Arkivsaksnr.: 07/482-66 Arkivnr.: GNR 109/129 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 109/129 KLAGE PÅ VEDTAK I UTVIKLINGSUTVALGET I SAK 38/10 AV 7.5.2010 AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FOR ULOVLIG OPPFØRT TILBYGG TIL FRITIDSBOLIG Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven av 2008 1-9,jfr. Forvaltningslovens kap VI Klageadgang: Hvis utviklingsutvalget omgjør tidligere vedtak, kan det nye vedtaket påklages. Rådmannens innstilling: Utviklingsutvalget opprettholder sitt vedtak i sak 38/10 av 7.5.2010, om avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2005-2016, med bakgrunn i at klagen fra Rørleggersentralen AS ikke inneholder nye momenter som er av en slik art at vedtaket bør omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling jf. plan- og bygningslovens 1-9. Sammendrag:
Utviklingsutvalget i Lunner kommune avslo den 7.5.2010 (UTV 38/10) søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2005-2016 for å tillate tilbygg til fritidsbolig utover 120 m 2 BYA på gnr 109 bnr 129. Vedtaket er påklaget av Rørleggersentralen AS som er hjemmelshaver på eiendommen. Rådmannen kan ikke se at klagen inneholder nye opplysninger som er av en slik art at tidligere vedtak bør omgjøres. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Bakgrunnen for saken er at hjemmelshaver av eiendommen 109/129, Rørleggersentralen AS, har påklaget Utviklingsutvalgets avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2005-2016 for bygging av fritidsbolig utover fastsatt grad av utnytting, BYA 120m 2. Pila på kartet til høyre viser eiendommens lokalisering i Lunner kommune. På kartet til høyre er fritidseiendommen markert med pil. 1.2 Planstatus og rettslig grunnlag Eiendommen 109/129 ligger i uregulert område, og er i kommuneplanens arealdel avsatt til eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse. Eiendommen er lokalisert utenfor byggeforbudssonen til vassdrag. Kommuneplanbestemmelsene er som følger: Saken er fremmet etter 1. juli 2009. Dispensasjonssøknaden har derfor blitt behandlet etter plan- og bygningsloven av 2008. Lovens kapittel 19 omhandler dispensasjoner.
2. KLAGEBEHANDLINGEN 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger Det foreligger klage, korrigert anke, datert 1.6.2010 fra Rørleggersentralen AS, som hjemmelshaver til eiendommen 109/129. Som tiltakshaver/hjemmelshaver er Rørleggersentralen AS part i saken etter forvaltningslovens kap. VI. Klagen anses for å ha kommet inn i rett tid i forhold til klagefristen. 2.2 Innholdet i klagen fra Rørleggersentralen AS. Klagebrevet vedlegges dette saksframlegget. Innholdet i klagebrevet er noe forenklet slik: Hytta med tilbygg ligger mot et skrånende terreng og tilbygget medførte en grunnmur som fikk en høyde på over 2 meter i front. Tiltakshaver hadde en oppfatning av at for T-BRA (totalt tillatt bruksareal) ikke ble regnet med bruksareal i kjelleretasje. På denne bakgrunn foretok tiltakshaver en innredning av 2 soverom i kjelleren. Tiltakshaver vil i anken understreke at som bygningsvolum ville hytta være like stor enten kjeller ble oppfylt til høyde under 1,9 meter eller slik som det nå er utført ved at det er innredet 2 soverom i kjelleren. Tiltaket ble på denne bakgrunn oppført etter et bruksareal på 120m 2 i første etasje. Det ble i tillegg oppført en utvendig terrasse med høyde mer enn 0,5 meter over gjennomsnittlig terreng. Terrassen ble oppført med bakgrunn i at denne ikke ville ha innvirkning på T-BRA. Konsekvensen av det utførte tiltaket ble at det overskred tillatt bruksareal etter kommuneplanen som