RV 111. Statens vegvesen avventer behandlingen av søknaden til det foreligger vedtak fra kommunen. Ansvarlig søker har på vegne av tiltakshaver søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, 2011-2022. Det aktuelle arealet er avsatt til LNF1 hvor kun landbruksrelaterte bygg er tillatt oppført. Tiltakshaver har søkt om ombygging av eneboligen til 4 leiligheter, jfr vedlagte tegninger. På eiendommen er det i tillegg til eneboligen oppført en driftsbygning. Det er ikke søkt om endringer av driftsbygningen. Eiendommen ligger i nærheten av Verven pukkverk og Rv 111, og er utsatt for støy. Ansvarlig søker oppgir Rv 111 som den dominerende lydkilden. Det er foretatt støymålinger på eiendommen. Støymålinger er ikke det samme som støyberegninger som utarbeides med Side 9 av 33
Sak 20/15 bakgrunn i Støyveileder, T1442. Det fremgår ikke om tiltaket er innenfor T1442 sine vilkår, men baserer seg på Statens Vegvesen sine soner. Sitat fra ansvarlig søker i brev av 15.01.15: «Støymåling fra nærområde Verven pukkverk ble utføret 14/10-14. Måling viser i perioden 10:18:45 14:30:21. I denne perioden er det noen topper som viser utslag slik det fremgår av grafen på siden. Det er 5 utslag som går noe over 80 db. Det største utslaget fikk vi 13:34:07 der det viste 84,9 db. Vi har ikke oversikt over hva som da skjedde. Alt tyder på at det er trafikken som er utslagsgivende for støyen ved boligen og ikke pukkverket under normal drift. Det er lastebilene opp og ned bakken som gir utslag i målingene. Målestasjon ble montert ved vindu i 2.etasje nærmest veien slik at en skulle få det største utslaget i målingene. Gjennomsnittet viser at målingene ligger 57,79 db i den tiden av døgnet det er størst trafikk på veien kl. 10:15 14:30. Vegvesenets støymålingsprogram på årsbasis viser at støy i område 55 db 70 db ligger i gul sone. Støy over 65 db 85 db ligger i rød sone. Når målingen ofte overstiger denne belastning anbefaler vegvesenet at det foretas tiltak i eksempelvis utemiljøet. Konklusjon: Ut fra målingene ligger vi så vidt innenfor gul sone. Dersom vi hadde tatt døgntest ville mest sannsynlig gjennomsnittet i målingene ligget under 50 db og godt utenfor den gule sonen og eventuelle tiltak ville det ikke blitt behov for. Eiendommen ligger utsatt til for støy fra Rv 111 som den dominerende lydkilden. Sarpsborgveien 376 ligger likevel slik til at den tilfredsstiller minstekravene for oppføring i gul sone forutsatt at boenheter får/har en stille uteplass. Løsning for å få stille uteplasser er mulig på flere måter. Det stilles ikke spesifikke krav til dører eller vinduer i bygningen.» Det fremgår av søknaden mulige, alternative planløsninger for en stille uteplass uten at dette er nærmere beskrevet. Det er derfor ikke grunnlag for å overprøve dette, men ved vurdering av saken bør ansvarlig søkers standpunkt legges til grunn. Det er viktig å merke seg at tiltaket ligger i gul støysone Det er i perioden målt 5 utslag i rød støysone. Hjemmel Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) av 2008, 19-2. Bestemmelsen i PBL 19-2 åpner for at kommunen kan gi tillatelse til tiltak som i utgangspunktet ikke er tillatt som følge av materielle bestemmelser i loven, forskriftene eller gjeldende arealplan. Kommunens skjønnskompetanse i dispensasjonsspørsmål er begrenset gjennom reglene i annet til fjerde ledd. Praktisk viktige dispensasjonsspørsmål er bl.a. tekniske spesifikasjoner fastsatt i byggesaksforskriften, rekkefølgebestemmelser, utnyttelsesgrad osv.. Det er en forutsetning for å kunne innvilge dispensasjon etter PBL 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. De ulike bestemmelser i areal og reguleringsplaner har som oftest blitt vedtatt etter en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være kurant/enkelt å fravike disse. Dette gjelder også for at planens hovedformål som overordnet informasjons- og beslutningsgrunnlag ikke Side 10 av 33
