501 BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN Dato: Arkivkode: Bilag nr: Arkivsak ID: J.post ID: 16.03.2006 GBR-, N-515 04/8031 06/10666 Saksbehandler: Jan Fredrik Rasmussen Behandlingsutvalg Møtedato Saksnr. Plan- og miljøutvalget 29.06.2006 158/06 Formannskapet 16.08.2006 102/06 Kommunestyret 30.08.2006 046/06 Kommunestyret 27.09.2006 056/06 REGULERINGSPLAN FORNEBU OMRÅDE 8.5-8.7 VIKTIGE PUNKTER I SAKEN: Reguleringsforslaget er sendt inn av Fornebu Boligspar AS. Planområdet er på ca. 48 daa og ligger mellom ny Snarøyvei og indre ringvei, rett nordøst for tomten til det kommende Fornebu senter.
502 På områdene benevnt 8.5 og 8.7 i kommunedelplan 2 foreslås, med noe endret avgrensning mellom områdene 8.7 og 8.6, boligbebyggelse i 2 til 5 etasjer. Mot indre ring og tverrveiene i nord og syd foreslås blokkbebyggelse i 4 til 5 etasjer. Lenger inne i området inn mot tomt for barnehage og videregående skole foreslås to felt med konsentrert rekkehusbebyggelse i 2 til 3 etasjer. Det åpnes for boligbebyggelse på til sammen ca. 49.000 m2 T-BRA. Antall boliger er i gjennomføringsavtalen med Boligspar fastsatt til 476. Bebyggelsen grupperes rundt tun med atkomst og oppholdsarealer for boligene. Arealene mellom bebyggelsen foreslås som grøntarealer. Lekeplasser foreslås i tråd med bomiljøveilederen for Fornebu. Syd for felt B3 foreslås et felles grøntareal med gang- sykkelvei som er en del av det overordnede grøntdraget fra sentralparken og vestover til Lysakerfjorden. Grøndraget foreslås skjøvet noe mot nord i forhold til gjeldende regulering for å gi en bedre arrondering av tilliggende boligfelter. Grøntdragets størrelse forblir imidlertid uendret. Sentralt i planområdet foreslås område for videregående skole og barnehage. Atkomst er forutsatt via et sentralt langstrakt torg frem til skolen. Det har vært avholdt møter med Akershus fylkeskommune vedrørende videregående skole. Fylkeskommunen har opplyst at skolen ikke ligger inne i deres planer frem til år 2013, og at det derfor er uhensiktsmessig for dem å starte planleggingen av skolen nå. På denne bakgrunn har rådmannen i foreliggende reguleringsforslag lagt inn en tomtestørrelse på ca. 15 daa, og et bruksareal på ca. 11.000 m2 tilsvarende areal anslått i kommunedelplan 2. Det er også vist et forslag til utforming som rådmannen antar vil bli endret i den bebyggelsesplanen som skal behandles før videregående skole kan realiseres. Barnehage med 6 trinn / 114 barn er foreslått sydøst for torget. Kjøreatkomst til boligfeltet i nord, felt B3, foreslås fra nordre tverrvei. Kjøreatkomst til resten av boligområdene forutsettes fra indre ring ned til parkeringskjellere. Det er innkommet 5 bemerkninger ved offentlig ettersyn. Bemerkningene går i hovedsak på: forholdet til overordnet plan, - krav om risiko- og sårbarhetsanalyse, - støyvurderinger, - universell utforming og parkeringsdekning for skole. Bemerkningene har ført til mindre endringer av planforslaget. Det er foreslått en noe større variasjon i bebyggelsestyper enn det det er lagt opp til i kommunedelplanen og de estetiske retningslinjer ved at det er foreslått to felter med konsentrert rekkehusbebyggelse. Mot ny Snarøyvei er bebyggelsen vist mindre sammenhengende enn i kommunedelplanen. Dette resulterer i at det for en del utearealer må iverksettes tiltak mot støy i form av støyvoller / glassavskjerming. Når skolen skal detaljplanlegges, bør det vurderes å legge bebyggelsen langsmed ny Snarøyvei for å få en fastere bebyggelsesstruktur mot veien, og for å skjerme utearealene mot støy. Illustrasjonsplanen er, på rådmannens oppfordring, bearbeidet siden offentlig ettersyn. Dette gjelder angivelse av høyder på bebyggelse og terreng, stigningsforhold på kjøreveier
503 mellom boligtunene, endret innkjøring i parkeringskjeller fra indre ring og angivelse av lekearealer. Området er tenkt utbygd i etapper hvor boligbebyggelsen mot indre ringvei og nordre tverrvei bygges først. Før sluttbehandling av planforslaget i kommunestyret forutsettes det inngått avtale som følger opp gjennomføringsplanen for sosial boligprofil og som sikrer allmennhetens tilgang til og gjennom området. Rådmannen anbefaler reguleringsforslaget vedtatt. Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan for Fornebu område 8.5, 8,6 og 8.7, plankart dokument 162450, bestemmelser dokument 162480, illustrasjonsplan 185825 og delingsplan 165943, vedtas. Elisabeth Enger Anne Johanne Enger