gjaldt på det tidspunktet tillatelsen ble gitt. Eiendommen er eid av Rørleggersentralen AS og benyttes som firmahytta for selskapets i alt 20 ansatte og deres familier. På denne bakgrunn ønsker tiltakshaver å opprettholde hyttas størrelse og volum, inklusive soverommene i underetasjen. Lunner kommune ga tiltakshaver anledning til å søke om tillatelse etter kommuneplanen 2005 2016 som angir at i eksisterende områder for fritidsbebyggelse skal bebygd areal (NS 3940) ikke overstige 120m 2. Tiltakshaver sendte derfor ny søknad hvor det søkes om å få rive 55 m 2 utvendig terrasse inklusive den del av takoverbygget som stikker mer enn 1 meter ut over hyttas veggliv, samt materiallager på ca 12 m 2. Det ble gitt rivetillatelse til tiltakene i sak UTV 114/10 av 18.06.2010. I klagen fremkommer det også at ved kontrollmåling av hyttas arealer utvendig målt den 29.05.2010 viser at hyttas bebygde areal, BYA, uten terrasse vil være 133,4 m 2. Det er innsendt nye plantegninger som viser dette. Rørleggersentralen AS sier videre at det å gi dispensasjon på i alt 13,4 m 2 for hytta ikke vil være til noe ulemper eller ha uheldige virkning i forhold til naturmiljø, landskap og friluftsinteresser. Derom dispensasjon ikke gis, vil det medføre at det må gjennomføres et større arbeid med ombygging av hytta, noe som Rørleggersentralen AS mener vil være uheldig med hensyn til disponeringen av ressursene. Korrigert tegning, udatert revisjon.
2.2 Kommunes vurdering av klagen Utviklingsutvalget behandlet søknad om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene i sak UTV 38/10 den 7.5.2010. Utvalget fattet følgende vedtak: Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner 2005-2016, avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene om bebygd areal på 137,1m 2 på eiendommene109/129, da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19. Pålegg om riving av ulovlig oppført tilbygg stilles i bero inntil avslaget er endelig, dvs etter at en evt. klagesak er ferdigbehandlet. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse i henhold til planog bygningsloven 1-9, jf. forvaltningslovens kap. VI. En evt. klage må fremsettes skriftlig for Lunner kommune innen 3 tre uker fra underretning om vedtaket. I etterkant av utviklingsutvalgets vedtak har tiltakshaver søkt om og fått tillatelse til riving av terrasse (BYA=55m 2 ) og materiallager (BYA=12m 2 ). I klagen opplyses det at hytta etter kontrollmåling og etter at terrassen er fjernet, vil ha et bebygd areal på 133,4m 2. I tillegg
kommer et bebygd areal på 2,5m 2 for utedo. Totalt bebygd areal vil da være 135,9m 2 på eiendommen, dvs. 15,9m 2 mer enn det som kommuneplanen tillater. I kommuneplanbestemmelsene har kommunestyret satt en begrensing på 120m 2 bebygd areal for fritidseiendommer som ligger utenfor byggeforbudssonen til vassdrag. Bestemmelsene i kommuneplanen er blitt til for å tillate romslige hytter, men likevel ikke så store at de vil være dominerende i forhold til omgivelsene eller eksisterende bebyggelse. Å tillate bebygd areal på 135,9m 2 er et betydelig avvik fra den fastsatte utnyttingsgraden. At noen ulovlig bygger større enn tillatt og får tillatelse i etterkant, vil naturlig nok også få følger for andre som gjør tilsvarende avvik og for de som søker om BYA opptil 136m 2. I dispensasjonssaker skal kommunen vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I denne saken var det opplyst at hytta ble for stor fordi tiltakshaver ikke forsto hvordan bruksareal blir beregnet. Dette kan ikke tillegges vekt. Tilbygg hytte er underlagt søknadsplikt og det er ansvarlige