Sak 20/15 skal undergraves. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. 19-2, 2. ledd. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Andre faktaopplysninger Tiltaket er allerede delvis utført, og ulovlighetsoppfølgning bør iverksettes som en følge av dette. Det ser også ut til at driftsbygningen er tatt i bruk som boligformål. Helse- og miljøkonsekvenser Tiltaket har ingen samfunnsmessig innvirkning på miljøet. Ansvarlig søker påpeker at tiltaket ligger på landsbygda hvor det er lite forurenset miljø. Administrasjonen deler ikke dette synspunktet, da tiltaket ligger tett inntil RV 111 som er sterkt trafikkert. Trafikksikkerheten i tilknytning til RV 111 er ikke tilfredsstillende for myke trafikanter, da det mangler både gatelys og fortau. Dette er momenter som taler i mot dispensasjon til etablering av boligprosjekter utenfor den sentrumsnære infrastruktur. Ansvarlig søker fremhever dog at det er bussforbindelse ved eiendommen. Økonomi Ingen samfunnsmessig økonomisk betydning ut over økt antall boenheter i spredt boligområde. Det forutsettes god økonomisk gevinst for tiltakshaver, jft ansvarlig søkers argumentasjon i ovennevnte brev. Administrasjonens vurdering Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Eiendommen ligger i et område avsatt til LNF1, hvor kun landbruksrelaterte bygg er tillatt jf. 4.2. Det er i utgangspunktet ikke ønskelig med økt boligbygging i disse områdene. Dette har sammenheng med at slike leilighetsprosjekter vil fremstå som satellitter og harmonerer derfor dårlig med vedtatte mål om fortetting i sentrumsområdene. Leiligheter skal planlegges innenfor de rammer og på de steder som er vedtatt i kommuneplanen. Ansvarlig søker begrunner bl.a. sin søknad slik:»det var derfor viktig for Degnes når han kjøpte eiendommen og legge forholdene til rette slik at det blir et forsvarlig inntekstgrunnlag på investeringen slik at det også var mulig å vedlikeholde anlegget. Fra begynnelsen ble boligdelen benyttet som bolig for ansatte i bedriften til Degnes. Dette var arbeidere fra Litauen som hadde behov for bolig». Videre fremkommer i søknaden: «En bolig med en grunnflate på 408 m2 BRA er en uforholdsmessig stor enebolig for en familie og lite tjenlig å bo i. Ikke minst av økonomiske grunner. Da Erling Vinter i sin tid utviklet denne eiendommen var det en annen tid og det er derfor naturlig for Degnes å dele opp boligen til flere enheter. Dette for å gi et økonomisk grunnlag til å vedlikeholde eiendommen slik at den ikke forfaller og blir seende som en del av eksemplene vi har vist til i bildene i dette brev.» Ansvarlig søker legger også vekt på at eiendommen fremstår som del av en inngangsporten til Rakkestad og at denne bør være presentabel. Eiendommen er så spesiell at saken som Side 11 av 33
Sak 20/15 sådan ikke bør danne presedens i andre saker. Det påpekes også generelt behov for boliger i retning Sarpsborg og Rudskogen. Administrasjonen har vurdert sakskomplekset ut fra retningslinjer gitt av Kommunal- og moderniseringsdepartementet. I en prinsipputtalelse av 09.02.2015 om unntaksbestemmelsen i PBL 31-2 fremkommer: «Tiltakshavers/eiers økonomi tillegges ikke vekt i vurderingen.» Dette betyr at eier i hovedsak selv står ansvarlig for sin personlige økonomi og sin egen kjøpekraft. Dersom tiltakshaver ønsker å kjøpe en stor enebolig er det hans eget valg, og dersom han har et ønske om å utvikle sin eiendom med leiligheter må det skje på de områder som er avsatt til boligformål kommuneplanens arealdel. Det er selvsagt viktig at eksisterende