ØKSNEVADPORTEN EIEND OM AS SENTRUMSOMRÅDE ØKSNE VADPORTEN HANDELSANALYSE 11. SEPTEMBER 2017

Transkript

1 ØKSNEVADPORTEN EIEND OM AS SENTRUMSOMRÅDE ØKSNE VADPORTEN HANDELSANALYSE 11. SEPTEMBER 2017

2 PROSJEKTINFORMASJON Prosjektets tittel: Dokument: Sentrumsområde Øksnevadporten Handelsanalyse Oppdragsnummer: Oppdragsgiver: Øksnevadporten Eiendom AS Versjon: 2 Dato: Oppdragsansvarlig: 11.september 2017 Njål Erland Oppdragsmedarbeidere: Helene Østmoe Egenkontroll: Sidemannskontroll: Lagret: O: \ 3137_Regplan sentrumsformål Kverneland \ 06_Rapport \ Handelsanalyse \ 3137_rapport_ handelsanalyse.docx Dimensjon Rådgiving AS Gamle Forusveien 10A 4031 Stavanger Tlf: Fax: Org.nr:

3 Handelsanalyse Øksnevadporten Side i INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning Handelsanalyse og metode Analyse Metodebruk Forutsetninger Dagens situasjon Utvi kling av handelssenter på Øksnevad Befolkningsutvikling Orstad Analyse Øksnevadporten Handel Stavangerregionen Forutsetninger Utvikling forbruksvekst Dekningsgrad Tananger Dekningsgrad Øksnevadporten Handelsareal planområde Konsekvenser lokalsenter Kverneland Vedlegg 1 Vedlegg 2 VEDLEGG

4 Handelsanalyse Øksnevadporten Side 1 1 Innledning Plan 3_39 for Næringsområde på Øksnevad N15 ble vedtatt i Klepp kommunestyre Denne planen avsetter 180 dekar til industri/lager og 86 dekar til industri/kon tor. Det er startet opp et nytt planarbeid i 2017 med hensikt å tilrettelegge for utvikling av et sentrumsområde innenfor dette planområdet i tråd med intensjonene i bybåndet sør og kommuneplanen for Klepp. Orstad - området i Klepp står foran en kraftig befo lkningsvekst i form av boligbygging i Orstad - området knyttet til nye området avsatt til boligformål. Den interkommmunale kommunedelplanen Bybåndet Sør har i sin strategiske del foreslått bybåndet fra Ganddal/Vagle - Orstad - Kverneland - Lye som et utbyggingsomr åde for bolig og næring. Utbyggingen er basert på en høyverdig kollektivakse sentral t i den utbyggingsaksen. I den interkommunale kommunedelplanen Bybåndet Sør, ble det for fremtiden definert en senterstruktur basert på to sentre et kommunedelsenter Øksn evadporten og et lokalsenter Kvernaland. Det er vist senteravgrensninger for disse i kommuneplanen. Kommuneplanen til Klepp har fulgt opp intensjonen i d en strategiske arealdelen i Bybåndet Sør og lagt inn de aktuelle områdene som utbyggingsområder i sin kommuneplan. Resultatet av dette er at Orstad som tettsted vil ha en forventet vekst i folketallet fremover knyttet til denne tilrettelagte boligutbyggingen. Dette dokumentet er en oppfølging av kravene i kommuneplan og bybåndet sør om at det gjennomføres en handelsanalyse for senterområde på Øksnevad.

5 Handelsanalyse Øksnevadporten Side 2 2 Handelsa nalyse og metode 2.1 Analyse Det er foretatt et søk i ulike handelsanalyser utført lokalt og nasjonalt for tilsvarende situasjoner som for Kverneland. Det er i disse analysene brukt ulike metoder, og det har vært ulike situasjoner som skal analyseres og besvares. Vi har funnet Handelsanalyse Tananger 1) datert , som mest relevant for arbeidet med Kverneland. Bakgrunnen for dette er følgende: Begge stedene ligger utenfor kommunesenteret Begge ste dene har en større planlagt boligutbygging i sitt nærområde Størrelsen på stedene er i samme noenlunde samme størrelsesorden Problemstillingene knyttet til Tananger ligner på de som gjelder for Orstad/Kverneland Vi vil derfor ta utgangspunkt i samme metodikk og tilnærming til i denne analysen. 2.2 Metodebruk Handelsanalyse Tananger ble gjennomført etter to forskjellige metoder: Dekningsgradanalyse den dimensjonerer handelstilbudet i henhold til avgrensning av omlan d basert på tilgjengelighet og konkurranseflate Gravitasjonsmodell simulerer kundenes mulige valg for innkjøp basert på senterstruktur, bosettingsmønster og arbeidsplasslokalisering. Vi har i vår analyse benyttet dekningsgradanalyse for å dimensjonere ha ndelsareal. Dette er en metode som dimensjonerer handelstilbud i henhold til avgrensning av omland basert på tilgjengelighet og konkurranseflate. Metoden dimensjonerer et handelsareal basert på et naturlig omland og en forventet dekningsgrad på ulike vareg rupper for det aktuelle omlandet. I handelsanalysene har vi benyttet følgende forutsetninger for beregning av arealbehov: Forventet befolkningsvekst Forventet forbruksvekst Forventet arealeffektivitet fordelt på varegrupper Bruksareal for kjøpesentra 2.3 Foru tsetninger Det er nedenfor beskrevet noen av forutsetningene som ligger til grunn for analysen er foretatt. Dette er grunnlagstall som blir benyttet i analysen. Arealeffektivitet på handelsareal er en viktig parameter i analysen. Hvor mye omsettes per kvad ratmeter for ulike typer handelsareal? I det videre arbeidet vil vi forholde oss til en rapport utarbeidet av TØI i forbindelse med rulleringsarbeidet av Regionalplan for Jæren (TØI 1051/2010).

