IKKE RØR LINJA Saksbehandler: Bjørn Frammarsvik SAKSFRAMLEGG Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: X Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 12/263 Arkivnr.: GNR 38/316 SAK: SØKNAD OM OPPFØRING AV ENEBOLIG PÅ ÅSGATA 48 TILTAKSHAVER: Kityoto Machozi I Saksdokumenter (vedlagt): Søknad om tillatelse til tiltak av 22.12.11 (jfr. endringer i brev av 18.09.12 m/reviderte tegninger) Igangsettingstillatelse av 25.10.12 Brev fra Kari-Ann Dragland Stangen og Leif Arne Stangen av 08.11.12 m/vedlegg (bl.a. brev av 30.09.12) Brev fra plansektor av 15.01.13 Brev fra Kari-Ann Dragland Stangen og Leif Arne Stangen av 18.01.13 Brev fra Kari-Ann Dragland Stangen og Leif Arne Stangen av 20.01.13 Brev fra plansektor til Torstein Botn AS av 04.03.13 Brev fra plansektor til tiltakshaver av 04.03.13 Brev fra Fylkesmannen i Nordland av 06.03.13 Brev fra Torstein Botn AS av 13.03.13 vedr. nabomerknad Brev fra Torstein Botn AS av 13.03.13 vedr. drenereing Brev fra plansektor av 19.06.13 Brev fra Kari-Ann Dragland Stangen og Leif Arne Stangen av 27.06.13 II Saksdokumenter (ikke vedlagt): Opprinnelig søknad m/tilhørende korrespondanse. III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Opprinnelig søknad om igangsettingstillatelse er mottatt her 18.01.12. Denne søknaden omfattet bolig på ca. 87 m² i 1½ etg. i tillegg til eksisterende bygg på ca. 65 m² (eks. uthus er tenkt revet). Her ble utnyttingsgraden oppgitt til 21%. I brev fra plansektor av 20.08.12 ble det vist til at utnyttingsgraden på prosjektet var beregnet til 29,86%, mens den i nylig vedtatt plan var begrenset til 25 %. Det ble vist til at dette var en betydelig overskridelse som administrasjonen ikke var innstilt på å imøtekomme. Det ble i tillegg orientert om at administrasjonen heller ikke var innstilt på å imøtekomme ønsket om 2 avkjørsler til
eiendommen. Det ble på denne bakgrunn bedt om at det ble vurdert å tilpasse tiltaket til gjeldende reguleringsplan. Reguleringsplan for Åsen er gjeldende for tiltaket. Utnyttingsgrad er her oppgitt til 25 % (BYA), mens gesims- og mønehøyde er oppgitt til hhv. 5,5 og 9,5 m. I brev fra ansvarlig søker av 18.09.12 vedlegges nye tegninger der grunnflaten på den nye boligen reduseres til 67,2 m². Med hensyntaken til tomteutvidelse og oppstillingsplass til 4 biler er utnyttingsgrad nå beregnet til 27,2 % (jfr. egen dispensasjonssøknad). Videre vil avstand til nabo mot nordøst nå bli 10 m. Avkjørsel er vist fra Brattåsveien, mens avstand til formålsgrense mot sørøst er oppgitt til 1,0 m. Det framgår av brevet at det er sendt nytt nabovarsel vedlagt reviderte tegninger og situasjonsplan til naboene. Igangsettingstillatelse ble på visse vilkår gitt av kommunen 25.10.12. Fristen for nabomerknader gikk ut 08.10.12 uten at kommunen hadde opplysninger om at merknader var framsatt. Den 09.11.12 mottok kommunen brev fra eierne av Åsgata 46 vedlagt kopi av nabomerknad av 30.09.12 stilet til ansvarlig søker. Både brev av 08.11.12 og 30.09.12 framhever i hovedsak momentene tap av sol og utsikt, men nevner også økt støy og forurensning spesielt i tilknytning til avkjørsel i nabogrense. Det hevdes at både bolig og terreng er høyere enn tidligere alternativ. I vårt brev til tiltakshaver av 15.01.13 blir det vist til at kommunen ikke var kjent med at det forelå nabomerknader når igangsettingstillatelse ble utstedt. Dette er også grunnen til at igangsettingstillatelsen ikke ble sendt naboene. Det vises i brevet til at vedtak, tegninger m.m. på dette tidspunkt er utlevert til eier av nr. 46. Videre ble det vist til at naboens brev av 08.11.12 var innkommet etter nabofristen, og etter at vedtak ble fattet. Dette brevet var heller ikke formet som klage på igangsettingstillatelse