boliger blir ivaretatt og vedlikeholdt på en god måte Administrasjonen har en klar oppfatning om det ikke er ønskelig med leilighetskomplekser rundt i kommunen utenfor avsatte arealer i kommuneplanens arealdel. Dette vil medføre uregulert næringsutvikling og uønsket boligutvikling med konsekvenser for skoleutbygging, skyss av skolebarn og utbygging av infrastruktur for øvrig. Hensynet bak bestemmelsen i kommuneplanen vil bli tilsidesatt, da slike tiltak er i strid med formålet. Administrasjonen mener også at personlig økonomi og evt økonomisk gevinst ikke skal vektlegges i behandling av søknaden. Argumentasjon i den retning vil ha ubetydelig vekt i forhold til dispensasjon. At det tidligere har vært drevet minkfarm og hundepensjonat på eiendommen er ikke relevante argumenter, ei heller avstanden til Rudskogen og lignende. Dersom Rakkestad kommune ønsker boligutvikling i nærheten av Rudskogen bør dette løses gjennom kommuneplanens arealdel og tilhørende reguleringsplan eller lignende. Hadde det vært tale om en subsidiær leilighet til eksisterende bolig hadde det stilt seg annerledes. Administrasjonen finner på dette grunnlag at vilkårene for dispensasjon i PBL 19-2 ikke er oppfylt og søknad om dispensasjon ikke bør innvilges. Side 12 av 33
SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN - GBR 5/253 - SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK HESTEHOVVEIEN 99 - LISE OG LARS STAMSAAS Saksbehandler: Marius Raael Arkiv: GBR 5/253 Arkivsaksnr.: 15/88 Saksnr.: Utvalg Møtedato 21/15 Formannskapet 18.03.2015 Rådmannens forslag til vedtak 1. Rakkestad kommune godkjenner søknad om dispensasjon etter PBL 19-2 for plassering av bolig utenfor gjeldende byggegrense vedtatt i plan Prestegårdsskogen, datert 22.05.2007. 2. Rakkestad kommune innvilger ikke dispensasjon for plassering av garasjen, jfr plan Prestegårdsskoen pkt. 2.1 litra d. Vedlegg Situasjonsplan som viser plassering av byggene. Bakgrunn Den 15.01.15 mottok Rakkestad kommune søknad om tillatelse til tiltak om oppføring av enebolig med frittliggende garasje på GBR 5/253, Hestehovveien 99, 1890 Rakkestad. Tiltakshavere er Lise og Lars Stamsaas og ansvarlig søker er Anebyhus AS. Tiltaket er plassert i strid med byggegrensen vedtatt i reguleringsplanen for Prestegårdsskogen, datert 22.05.2007. Det er søkt om dispensasjon for plasseringen av eneboligen i ft byggegrense og garasjen i ft nabogrense. Det er gitt samtykke fra nabo om plassering av garasje nærmere enn 1 meter fra nabogrensen. Tiltakshaver har søkt om å sette opp garasjen som selvbygger. Søknaden: «Det søkes dispensasjon fra bestemmelsene i vedtektene til PBL med begrunnelse om at bebyggelsen skal plasseres utenfor de byggegrenser som er angitt på plankartet. Omsøkte tiltak vil komme utenfor byggegrensen på eiendommen. Formålet med denne bestemmelsen er å sikre god avstand mellom bygg og samordne bebyggelsen i ett område. Omsøkte eiendom har ett forholdsvis lite areal å bygge på om man skal være innenfor byggelinjer, og overholde avstandskrav til naboeiendommer. Eiendommen har rektangulær form mens byggeområdet innenfor byggegrensene og avstand til nabogrense er nærmest kvadratisk. Omsøkte bolig tilpasser seg form og terreng for eiendommen. Boligen er i tillegg prosjektert i tradisjonell stil med livsløpsstandard, hvilket samler alt areal på ett nivå. Boligen er innenfor de krav som gjelder for utnyttelse av eiendommen tilhørende høydebestemmelser. Den Side 13 av 33