6 Handelsanalyse Øksnevadporten Side 3 Tallene er basert på nasjonale gjennomsnittstall (eks mva): Varegruppe Gjennomsnitt o msetning (kr/m 2 BRA) Valgt arealeffektivitet (kr/m 2 BRA) Dagligvarehandel Utvalgsvarer Elektro - og møbler Byggevare/hagesentra Det er videre et nøkkeltall i analysen hvor mye omsetningen er på de ulike varegruppene per innbygger. Basert på tallene i handelsanalysen for Tananger er det funnet følgende tall for omsetning per innbygger for 2017 (avrundet til nærmeste 100) : Varegruppe Omset ning/innbygger (kr/år) Handelsanalyse Tananger Dagligvarehandel Utvalgsvarer Elektro - og møbler Byggevare/hagesentra Det er foretatt en sjekk mot SSB sine tall for omsetning i varehandel. Det er hentet statistikk på omsetning i varehandel oppdatert 24. august 2017 for 2. termin Den viser en omsetning på mill kr (eks mva) for hele landet. Og årlige veksten fo r dagligvare fra 2. termin 2016 er på 2,2%, mens den for detaljhandel var på 2,5%. Dette gir følgende grunnlag for å beregne dagligvarehandelen for 2017: Dagligvarehandel 2. termin 2017 Dagligvarehandel mill kr mill kr Innbygger tall j anuar Omsetning dagligvare Avviket i forhold til de fremskrevne tallene fra handelsanalysen for Tananger er på 5 % og innenfor en akseptabel feilmargin. Beskrivelse av Orstad / Kverneland

7 Handelsanalyse Øksnevadporten Side4 2.4 Dagens situasjon Kvernelandligger i dagdelsi Klepp kommune(60%) og delsi Time kommune(40%). Det er et fungerendelokalsenterpå Kvernaland(Hagebyen)i Time kommuneog et nytt kommunedelsenter underutvikling ved Øksnevadporten i Klepp kommune. BybåndetSørog kommuneplanfor Klepp definererfor fremtidenen senterstrukturbasertpå to sentre et kommunedelsenter Øksnevadporten og et lokalsenterkvernaland.det er vist senteravgrensninger for dissei kommuneplanen. Øksnevadporten vil naturlig bli det nye kommunedelsenter for den nye Orstadbyen,det vil si befolkningsveksteni Klepp kommune.det er alleredeetablerten nærbutikk,coopextra, på området,samtet utsalgfor Pizzabakeren. Etableringenav Coop Extra har vært vellykket og de har opplevdat butikken ligger strategiskmegetgodt plassert.de har hatt størreomsetning ennforventetde første3 årene. 2.5 Utvikling av handelssenter på Øksnevad Kommuneplanentil Klepp leggestil rettefor utviklingen av et kommunedelsenterpå Øksnevadporten. Erfaringene til Coop Extra tilsier at plasseringenav handelssenter på Øksnevadporten er en strategiskgod plasseringknyttet til nærhettil et kollektivt knutepunkt og et knutepunktfor bilister. Nytt handelsarealpå Øksnevadporten må væregjenstandfor en mer detaljert analysesom sikrer følgendehensyn: Endeligrammefor totalt handelsareal Virkningen av handelsetableringen i lokalsenterkvernaland Handelsarealskal utvikles øst for jernbanen.arealbehovfor stasjonsutvidelse og parkeringkan tasvestfor jernbanen Et attraktivt senterområde skal ha godeknutepunktfor kollektiv og attraktive gangakseri retningtilstøtendeboligområde 2.6 Befolkningsutvikling Orstad Orstader et tettstedi Klepp kommunei sterk vekst.det er i kommuneplanlagt til rettefor boligbygging på nye arealer.basertpå vedtattkommuneplaner det lagt til rettefor en betydeligboligbyggingpå Orstad.Det er ved beregningav antall nye boliger tatt utgangspunkti en tetthetpå 4 boliger per dekar,bestemmelsene tilsier en tetthetpå 4-8 boliger per dekarfor arealene300 meterfra hovedkollektivtrase.med midlereboligtett på 4 boliger per dekarog 2,5 personerper bolig, får vi en samlettetthetpå 10 personerper dekar. Det er valgt å leggetil grunn en utnyttelsepå brutto boligareali kommuneplanenpå 90%, basertpå at det er storedelfelt, der verneinteresser og andrehensyngjør at alt areal sannsynligvisikke kan benyttes. Det er tilrettelagtfor følgendeboligbyggingpå Orstad: Vedtattområdeplanområde12/18(byggesut fra 2015): 650 nye boenheter Nye delfelt KB1-KB4: 0,9 * 870 dekar* 4 boenheter/dekar = boenheter Sumantall boliger tilrettelagti kommuneplan:3.782boenheter DimensjonRådgivningAS Øksnevdaporten EiendomAS