foretak som har stått bak utbyggingen. Tiltakshaver har ikke hatt ansvarsrett på verken prosjektering eller utførelse. Å innvilge dispensasjon betyr at kommuneplanbestemmelsene undergraves med den konsekvens at hyttene i Lunner må tillates større enn dagens 120m 2 med de konsekvenser dette har for landskap og tilpasning til de øvrige bygde omgivelser. Vi viser her til at Lunner kommune tidligere har avslått en søknad om tillatelse til 122m 2 bebygd areal på en hytteeiendom i Bureiservegen. Vedtaket ble påklaget og Fylkesmannen stadfestet kommunens avslag. Fordelen ved å innvilge dispensasjon er at en tiltakshaver slipper å rive et ulovlig byggetiltak. 3. KONKLUSJON Utviklingsutvalget opprettholder sitt vedtak i sak 38/10 av 7.5.2010, om avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2005-2016, med bakgrunn i at klagen fra Rørleggersentralen AS ikke inneholder nye momenter som er av en slik art at vedtaket bør omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling jf. plan- og bygningslovens 1-9. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Fra Rørleggersentralen AS, korrigert anke over vedtak om avslag på søknad om dispensasjon, datert 1. juni 2010. Øvrige dokument: Melding om fullmakt til anmeldelse 109/129 109/29 Påbygg på hytte 109/29-frist forlenget vedrørende utslipp av kloakk
109/129 - Vedrørende utslipp av kloakk 109/129 Bekreftelse på utsatt frist 109/129 - Vedrørende utslipp av kloakk 109/129 Vedrørende bygg på eiendommen 109/15 109/129 Søknad vedrørende hytte 109/129 i Lunner kommune - diverse frister Lunner kommune var på befaring på eiendommen 109/129 109/129 Påstått ulovlige tiltak - søknad om dispensasjon 109/129 Foreløpig svarbrev Vedrørende nabovarsel 109/129 109/129 Vedtak etter PBL - Svar på utvidelse av hytte utover 120m2 109/129 Forespørsel om forhåndsuttalelse 109 /129 Forespørsel om forhåndsuttalelse 109/129 Svar på forespørsel om forhåndsuttalelse 109/129 Utvidelse av hytte 109/129 Utsettelse av frist til å klage på vedtak 109/129 Svar angående retting i henhold til vedtak 109/129 Vedrørende retting av ulovlige oppførte arealer utover byggetillatelse gitt 16.06.03 109/129 Befaring Lensmannsvika 53, Mylla 109/129 Oversendelse av tegninger med endringer 109/129 ulovlig oppført tilbygg Rettelse til møtebok 109/129 Gjenpart av nabovarsel 109/129 Pålegg om riving og opphør av ulovlig brukk - vedtak om tvangsmulkt 109/129 Orientering om saksgang 109/129 Hytte ved Mylla - søknad om tillatelse til tiltak 109/129 Anmodning om å rive del av ulovlig oppført tiltak 109/129 Angående dispensasjonssøknaden 109/129 Pålegg om riving og opphør av ulovlig brukk - vedtak om tvangsmulkt Anke på vedtak 109/129 Foreløpig svar - Pålegg om riving og opphør av ulovlig bruk - vedtak om tvangsmulkt Anke på vedtak 109/129 Korrigert anke - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 109/129 Vedr. tillatelse til å rive ulovlig oppført tiltak 109/129 Tillatelse til å rive del av ulovlig oppført tiltak 109/129 Melding om delegert vedtak ulovlig tiltak varsel om pålegg 109/129 Ulovelig tiltak forhånsvarsel om pålegg 109/129 Svar på henvendelse 109/129 Ulovelig tiltak 109/129 Viser til brev av 24.05.08 og samtidig varsle om følgende 109/129 Tilleggsinformasjon 109/129 Rev.tegninger 109/129 Orientering om saksgang - Ingen videre oppf. av BE
Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Arkitektkontoret Jan Skarpaas AS, PB. 5926, Majorstuen, 0308 OSLO Gunnar A. Ludvigsen, Risløkkveien 37 A, 0580 OSLO Rørleggersentralen AS, Helgesensgt. 71, 0563 OSLO Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær