SAKSDOKUMENT Møteinnkalling Planutvalget har møte den 10.06.2009 kl. 10.00 i Formannskapssalen Eventuelle forfall meldes til tlf. 78455191. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Tilleggs Saksliste Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 39/09 08/70 SLUTTBEHANDLING - UTVIDELSE AV KVILESKOGEN BOLIGFELT (ENDRING AV BEBYGGELSESPLAN) Alta, 8.6.2009 Geir Ove Bakken Leder Bjørg T. Wirkola sekretær Alta kommune - 9510 ALTA Tlf. 78 45 50 00
SLUTTBEHANDLING - UTVIDELSE AV KVILESKOGEN BOLIGFELT (ENDRING AV BEBYGGELSESPLAN) Saksbehandler: Øystein Willersrud Arkiv: PLNID 20050005 Arkivsaksnr.: 08/70 Saksnr.: Utvalg Møtedato 22/09 Planutvalget 16.04.2009 39/09 Planutvalget 10.06.2009 / Kommunestyret Innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2 vedtas reguleringsplan for utvidelse av Kvileskogen boligfelt, bestående av plankart datert 28.1.2009 og bestemmelser datert 21.4.2009. Planutvalgets behandling den 16.04.2009: Behandling: Innstillingen vedtatt enstemmig. Planutvalgets vedtak den 16.04.2009: Med hjemmel i PBL 27-1 punkt 2 vedtas reguleringsplan for utvidelse av Kvileskogen boligfelt lagt ut til offentlig ettersyn. Planforlaget består av planbestemmelser og plankart for reguleringsplanforslaget, samt nye bestemmelser for vedtatt bebyggelsesplan datert som er tilpasset reguleringsplanforslaget hvor alle er datert 28.1.2009. Følgende reguleringsbestemmelse tilføyes for byggeområdene: Før midlertidig brukstillatelse kan gis, skal det gjennomføres en befaring av privat avkjørsel FA1 med hensikt å vurdere trafikksikkerheten og behovet for eventuelle trafikksikkerhetstiltak. Befaringen skal utføres av sakkyndige. Kommunen kan kreve trafikksikkerhetstiltak utført før midlertidige brukstillatelse gis. Vedlegg: Side 2 av 6
1) Bestemmelser datert 21.4.2009 2) Plankart datert 28.1.2009 Andre saksdok.: Saksmappe sak 08/70 Bakgrunn: I oktober 2005 ble gjeldene bebyggelsesplan for Kvileskogen vedtatt av planutvalget. Bebyggelsesplanen legger til rette for et større boligfelt fordelt på tre byggetrinn. Byggetrinn 1 og 2 er nå ferdig utbygd, mens byggetrinn 3 er enda ikke utbygd. Contur Arkitektur og Design as har nå på vegne av tiltakshaver Kvileskogen AS utarbeidet reguleringsplan for utvidelse av Kvileskogen boligfelt. Planforslaget: Hensikten med planforslaget er å legge til rette for høyere utnyttelse og bedre bokvalitet i gjenstående byggetrinn enn hva den vedtatte bebyggelsesplanen legger opp til. Hovedendringene i forhold til vedtatte bebyggelsesplan er her oppsummert. - Det er lagt til et nytt boligbygg der parkeringsplassen er plassert i gjeldene plan. - Hovedparkeringsplass er lagt i kjeller under bygg B1 innerst i boligfeltet. - Ny gjesteparkeringsplass på bakkenivå er lagt til på området mellom byløypetraseen og Skoleveien. Det totale bakkeparkeringsarealet er noe mindre enn i gjeldene bebyggelsesplan. - Byløypetraseen er lagt om for å tilpasses planlagt parkeringsplass og boligbygg, samt ta hensyn til verneverdige trær på en best mulig måte. - Privat avkjørsel fra boligfeltet er flyttet mot E6 for å få et mer samlet grøntområde mot naboeiendom gnr. 29 bnr. 30 ( Bobbo ). Risiko- og sårbarhet: Forslagstiler har utført en forenklet risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) i forbindelse med planleggingen. ROS-analysen finnes som vedlegg 3m, på side 31 i planbeskrivelsen. Av ROS-analysen kommer det frem at det ikke kan ventes å medføre uønskede hendelser eller situasjoner som kan være til fare for planlagte virksomhet og/eller omgivelsene. Økonomiske konsekvenser: Areal på til sammen ca 1 dekar av privat grunn foreslås regulert til offentlig friområde. Dette gjelder tiltakshaver Kvileskogen AS sin egen eiendom Gnr. 29 Bnr. 419. Grunnerverv eller avtale som sikrer allmennheten bruksrett av det aktuelle friområde må inngås. Side 3 av 6