502 Vedlegg: Reguleringskart 162450 Reguleringsbestemmelser 162480 Illustrasjonsplan 185825 Tomtedelingsplan 165943 Snitt A-A, B-B, C-C 162293 Uteoppholdsarealer 162289 Lekearealer 162290 Soldiagram 1 162284 Soldiagram 2 162285 Soldiagram 3 162286 Soldiagram 4 162287 Perspektiv blokkbebyggelse 162278 Aksonometri blokkbebyggelse 162279 Perspektiv rekkehus B1 162280 Aksonometri rekkehus B1 162281 Perspektiv rekkehus B2 162282 Aksonometri rekkehus B2 162292 Miljøforhold 106572 Notat - støyforhold 200945 ROS-analyse 165945 Utrykte vedlegg til formannskapet og kommunestyret: Oversikt over bemerkninger 162606 Statens vegvesen uttalelse Fornebu, område 8.5, 8.6, 8.7-144615 reguleringsplan Fylkesmannen - uttalelse Fornebu, område 8.5, 8.6, 8.7-154113 reguleringsplan Akershus fylkeskommune - merknader 148791 Fornebu, område 8.5, 8.6, 8.7- reguleringsplan 142290 Uttalelse fra Hafslund Nett - Fornebu, område 8.5, 8.6, 8.7-139279 reguleringsplan
503 BEHANDLINGEN I PLAN- OG MILJØUTVALGET: Votering: Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. PLAN-158/06-29.06.2006 Innstilling: Forslag til reguleringsplan for Fornebu område 8.5, 8,6 og 8.7, plankart dokument 162450, bestemmelser dokument 162480, illustrasjonsplan 185825 og delingsplan 165943, vedtas. BEHANDLINGEN I FORMANNSKAPET Ordføreren fremmet følgende forslag: Bestemmelsen om at krav om bebyggelsesplan kan fravikes, tas ut av planen. Votering: Plan- og miljøutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Ordførerens forslag ble enstemmig vedtatt. FSK-102/06-16.08.2006 Innstilling: Forslag til reguleringsplan for Fornebu område 8.5, 8,6 og 8.7, plankart dokument 162450, bestemmelser dokument 162480, illustrasjonsplan 185825 og delingsplan 165943, vedtas. Bestemmelsen om at krav om bebyggelsesplan kan fravikes, tas ut av planen. BEHANDLINGEN I KOMMUNESTYRET Se behandlingen under sak 045/06. Votering: Moes utsettelsesforslag ble vedtatt med 43 mot 8 stemmer. KST-046/06-30.08.2006 Vedtak: Saken utsettes. BEHANDLINGEN I KOMMUNESTYRET 27.09.2006 Brit Moe (Ap) fremmet følgende forslag: Nytt avsnitt i reguleringsbestemmelsene 4.1. bebyggelsesplan for det enkelte felt. Krav om bebyggelsesplan kan, med unntak av felt 01, frafalles dersom rammesøknaden er i tråd med prinsippene i illustrasjonsplanen, særlig med hensyn til følgende:
504 Oppdeling og plassering av bebyggelsen Høyde på bebyggelsen Lokalisering av lekearealer P-plasser på terreng Inndeling i private og felles arealer Gjennomgående stier og gangveier Votering: Innstillingens pkt. 1 ble enstemmig vedtatt. Ved alternativ votering mellom innstillingens pkt. 2 og Moes forslag, ble innstillingen vedtatt med 26 mot 25 stemmer. KST-056/06-27.09.2006 Vedtak: 1. Forslag til reguleringsplan for Fornebu område 8.5, 8,6 og 8.7, plankart dokument 162450, bestemmelser dokument 162480, illustrasjonsplan 185825 og delingsplan 165943, vedtas. 2. Bestemmelsen om at krav om bebyggelsesplan kan fravikes, tas ut av planen. Odd Reinsfelt ordfører
505 RÅDMANNENS REDEGJØRELSE Kapittel 1. Bakgrunn 2. Planstatus og rammebetingelser 3. Beskrivelse av planområdet 4. Beskrivelse av planforslaget 5. Konsekvenser av planforslaget 6. Bemerkninger ved offentlig ettersyn 7. Rådmannens vurdering Eksisterende situasjon Fremtidig situasjon i henhold til planforslaget
506 1. BAKGRUNN 1.1 Sakens forhistorie Planforslaget ble mottatt i begynnelsen av juli 2005 og omfatter områdene 8.5, 8.6 og 8.7 i kommunedelplan 2 for Fornebu. Forslagsstiller er All Plan AS på vegne av Fornebu Boligspar AS. Utbyggingsavtale mellom Bærum kommune og Fornebu Boligspar AS ble vedtatt av Bærum kommunestyre10. desember 2003. I avtalen ble det fastsatt at områdene 8.5 og 8.7 og barnehagen på område 8.6 skal inngå i utbyggingens 1. fase. Boligtall og utbyggingsareal ble i utbyggingsavtalen fastsatt til: 8.5: 167 boliger med areal på 15.949. kvm T-BRA. 8.7: 309 boliger med areal på 29.510. kvm T-BRA. Gjennomføringsavtalen, som blant annet sikrer gjennomføring av sosial infrastruktur for fase 1, ble vedtatt av Bærum kommunestyre 28. september 2005. Forholdene ligger således nå til rette for utbygging av boliger i området. 1.2 Saksgang hittil Igangsetting av planarbeidet ble varslet 4. oktober 2004 ved kunngjøring i Aftenposten og Asker og Bærum Budstikke. Det har vært arrangert parallelloppdrag mellom 3 arkitektfirmaer. Behandling i plan- og miljøutvalgets møte 24.11.2005. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Forslag til reguleringsplan for Fornebu, område 8.5, 8.6 og 8.7 plankart dokument 128550, bestemmelser dokument 128602, illustrasjonsplan dokument 126463 og tomtedelingsplan 128608 vedtas lagt ut til offentlig ettersyn. 2. Illustrasjonsplan, dokument 126463 forutsettes bearbeidet før sakens annen gangs behandling. Behandlingen i møtet: Hans Petter Skattum (H) fremmet følgende tilleggsforslag: Til reguleringsbestemmelsene, dok. 12802 4.2 Byggesøknad Dersom krav om bebyggelsesplan ref. 4.1 frafalles, skal byggesøknad fremlegges Plan- og miljøutvalget for uttalelse. 5.5 Krav til den enkelte bolig For 1 rom/hybel kan krav om privat uteareal vurderes frafalt etter søknad. Votering: Skattums forslag følger saken uten votering. Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt.