av 25.10.12. I bekymringsmelding fra eier av Åsgata 46 av 18.01.13 blir det vist til at overflate-/drensvann fra nr. 48 på dette tidspunkt rant inn på naboens eiendom. Det ble stilt spørsmål til hvorvidt dette er tillatt. Eier av Åsgata 46 påberoper saksbehandlingsfeil i brev av 20.01.13. Det framheves i den forbindelse at: Det beviselig forelå nabomerknader oversendt Torstein Botn AS innen fristens utløp. Det vises også til sparsom informasjon i tilknytning til mottatt nabovarsel, og hevdes bl.a. at kjeller i eksisterende bolig skal brukes til utleieformål. I tilknytning til ny behandling av saken framsettes det et ønske om befaring på naboens eiendom. I brev fra plansektor av 04.03.13 til ansvarlig søker og tiltakshaver bes det om en redegjørelse for hhv. nabomerknader og drenering av kjeller. Det ble samtidig bedt om at byggeprosjektet ble stilt i bero inntil dette forholdet er avklart. I brev fra Fylkesmannen av 06.03.13 blir det purret på tilbakemelding på naboens brev av 20.01. og 01.03.13.
I brev fra ansvarlig søker av 13.03.13 blir det bekreftet at nabomerknader er mottatt 01.10.13, dvs. innen fristen. Slik ansvarlig søker husker saken ble nabomerknaden levert på kontoret og det ble signert på mottak. Ansvarlig søker fikk forståelse av at naboen også skulle til rådhuset og levere kopi der. Det framgår av merknadsbrevet at det skal leveres kopi til plansektor. I brev fra ansvarlig søker av 13.03.13 framlegges det følgende redegjørelse for avrenning: Vann fra takrennenedløp og drenering av øvre del på eksisterende enebolig er tilkoblet ledningsnettet i Åsgata. Drensledning som ligger åpen midt i hagen er tildekket med en trillebåre slik at det ikke skal komme noe inn i den som kan tette avløpet. Drensledningen kommer fra innsiden av huset, og er tenkt koblet til dreneringen på det nye huset. Heving av terrenget på eiendommen er mot Brattåsveien. Brattåsveien ligger i utgangspunktet høyere enn eiendommen, så avrenning fra eiendommen forblir den samme. I brev fra plansektor til nabo av 19.06.13 orienteres det om tiltakshavers-/ansvarlig søkers tilbakemeldinger vedr. nabomerknader og avrenning. Kommunen tilbyr seg evt. å ta initiativ til et oppklaringsmøte der også tiltakshaver/torstein Botn AS er tilstede. Det framgår av brev fra nabo av 27.06.13 at et oppklaringsmøte ikke har noen hensikt. Det påpekes videre at ansvarlig søkers forståelse ikke kan innebære at ansvarlig søkers plikter i forhold til mottak av nabomerknader er imøtekommet. Det bekreftes at nabo etter å ha misslykkes med å levere merknadene elektronisk til kommunen slo seg til ro med at merknadene var levert til rette vedkommende (ansvarlig søker). Naboen syns likevel det fortoner seg merkelig og høyst kritikkverdig at det ikke var noen reaksjon på brev av 08.11.12, og det stilles spørsmål om brevet overhodet ble lest. Naboen gjentar også spørsmål om antall biloppstillingsplasser, tilrettelegging for ytterligere utbygging av eksisterende bolig, hvor stor overskridelse av utnyttingsgrad som anses akseptabel og befaring. Naboen stiller seg også undrende til at tiltakshaver overhode har lov å foreta midlertidig drenering, og uforstående til enhetsleders utsagn om at brev av 08.11.12 ikke er formet som klage. Ifølge pbl. 21-3 skal naboer og gjenboere varsles før søknaden sendes inn. I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt og søknaden er gjort tilgjengelig. Ifølge SAK 5-2 skal varselet inneholde målsatt situasjonsplan, snitt- og fasadetegninger, med mindre det ikke er relevant. Ifølge SAK 12-2 b) skal ansvarlig søker være mottaker av nabomerknader og utarbeide redegjørelse for hvordan merknadene er håndtert. Det framgår av VTEK 12-2 b) at det er tilstrekkelig at kravet til