Sak 21/15 plasseres tilnærmet vinkelrett på veien, samtidig som den følger retning på eiendomsgrensen. Naboeiendommen hvor boligen er planlagt utenfor byggegrensen, er friareal. Avstand til eiendomsgrense på 4 meter overholdes for boligen. Samlet sett får omsøkt plassering den beste mulige utnyttelse av eiendommen. Det er planlagt gode uteoppholdsarealer og sikker adkomst til eiendommen. Det foreligger ingen fare for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet ved å gi dispensasjon. Formålet blir ikke tilsidesatt, og det er ikke til noen ulempe å dispensere fra kravet.» Hjemmel Plan- og bygningsloven av 2008 19-1 og 19-2 samt reguleringsplan Prestegårdsskogen vedtatt den 22.05.2007. Bestemmelsen i PBL 19-2 er den generelle hjemmelen som åpner for at kommunen kan gi tillatelse til tiltak som i utgangspunktet ikke er tillatt som følge av materielle bestemmelser i loven, forskriftene eller gjeldende arealplan. Kommunens skjønnskompetanse i dispensasjonsspørsmål er begrenset gjennom reglene i annet til fjerde ledd. Praktiske og viktige dispensasjonsspørsmål er bl.a. tekniske spesifikasjoner fastsatt i byggesaksforskriften, rekkefølgebestemmelser, utnyttelsesgrad osv.. Det er en forutsetning for å kunne innvilge dispensasjon etter PBL 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. De ulike bestemmelser i planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse, også for at planens hovedformål som overordnet informasjons- og beslutningsgrunnlag ikke skal undergraves. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. 19-2, 2. ledd. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Helse- og miljøkonsekvenser Tiltaket vil kunne ha innvirkning på bruken av det tilgrensende grøntarealet spesielt hvis garasjen plasseres så nærme eiendomsgrensen. Dette er dog av mindre miljømessig konsekvens som ikke bør ha innvirkning på saken sett under ett. Økonomi Tiltaket innebærer ingen økonomisk konsekvens. Administrasjonens vurdering Administrasjonen er av den oppfatning at saken er vanskelig, da det er tale om å gi dispensasjon fra en byggegrense i en relativt ny plan. Det er ikke tidligere gitt dispensasjoner av dette omfanget i denne planen. Byggegrensene for bygde boliger er fulgt og bør også følges for å oppfylle de overordnede mål med planen. Hvis kommunen dispenserer fra byggegrensene brytes den symmetri som det er lagt opp til i planen. Område B33 hvor omsøkte tomt ligger er orientert på samme måte som B21- B25. Side 14 av 33
Sak 21/15 Etter en vurdering kan det være like riktig topografisk sett å orientere B33 mot områdene B27 og 32. En fravikelse av byggegrense vil i så tilfelle ikke skape presedens for omkringliggende tomter. Den planlagte helheten i området vil heller ikke bli brutt. Siktlinjen mellom lekeplass og hovedveitrase blir brutt men det er ikke så viktig at det utløser negativ innstilling i forhold til plassering av huset. I dette tilfellet er det to tomter som er noe adskilt fra de øvrige boliger i planområdet. Det å bryte byggegrensen vil få mindre innvirkning her enn ellers på feltet. Tomten er nok opprinnelig planlagt for en tomannsbolig. Sett i forhold til dette er huset noe feilplassert. Omsøkte bolig, slik det er tegnet, har den beste plassering helheten tatt i betraktning. Det er tatt hensyn til sollys og plassering av store og små vinduer for å oppnå mest mulig energieffektiv bolig, jfr tegningene. Det er to vilkår som må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis etter PBL 19-1. 