507 PLAN-314/05-24.11.2005 /Vedtak: 1. Forslag til reguleringsplan for Fornebu, område 8.5, 8.6 og 8.7 plankart dokument 128550, bestemmelser dokument 128602, illustrasjonsplan dokument 126463 og tomtedelingsplan 128608 vedtas lagt ut til offentlig ettersyn. 2. Illustrasjonsplan, dokument 126463 forutsettes bearbeidet før sakens annen gangs behandling. 2. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 2.1 Kommunedelplan 2 Kommunedelplan 2 for Fornebu ble godkjent av Bærum kommunestyre 16. juni1999 og endelig vedtatt av Miljøverndepartementet 21.september 2000. Område 8.5 er i kommunedelplanen avsatt til boligformål med et bruksareal på 11.459 m2 og med en veiledende etasjehøyde på 4 etasjer. Område 8.7 er avsatt til boligformål med et bruksareal på 22.683 m2 og med en veiledende etasjehøyde på 4 etasjer. Område 8.6 er avsatt til allmennyttige formål / videregående skole med et bruksareal på 10.319 m2, et tomteareal på 28 dekar og med en veiledende etasjehøyde på 2 etasjer. 2.2 Sak om økning av boligtallet på Fornebu fra 5000 til 6000 I plan- og miljøutvalgets møte 13. mai 2004 la rådmannen frem notatet Økning av boligtallet på Fornebu fra 5000 til 6000 konsekvenser for bebyggelsestyper, høyde og tetthet. I notatet foreslås 8 r områdene, herunder områdene 8.5, 8.6 og 8.7 bebygd med blokker i 4, maksimalt 5 etasjer. Plan- og miljøutvalgets vedtak: Refererte dokumenter tas til orientering slik de foreligger. 2.3 Øvrige rammebetingelser Estetiske retningslinjer for Fornebu ble vedtatt av Bærum kommune 3. oktober 2001. Bomiljøveileder for Fornebu vedtatt 26. mai 2005. Miljøoppfølgingsprogrammet for Fornebu ble godkjent av Arbeids- og administrasjonsdepartementet 12. juli 1999, og er innarbeidet som retningslinjer i KDP 2. Miljømål og retningslinjer i miljøoppfølgingsprogrammet forutsettes fulgt opp gjennom all plan- og byggesaksbehandling på Fornebu. 2.4 Pågående planarbeid Sydvest for planområdet er reguleringsforslag for område 8.8 / 8.9 Fornebu senter under utarbeidelse. Vest for planområdet er planarbeidet for boligområde 9.4 i oppstartfasen. 2.5 Konsekvensutredning Tiltaket (hovedsakelig boligformål) er ikke konsekvensutredningspliktig.
508 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Beliggenhet, størrelse, bruk Planområdet er på ca.48 daa og ligger vest for ny Snarøyvei mellom denne og indre ringvei, som er under opparbeidelse. Området var tidligere benyttet som taxebane / flyoppstillingsplass. Området er delvis benyttet til depot for masser tilknyttet oppryddingstiltak fra Statsbygg. Det har også vært benyttet til riggområde i forbindelse med anleggelsen av ny Snarøyvei. 3.2 Omkringliggende områder Planområdet er omkranset av nye veier i forbindelse med Fornebuutbyggingen. Mot øst grenser området til felt K3 hvor nytt kontorbygg for Aker Kværner er under bygging. Mot øst ligger også terminalbygget til IT Fornebu Eiendom. Mot syd på motsatt side av ny Snarøyvei ligger KLP`s område som er ubebygd, men som nylig er regulert til kontor. Byggesak er under behandling. Mot sydvest grenser planområdet til fremtidige Fornebu senter. Tilgrensende boligområder mot vest, 9.2 og 9.3, på innsiden av indre ringvei vil ikke bli utbygd i første fase av Fornebuutbyggingen. Disse arealene vil foreløpig kunne bli benyttet til massedeponi etc. 3.3 Eiendomsforhold Område 8.6 eies av Fornebu Boligspar AS. Området 8.5 og 8.7 eies av Oslo kommune og er planlagt overtatt av Fornebu Boligspar i juni 2006. 3.4 Bebyggelse Det er ingen eksisterende bebyggelse på området. 3.5 Landskap, vegetasjon Planområdet er relativt flatt og var dekket av asfalt under flyplasstiden. Asfalten er i stor grad fjernet og tomta blir delvis benyttet til massedepot. De omkringliggende nyetablerte veier er hevet i forhold til dagens nivå og ligger med skjæringer ned til tomta. Arbeider med etablering av grøntdrag mot undergangen mellom Aker Kværners tomt og Pir C ved terminalbygget er startet. Det er her avdekket fjell i dagen.trerekkene langs ny Snarøyvei er eneste vegetasjon i området. 3.6 Kulturminner Det er ingen registrerte fornminner eller nyere tids kulturminer innenfor planområdet. 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Det vises til vedlagte reguleringskart, reguleringsbestemmelser, illustrasjonsplan, tomtedelingsplan, samt øvrige vedlegg. Det er utarbeidet modell i målestokk 1:1.000.
