Stavanger Handelsanalyse Sørbø Hove Utgave: 3 Dato: 2012-05-11
Handelsanalyse Sørbø Hove 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Stavanger Rapportnavn: Handelsanalyse Sørbø Hove Utgave/dato: 3 / 2012-05-11 Arkivreferanse: - Oppdrag: 527028 Kruse Smith Entreprenør - Handelsanalyse-Sørbø Hove Oppdragsbeskrivelse: Handelsanalyse Oppdragsleder: Bergljot Anda/Margrete U. Stople (2011) Fag: Analyse Tema Næring, handel Leveranse: Analyse Skrevet av: Kvalitetskontroll: Bergljot Anda, Margrete U. Stople, Paal Grini Ole Martin Lund www.asplanviak.no
Handelsanalyse Sørbø Hove 3 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Kruse Smith Entreprenør AS for å utføre en enkel handelsanalyse for Sørbø Hove. Margrete Stople/Bergljot Anda har vært oppdragsleder og Paal Grini har deltatt i arbeidet. Stavanger 11.05.2012 Bergljot Anda Oppdragsleder Ole Martin Lund Kvalitetssikrer
Handelsanalyse Sørbø Hove 4 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Bakgrunn... 5 2 Metode... 7 2.1 Dekningsgradberegning... 7 2.2 Definisjoner... 7 3 Forutsetninger og beregninger... 8 3.1 Omland for foreslått lokalitet... 8 3.2 Kjøpekraft... 9 3.3 Arealeffektivitet og arealbehov... 9 4 Resultat og drøfting...10 4.1 Grunnlag for etablering...10 4.2 Konkurranseforhold innenfor omlandet...11 4.3 Forhold til Ganddal bydelssenter...11
Handelsanalyse Sørbø Hove 5 1 BAKGRUNN Sørbø Hove er regulert i plan 2004106 Sørbø. Det er ønskelig å legge til rette for en større dagligvarebutikk med ferskvareavdeling innenfor planområdet. Sandnes kommune ber i den forbindelse om at det gjennomføres en enkel handelsanalyse som viser om det er behov for et slikt handelstilbud her. Figur 1: Utsnitt av kommuneplan for Sandnes kommune 2011 2025. Aktuell lokalisering av dagligvarebutikk er markert med hvit stjerne. Området er foreslått som fremtidig sentrumsformål i kommuneplanen.
Handelsanalyse Sørbø Hove 6 Det aktuelle området er i kommuneplan for Sandnes kommune 2011-2025 vist som lokalsenter for dette boligområdet. Her vil det være aktuelt med boliger, butikk, offentlige funksjoner som barnehage, BOAS, helsestasjon, kirke, kontor og lokaler til tilbud for ungdom. Utdrag av bestemmelser om sentrumsformål og handel i kommuneplan for Sandnes kommune 2011-2025 er vist under. Sørbø-Hove er angitt som lokalsenter, andelen handel er ikke oppgitt. 3.3. Sentrumsformål og handel (pbl 11-10, pkt 2) 3.3. Sentrumsformål og handel (pbl 11-10, pkt 2) a. Til hoved- bydels- og lokalsentra i Sandnes er det definert en avgrensning på kartet. Sandnes sentrum er hovedsenter, Lura, Hana, Ganddal og Hommersåk er definert som bydelssentre, Bogafjell, Figgjo, Sørbø-Hove og Sviland er lokalsentre. b. Detaljhandel skal lokaliseres i senterområdene. Rammene for handel er i Sandnes sentrum ikke begrensninger til salgsareal; Bogafjell 4.000m2; Ganddal - 10.000m2; Figgjo 3.500m2; Hommersåk; innenfor regulert sentrumsområde (plan 2004118) ikke begrensninger til salgsareal. For Hana og Lura bydelssentre defineres rammene for handel ved handelsanalyser for det enkelte senterområde. Handelsanalysen må begrunne senterets handelsomland, virkninger av handelsetablering for nærliggende sentre og påvise at ny handelsetablering ikke utkonkurrerer kundegrunnlaget for nærliggende sentra. c. Innenfor senterområdene skal det tilrettelegges for flere funksjoner; offentlig og privattjenesteyting, handel, bolig, næring, kultur, interne gater og plasser, anlegg for lek, grønnstruktur med mer. Første etasje skal i hovedsak forbeholdes handel og publikumsrettet service. Sentrene skal ha oversiktlige adkomstforhold. Parkeringen skal fortrinnsvis løses i innendørs fellesanlegg. d. Utenfor definerte senterområder kan det etableres nærbutikker/dagligvarer opp til 1000m2 BRA salgsareal inkludert lager. Nærbutikker skal ikke lokaliseres nærmere enn 500m fra senterområdenes ytterkant. Utenfor senterområdene skal det være minst 500m mellom hver nærbutikk. Det vises forøvrig til retningslinjer i rapporten Senteravgrensning i Sandnes kommune.