1. Hensynet skal ikke bli vesentlig tilsidesatt 2. Det skal være en klar overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon. I nærværende sak er det i hovedsak hensynet bak bestemmelsen som særlig er vurdert. Generelt kan sies at byggegrensene på Prestegårdsskogen for det meste er overholdt. Det kan få konsekvenser å dispensere fra disse grunnet forringelse av helhetsinntrykket for området. Sett ut fra plassering av de omkringliggende boliger, sammenfaller disse tilnærmet den retning som i det omsøkte tiltaket. Det kan derfor være greit med slik plassering. Dette underbygges også av solforholdene på tomten. Det er tilstrekkelig med rom for lys og luft og ingen brannfare. Byggegrensen legger derimot opp til at hagen skal være i forkant av boligen. Dette vil endres noe ved slik dispensasjon. Administrasjonen mener at tiltaket ikke vil komme i konflikt med formålet og dermed ikke bli tilsidesatt. Når det gjelder vurderingen av om det foreligger en klar overvekt av fordeler er administrasjonens syn at dette er ivaretatt på en god måte med unntak av at plasseringen av garasjen kommer for nærme grøntområdet. Dette med garasjen er ikke avgjørende i vurderingen totalt sett. Det bør dog ikke innvilges dispensasjon fra bestemmelsen i reguleringplanens pkt. 2.1, hvor avstanden til nabogrense skal være minimum 1 meter. Dennes avstandsbestemmelsen er satt av hensyn til å kunne utføre vedlikehold av garasje på egen eiendom. Slik garasjen nå er plassert vil ikke tiltakshaver kunne vedlikeholde garasjen uten å måtte benytte litt av grøntområdet. Garasjen kan trekkes tilbake slik at dette er mulig uten at dette tungtveiende grunner. Plan- og bygningsmyndighetene finner på dette grunnlag at vilkårene for dispensasjon i PBL 19-2 er oppfylt for boligen. Søknaden om dispensasjon for plassering av boligen utenfor gjeldende byggegrense bør innvilges mens plassering av garasjen nærmere nabogrensen enn 1,0 m bør avslåes. Side 15 av 33
TILTAK FOR LEGETJENESTENE OG NYE LOKALER FOR HJEMBASERTE TJENESTER, SKOL, BARNEHAGE, KULTUR OG IT I RAKKESTAD KOMMUNE I 2012-2013 - EN OPPSUMMERING Saksbehandler: Alf Thode Skog Arkiv: 612 Arkivsaksnr.: 15/505 Saksnr.: Utvalg Møtedato 22/15 Formannskapet 18.03.2015 Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad formannskap tar oppsummeringen til orientering. Vedlegg Ingen. Saken gjelder Oppsummering av «Tiltak for legetjenestene i Rakkestad kommune 2012 2013» og «Nye lokaler for Hjembaserte Tjenester, Skole, Barnehage, Kultur og IT i 2012 2013». Videre: I 2014 kjøpte Rakkestad kommune først samtlige aksjer i Bankgården Rakkestad AS. Selskapet ble deretter avviklet. I dag er Bankgården Rakkestad en ordinær kommunal eiendom. Tiltaket ga Rakkestad kommune en avkastning av kapital på kr. 1 079 000 i 2014 og en budsjetteffekt i form av lavere utgifter og høyere inntekter på omlag 1,6 millioner kroner hvert år fra 2015. Fordi endringer og tiltak i sum er komplekse og store, legger rådmannen fram en oppsummering av saken for formannskap og kommunestyre. Fakta Rakkestad kommune er administrativt ansvarlig for den lokale fastlegeordning og har i tillegg tilsatt egne leger som kommunelege I, sykehjemsleger og helsestasjonsleger. Siden 2012 er legetjenestene bygget kraftig ut som følge av regulære kapasitetsproblemer blant fastlegene og som et resultat av et større kommunalt ansvar for den samlede helse- og omsorgstjenesten etter at samhandlingsreformen trådte i kraft 1.1.12. For to år siden ble Hjembaserte Tjenester besluttet flyttet fra Skautun rehabiliterings- og omsorgssenter til Bankgården Rakkestad for å øke antall arbeidsplasser i seksjonen og dessuten etablere større kapasitet flere plasser i sykehjemmet. Skole og Barnehageseksjonene fikk i 2013 nye lokaler i Bankgården Rakkestad som en erstatning for det kontorfellesskapet de hadde i kjelleretasjen i Rakkestad Rådhus. Det Side 16 av 33