509 4.0 Endringer etter offentlig ettersyn I plan- og miljøutvalgets vedtak før offentlig ettersyn ble det forutsatt en bearbeiding av illustrasjonsplanen. Forslagsstiller har bearbeidet forslaget på følgende punkter: - Terrenget er bearbeidet slik at stigningsforhold på gangveier og stier ikke overskrider 1:20. - Veibredder og svingradier er justert. - Blokkbebyggelsen er endret slik at annenhver leilighetsmodul er i 5 etasjer og annenhver i 4 etasjer. Unntatt er de tre blokkene i felt B3 mot nordre tverrvei som foreslås i 5 etasjer. - Blokk lengst syd er vridd for å oppnå bedre solforhold. - For å oppnå tilfredsstillende støyforhold for utearealer / lekearealer, er det foreslått støyvoller / glass-støyskjermer mot ny Snarøyvei. Det er gjort nye støyberegninger. Balkonger mot trafikkerte veier forutsettes innglasset. - Lokalisering av nedkjørsler til parkeringskjellere fra indre ringvei er endret. Det vil si at felles avkjørsel / torg ikke vil bli belastet av denne trafikken. - Det er foreslått bebyggelse på tvers over felles avkjørsel / torg som en portal inn til skole / barnehage. - Gang- sykkelvei i felles grøntareal er noe justert. - Byggegrense for skole er utvidet slik at man står noe friere når bebyggelsesplan skal utarbeides. 4.1 Reguleringsforslagets hovedgrep Planforslaget følger kommunedelplanens forutsetning om boligbebyggelse i område 8.5 og 8.7, samt videregående skole på område 8.6. Det er foreslått innslag av næring, detaljhandel og bevertning mot indre ringvei. Dette er en endring sett i forhold til kommunedelplan 2, der disse funksjonene var forutsatt lokalisert i område 8.5 ut mot ny Snarøyvei. Det legges opp til en bebyggelsesstruktur med blanding av frittliggende blokker i 4-5 etasjer og lavblokker / rekkehus i 2-3 etasjer. Det foreslås videre en sammenhengende bebyggelsesstruktur mot indre ringvei. Dette bygger opp under Fornebu Boligspars forslag om urbanisering av gatemiljøet langs indre ringvei øst. Øvrig bebyggelse er lagt mer fritt i landskapet. Mellom blokkene er det gangforbindelser og lekeplasser. Parkering forutsettes i hovedsak plassert under terreng. Det er forutsatt lekemuligheter for barn i form av nærlekeplasser, kvartalslekeplasser og strøkslekeplass. Strøkslekeplassen for de større barna forutsettes etablert i sambruk med videregående skole. Det offentlige området avsettes til videregående skole og barnehage. Barnehagetomten er på ca. 5 daa og vil kunne romme en 6 avdelings barnehage. Tomt for videregående skole har et areal på ca. 15 daa. Illustrasjonsplanen viser her bebyggelsen lagt rundt et langstrakt torg / areal med forbindelse ned til den framtidige stasjonen for automatbanen som er planlagt vis a vis Aker Kværners tomt.
510 4.2 Forslagsstillers begrunnelse for forslaget / estetiske redegjørelse Planforslaget slik det foreligger, er et resultat av et parallelloppdrag som ble gjennomført i 2004. Her deltok arkitektkontorene LPO arkitektur og Design AS, CODE arkitekter AS og Schmidt, Hammer og Lassen arkitekter (SHL) invitert til å delta. SHL ble valgt til å videreutvikle sitt forslag som grunnlag for denne reguleringsplanen. Planforslagets hovedgrep er å benytte prinsippet om tett / åpen planstruktur, der man samler bebyggelsen i grupper for å skape gode rom, både innenfor boligen og dens nære utemiljø. Prinsippet rundt hagebyen kjent fra England og Tyskland oppgis som forbilder for arkitektene, og lavblokkområdene er særlig tenkt ut fra dette prinsippet. Landskapet rundt åpner seg mot øst / sydøst med mulighet for utsyn til Lysakerfjorden der ikke annen nabobebyggelse stenger for dette. Bebyggelsen er plassert på tomta med tanke på mikroklima og omkringliggende miljøer. Man ønsker å skjerme boligen og dens utearealer, samt å skape identitet og godt nærmiljø for beboerne. Bebyggelsen er tenkt som hvite enkle volumer med trappe- og overlystårn som vertikale volumer. Bebyggelsen samles i platåer i et grønt englandskap. Platåene
511 får ulik karakter. Her finnes urbane platåer (blokkbebyggelsen) med bebyggelse i inntil 5 etasjer og platåer med lavblokkbebyggelse på 2-3 etasjer. For å oppnå kontakt mellom platåene og terrenget, er det lagt inn ramper med stigning maks. 1:20. Under de urbane platåer er det tenkt parkeringsanlegg under terreng. Det vil dermed bli liten biltrafikk på bakkeplan gjennom boligområdene. Biltrafikk vil bare være i forbindelse med brann / sykebil og annen nødvendig nyttetrafikk. Boligenes behov for private utearealer vil være dekket enten i avgrensede hager på bakkeplan, eller i delvis innglassede balkonger og takterrasser. Platåene skaper nærmiljø med nabofelleskap og identitet for beboerne. Det store landskapet vil være tilgjengelig for alle, med mindre tråkk og stier som etableres i tillegg til gang / sykkelveiene. Langs indre ringvei trekkes bebyggelsen tilbake for å gi plass til private forhager mot veien. Disse vil være noe støyutsatt. Åpninger i bygningsstrukturen vil gi glimt inn i halvprivate gårdsrom som åpner seg mot den innenforliggende bebyggelsen. Lekearealer er tenkt organisert i samsvar med bomiljøveilederens oppbygging av arealer for lek. Det etableres tunlekeplasser for de minste barna nær boligene og nærlekeplasser for de litt større barna i grøntdragene mellom boligtunene. Strøkslekeplass legges i sambruk med skolens uteareal. Grøntdraget mellom område 8.5 og 8.6 / 8.7 er utformet i samarbeid med Statsbygg Infrastruktur Fornebu s prosjekt for dette området. Reguleringsgrensene er forskjøvet noe mot nord i forhold til vedtatt reguleringsplan for sentralparken og indre ringvei. Størrelsen på arealet er imidlertid det samme. Tomt for videregående skole grenser til grøntdraget mot undergangen under ny Snarøyvei. Gangveien langsmed ny Snarøyvei forutsettes her senket for å gi en bedre landskapstilpasning og bedre forhold for gående og syklende, herunder atkomst til stasjonen for automatbanen.