Handelsanalyse Sørbø Hove 7 2 METODE 2.1 Dekningsgradberegning Analysen er gjennomført ved tradisjonell dekningsgradberegning for dimensjonering av handelstilbudet i henhold til avgrensning av omland basert på tilgjengelighet og konkurranseflate. Tilgjengelighet beregnes som korteste avstand langs veg, dvs. basert på gang- og sykkeltilgjengelighet. Dekningsgradsberegninger foretas ved å beregne en forventet etterspørsel fra omlandet, dvs. befolkning og arbeidsplasser, definert som kjøpekraften. Forventet åpning er satt til 2015. For å kunne møte en moderat befolknings- og forbruksvekst utover åpningsåret, er analyseåret satt til 2020. Analysen er avgrenset til kun handel av dagligvarer. 2.2 Definisjoner Kjøpekraft: Forventet etterspørsel fra omlandet (kr) Omland: Arealavgrensing rundt lokalitet basert på tilgjengelighet og konkurranseflate. Forventet etterspørsel: Arealeffektivitet: Dagens forventede forbruk fra befolkning og arbeidsplasser i området med framskrivning av forbruksvekst frem til åpningsåret. Omsetning (kr) BRA forretningsareal (m 2 ) Arealbehov: Definert dekningsgrad 1 Arealeffektivitet (kr/m 2 ) Dekningsgrad: Omsetning (kr.) Forventet etterspørsel i valgt område 1 Definert dekningsgrad, dvs. hvor mye av omlandets etterspørsel som skal dekkes i det aktuelle senteret. For eksempel vil 100 % dekning for dagligvare da tilsvare en omsetning = forventet etterspørsel av dagligvare.
Handelsanalyse Sørbø Hove 8 3 FORUTSETNINGER OG BEREGNINGER 3.1 Omland for foreslått lokalitet På grunnlag av tilgjengelighet er det angitt et omland der gangavstand til lokalsenteret er mindre enn 1.500 meter. Omlandet for lokalsenter er videre avgrenset ut fra konkurranseflate mot andre senterområder, se figur 2. De bydels og lokalsenter som er definert i kommuneplanen er tatt med i analysen. Siden denne analysen kun ser på omland for handel av dagligvarer i senterområdet, er det utover bydels og lokalsenter som er definert i kommuneplanen, relevant å ta med etablerte handelstilbud av dagligvarer andre steder der disse har betydning som lokalsenter. Vareutvalg, størrelsen på BRA forretningsareal i dagligvarebutikkene og plassering i forhold til andre dagligvarebutikker har vært grunnlag for utvalget. Konkurranseflate mot følgende dagligvarebutikker er avgjørende for avgrensing av omlandet: COOP Mega Bruelandsenteret COOP Ganddal Helgø matsenter Bogafjell Figur 2: Viser avstander i meter mellom de aktuelle sentrene. Det forutsettes forbindelse mellom Hoveveien og E39. Kilde Asplan Viak.