8 Handelsanalyse Øksnevadporten Side 5 Fremtidig befolkningsgrunnlag for Orstad som naturlig sokne til Øksnevadporten handelssenter : Eksisterende (2013): Boligvekst: * 2, 5 = Sum dimensjoneringsgrunnlag: innbyggere Det er i dag cirka innbyggere på Kverneland i Time kommune. Det er forventet at et kommunedelsenter på Øksnevad vil kunne betjene dette området med et attraktivt handelstilbud. Det er tilrettelagt for følgende boligbygging og fremtidig befolkningsvekst på Kverneland i Time kommune: Nye delfelt TB1 - TB12: 0,9 * 250 dekar * 4 boenheter/dekar = 900 boenheter Eksisterende (2013): Boligvekst: 900 * 2,5 = Sum fremtidig befolkningsgrunnlag : innbyggere Det er tatt med effekten som et nytt handelssenter på Øksnevad vil ha på innbyggerne på Kverneland i Time kommune. Det er da benyttet et dimensjoneringsgrunnlag på innbyggere i 2037.

9 Handelsanalyse Øksnevadporten Side 6 3 Analyse Øksnevadporten 3.1 Handel Stavangerregionen I Stavangerregionen ble det i perioden frem til 2011 bygd ut ca BRA handelsareal årlig. Området har hatt sterk befolkningsvekst over lang tid og en befolkning med kjøpekraft, noe som har lagt grunn laget for utbyggingen av nye handelsareal. Siden 2015 har befolkningsveksten avtatt og i tråd med den har utbyggingen av nye handelsareal avtatt noe. 3.2 Forutsetninger I handelsanalysene har vi benyttet følgende forutsetninger for beregning av arealbehov: Forventet befolkningsvekst Forventet forbruksvekst Forventet arealeffektivitet fordelt på varegrupper Bruksareal for kjøpesentra 3.3 Utvikling forbruksvekst Utviklingen av forbruksvekst er variabel. Usikkerheten er stor og avhengig av en lang rekke faktorer. F orbruksveksten hadde en formidabel vekst på tallet frem til 2008 og har siden hatt en mer moderat vekst. Tabellen under viser utviklingen av varekonsumindeksen for perioden

10 Handelsanalyse Øksnevadporten Side 7 Vi har valgt å legge til grunn en forbruksvekst på 2,5 % i analy sene, som tar utgangspunkt i en middels forbruksvekst. Det er imidlertid viktig å avklare tidsperspektivet i analysen. Både i forhold til forbruksveksten og befolkningsvekst over tid. Vi har valgt å ta utgangspunkt i en tidshorisont på 20 år frem i tid, d et vi si Dekningsgrad Tananger Det er her vist hvilke grunnlagstall som lå til grunn for beregningene i handelsanalysen for Tananger som det er tatt utgangspunkt i. Basert på handelsanalysen for Tananger og hensyntatt 2,5% årlig forbruksvekst, får vi følgende nøkkeltall for forbruket per varegruppe per person i 2010, 2017 og 2037: Varetype 2010 (kr) 2017 (kr) 2037 (kr) Dagligvarer Utvalgsvarer Møbler/hvitevarer Byggevarer Fremtidig befolkningsgrunnlag Tananger: Fra til (potensial i dagens kommuneplan). To alternativ vurderes med hensyn på dekningsgrad for Tananger og forventet befolkningsutvikling: Dagens dekning ville gitt : m2 BRA Alt 1: 100% dagligvarer, 30% utvalgsvarer/møbler/hvitevarer og 100% byggevarer m2 BRA Alt 2: 100% dagligvarer, 50% utvalgsvarer/møbler/hvitevarer og 50% byggevarer m2 BRA Det ble for den analysen valgt å ta utgangspunkt i 100% dagligvarer, 30% utvalgsvarer/møbler/hvitevarer og 30% byggevarer noe som gav et nødvendig handelsareal på m2 BRA. 3.5 Dekningsgrad Øksnevadporten Vi tar utgangspunkt i at Øksnevadporten betjene Klepp - delen av befolkningen og ikke «stjeler» kund egrunnlag fra lokalsenteret på Kvernaland. Det gir et dimensjoneringsgrunnlag på på et naturlig omland som lokalsenteret skal betjene.