512 Sentralt i planområdet legges et langstrakt torg mot indre ringvei. Torget leder frem til barnehage og videregående skole på område 8.6. Det blir også gangatkomst til automatbanestasjonen og undergangen ved ny Snarøyvei via torget. I området rundt torget tenkes etablert næring/ forretninger som skal dekke det lokale behovet. Her tenkes mindre forretninger og dagligvaretilbud, kafeer og service. Torget vil i tillegg gi atkomst til barnehagen og den videregående skolen. Torgets utforming er viktig for hovedgrepet. I planforslaget er derfor skolen og barnehagens plassering illustrert for å skape en sammenheng i planforslaget. 4.3 Bebyggelsesstruktur Boligene Langs indre ring, langs tverrvei i nordøst og parkdrag i sydvest, foreslås blokkbebyggelse i 4 / 5 etasjer. Nord og syd for skole og barnehage foreslås 2 rekkehusfelter. Bebyggelsen er terrassert og følger terrenget fra indre ringvei mot ny Snarøyvei. Bebyggelsen er gruppert rundt tun som er hevet ca 1m over landskapet rundt. Blokkebyggelsen i felt B3, er gruppert i fire tun i 4 5 etasjer. 5 etasjer mot tverrvei i nord. Mot indre ringvei i felt B1 og B2 legges boligbebyggelsen i 4-5 etasjer. Denne bebyggelsen har garasjekjeller som dekker parkeringsbehovet for leilighetene over og som samtidig dekker parkeringsbehovet for lavblokktunene inn mot område for offentlig bebyggelse. Blokkbebyggelsen lengst sydvest i felt B1 er også på 4 5 etasjer. Rekkehusbebyggelsen i felt B1 er på 2 etasjer og i felt B2 på 2 3 etasjer. Syd for denne bebyggelsen kommer et grøntdrag som er en del av den grønne forbindelsen mellom sentralparken og Rolfsbukta. Dette grøntdraget inngår i planen for Fornebu senter Parkering skjer i hovedsak under terreng i to parkeringskjellere, ett med adkomst fra indre ring, og ett med adkomst fra nordøstre tverrvei. Det er vist syv besøksplasser på terreng. Videregående skole Forslag til utforming av skolen er gjort av Fornebu Boligspar, og er skissemessig og foreløpig. Som nevnt har Fylkeskommunen ikke påbegynt sitt planarbeide. Atkomst til skolen foreslås langs et avlangt torg som ender i en plass som skolen er lagt rundt. Bebyggelsen foreslås i 3-4 etasjer. Fra torget er det vist en gangforbindelse gjennom bebyggelsen og bort til stasjon for automatbane mot ny Snarøyvei. Skoleområdet fremmes i denne saken som en flateplan med krav om bebyggelsesplan. Byggegrense er utvidet etter offentlig ettersyn. Nord for bebyggelsen er det foreslått en strøkslekeplass som også skal være til bruk for boligene i området. Strøkslekeplassen grenser mot den gjennomgående grøntkorridoren, som også vil gi muligheter for opphold og rekreasjon. Den viste bebyggelse er på ca. 11.000 m2 T-BRA og tomtestørrelsen ca. 15 daa.
513 Barnehage Barnehagen ligger opp mot samme avlange torg som skolen, og har samme atkomst som denne. Bebyggelsen er foreslått i 2 etasjer, og utgjør ca. 1000 m2 T-BRA. Barnehagen er dimensjonert for 6 trinn / 114 barn. Barnehagetomten er på ca. 5 daa. 4.4 Arealer og utnyttelse Felt Bruk Tomteareal m2 T-BRA m2 Bolig tall Etasjer Uteareal m2 Uteareal pr. leil m2 Rommelighetstall B1 Bolig 23.900 23.919 232 2-5 16.896 78 0,70 B2 Bolig 10.400 9.432 92 2-5 7.347 80 0,77 B3 Bolig 12.600 15.181 152 4-5 8.653 52 0,61 SUM 46.900 48.532 476 2-5 32.896 68 O1 vgs 14.500 11.000 O2 barnehage 5.100 1.000 B1,B2 Næring 3.650*** KDP2 Bolig* 37.765 360 4 Avtale** Bolig 45.459 476 Rommelighetstall, kfr. Bomiljøveilederen for Fornebu * Inkludert 1.800 m2 til kontor. ** I henhold til gjennomføringsavtalen med Fornebu Boligspar *** Næringsarealet inngår i T-BRA på feltene B1 og B2 4.5 Utbyggingsrekkefølge Utbyggingen av boligene innenfor området er planlagt å skje over en 4 til 5 års periode. Boligene mot indre ringvei og mot tverrveien i nord forutsettes utbygd først. Planlagt utbyggingsrekkefølge er først B3, og deretter B2 og B1. Byggestart antas ved årsskiftet 2006 til 2007. Felles grøntareal og gang-/sykkelvei, samt omgivende veier og gangbruer, forutsettes ferdigstilt før innflytting i de første boligene skjer. Indre ring med gangbru i grøntdraget og tverrvei mot nord forutsettes ferdigstilt i løpet av 2006. Arbeidet med grøntdraget er påbegynt. Det foreligger ikke konkrete planer for når skole og barnehage vil stå ferdig. 4.6 Grøntstruktur KDP 2 legger opp til viktige grøntstrukturer på denne delen av Fornebu. Fra vest til øst gjennom sentralparken mot Lysakerfjorden er det regulert et felles grøntareal med gang- sykkelvei. Gjennom planområdet reguleres grøntarealet mellom boligfelt B2 / videregående skole og boligene i felt B3. Fra grøntdraget er det forutsatt forbindelse til boligområdene og til videregående skole. Grøntdraget mot Fornebu senter forutsettes å inngå i reguleringsplanen for senteret.