Handelsanalyse Sørbø Hove 9 3.2 Kjøpekraft 3.2.1 Boligstruktur Store deler av omlandet til foreslått lokalisering er regulert, men ikke utbygd. I analysen er det lagt til grunn full utbygging i henhold til gjeldende reguleringsplaner; Sørbø, Hove og deler av Hovemarka. Innenfor omlandet er det lagt til rette for mellom 1.175 og 1.394 nye boliger. Pr i dag er det om lag 2,3 personer pr bolig i dette området, vil legger også dette tallet til grunn for nye boliger. Med utgangspunkt i dagens og framtidige boliger gir dette om lag 3750 bosatte innenfor omlandet. 3.2.2 Arbeidsstruktur Innenfor omlandet er det i dag registrert om lag 370 arbeidsplasser. Innenfor reguleringsplanene Sørbø og Hove er det lagt til rette for inntil om lag 37.500 m 2 BRA forretning og kontor, og inntil om lag 21.500 m 2 BRA til sentrumsformål og tjenesteyting. Nye arbeidsplasser vil kunne medføre økt etterspørsel innenfor området, men økningen er marginal sammenlignet med økningen som følge av boligutbygging. 3.2.3 Forventet etterspørsel Dagens etterspørsel er basert på beregninger av dagens omsetning av dagligvare i Rogaland fordelt på bosatte og arbeidsplasser. Det legges til grunn at om lag 20 % av handelsreiser starter ved arbeidsplass. Tallene er basert på omsetning av dagligvarer i Rogaland i 2010 i følge SSB. Med dagens forbruk gir dette en forventet etterspørsel innenfor omlandet på om lag 112 millioner kr eks MVA. SSBs prognoser for årlig forbruksvekst ligger på om lag 3,5 % for det totale forbruk. I rapport fra TØI, Styring av handel og senterstruktur på Jæren 1051/2010, justeres antatt forbruksveksten for detaljvarer til om lag 3 % pr år. Antatt åpningsår er 2015, og forbruket er fremskrevet med 3 % pr år til 2020 for å møte behovet for en moderat befolknings- og forbruksvekst. Dette vil gi en forventet etterspørsel på om lag 150 millioner kr eks. MVA innenfor omlandet. 3.3 Arealeffektivitet og arealbehov Omsetning i forhold til BRA forretningsareal(m 2 ) gir uttrykk for arealeffektivitet, og dagligvarehandel har en høyere arealeffektivitet enn øvrig handel. Analysen legges det til grunn en arealeffektivitet i intervallet 30.000 37.500 kr/ m 2 BRA forretningsareal for foreslått lokalitet. Dette ligger på landsgjennomsnittet for dagligvarehandel (Kilde: TØI Rapport 1051/2010.
Handelsanalyse Sørbø Hove 10 Med utgangspunkt i en forventet etterspørsel på om lag 150 mill., vil dette gi et forventet arealbehov på om lag 4.500-5.500 m 2 BRA avhengig av arealeffektivitet. Dette er et relativt konservativt anslag forutsatt full utbygging av området innen 2020. 4 RESULTAT OG DRØFTING 4.1 Grunnlag for etablering Etablering av dagligvarebutikk i lokalsenter, oppfattes å være et svært viktig virkemiddel for at lokalsenteret skal kunne få ønsket funksjon og betydning. Samlet kjøpekraft for dagligvarer innenfor omlandet til dette lokalsenteret, gir et forventet arealbehov på om lag 5.000 m 2 BRA +/- 500, forutsatt at etterspørselen skal dekkes innenfor dette omlandet, dvs at dekningsgraden er lik 100 %. Dette ut fra et relativt konservativ anslag. Dersom det forutsettes at deler av handelen gjennomføres i forbindelse med andre reiser, f.eks. til og fra arbeid, må dekningsgraden for bolig reduseres tilsvarende. Det er ikke lagt til grunn innpendling eller en økning i antall arbeidsplasser innenfor omlandet. I analysen blir det derfor kun vurdert etterspørsel ut fra bosatte i området. Ved etablering innenfor et lokalsenter, og som et virkemiddel for å bygge opp dette, vil det ut fra analysen være grunnlag for en dagligvarebutikk med ønsket størrelse på 2.500 m 2 +/- 250m 2. Generelt vil et breiere vareutvalg være en positiv kvalitet for boligområdet og gi dagligvarebutikken en synlig betydning som lokalsenter. Innenfor omlandet til lokalsenteret er det i dag en KIWI og det en REMA1000 er under utbygging, se figur 2. Disse to dagligvarebutikkene vil klart utfordre funksjonen og betydningen av lokalsenteret med hensyn til handel. Dersom det er en forventning om ikke høyere enn 100 % dekningsgrad for dagligvarehandel innenfor omlandet, vil disse to andre dagligvarebutikkene medføre en begrensing på størrelse på BRA forretningsareal for ny etablering. Forventet arealbehov og kjennskap til eksisterende BRA forretningsareal gir grunnlag for å beregne eksisterende dekningsgrad innenfor omlandet. Dersom det legges til grunn 1.000 m 2 salgsareal derav omlag 1.300m 2 BRA forretningsareal for både KIWI og REMA1000, vil dekningsgraden være 54 %. Dersom det forutsettes at dekningsgraden skal være 100 % vil underskuddet av BRA forretningsareal være lik 2.400 m 2 +/- 250 kvm BRA. Å sette nøyaktig størrelse på grunnlag av beregningene, oppfattes som svært teoretisk på grunn av usikkerheten i de forutsetningene som er gjort. Fokuset bør heller være å legge til rette for en dagligvarebutikk som står i forhold til den funksjon og betydning lokalsenteret skal ha. Tilsvarende å gi et utvidet tilbud utover det som er tilgjengelig per i dag. Dersom det skulle bli et overskudd av BRA forretningsareal, dvs dekningsgrad over 100 %, vil det ha størst betydning med hensyn til konkurranseforholdet mellom butikkene. Sannsynligheten for økt transportarbeid i forbindelse med innpendling vurderes som begrenset på grunn av liten eksponering fra overordnet vegnett. Noe trafikkøkning vil et nytt dagligvarekonseptet kunne gi siden det vil være et supplement til eksisterende tilbud i nærområdet.