Det er inngått en utbygningsavtale datert 10.3.2006 mellom Alta kommune og utbygger Kvileskogen AS. Alle kostnader knyttet til opparbeidelse av boligfeltet tar utbygger seg av. Høring/merknader: Reguleringsplanarbeidet ble forvarslet i Altaposten og Finnmark Dagblad, samt ved brev til berørte parter og offentlige instanser i henhold til PBL 27-1 første gang i mai 2008. Etter utvidelse av planområdet ble det sendt ut nytt varsel i henhold til PBL 27-1 i desember 2008. Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn den 24. april med frist for innspill satt til 29. mai. I forbindelse med offentlig ettersyn har det kommet inn én merknad fra en berørt nabo som er oppsummering nedenfor. Steinar Hardesen (18.5.2009), berørt hjemmelshaver av Gnr 29 Bnr 30 og 275: Steinar Hardesen påpeker at byløypa som går gjennom området er gamle riksveg 50 og at den dermed har en verdi som kulturminne. Han ønsker at man i byggeperioden stenger av byløypeområdet slik at man kan bevare den gamle lyngveksten i vegskulderen, noe man ikke har klart i tidligere byggetrinn. Hardesen påpeker videre at han ønsker å være en deltakende part i den pågående dialogen vedrørende eiendomsforholdene når det gjelder området øst for Hardesens egen eiendom. Hardesen oppgir per telefon at dette gjelder hans ønske om å få utvidet sin eiendom mot vest for å få plass til garasje uten å måtte felle verneverdige trør på hans grunn. Til slutt registrerer Hardesen at hans tidligere innspill er tatt hensyn er tatt hensyn til i stor grad, noe som styrker naboforholdet. Administrasjonens kommentar: Administrasjonen er enig med Hardesen når det gjelder at byløypa har en viss verdi som kulturminne og viser til bestemmelsenes 6 som anses å tilstrekkelig ivareta dette forholdet. Nærmere avklaringer av anleggsområde med mer i utbyggingsperioden vil avgjøres i påfølgende byggesak. Når det gjelder Hardesens ønske om tomteutvidelse for å kunne sette opp garasje på vestsiden av boligbygget er det etter administrasjonens vurdering uhensiktsmessig å behandle dette forbindelse med denne reguleringsplanen. Det vil da være mer hensiktsmessig å behandle dette i egen fradelingssak, uavhengig av reguleringsplanen. Administrasjonen har derfor orientert Hardesen om hvordan han kan gå frem for å få behandlet denne saken. Vurdering: Økt utnyttelse: Side 4 av 6
Reguleringsplanforslaget legger opp til en noe høyere utnyttelse enn hva som var tiltenkt i gjeldene plan. Antall boenheter i gjeldene bebyggelsesplan er ikke bestemt, men i følge tiltakshaver var det tiltenkte antallet ca 22. Reguleringsplanforslaget legger nå opp til maksimalt 26 boenheter. Siden det bebygde området er utvidet med ca ett dekar og antallet boligenheter kun har økt med 4, vil dog både gjeldene plan og reguleringsplanforslaget medføre samme tetthet, dvs. 4 boliger per dekar. Totalt tillatt bebygd areal (BYA) øker med ca 380 m2 (eksklusive reduksjon i parkeringsareal), noe som her tilsvarer en brutto areal økning på grovt anslått 800 m 2 (BRA) i forhold til vedtatt plan. Gjennomsnittsstørrelsen på boenhetene som maksimalt tillates har følgelig steget fra i underkant av 100 m 