514 4.7 Allmennhetens tilgjengelighet Som oppfølging av KDP2 forutsettes det i foreliggende sak at allmennheten får rett til å ferdes langs og gjennom området. Bebyggelse og utearealer utformes slik at det legges til rette for dette. Det forutsettes at dette sikres gjennom avtale som følger reguleringsplanen til sluttbehandling. 4.8 Forretning / bevertning Mot indre ringvei og torg gis det mulighet for forretning, servering med mer i 1. og 2. etasje. 4.9 Bolig Leilighetsstørrelse og leilighetsutforming blir ikke fastlagt i reguleringsplanen. Innslag av sosiale boliger sikres gjennom avtale. Illustrasjonsplanen baserer seg på følgende: Det er tenkt lagt opp til en varierende leilighetsstruktur fra 2-romsleiligheter til store 5- roms leiligheter. Bygningsstruktur gir variasjon i bolig og leilighetsutforming mellom feltene. Boligene er orientert slik at man tar hensyn til utsiktsforhold samt gode solforhold mot syd, sydvest. Det legges opp til at boligene har utgang til privat forhage, balkong eller takterrasse. Bebyggelsen er foreslått å gi et lyst og lett preg i volum og fasadeutforming. 4.10 Utearealer Området vil bli opparbeidet med vegetasjon, og skal romme uteoppholdsarealer og lekearealer. Uteoppholdsareal (felles overordnet grøntareal ikke medregnet) er på ca 50-80 m2 pr. leilighet. 4.11 Lekearealer Bebyggelsen er strukturert slik at uterommene gir gode muligheter for lek og opphold. Det er avsatt ca.13.300 m² til lekeareal. Det betyr ca. 28m² pr leilighet, mens det i KDP2 kreves avsatt 25m². Disse arealene er strukturert slik at de tilpasses barnas alder, aksjonsradius og aktivitetsnivå. Lekeplasser ved inngang / tunlek (se illustrasjonsplanen) for de minste barna er vist på boligtunene og utgjør ca. 5 m2 pr. bolig. Nærlekeplass / kvartalslekeplasser for de litt større barna er lokalisert mellom boligtunene og utgjør ca. 10 m2 pr bolig. Strøkslekeplasser, 2 stk, med ballek etc for større barn er lokalisert på offentlig areal nord og syd for skolebebyggelsen. 4.12 Sol / skyggeforhold Landskapet skråner svakt mot øst. Området generelt vil ha meget gode solforhold fra morgenen og godt ut på dagen. Boligene ut mot grøntdrag og indre ringvei vil også få gode solforhold fram til ca. kl 18 20 på sommeren, mens boligene som har sin sørfasade inn mot tunene vil få mer skygge på ettermiddagen, det samme gjelder tunenes uteområde. Strøkslekeplass, nærlekeplasser og kvartalslekeplasser er lagt i tilknytning til grøntdrag og vil stort sett få gode solforhold hele dagen. Tunlekeplasser er lagt i englandskapet slik at de også får gode solforhold det meste av dagen. Se vedlagte sol / skyggediagrammer. 4.13 Veier Planen legger seg inntil reguleringsplan for indre ringvei og tverrveien mot område 8.4 mot nord og har atkomst fra disse.
515 4.14 Teknisk infrastruktur Bebyggelsen innenfor området forutsettes tilknyttet fjernvarme. Boligene forutsettes tilknyttet vakuumanlegg for transport av avfall. 4.15 Gang- sykkelveier / fortau Den tidligere regulerte gang- sykkelveien langs ny Snarøyveis vestside foreslås endret ved at den går ned i grøntdraget vis a vis Aker Kværner og teminalbygget. På denne måten oppnås det en bedre kobling til grøntdraget retning sentralparken og Lysakerfjorden. Øvrige gang sykkelveiforbindelser forbi området er planlagt langsmed indre ringvei og tverrveiene. Det etableres for øvrig stier og gangveier innenfor planområdet som knytter seg til det offentlige gang-/sykkelveinettet. 4.16 Kjøreatkomst Atkomst fra indre ring til parkeringskjeller for boligene i felt B1 og B2 er forutsatt via nedkjøring lengst i syd. Det åpnes for en mulig supplerende nedkjørsel lengst nord. Fellesområde felles avkjørsel forutsettes utformet som et lite torg som gir adkomst til mulige forretnings- og servicetilbud, og til skole og barnehage. Arealet på torget opparbeides som en offentlig tilgjengelig plass med trær og benker. Avkjørsel for begrenset kjøring på terreng i feltene B1 og B2 skjer fra indre ringvei. Kjøreatkomst til felt B3 foreslås på to steder fra tverrveien i nord, hvorav den østre har nedkjørsel til parkeringskjeller. 4.17 Parkering Det er forutsatt parkering i henhold til gjeldene parkeringsnorm for Fornebu. Parkering etableres i hovedsak under bebyggelsen. Det tillates gjesteparkering på terreng ut mot tverrveien nord i område 8.5 og langs felles avkjørsel mellom felt B1 og B2. Det tas sikte på noe parkering for næringsarealene langs indre ringvei. Øvrig næringsparkering legges til parkeringskjell. 4.18 Miljø Utbyggingen genererer et masseunderskudd på ca. 55.000 m3 som forutsettes dekket opp fra områder på Fornebu med masseunderskudd. Utbygger vurderer å transportere ca. 25.000 m2 overskuddsmasser fra område 1.2 / 1.3 (stadion) til område 8.5 8.7. Det forutsettes bruk av miljøvennlige materialer med lang levetid. Boligene vil bli tilknyttet anlegg for vakumtransport av avfall. Bebyggelsen vil bli tilknyttet fjernvarmeanlegget. Oppvarmingen vil basere seg på vannbåren varme. 4.19 Risiko- og sårbarhetsanalyse Utbygger har, på bakgrunn av bemerkning fra fylkesmannen, utarbeidet en kort ROS- analyse. Se vedlegg. Det fremgår av notatet at en ROS- analyse generelt skal omfatte følgende temaer: Høyspentsone, skytebane, ras, flom, radon, brann og eksplosjon, flyplass, sjø, vann, vassdrag, vannforsyningskilde. For foreliggende reguleringsplan oppgis det at kun radon kan være et aktuelt tema. Det er ikke gjort spesielle undersøkelser vedrørende radon i planområdet. Fornebuområdet antas ikke å være spesielt utsatt. Det vil imidlertid bli foretatt målinger i område 4.2 Rolfsbukta. Dersom disse målingene tilsier at radon er en aktuell problemstilling, vil det bli gjort nærmere undersøkelser i område 8.5 8.7.