Sak 22/15 tilfredsstilte ikke de arbeidsmiljøbehovene og arbeidsmiljøkravene som seksjonene hadde i virksomheten sin. Over noe tid, hadde også ulike statlige tilsynsmyndigheter uttalt utilfredshet med disse lokalene. For kulturseksjonen og IT er lokalene i kjelleretasjen i Rakkestad Rådhus tilpasset til den aktivitet som de driver. Tiltakene var som følger: Fastleger: - Ny fastlege ved Rakkestad legesenter fra 1.8.12. - Ny fastlege ved Bygdelegene fra 1.1.13 - Ny kommunalt tilsatt fastlege kombinert med sykehjemslege fra 1.1.14 ved Bygdelegene. Kommunalt tilsatte leger: - Sykehjemslege/institusjonslege utvidelse til halv stilling fra 1.8.12. - Kommunelege I utvidelse til halv stilling fra 1.1.13. - Sykehjemslege /institusjonslege utvidelse til halv stilling fra 1.1.14 Av kommunens 8 020 innbyggere pr. 31.12.14, hadde 90,58 prosent 7 265 personer lokal fastlege pr. 31.12.14. Det er vesentlig mer enn for bare tre fire år siden. Rakkestad kommune har dessuten nå god dekning av lege i sykehjem 0,55 timer pr. uke pr. beboer. Hjembaserte Tjenester: - Lokaler for Hjembaserte Tjenester i andre etasje i Bankgården Rakkestad. Skole og Barnehageseksjonene: - Skole og Barnehageseksjonene overtok i 2013 Rakkestad legesenter sine tidligere lokaler i første etasje av Bankgården Rakkestad. Kulturseksjonen og IT: - Kulturseksjonen og IT har fått lokaler som oppfyller behovene til deres aktivitet arbeidsplasser m.m. i kjelleretasjen i rådhuset. Å flytte Hjembaserte Tjenester fra Skautun rehabiliterings- og omsorgssenter, gir på den ene side seksjonen de arbeidsplasser og andre bekvemmeligheter som den trenger og bidro på Side 17 av 33
Sak 22/15 den annen side til å frigjøre et areal til 12 nye sykehjemsplasser («Lyngen») ved Skautun rehabiliterings- og omsorgssenter. Skole og Barnehageseksjonene har nå kontorlokaler som godt tilfredsstiller de arbeidsmiljøbehov og arbeidsmiljøkrav som er for disse virksomhetene. For både Kulturseksjonen og IT er det likeledes bygget opp et tilstrekkelig antall arbeidsplasser m.m. som er dekkende for deres formål. Flere tiltak av bygningsmessig og annen karakter er gjennomført for å realisere de helhetlige løsningene: - Rakkestad kommune overtok Rakkestad legesenter DA sin husleiekontrakt med Bankgården Rakkestad AS idet de aktuelle lokalene var uhensiktsmessige og la store begrensninger på legesenteret sin drift og utvikling. - Rakkestad kommune bygget opp moderne lokaler i Rådhusveien I for utleie til Rakkestad legesenter. - Rakkestad kommune leide lokaler for sitt økonomikontor i underetasjen til Rådhusveien Helseteam. - Disse lokalene ble bygget opp til kontorer for den kommunale økonomistaben. - Bygdelegene frigjorde arealer til utvidelse av sin virksomhet ved at tannlege Otto Igland flyttet sin virksomhet til nye lokaler i Heggveien. - Rakkestad kommune etablerte base for «Hjembaserte Tjenester» i andre etasje av Bankgården Rakkestad og for «Skoleseksjonen» og «Barnehageseksjonen» i første etasje i den samme bygningen. - «Kulturseksjonen» og «IT» er lokalisert til kjelleretasjen i Rakkestad Rådhus. Rakkestad kommune brukte totalt kr. 5 323 422 innen samlet investeringsramme til de forskjellige tiltakene i sakskomplekset inventar og utstyr, oppbygging av nye lokaler og ulike flyttinger. Husleie i Rådhusveien Helseteam utgjør ca. kr. 380 000 pr. år (10 års avtale). Rakkestad Legesenter AS betaler ca. kr. 250 000 i årlig husleie (20 års avtale). Avslutning Rakkestad kommune overtok i fjor (2014) fullt eierskap til Bankgården Rakkestad AS. Selskapet ble senere avviklet og Bankgården Rakkestad er nå en ordinær kommunal eiendom. Disposisjonen ga kommunen en avkastning på kapital på kr. 1 079 000 i 2014. Rakkestad kommune har fra 2015 en budsjetteffekt lavere utgifter og høyere inntekter på sin overtakelse av Bankgården Rakkestad på ca. 1,6 millioner kroner hvert år som følge av bortfall av leieutgifter og husleie fra DnB Bank ASA. Side 18 av 33