søknadsdokumentasjon inneholder en oversikt over hvilke naboer og gjenboere som er varslet, en redegjørelse for nabomerknader og at evt. merknader vedlegges søknaden. Dispensasjon skal bare gis etter begrunnet søknad, og kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller lovens formålsbestemmelse- blir vesentlig tilsidesatt. Det er videre en forutsetning at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering. Når det gjelder dispensasjon fra planer vises det til at bindende planer blir til etter en omfattende prosess, og det skal derfor ikke være kurant å fravike disse i form av dispensasjon. Vurdering:
Saksbehandler finner det dokumentert at det er levert nabomerknader som ikke er kommentert og vedlagt saken når denne er sendt kommunen (jfr. SAK 12-2 b). Dette har igjen ført til en saksbehandlingsfeil som taler for at saken må vurderes på nytt. Dette er en sak som har gått over flere år. På opprinnelig søknadstidspunkt var reguleringsplan for Sandnes Øvre I Åsen fra 1977 gjeldende for eiendommen. Utnyttingsgraden var her begrenset til 0,2 (forholdet mellom bebygd grunnareal ekskl. garasje/uthus, og den enkelte tomts nettoareal), dvs. at areal til parkering ikke inngikk i denne beregningen. Mens saken var under behandling ble områderegulering for Åsen vedtatt 08.02.12. Utnyttingsgraden er her økt til 25 % BYA inkl. nødvendig areal for parkering. Det framgår imidlertid at der det er angitt bruksareal for garasje kommer dette i tillegg til angitt BYA. For det aktuelle området er tillatt bruksareal (BRA) for garasje oppgitt til 45 m². Det framgår av dispensasjonssøknad av 20.12.11 at det opprinnelig var snakk om en økning av utnyttingsgrad fra 0,20 (jfr. reguleringsplan for Sandnes Øvre I Åsen) til 0,21. I vårt brev til ansvarlig søker av 20.08.12 vises det til områderegulering for Åsen. Utnyttingsgraden er her beregnet til 29,86% inkl. 4 parkeringsplasser á 18 m² (jfr. planens begrensning på 25%). I forbindelse med oversendelse av reviderte tegninger 18.09.12 er overskridelsen redusert til 2,2%. Det framgår av bestemmelsene at dersom 2 av parkeringsplassene erstattes med garasje vil disse ikke inngå i BYA som følgelig vil bli redusert til 22,4%. Når det gjelder redusert avstand til nabogrense mot sørøst vises det til at tilgrensende eiendom er disponert til friområde og neppe vil bli bebygd. Det antas at fordelene for tiltakshaver ved å øke avstanden mellom boligene på samme eiendom til 8 m er større enn ulempene for nabo. Saksbehandler kan på bakgrunn av det ovenstående ikke se at en dispensasjon i dette tilfellet tilsidesetter hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller lovens formålsbestemmelse, i vesentlig grad. Det hevdes også at fordelene med å gi dispensasjon i dette tilfellet er klart større enn ulempene Når det gjelder naboens merknader vises det til at eiendommen ligger åpent til med friområde mot sør. Etter at avstand fra ny bolig til nabogrense er økt fra 4 til 10 m kan saksbehandler ikke se at naboens utsikt/soltilgang reduseres utover det som må forventes i et regulert boligområde. Når det gjelder avkjørsel er det lagt vekt på at en avkjørsel til eiendommen fra Åsgata trafikksikkerhetsmessig er den beste løsning. Dersom eksisterende oppstillingsplass fjernes og felles avkjørsel legges mest mulig i terrenget burde dette la seg gjøre uten at naboeiendommen påvirkes i vesentlig grad. Saksbehandler forutsetter at alt overvann- og drensvann på eiendommen ivaretas i hht. TEK 15-10. IKKE RØR LINJA IKKE RØR LINJA V Enhetsleders innstilling: Med hjemmel pbl. 1-9, (jfr. fvl. 35) opphever planutvalget sektorleders vedtak av 25.10.12. Det legges vekt på at framsatte nabomerknader ikke var med i framlagt grunnlag for behandling av saken.