516 5. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 5.1 Miljømessige konsekvenser Tiltaket bidrar til bruk av ressurser som energi og materialer, samt produksjon av avfall under bygging og drift, der driftsfasen står for den største delen av miljøpåvirkningen. 5.2 Barn og unge Utearealene er utformet med tanke på trafikksikkerhet. Gang- sykkelvei på tvers av indre ring og ny Snarøyvei er lagt i planskilt kryssing. I og med at det meste av parkeringen legges i kjeller, og at arealene på bakkeplan blir bilfrie, blir området vel tilrettelagt for barn. Det vil bli satset på ett større antall familieleiligheter. 5.3 Estetikk Det er i beskrivelsen av planforslaget redegjort for estetiske kvaliteter i forslaget. Det er i rådmannens vurdering redegjort for forholdet til kommunens veileder Estetiske retningslinjer for Fornebu. 5.5 Trafikk og tilgjengelighet Planen legger opp til god tilgjengelighet med bil, på sykkel og til fots. Nærhet til stasjon for automatbane vil gi god tilgjengelighet til offentlig kommunikasjon. Bebyggelse og uteområder vil bli opparbeidet i tråd med gjeldene standard for bruk for orienterings- og bevegelseshemmede. Allmennheten bør sikres tilgang til skolen og barnehagens parkeringsplasser på ettermiddag / kveld og i helgene. Dette forutsettes sikret gjennom avtale i forbindelse med utarbeidelse av bebyggelsesplan for skolen. 5.6 Grøntstrukturen Planen inneholder felles grøntareal med offentlig gang- sykkelvei fra indre ring til ny Snarøyvei som del av grøntstrukturen på Fornebu forutsatt i KDP2. 6. BEMERKNINGER VED OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 9. desember 2005 til 9. januar 2006. Det er innkommet 5 bemerkninger som er vedlagt saken. Nedenfor er bemerkningene referert og kommentert av rådmannen. Det vises for øvrig til rådmannens vurdering 1. Statens vegvesen har, under forutsetning av at gjeldende forskrifter for vegtrafikkstøy tilfredsstilles i den videre planlegging, ikke innvendinger til reguleringsplanen. 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus ser det som viktig at planen i hovedtrekk samsvarer med komunedelplan 2, og at eventuelle endringer synliggjøres og begrunnes. De foreslåtte endringer av boligtyper forutsettes ikke å ha innvirkning på totalt antall boliger på Fornebu. Videre er det viktig at det er utarbeidet en tilfredsstillende risiko- og sårbarhetsanalyse. Det forutsettes at ROS- analyse oversendes for uttalelse til beredskapsstaben hos fylkesmannen.
517 Fylkesmannen ser det videre som viktig at støyforholdene følger anbefalingene i miljøverndepartementets retningslinjer. Støy må vurderes tidlig i planleggingen. Prinsippene om universell utforming må følges. Rådmannens kommentar: Endringer av boligtyper i dette området forutsettes ikke å få innvirkning på det totale boligtall på Fornebu. ROS analyse er utarbeidet. 3. Akershus fylkeskommune uttaler at dersom man under arbeid i marken støter på fornminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen varsles. Planforslaget vurderes å være i samsvar med kommunedelplan 2. Når det gjelder universell utforming, anbefaler fylkeskommunen at bestemmelsene konkretiseres vedrørende dette, særskilt når det gjelder videregående skole: Det bør fremgå at parkeringsplasser for bevegelseshemmede skal ligge nær hovedinngang, stigningsforhold skal ikke overstige 1: 20, fotgjengerareal skal ha fast dekke, det skal etableres ledelinjer for blinde og svaksynte, - Det skal benyttes planter med lite pollenutslipp. For å legge til rette for god kollektivdekning, anbefaler fylkesrådmannen at kravet til parkering for videregående skole reduseres fra 0,2 til 0,15 plasser pr. elev. Videre anbefaler fylkeskommunen at det i bestemmelsene settes krav til bussoppstillingsplass innenfor areal avsatt til videregående skole. Rådmannens kommentar: Krav til parkering er endret ihht. Fylkeskommunens bemerkning. 4. Statsbygg Infrastruktur Fornebu uttaler at avkjørsler, ledningsanlegg med mer i forhold til indre ringvei synes ivaretatt. Grøntdraget mellom feltene 8.5 og 8.6, hvor Infrastruktur Fornebu allerede har utført det meste av grunnarbeidene, foreslås i planen forskjøvet. Statsbygg Infrastruktur Fornebu motsetter seg ikke dette, forutsatt at Fornebu Utvikling AS bærer alle kostnader. De har ingen merknader til at gang- sykkelvei langs Snarøyveien senkes, men anbefaler at tilpasning til regulert stasjon på Fornebubanen avklares med fylkeskommunen. Det kan se ut som gang- sykkelvei langs ny Snarøyvei fra Terminalkrysset og sørvestover er lagt i større avstand fra veien enn i forlengelsen mot vest og på motsatt side. Dette er ikke nødvendig. Illustrasjonsplanen viser bebyggelse delvis inn i grøntdraget mellom område 8.7 og Fornebu senter, område8.8 / 8.9. Det forutsettes at planen blir koordinert i forhold til videreføring av grøntdraget både mot nord og sør, og at bebyggelsen får en rimelig avstand til grensen. Rådmannens kommentar: Tilpasning mellom gangveinett og stasjon forutsettes å skje i det videre arbeidet med bebyggelsesplan for banen. Bebyggelsen er trukket tilbake i forhold til grøntdraget. 5. Hafslund Nett AS har fordelingsnett i - og langs området. Dette må det tas hensyn til. I forbindelse med oppføring av ny bebyggelse, må det etableres nytt fordelingsnett med nettstasjoner. Hafslund Nett AS må kontaktes. Hafslund Nett AS krever evigvarende rettigheter for de arealer som kreves for nye anlegg. På bakgunn av tilsendt effekt- og energibudsjett vil Hafslund Nett AS utarbeide prinsippløsninger.