Handelsanalyse Sørbø Hove 11 4.2 Konkurranseforhold innenfor omlandet Dersom det ikke etableres ny dagligvarebutikk i lokalsenteret vil økt etterspørsel som følge av utbyggingen, medføre økt omsetning for de to andre dagligvarebutikkene. Arealeffektivitet innenfor omsetning av dagligvare varierer mye, og kapasitetsgrensen for omsetning i forhold til salgsflaten er høy. Det er slik grunn til å tro at disse to dagligvarebutikkene i stor grad ville kunne dekket etterspørselen for dagligvarer innenfor omlandet på kort sikt. Kiwi og Rema dekker en type konsept. På grunn av etterspørsel etter annet vareutvalg inklusiv ferskvarer, vil ikke nødvendigvis økt etterspørsel medfører tilsvarende økning i omsetning. Tvert imot vil handlereisene med annet vareutvalg bli lagt til større butikker utenfor analyseområdet. Arealeffektiviteten innenfor dagligvare varierer ut fra type konsept. Dagligvare med breiere vareutvalg og ferskvaredisk har en generelt lavere arealeffektivitet enn for eksempel typiske lavpriskjeder som Rema og Kiwi. Gjennom å legge til rette for et konsept med større sortiment og ferskvaredisk et tilbud som det som ikke finnes i dette området - vil en større andel av dagligvarehandelen kunne skje i nærheten av bosted og derav bidra til å demme opp om lengre handlereiser. Dersom det ikke etableres ny dagligvarebutikk i lokalsenteret vil lokalsenteret få svekket funksjon og betydning. Å sette en begrensing på størrelse på BRA forretningsareal på grunnlag av beregnet dekningsgrad i åpningsåret vurderes ikke som hensiktsmessig. Det bør ligge en reserve i bygningsmassen i forhold til framtidig vekst i markedet. Det gir fleksibilitet og romslighet og muligheter for å møte en økt etterspørsel på sikt. Dette vil være en fordel både for brukerne og næringen. I dette ligger at arealeffektiviteten vil kunne være noe lavere i åpningsåret. Det er ikke en klar sammenheng mellom å begrense størrelse på BRA forretningsareal for ny dagligvarebutikk og redusert konkurranse mot de to andre dagligvarebutikkene. Tvert i mot vil konkurranseforholdene kunne bedres og omsetningen øke dersom det gis mulighet for å etablere en større dagligvarebutikk innenfor et annet handelskonsept. Ut fra analysen anbefales at det legges til rette for dagligvarekonsept med breiere vareutvalg og ferskvaredisk. Erfaringsmessig trenger disse om lag 3000m 2 BRA forretningsareal. 4.3 Forhold til utvikling av Ganddal bydelssenter I kommuneplan for Sandnes kommune er det avsatt senterområde til Ganddal bydelsområde langs Fv 44, ved krysset med Kvernelandsveien. I dag er det lokalisert en REMA1000 i dette senterområdet. Foreslått avgrensingen av omlandet er definert som korteste avstand, dvs. at omlandsgrensen til lokalsenteret settes som halve avstanden mot dette definerte bydelssenteret. Dette gir en avstand på om lag 1 km til Ganddals bydelssenter. Konkurransen vil bli relativt sterk mellom disse sentrene, men med utgangspunkt i at det er naturlig for et lokalsenter å dekke etterspørselen av dagligvare i et gitt omland der gang- og
Handelsanalyse Sørbø Hove 12 sykkelreiser favoriseres, vil ikke grunnlaget for ønsket ny etablering bli særlig påvirket av utviklingen av Ganddal bydelssenter. 5 ANBEFALING For å sikre et velfungerende senterområde som ivaretar bydelens egne behov for dagligvarer anbefales at: Det legges til rette for handel av dagligvarer på inntil 3.000 m2 BRA innenfor lokalsenteret på Sørbø Hove. Det vil gi en reserve i bygningsmassen, fleksibilitet og romslighet i forhold til å møte en økt etterspørsel i omlandet innenfor et tidsperspektiv på 2020. Det tilrettelegges for et dagligvarekonsept med bredt utvalg av varer og ferskvaredisk. Dette som et supplement til eksisterende tilbud av lavpriskjeder.