RAMMETILSKUDD TIL BOLIGFORMÅL - OPPSUMMERING OG RAPPORTERING Saksbehandler: Alf Thode Skog Arkiv: 614 Arkivsaksnr.: 15/509 Saksnr.: Utvalg Møtedato 23/15 Formannskapet 18.03.2015 Kommunestyret Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommunestyre tar rapporten til orientering. Vedlegg Ingen. Bakgrunn Husbanken forvalter en ordning med tilskudd til finansiering av kommunale utleieboliger. Tiltakets målsetting er som følger: Tilskuddet skal bidra til flere egnede utleieboliger for ungdom og vanskeligstilte personer i boligmarkedet. Med vanskeligstilte mennesker menes blant annet bostedsløse, rusmiddelavhengige, flyktninger, personer med nedsatt funksjonsevne samt unge og barnefamilier med bolig- og finansieringsproblemer. Om utmåling av tilskudd sier Husbanken blant annet: ----- Tilskuddet kan være inntil 40 prosent av godkjente prosjektkostnader når det gis tilskudd til utleieboliger til flyktninger, barnefamilier og andre prioriterte grupper. Ellers er maksimal tilskuddssats 20 prosent av prosjektkostnader. ----- Husbanken og Rakkestad kommune ble i 2007 enige om et opplegg for et boligprosjekt der banken bevilget tilskudd til finansiering av forskjellige kommunale boligtiltak på rammevilkår og hvor kommunen selv skulle fastsette fordeling av disse tilskuddsmidlene på de ulike tiltak. Det aktuelle boligtilskuddet var på kr. 7 200 000. Tilskudd etter denne modell ble sett på som en forsøksordning der tilskuddsramme og tilskuddsvilkår har grunnlag i kommunen sin boligsosiale handlingsplan og annet planverk som dokumenterer behovet for boliger til vanskeligstilte og kommunens engasjement i å framskaffe boliger til denne gruppen. Om forutsetningene for rammetilskuddet heter det blant annet: Side 19 av 33
Sak 23/15 - Tilskuddet brukes til å framskaffe boliger til prioriterte grupper bostedsløse, flyktninger, funksjonshemmede og økonomiske vanskeligstilte. - Tilskuddsprosenten i de forskjellige prosjektene varierer. Det er viktig at kommunen selv prioriterer andel tilskudd. - Boligframskaffelsen skal skje gjennom utbedring av eksisterende boliger og oppføring og kjøp av nye boliger. - Rapportering skjer senest i første halvår av 2008. Rakkestad kommune anvendte det aktuelle tilskudd til forskjellige boligtiltak i 2007 2009, men verken kommunen eller Husbanken fulgte opp med rapportering av bruk av ressursene som forutsatt i søknad og tilsagn. Forsøksordningen ble ikke videreført i 2008. Fra Rakkestad kommunes og Husbankens side ble det av denne grunn fra det tidspunktet ikke noen videre oppmerksomhet på denne siden av saken. Ifølge Husbanken har det samme skjedd i andre kommuner som var med i forsøket. Rakkestad kommune inntektsførte den siste delen av tilskuddsmidlene i regnskap for 2013 idet aktuelle boligtiltak var realisert og prosjektet som helhet var avsluttet på det tidspunkt. I årsoppgjøret ble det påpekt at den avsluttende rapporten til Husbanken på disponeringen av ressursene ikke var kvittert ut. Som nevnt skulle den være avlevert i 2008. Husbanken Rådmannen fulgte opp spørsmålet med Husbanken i møte 20.1.15. Det er enighet om at rådmannen utarbeider en rapport som sendes til Husbanken som en avslutning på prosjektet etter at den er behandlet av kommunestyret. Rapporten bygger på vilkårene for tilskudd slik de går fram av tilsagn av 16.10.07. Tiltakene Rakkestad kommune anvender boligtilskuddet på følgende av sine prosjekter i 2007 2009. Kleven utleieboliger Kleven utleieboliger ble bygget på 1970 tallet og begynnelsen av 1980 tallet, og ble rehabilitert og påkostet opp til moderne standard i 2007 2009. Leilighetene har fra ferdigstillelsen i 2009 blitt leid ut til følgende grupper av leietakere: - Psykiatri, - Rus, - Psykiatri og rus, - Utviklingshemmede, - Leietakere som har omfattende kommunale tjenesteytelser (Brukergruppe: Ressurskrevende kommunale tjenesteytelser). Side 20 av 33