518 7. RÅDMANNENS VURDERING Reguleringsforslaget er i hovedsak tråd med kommunedelplan 2 når det gjelder arealbruk. Tomt for videregående skole er trukket noe østover og vekk fra indre ring, og grøntkorridor gjennom planområdet er justert noe mot nord. Kommunedelplan 2, estetiske retningslinjer for Fornebu, og senere sak om tetthet på Fornebu legger opp til blokkbebyggelse i 4 til 5 etasjer mellom indre ring og ny Snarøyvei, byvilla i 3 til 4 etasjer rundt sentralparken og småhus / rekkehus i 2 til 3 etasjer lengst syd og vest på Fornebu. Reguleringsforslaget innebærer en større variasjon i bygningstypologien innenfor planområdet ved at det i tillegg til blokkbebyggelse i 4 til 5 etasjer også foreslås to felter med tett rekkehusbebyggelse i 2 til 3 etasjer. Rådmannen ser at dette grepet, sammenholdt med at det i kommunedelplanens rene rekkehusområder lenger sør og vest på Fornebu også planlegges lavblokker, vil bidra til at kommunedelplanens strenge oppdeling i bygningstyper vil bli noe oppmyket. Rådmannen finner å kunne anbefale dette, men mener likevel at grepet med at tettheten er høyest på det indre av Fornebu og minker mot sentralparken og videre mot syd og vest bør opprettholdes. Planen legger opp til at det kan bygges 476 boliger/leiligheter innenfor området tilsvarende det som er avtalt i gjennomføringsavtalen med Fornebu Boligspar. Den reduksjon som er foreslått i størrelsen på tomt for videregående skole gjør dette mulig uten at det går utover kvaliteten på beboernes uteoppholdsarealer. Når det gjelder bebyggelsesstruktur, foreslås denne relativt sammenhengende mot indre ring slik det er lagt opp til i de estetiske retningslinjene for Fornebu. Mot ny Snarøyvei var bebyggelsen også forutsatt relativt sammenhengende i de estetiske retningslinjene. Forutsetningene er imidlertid nå noe endret i og med at bane til Fornebu, som tidligere var forutsatt på terreng, nå er planlagt som automatbane oppe i luften. Dette har ført til at boligbebyggelsen er trukket vekk fra ny Snarøyvei. Resultatet blir at man fra ny Snarøyvei opplever en mer åpen struktur med bebyggelse og grøntdrag mellom i stedet for en fastere rekke av bebyggelse. Bebyggelse på tomt for videregående skole er ikke prosjektert. På illustrasjonsplanen er det skissemessig lagt inn bebyggelse med gavlen mot ny Snarøyvei. Rådmannen mener det bør vurderes om skolen i stedet bør legges langsmed ny Snarøyvei. I så fall vil veien få en fastere avgrensning, og utearealene bli bedre skjermet mot støy. For å åpne for dette i en kommende bebyggelsesplan, er byggegrensene utvidet etter offentlig ettersyn. Slik reguleringsplanforslaget er utformet, er det nødvendig med støyskjerming i form av terrengbearbeiding og evt. innglassing på utsatte steder mot vei. Rådmannen mener at boligfeltene er godt utformet. Boligfeltene er gruppert rundt tun eller flåter som er litt hevet i forhold til omgivelsene.
519 Blokkbebyggelsen er i 4 til 5 etasjer med takterrasser. Rekkehusfeltene er i 2 til 3 etasjer og har hagebykarakter. Tettheten er høyere enn i tradisjonelle rekkehusområder. Det er lagt opp til gode utearealer i planforslaget, både for trafikksikker passasje gjennom området, og for utendørs opphold. Det er videre lagt opp til et hierarki av lekearealer i tråd med den vedtatte bomiljøveilederen for Fornebu. Kjøreatkomst til planområdet skjer fra tverrvei i nord og fra indre ring. Trafikk til parkeringskjeller fra indre ring var ved offentlig ettersyn forutsatt å skje via sentralt torg. Denne trafikken er nå, på rådmannens oppfordring, flyttet til egen nedkjøring for å minske trafikken på torget. Rådmannen mener at indre ring nord for områdesenteret bør utviklet som en urban streng som en bymessig gate, som i tillegg til boligfunksjonene kan ha et tilbud med nærbutikker, lokal service og servering, Det er derfor positivt at det i planforslaget legges til rette for dette. Videregående skole er ikke detaljplanlagt. Årsaken til dette er at Akershus fylkeskommune ikke har fastsatt når utbygging skal skje, og derfor ikke nå vil påbegynne planleggingen. Rådmannen mener ut fra dette at boligbyggingen bør skje ut fra den forutsetning at skoletomten blir liggende ubebygget på ubestemt tid og gis en midlertidig opparbeiding til grøntområde. Det må imidlertid legges til rette for at skolen kan bygges når beslutning om dette blir tatt. Tomt avsatt til skoleformål var i KDP 2 ca. 28 daa. Tomten som foreslås avsatt er på ca. 15 daa. For at det totale areal på Fornebu avsatt til offentlig formål ikke skal minke, forutsetter rådmannen at skoletomt i område 1.1 på Fornebu nord tillegges de 13 dekarene som skoletomten på område 8.6 reduseres med som en følge av forslaget. Denne utvidelsen legges inn i område 7.4. på motsatt side av det gjennomgående grøntdraget mellom Holtekilen og Lysakerfjorden. Denne justeringen skjer i full forståelse med Fornebu Boligspar som også vil være den fremtidige eier av dette arealet. Det er i planen stilt krav om at det før utbygging kan finne sted må foreligge vedtatte bebyggelsesplaner. Dette kravet kan imidlertid frafalles for boligfeltene dersom rammesøknad er i samsvar med illustrasjonsplan og tomtedelingsplan. Illustrasjonsplanen er etter offentlig ettersyn på rådmannens oppfordring revidert når det gjelder angivelse av kotehøyder på terreng, stigning på gang-/ sykkelveier, inntegning av lekearealer, samt innkjøring i parkeringskjellere. Da reguleringsforslaget ble behandlet første gang i plan- og miljøutvalget, ble det foreslått at krav om byggesøknad skal fremlegges for utvalget dersom bestemmelsenes krav om bebyggelsesplan frafalles. Det ble vedtatt at forslaget følger saken uten votering. Rådmannen vil sørge for at byggesaken legges frem for utvalget i form av en søknad om behandling på delegert myndighet.
520 Det ble også foreslått at krav til uteareal for 1-roms leilighet / hybel bør kunne vurderes frafalt etter søknad. Rådmannen er enig i dette. Forslag til avtale som blant annet sikrer allmennhetens tilgjengelighet gjennom området og gjennomføring av den sosial boligprofilen slik den er forutsatt i avtalen med Fornebu Boligspar følger saken til politisk sluttbehandling. Rådmannen anbefaler planforslaget vedtatt.