11 Handelsanalyse Øksnevadporten Side 8 Øksnevadporten vil være et kommunedelsenter som vil primært betjene egen befolkning. Det er samtidig plassert ved et knutepunkt, både kollektivt og trafikalt, som gjør at det kan være gjenstand for en del kombinerte reiser hjem - jobb - handel - hjem. Vi har for Orstad i Klepp valgt å ta utgangspunkt i følgende dekningsgrad som er tett opptil den som ble benyttet for Tana nger : 90 % dagligvarer 30% utvalgsvarer 30% møbler og hvitevarer 30 % byggevarer Varetype Forbruk 2037 (kr/år) Deknings - grad Omsetning i 1000 kr Omsetning pr m2 BRA Arealbehov m2 BRA Dagligvare % Utvalgsvare % Møbler/hvitevare % Byggevare % Sum Det er lagt til grunn at Kverneland i Tiome kommune også vil utgjøre en del av omlandet for et kjøpesenter ved Øksnevadporten. Vi har for Kverneland i Time kommune valgt å ta utgangspunkt i en lavere dekningsgrad på grunn av avstand og eget tilbud av dagligvarehandel: 20 % dagligvarer 15% utvalgsvar er 15% møbler og hvitevarer 15 % byggevarer Varetype Forbruk 2037 (kr/år) Deknings - grad Omsetning i 1000 kr Omsetning pr m2 BRA Arealbehov m2 BRA Dagligvare % Utvalgsvare % Møbler/hvitevare % Byggevare % Sum 2.955

12 Handelsanalyse Øksnevadporten Side 9 Det gir et samlet handelsareal på m2 BRA. Det må tas hensyn til at det vil være inntil 4 nærbutikker på m2 BRA som vil betjene Orstad - området. Basert på dette vil det være behov for ca m2 BRA knyttet til Øksnevadporten i Handelsareal planområde Avsatt areal til kommunesenter på Øksnevad er fordelt på flere delområder. Planområdet for varslet plan representerer 1 av 3 delområder. Det er dette området der utviklingen av et kommunedelsenter for handel er påbegynt og det er na turlig at det er her det utvikler seg videre i en første fase. Det er valgt å legge til rette for 40% av beregnet behov for handelsareal innenfor planområdet. Basert på dette foreslås det å disponere ca m2 BRA til handel innenfor planområdet for pågå ende detaljreguleringsplan 3530, Kverneland Næringspark, sentrumsformål. Figuren under viser en foreslått fordeling av handelsarealet innenfor senterområdet avsatt i kommuneplanen til Klepp.

13 Handelsanalyse Øksnevadporten Side 10 Det er viktig å legge opp til en tidshorisont på utbyggingen av handelsareal som samsvarer med utbyggingen av bolig. Basert på en tidshorisont på 20 år for handelsanalysen, vil dette medføre en midlere utbygging av handelsareal ved Øksnevadporten på ca m2 BRA i året, der planområdet prioriteres for utbygging d e første årene.

14 Handelsanalyse Øksnevadporten Side 11 4 Konsekvenser lokalsenter Kverneland Lokalsenteret på Kvernaland har i dag hovedsakelig dagligvare og noen mindre butikker knyttet til apotek, frisør, gatekjøkken og bakeri. Det er 0% knyttet til møbler/hvitevarer/byggevarer og vurdert sv ært lav andel av utvalgsvarer, men en høy andel dagligvarer. Øksnevadporten ligger like ved et trafikalt og kollektivt knutepunkt. Cirka 15% av handelsreiser gjøres kombinert med arbeidsreiser. Det gjør Øksnevadporten attraktivt for en kombinert reise Hje m - arbeid - handel - hjem i større grad en lokalsenteret på Kvernaland. Det vil således kunne bidra til å svekke andelen handel på lokalsenter Kvernaland noe. Det er forventet en befolkningsvekst på Time - siden av Kvernaland og en tilhørende videreutvikling av eksisterende lokalsenter der. Det vil kunne demme opp for en eventuell handelslekkasje til mot Øksnevadporten.

15 VEDLEGG 1 HANDELSANALYSE TANAN GER

16 VEDLEGG 2 BAKGRUNNSTALL ANALYS E ØKSNEVADPORTEN