Med hjemmel i pbl. 19-2 gir planutvalget dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for omsøkte overskridelse av utnyttingsgrad. Med samme hjemmel gis det dispensasjon fra pbl. 29-4 (jfr. reguleringsbestemmelsenes 1.1) for redusert avstand til nabogrense. Under henvisning til ovenstående redegjørelse kan utvalget ikke se at en imøtekommelse av dispensasjonssøknaden i dette tilfellet tilsidesetter hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller lovens formålsbestemmelse, i vesentlig grad. Det hevdes også at fordelene med å gi dispensasjon i dette tilfellet er klart større enn ulempene I forbindelse med restaurering av eksisterende bolig på eiendommen er det opparbeidet ny adkomst fra Åsgata. Med hjemmel i veilovens 40 godkjennes denne også som adkomst til ny bolig. Omsøkt ekstra avkjørsel fra Brattåsveien avslås med samme hjemmel. Det legges vekt på at vanlig praksis tilsier at det av trafikksikkerhetsmessige- og vegvedlikeholdsmessige årsaker i utgangspunktet ikke tillates mer en en avkjørsel pr. eiendom. I h.h.t. pbl. 20-1, samt delegasjonsinstruks, gis det igangsettingstillatelse for omsøkte tiltak i samsvar med søknad av 22.12.2011 (jfr. endringer i brev av 18.09.12), med nye tegninger/situasjonsplan datert 12.09.12. Med hjemmel i SAK 9-1, samt delegasjonsinstruks, godkjenner utvalget foretaket Torstein Botn AS for ansvarsrett innen følgende godkjenningsområder: Godkjenningsområde Tiltaksklasse Ansvarlig søker for bygninger og installasjoner 1 Prosjektering av arkitektur, betong samt grunn- og terrengarbeider 1 Utførelse av grunn- og terrengarbeider 1 Med samme hjemmel godkjenner utvalget foretaket Freddys Boligservice AS for ansvarsrett innen følgende godkjenningsområder: Godkjenningsområde Tiltaksklasse Prosjektering av sanitæranlegg 1 Utførelse av sanitæranlegg 1 Med samme hjemmel godkjenner utvalget foretaket Helgelandsbygg AS for ansvarsrett innen følgende godkjenningsområder: Godkjenningsområde Tiltaksklasse Utførelse av betong og tømrerarbeid 1 Merknader/vilkår: Boligen skal utstyres med brannslokkingsutstyr og røykvarslere (jfr. VTEK 11-12 og 16) Det må dokumenteres at boligen tilfredsstiller energikravene/kravene til energiforsyning (jfr. TEK 14) og redegjøres for radonforebyggende tiltak dersom det ikke kan dokumenteres at dette ikke er nødvendig (jfr. VTEK 13-5) På loft bør minst hvert annet rom ha vindu som tilfredsstiller kravene til rømningsvindu i VTEK 11-13, og som har underkant høyst 5,0 m over planert terreng.
For utførelse av balkongrekkverk vises det til VTEK 12-17 Før arbeidet igangsettes må: Gravemelding være levert Plasserings-/påvisningsskisse være framlagt/akseptert Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er satt i gang innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år (jfr. pbl. 21-9). Bygningen eller deler av den må ikke tas i bruk til annet formål enn forutsatt i denne tillatelsen. Bygningen eller deler av den må ikke tas i bruk uten at ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er gitt (pbl. 21-10). Det må utføres nødvendig kontroll slik at tiltaket ikke strider mot bestemmelser gitt i eller i medhold av pbl. Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av den opprinnelige og nye tiltakshaveren. Det samme gjelder ved eierskifte (jfr. pbl. 23-2). Vedtaket kan påklages i h.h.t. pbl. 1-9 og forvaltningslovens 28. Klagefrist er 3 uker fra melding om vedtaket er mottatt. Sandnessjøen den 15.08.13 VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Hans Jan Aarsund Ass.administrasjonssjef UTSKRIFT TIL: Tiltakshaver Ansvarlig søker Berørt nabo m/vedlegg Alstahaug kommune,feiervesen Alstahaug kommune, vannverket IKKE RØR LINJA