2 til noe over 100 m 2. Administrasjonen vurderer i utgangspunktet en økt utnyttelse av området som positivt. Avkjørsel/parkering: Planadministrasjonen vurderer det i utgangspunktet som positivt at det legges opp til parkeringskjeller for samtlige boenheter, og at man dermed reduserer behovet for arealkrevende bakkeparkering. Det vurderes dog som negativt at kjellerparkeringsplassen, som skaper mest biltrafikk, er lagt innerst i boligfeltet. Dette vil medføre unødig støy samtidig som løsningen er mindre gunstig med tanke på trafikksikkerhet enn om parkeringen lå nærmere avkjørselen til Skolevegen. Bilene trekkes nå inn i området hvor barn leker, men siden atkomstvegen til kjellerparkeringen er trukket vekk fra de opparbeidede lekeplassene og farten på kjøretøy vil være lav anses trafikksikkerheten som ivaretatt. For å sikre tilstrekkelig lav fart kan det være nødvendig med fartsreduserende tiltak, og det er derfor krevd befaring av fagkyndig etter at de interne vegene er ferdig utbygd for å påvise eventuelle behov for ytterligere fartsreduserende tiltak. Parkeringsdekningen er etter administrasjonens anmodning noe lavere enn hva byplanen legger opp til. Det er her ansett som tilstrekkelig med en parkeringsdekning på 1,5 plasser per boenhet. Dersom man skulle følge byplanen, som legger opp til 2 plasser per boenhet over 60 m2, ville det her gå uheldig ut over grøntområdene. Nærheten til sentrum kan etter administrasjonens mening forsvare en parkeringsdekning på 1,5. Støy: Det er utarbeidet egen støyrapport med tanke på trafikk i rundkjøring og på hovedvegen for øvrig. Støyrapporten finnes i planbeskrivelsens vedlegg 8. Forholdsvis enkle støytiltak vil kunne ivareta gjeldene krav i støyforskriften som bruk av lokal avskjerming av uteoppholdsareal for enkelte boenheter og tiltak på fasader mot hovedveg. Bevaring av skog: Administrasjonen vurderer planforslaget som godt med tanke på bevaring av skog og verneverdige trær. Det sees som positivt at det bevares et noenlunde sammenhengende område mot naboeiendommene mot sørøst og at det bevares noe skog mot E6 og rundkjøringen. Byløypa/turveg: Side 5 av 6
Administrasjonen vurderer omleggingen av byløypa som nødvendig for å få til en hensiktsmessig adkomstsituasjon. Ny trasé er også sikret tilstrekkelig sideareal som muliggjør bruk av tråkkemaskin. ROS-analysen: Planforslagsstillers ROS-analyse vurderes som tilfredsstillende. Administrasjonen kjenner ikke til andre evt. faktorer i det aktuelle området som burde vært belyst i en slik analyse. Generell vurdering: Det har etter administrasjonens vurdering ikke kommet inn vesentlige merknader til reguleringsplan, som medfører behov for endringer av planen. Planforslaget vil tilrettelegge for bedre bokvalitet for de 16 boenhetene i boligbygget B1 som for tilgang på parkeringskjeller med heis, samt gi en noe høyere utnyttelse av området. Øvrige forhold med tanke på bokvalitet som sol, lekeareal med mer anses som jevngode med vedtatt plan. En nevneverdig negativ konsekvens av planforslaget er tap av ca 400 m 2 mer skog nær E6/Skoleveien enn hva den vedtatte planen tillater. Ved en samlet vurdering av reguleringsforslaget vil etter administrasjonens mening de positive virkningene veie mer enn de negative. Konklusjon: På bakgrunn av ovenstående vurderinger anbefales det at reguleringsplan for utvidelse av Kvileskogen boligfelt, bestående av plankart datert 28.1.2009, og bestemmelser datert 21.4.2009 egengodkjennes av Alta kommunestyre. Side 6 av 6